东京、北京和上海零售租金增长速度最快;零售商重点布局核心商圈

 

　　联商网消息：2015年亚太地区零售物业新增供应预计将有显著增长。在2015年，全地区新增供应预计从2014年的5,300万平方英尺(约492万平方米)增长至8,900万平方英尺(约827万平方米)，但新增的零售物业大多位于非核心商圈。由于东京、北京和上海核心商圈优质零售物业稀缺，这些城市的零售租金预计将上涨。鉴于零售商之间竞争日趋激烈，加上运营成本不断上升，我们认为在2015年零售商更倾向于在快速发展市场的核心商圈进行扩张。

 

　　2015年亚太地区零售市场主要趋势：

 

　　在大量中国大陆游客的驱动下，全亚太区的零售额有望实现增长，特别是在东京、首尔和台北。中国和新西兰增长缓慢，香港和新加坡将呈现温和回暖的态势。

 

　　租赁需求将受大众餐饮和时尚零售商的主导。伴随着位于城郊地区的大量新增供应落成，大众时尚品牌将继续下沉到中国的三、四线城市。同时，快时尚零售商将重点布局台湾、澳大利亚和东南亚市场。奢侈品品牌则更专注于对现有市场进行整合并重新制定其发展策略，品牌的扩张需求将放缓，同时其精力亦将放在成熟市场。由于日本和澳大利亚奢侈品牌增长强劲，预计将成为奢侈品牌关注的重点市场。

 

　　非核心商圈物业空置率面临更大的上行压力。特别是在中国大陆地区，大量购物中心均由无相关开发经验的开发商开发，这些项目因此亦面临更多挑战。此外，新加坡也存在一定供应压力。

 

　　2015年零售物业租金将会持续增长，但增速放缓。与2014年5.4%的增速相比，2015年增速预计减缓到2.4%，东京将以10%的增速位列亚太地区首位。2015年中国零售物业租金增速预计将低于5%，其中一线城市将出现分化。北京和上海涨幅将领先全国，而深圳和广州则预计将拉低整体上涨幅度。

 

　　在投资市场方面，亚太区的核心零售物业价格将在2015年产生分化。在中国，大部分开发商的融资状况变得困难，同时零售租赁需求亦出现放缓。因此，我们预计大中华区物业价格将面临最大的下行压力，而这一趋势在中国的二线城市中更为明显。

 

　　世邦魏理仕中国区零售服务部资深董事储祥昀认为：

 

　　“在中国零售物业市场中。2015年对业主而言将是更富有挑战性的一年。由于零售商对于扩张更为谨慎，其租赁活动将会减少。随着新增零售物业相继落成，一些区域尤其是城郊区域以及二线城市的空置压力将会加大。业主应更加主动地对项目进行一些调整，例如优化租户组合，引入新品牌，以及提供更全面的餐饮服务和娱乐设施等。由于在2015年中租金成本对零售商而言仍是一大挑战，租户在进行租赁谈判时需要更有耐心，并且用更多的时间制定合适自己的店铺选址策略。”

 

　　世邦魏理仕中国区执行董事、研究部主管陈仲伟认为：

 

　　“由于零售额增长放缓，加上运营成本日益攀升，未来一年的零售租赁需求将受到抑制。另外，由于反腐运动持续进行，零售商在中国市场将面临挑战，奢侈品牌在市场扩张方面将更加谨慎。尽管2015年中国优质零售物业租金仍有5%的增幅，我们预计主要区域市场将出现分化。由于二线城市及城郊地区有大量新增供应、租赁需求平淡，同时缺少拥有商用物业开发运营经验的购物中心运营商，因此这些区域在零售租金方面将面临较大的下行压力。”