风险1

 

　　若资金断裂，收益、本金恐打水漂

 

　　四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，如果采取返租销售模式，说明该项目的销售可能存在压力，而对于开发商来说，销售回款往往决定了一个公司资金链的紧张程度。业界人士魏浩透露，在项目销售初期，销售款一般要占开发商资金总额的40%～50%，如果销售不能按时完成，资金压力肯定会陡增。“如果开发商出现资金断裂，有可能出现项目烂尾，不要说投资回报，很可能连本金都收不回来。”

 

　　风险2

 

　　投入运营前，租金其实为零

 

　　NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，返租销售模式最关键的环节就是招商，但目前采取这种模式的开发商是按照住宅的模式在做商业，其中部分项目还不具备经营条件，招商势必面临困难。招商不成功，没有商家就没有租金，商管公司也就没有经济来源，投资者的收益无法兑现。

 

　　冉立春表示，采取返租模式销售的商铺，实际上是“铺商”，开发商是把它当做一个高价的空间来出售，商业资源反而被忽视了。商家关心的租金和招商政策，并不负责给投资者返租。任何商铺在投入运营前租金其实为零。

 

　　风险3

 

　　若走法律途径，投资者承担最后的风险

 

　　睿意德成都分公司市场部人士指出，如果承租方在承租期未满之前便难以向发展商如期支付租金的话，与商家签订委托协议的管理公司就无法按时向投资者支付收益。新港地产总经理张红兵说，与投资者签订委托经营协议的往往是开发商旗下的商业管理公司，注册资金一般在3000～4000万元，远远不及给投资者的回报。而且，商业管理公司往往是有限责任公司，只承担有限责任。

 

　　泰和泰律师事务所合作人高玉林说，如果出现第三方公司无法兑现收益的情形，投资者只能通过法律途径解决并承担最后的风险。因为，这是商业投资行为，既然是投资就会有风险。

 

　　风险4

 

　　化整为零，难以单独经营

 

　　长期投资商铺的资深投资者高先生在接受成都商报记者采访时表示，市中心的商铺，开发商为了降低投资门槛往往采用分割出售方式，势必造成产权分散。返租期满后如果找不到愿意整体承租的商家，将给市场的定位和管理造成巨大困难。此外，由于售后返租方式购买的商铺往往经营权和所有权分离，项目原来的设置可能被改造，铺面很有可能被变更为过道、仓库或其他用途，影响转让。

 

　　风险5

 

　　后续收益可能“跳水”

 

　　开发商在销售初期往往会给出高额回报，动辄都是年收益8%以上。

 

　　冉立春认为，向投资者承诺回报的主体应该是商家而不是开发商，但问题是现在不少开发商承诺的年回报率8%～12%，一般商家根本承受不了。这样一来，签约期满之后租金收益预期非常不乐观，“跳水”的可能性很大。