开幕式暨主题大会：新形势、新机遇、新发展

时间：2009年8月23日上午9：00～10：30 　　地点：上海光大国际大酒店二楼演示厅 　　【主持人】：由中国商业联合会、中国中小商业企业协会、中华两岸连锁经营协会联合举办的第五届中国商业 地产博览会今天即将正式开幕，首先我代表组委会对各位来宾、代表、新闻界朋友们的到来表示衷心的欢迎。这是国家工商行政管理总局批准由全国系统性行业在上 海举办的商业地产博览会，重点探讨我国城市商业及商业地产科学和谐发展，为投资商、开发商、零售商、专业服务商和各地主管部门搭建一个交流合作平台，是我 国目前唯一由政府协会为主导推进的，以城市、地产、商业为主要内容的大型商业博览会，今天再次被国家商务部列为重点支持项目，是一次高规格的商业地产盛 会。为了积极推进国际商业品牌企业进入国内市场，加强商业品牌企业与地产业的互动，由中国中小商业企业协会、中华两岸连锁经营协会共同举办的2009上海 国际商业品牌推广展览会暨两岸连锁加盟品牌展也将于今日隆重开幕。接下来请允许我介绍出席今天主题大会及开幕式的各位领导和嘉宾。   　　他们分别是：   　　商务部商贸管理司王德生先生。上海市人民政府商务委员会马银芳副主任。国务院发展研究中心局长、研究员 任兴洲女士。中国商业联合会副会长兼秘书长、中国中小商业企业协会会长、中国商业地产博览会组委会执行主席姜明先生。成都市商务局局长郭启舟先生等。协办 单位代表，中华两岸连锁经营协会王国安理事长。同时，出席今天开幕式和主题大会的还有来自于台湾的领导嘉宾。对于来参加今天开幕式和主题大会的各位来宾和 领导表示热烈的欢迎。   　　出席今天开幕式的还有来自于新闻媒体的朋友们，对他们表示欢迎，大会马上就要开始了，首先有请姜明先生主持今天的大会。   　　【姜明】：各位来宾、各位代表，新闻界的朋友们，大家上午好。我代表主办方和商业联合会感谢各位亲临今 天的大会。第五届中国商业地产博览会以及2009上海国际商业品牌推广展览会暨两岸连锁加盟品牌展，是在国际金融危机继续的情况下召开，是在我们国家经济 出现企稳回升的态势下召开了本次大会，这说明我们对房地产商贸流通有信心，我们希望通过搭建这个平台，让房地产的商贸服务业、企业机构在一起进行展示、展 览信息交流，以及合作交流，促进我们的发展。我们也希望通过本次博览会，能够为各位的事业发展有所推动。   　　现在，首先有请协办单位代表，商务部商贸管理司副司长 王德生先生宣布开幕。大家欢迎。   商务部商贸管理司 王德生 　　【王德生】：我宣布：第五届中国商业地产博览会2009上海国际商业品牌推广展览会暨两岸连锁加盟品牌展现在开幕。   　　【姜明】：下面有请上海市人民政府商务委员会马银芳副主任致词。   上海市人民政府上午委员会副主任 马银芳 　　【马银芳】：尊敬的商务部商贸管理司王德生先生。上海市人民政府商务委员会马银芳副主任。国务院发展研究中心局 长、研究员任兴洲女士，各位嘉宾、各位朋友，大家上午好。首先，请允许我代表上海市商务委员会对第五届中国商业地产博览会的开幕，以及主题大会的召开，表 示热烈的祝贺，同时，对中国商业联合会多年来，对上海的厚爱和各方嘉宾和朋友们的参与支持，表示衷心的感谢。去年9月以来，我国经济在国际金融危机的蔓延 波及下受到极大的影响和严峻的挑战，在国务院积极措施的推动下，今年2月份出现了企稳回暖的迹象，上海也同样如此，GDP由3.1%回升到7.9%，商业 零售额保持基本稳定的走势，据统计，1-6月份商业达到13.7%，总量达到2493亿。今年又上升到14.3%，出现偏高，股市、房市、车市的交易量上 升，尤其是商品房的销售量趋于活跃，6月份销售面积已经接近历史的高位，连续多月负增长的工业生产，外贸出口、财政收入等三项指标，也出现了一幅受窄、止 跌、回升的现象。这些变化，对于上海民生的改善，社会的发展，进一步的推进等各方面的工作都发挥了积极的作用。上海作为全国的上海，一直坚持着立足上海， 服务全国，面向世界的发展方向，尤其是今年国务院关于建设国际金融中心和航运中心意见的实施颁布，以及上海市人民政府关于建设四个中心和国际化大都市，为 上海带来新一轮发展机遇和考验。今年以来，上海坚持把保增长作为首要任务，把调整结构，转变方式作为实现四个率先的基本工程，从当前与着眼未来做了一系列 的有效工作。商业地产作为地产商业的重要组成部分，作为商贸发展的重要内容，对于经济社会的发展，具有着重要的作用。上海是我国商业地产发展较快的城市之 一，到目前为止，已有商业地产4500万平方米，在建的商业地产有400万平方米，现在我们的主要任务，是要在优化和质量提升上下功夫，以至于使商业地产 与上海四个中心的建设和国际大都市的建设相匹配商业地产博览会的连续举办，也预示着这个市场的潜力和品牌的需求，可以说，我国商业地产的发展空间巨大，前 景美好，我相信，有中国商业联合会的主办，由各方面的支持参与，我们的博览会，我们这个平台将会越办越好。   　　最后预祝第五届中国商业地产博览会和上海国际商业品牌推广展览会暨两岸连锁加盟品牌展取得成功，预祝大会论坛取得成功，希望各位嘉宾在上海过的愉快。谢谢大家。   　　【姜明】：谢谢马主任热情洋溢的致词和很好给我们介绍了上海今后经济发展的形势。   　　下面有请大会协办单位代表协办单位代表，中华两岸连锁经营协会王国安理事长致词。大家欢迎。   中华两岸连锁经营协会王国安理事长 王国安 　　【王国安】：尊敬的商务部商贸服务管理司副司长王德生，以及来自于台北的各位议员，还有现场的各位朋友，大家上 午好。非常感谢也非常荣幸这次有机会与我们中小企业商业协会合办这次活动，尤其中华两岸连锁经营协会在两岸连锁品牌展方面负责比较多的工作，这次是我们第 一次在上海一起合办这么重要的活动，接到邀请，我们协会上下都感觉非常的高兴，因为有机会在两岸形势这么好的时机，通过展览、论坛来促进两岸商业的交流， 我想这是一个前所未有，也是千载难逢的一个好机会。   　　这次两岸连锁品牌展，台湾是由秘书长带队，总共带来台湾连锁品牌有100多位企业家过来，这在过去来 讲，很少有超过100人的团队过来。总共有将近80多个品牌参展，过去很多大陆的朋友都非常希望也喜欢吃台湾的小吃，大陆很多的朋友到台湾去，一定要尝一 尝宝岛的美食，而在今天，台湾的名吃牛肉面也被带来了，大家要品尝一下，在这里我可以诱惑一下大家的胃，希望大家到会场品尝。台湾最有代表性的小吃就是虾 卷，这次他们带来了地道的材料过来，当然还有有名的杏仁豆腐冰，这个小吃是很多领导都喜欢吃的，上次我接待了一些领导，就请他们吃了这个小吃，他们吃了以 后都赞不绝口。这次来参展的还有一些像是永和豆浆、两岸咖啡等等大品牌。过去五年以来，我一直在想，如果有机会，也能在参与或者是扮演重要的角色，把台湾 比较好的品牌，大陆好的品牌共聚一堂。在全世界麦当劳、肯德基，在大陆吃的比例比较高，但是在全球80%都是加盟，在台湾，现在也慢慢走向加盟的方式，加 盟就是复制成功，分享财富，加盟可以让更多的人受益。烟台的一个代理商开了9家店，他加盟永和豆浆已经7年了，开了9家店，每年都赚上千亿人民币，在各地 的代理商都可以赚上千万，永和豆浆就是有钱大家赚。最近比较火的就是85度C，它在大陆有130多家店，第一次开放区域代理，他希望跟各地有资源有实力的 人合作，把他们的品牌、产品、培训人才的技术带到一个城市去，所以说加盟多么的重要。   　　台湾是一个很小的地方，2300万人口，这么小的一个地方，1600万是成年人，1000多万都是老 板，台湾的企业都是通过中小企业创造起来的，其实为什么他们做连锁能做的这么成功，就是因为从台湾的环境下锤炼出来的。在大陆的大发展下面，他们创造出了 这样的成绩，台湾80%企业的真正成长和规模都是在大陆做出来的，因为大陆有好的经济形势和发展，所以我们的目的就是要推出一批诚信可靠，在市场上有实力 的企业。   　　这次和商业联合会和中小企业商业协会的支持，协助，这次我们用了很大的力，也得到很多大陆和台湾连锁店的支持。我们还更愿意促进商业之间的交流，所以在今天下午和明天上午，都会有论坛举办。   　　在上海世博会的台湾馆是由外贸协会主办，台湾馆是由他们负责的，这次论坛也得到他们的支持，大家都想积极促进两岸的交流。所有在商业上的交流，甚至这次我们也希望促进几个交流：   　　第一要促进连锁跟商业地产的交流，有一件事情很重要，商业地产打造城市的价值，但是连锁品牌打造商业地 产的价值，所以我们认为，如何让连锁品牌能够集中，能够更快的跟商业地产合作，这是我们的想法，所以这次有机会参加商业地产博览会，这是我们的初衷，因为 商业地产的发展脱离不了资本，这次论坛我们特意请了20多家的资本和连锁品牌，我们的连锁品牌到各地，也离不开政府跟领导的支持，所以这次的论坛，我们也 邀请到了很多政府领导，像是沈阳市、成都市的领导都来支持，他们也带来了他们的中小企业家过来。如果各地想要发展现代服务业，第一个要带着当地的企业家走 出来，到上海、到台北把好的连锁品牌、商业引进当地，在台湾30年前的连锁品牌刚刚发芽，当时就是因为台湾引进了麦当劳、肯德基等，这30年的时间，这几 个品牌，在台湾培养了子子孙孙，培养了几十万的连锁专业人才，这些专业人才，现在刚好来大陆发展，所以商业地产，跟连锁品牌，跟各地政府的关心都非常的密 切，希望通过这次的论坛，把连锁跟地产、资本、政府，大家能够互相了解，甚至能得到政府的支持，这是连锁产业的福气。   　　今天非常荣幸和高兴有机会代表中华两岸连锁经营协会在这边发言，也业协各位和商业会领导的支持，也谢谢各位议员的支持和到会。谢谢。   　　【姜明】：谢谢王理事长的精彩演讲，他的演讲非常的激动。确实，海峡两岸合作的前景非常美好，对台湾来 讲，它是国际化的程度比较早比较高一些，所以很多经营的理念、方式要比较超前，有很多的企业，像是康师傅，更是在大陆取得了巨大的成功。两岸还有一个深厚 的基础，两岸血浓于水，两岸的情谊非常的深厚，有合作交流的基础。今天的大会，也是作为海峡两岸发展的一个平台。谢谢王理事长的致词。今天大会的第一阶段 领导致词到此完毕，让我们再次以热烈的掌声对三位嘉宾的致词表示感谢。

主题发言

　　【姜明】：现在大会进入第二阶段——主题发言。首先有请国务院发展研究中电通信局长、研究员任兴洲女士做主题演讲，她的主题演讲题目是“拉内需、保增长”政策导向下的中国商业地产发展机遇。

国务院发展研究中电通信局长、研究员 任兴洲

　　【任兴洲】：各位领导各位专家、来宾大家上午好，首先祝贺第五届中国商业地产博览会、2009上海国际商业品牌 推广展览会暨两岸连锁加盟品牌展的召开，刚才听了三位领导的讲话，这样的博览会可以连续开五届还是非常不容易的，特别是在上海这个地方，是我们国家商业发 展最快的，也是规模最大的一个城市。根据会议的安排，我的题目有一些变化，主要讲一下对当前商业地产形势的认识，主要是讲，在金融危机和整体经济回调的背 景下的商业地产形势。

　　第一，当前经济企稳回升，但基础仍不稳固，今天的题目是新形势、新机遇、新发展。首先来看新形势，在什 么形势下来看我们的商业地产，可能每个行业的发展都离不开整体经济形势或者是宏观经济的大势，首先来看中国当前的经济发展的总体形势是什么样，然后在这样 的大形势下面再来看商业地产。

　　从08年下半年开始，面对呼啸而来的金融危机，中央政府果断出台了一系列的在刺激经济、发展遏制经济快 速下滑的一揽子经济刺激计划，我们叫做4万亿的刺激计划，但是4万亿的具体内容是什么呢?一个是中央加大投资。大家都知道，三年4万亿，新增的投资是 1.18万亿。第二，是实施扩张性的财政政策和宽松的货币政策，原来预计09年财政赤字9500亿，新增财政赤字7700亿，减税总规模5000亿，广义 货币的发放控制在17%左右，全年新增贷款规模超过5万亿，这是在去年年底一揽子计划出来的一个刺激计划。第三，推进实施重点产业实施计划，大家都知道叫 做十大振兴计划。第四个是大幅度刺激消费需求，提高社会保障水平。总体来讲，包括四大部分内容在内的一揽子计划，从去年4季度就贯彻落实，出手要快，出拳 要重，这样的一系列刺激计划，在今年上半年已经明显显现出来。

　　从上半年的一些重要指标来看，一揽子计划，整个经济企稳回升。上海是全国经济最发达的城市之一，它也一 个晴雨表，第一，来看一些现行指标，货币宽松，信贷规模持续的增加。上半年我们说全年增加5万亿的投资，上半年新增贷款已经达到7.37万亿，这样的一个 水平，是我们国家60年来，改革开放30年历史上从来没有在半年之内有这么大的新增的信贷，流动性这么的大。那么积极的财政政策和宽松的货币政策在上海也 显现明显。第二，现行指标，制造业采购经理人指数——PM2，一系列指数判断整个经济发展的状况，低于50%，经济往下走，低于40%经济处于衰退，高于 50%整个经济逐步的复苏回暖。在最低的时候，去年11月份，PM2指数低于38%，低于40%，经济处于衰退的状况下，去年11、12月份，整个经济下 滑，用这样的晴雨表来看，经济下滑非常的厉害，但是今年以来，采购经理人指数不断的提高，到今年6月份达到53.2%，从这样的指标里面来看整个经济企稳 回升的势头还是非常好的。另外，GDP环比增长，去年是9%，今年是6.1%，上半年是7.1%，但是6月份达到7.9%，从环比来看6月份是7.9%， 全年保8%增长是有望的，虽然现在比较低是7.1%，在我们国家改革开放的历史上还是比较低的，但是趋势是企稳回升。固定资产投资增速也比较快，去年下降 到20%多，今年上半年是33.5%，同比增加15%，扣除价格因素实际增长16.6%，因为我们的价格增长是负的，同比加快3.7%，到6月份，社会消 费品零售额同比增长15%。能保持这样的快速增长是非常不容易的，我们在座的很多商业企业做出非常大的努力。居民收入也在增加，虽然增幅比前几年有所放 缓，但是城市里面达到11.2%，特别是汽车消费，叫做支柱产业，汽车今年一季度销售110.98万辆，超过三大汽车巨头，现在我们是汽车销售最好的国 家，3月份达到110万辆，发展是非常快的。股指也不断的走高，虽然这一段时间在不断的盘整，但是从1700多点上涨到3000多点，这也是走向企稳回 升。今年的经济复苏给我们的市场带来很大的信心。我们来看企业家信心指数也在提升。这样一系列的数字可以看出，中央制定一揽子的刺激计划，使得整个经济企 稳回升的态势是非常明显的，所以很多专家讲，中国是率先在全世界逐步走出金融危机的冲击，率先企稳回升的国家，上半年应对危机我们交出了一个比较好的答 卷，我们最困难的时候已经过去，我们在去年的时候不知道经济会下降到什么程度，但是在今年看来，经济下滑的趋势已经得到了抑制，目前断言经济全面复苏还为 时过早，现在还是有一些经济不稳固，所以在这样的情况下来看商业地产就比较的好，现在国务院商务会议说，我们现在的经济还不平衡，不稳固，不确定，确实是 这样，虽然说保8%差不多，但是不知道下一步的经济会碰到什么样的问题。因为目前总需求还不足，经济增速还是比较低，整个宏观经济还处在7.1%，GDP 的增长还是比较低的，在上半年出口仍然是负增长，所以在这样的情况下，说我们的复苏，我们是5千户工业企业的利润，有很多的企业利润在下降，39个工业大 类里面23个利润是下降的，4个是全行业亏损的，所以现在说全面复苏还为时过早，我们必须要认识到整个经济还在逐步的复苏过程当中。

　　第二，再来看今天的主题，住宅地产和商业地产的基本形势，今天是商业地产。我们把它跟住宅地产做比较。 今年上半年，商业地产和住宅地产可以叫做冰火两重天，说的绝对一点，商业地产也没有到冰的程度，但是和住宅地产火爆相比，商业地产还是比不上住宅地产。 09年上半年全国商品房销售面积是3亿4千多平方米，同比增长31.7%，这是从全国而言。从北京、上海等等所谓一线城市和二线城市而言他们增长就更快。 我们来看红色是商品房，非常快速的增长，开发企业完全比例购置还是下降的，而且房屋新开工面积同比也是下降10.4%，投资还是9.9%，也不是很高，但 是销售增长非常的快。特别是5、6月份，我们说骤然的放量，说住宅还是平稳回升，5、6月份还是骤然放量，4-6月份销售面积是2.28亿。上海的二手房 也是历史上的交易量价起升，到09年上半年是增长非常快，我们来看一线城市的房价大幅度的上涨，一个是一手、二手、租赁房的价格，蓝色是一手房的价格，一 下子上涨。黄色是租赁房，这个比例是非常平稳的，5、6月份以后的所谓投资和投机性在增长，所以也有人说泡沫在增大，都是从这个上面来看出的，可以从这里 面反映出大体的真实需求。全国房地产开发数去年掉到那样的低点，现在开始往上上升了，上涨比较快。和住宅市场相比，商业地产是萎靡不振的，我们来看1-6 月份全国商业办公楼和商业营业用房销售额同比分别是19.9%和30.2%，从数据看还不错，但是据中国房协统计，09年1-6月份全国31个主要城市是 下降的，，商业地产销售面积下降有16个，像是吉林、内蒙、新疆等地商业地产销售面积下降了30%，今年1-7月份，北京、上海、深圳等商业地产延续了租 金下降的趋势。上海浦东写字楼租金累计下跌11%，广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平，广州外向型比较的明显，国际市场的萎靡不振对广州的冲击更 大一些。再来看北京市，上半年新增的商业地产供应量减少，市场需求也有快速下降的趋势，空置率达到23%，同比增长3.4%，CBD租金同比下降 13.3%，零售物业租金下降也严重，像是空置率达到9.2%，新项目招商也出现困难，工业园区、写字楼等地方商业地产出现低迷。我们来看北京中高端购物 中心的存量，都是比较高的。当前商业地产萎靡的原因是什么呢?住宅地产为什么上涨这么高呢?一个是与下半年以来，一系列中央和各级地方政府出台大量的优惠 政策，我们来看，从来没有过，从98年住房改革从来没有这么集中优惠政策出台，贷款的利率、印花税、税率的下调，对二套房也比较的宽松，很多方面政策非常 的优惠。另外对开发企业资本金从35%调低到20%，对整个住宅地产的优惠政策非常的集中和密集，最大的原因还有就是上半年3.7万亿的新增贷款里面，有 相当一部分流入股市和房市，特别是通过不同渠道流入，虽然还不能拿出准确的数字，由于实体经济不是那么好，很多的投资，包括央企的投资开始投资到房地产， 所以把整个房地产的资金量大量的集中上来，把整个地产的价格调高，交易量大幅度的调高，但是商业地产萎靡的原因是什么呢?它跟住宅地产不太一样，我们说写 字楼是大商业地产的概念，小商业地产是跟流通商业有关，大的商业地产是和写字楼和工业用房有关，商业地产中的写字楼的需求主体大部分是为金融个IT使、服 务业、制造业企业，虽然在今年上半年有一些企稳回升，但是并没有完全好转，整个经济还是处在比较低的增长区间里面，受这个影响，部分的行业还没有完全复 苏，使得开发商拿地扩张租写字楼的意愿在降低时。北京市统计局数据亿显示，上半年全市通信设备、计算机及其他电子设备制造业实现增加值112.4亿。在这 样的情况下，当然会下降。

　　我们的零售地产或者是小商业地产占有非常大的比重，它面向是3个需求主体，一个是面向广大的商户，这些 需求主体受实体经济的影响很大，包括像是南中国，珠三角这一代，很多的商铺价格大幅度的下降，原来外向型的销售现在受到很大的影响。第二个是面对商业零售 企业，上半年尽管上涨15%仍然比较快，但是受金融危机的影响也不可低估，上半年上市公司中期报告并不乐观，上半年截止到8月9日，发布业绩的8家百货企 业中，7家的毛利率出现下滑。整个商业零售业也受到比较大的影响，有的毛利利润下降70%多，有的零售企业，在网上可以查到。在这样的情况下商业零售业对 商业地产的要求需求肯定会发生变化，肯定是低迷的时期。第三个就是国外商业集团放缓在中国开店的步伐，影响了对商业地产的需求，在全球经济衰退的背景下， 许多国际一线品牌已经明确放缓在中国开店的步伐，使高端定位项目招商难度进一步的加大。

　　再来看工业用地，受金融危机的影响，很多的行业并不是很景气。同时也与政策有关，比如工业用地价格大幅 度下滑与今年5月份国土资源部下发的《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》，决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整，变 相下调工业用地最低出让标准。为什么商业地产不行呢?因为商业地产和住宅地产是两种不同的规律，商业地产的保值功能比较弱，现在大家买住宅，有一些人是为 了自住，有一些人是为了防止通胀，为了增值，而购买商业地产，从短期来看，特别是在经济形势不好的情况下，你肯定赚不到价差，所以在现在的情况下，住宅有 一部分变成了保值增值的工具拉动了住宅需求，但我们的商业地产不具备这样的功能，也受这一方面的影响。

　　目前商业地产的低迷也和商业地产的供应有很大的关系，这些年来前一轮经济的快速增长，使得每一个行业里 面都或多或少有泡沫在里面使，商业地产也不能例外，大量的供给在经济高速发展的时候，感觉还是不错的，但是经济一旦往下走，受金融危机影响回调的时候，商 业地产供大与求的形势就出现了。我们来看像是广州下半年甲级写字楼的市场，供应仍然比较快，这样的情况下，供给在增加，而需求在减少，供给之间的矛盾，使 商业地产在短期之内像是前几年的火爆还是有困难的。当然了，我们看到总体低迷的情况下，商业地产影响程度也是有差异的，第一大城市商业地产受的影响大于中 小城市，像是北京、上海、广州、深圳，影响会大，因为危机来了以后，对于这些地方的一些需求主体冲击也比较大。第二是高档商业地产受影响比较大，反而是一 般大型综合超市，精品百货业受冲击比较大，当危机来的时候，人们缩减开支，缩减了对高档产品或者是奢侈品的消费。第三办公酒店地产受的影响比商业零售地产 要大，而且商业零售地产所的影响主要还是高端地产而中低端地产受影响也不大。第四，一般地段商业地产受的影响比核心地段商业地产受的影响要大。在大形势下 面也有不同的变化。我们说下半年，地产的情况会怎么样呢?也是大家比较关心的。商业地产继续走势，我们分析一下，由于全球经济环境不明朗，外资公司扩充的 意愿还不是特别高，因为受整个世界经济的影响，影响未来写字楼市场的需求，不能期望写字楼市场会在短期之内有快速的回升，国内实体经济复苏不明显对商业地 产的需求也不乐观，刚才分析了它和我们的实体经济是紧密相连的，不是说投入资金就立刻火起来的，当然也会对商业地产需求有影响。商业零售业增长比较的平 稳，但总体效益也不乐观，还有外资进入国内的步伐需求也在下降，在需求不旺盛的时候，供求关系更加不平衡。

　　下半年我们要关注哪些政策呢?宏观大政策中央也表示，宏观政策不变，但会适度微调。对于住宅地产，它的 目标是形成良性的发展市场，重点是防更大的泡沫，控制贷款的风险，结构调整，投资节奏控制。房地产在投资里面占20%的比重，9.9%还是比较低的，在快 速上升的总额面前，是不是要促进开发商加大投资力度?增加住房供给，同时也能拉动钢铁、水泥等等这样的投资品增长，所以下半年的目标是使防泡沫，控风险， 调结构、增投资。商业地产，它的调控目标是理性规划，市场整合，结构调整，比如马主任说，上海的结构调整，对商业业态、结构、布局要做调整，现在我们看到 一些专业型的商铺，有一些城市的综合体，还有购物中心和组团式的商业在有些地方反而发展的比较快，就是处在整个结构调整过程当中，现在北京最近也在谈综合 体的问题，谈组团式商业的问题，谈商业业态的合理布局和调整的问题，我觉得这个是在这样的商业地产情况下商业地产要做的事情，利用这样的一个机会来调整我 们的结构，特别是对于投资结构要有所控制，我们的供求关系现在处在这样的情况下，我们要控制我们的投资结构，让整个供求关系处于相对合理的水平上。另外我 们仍然要高度关注经济发展和变化，除了看地产本身以外，另外我们要关注整个宏观经济大势，特别是国际经济的走势，一个是关注全球金融危机的变化和全球主要 经济体的变化，美国、欧盟、日本经济体对中国的影响，另外关注外需的变化，外需变化以后，中国的外需增加，外国进入到中国的企业会增多，也商业地产的需求 会增加。另外关注政策的一些微调和局部调整，大的政策没有变化，但是可能会有局部的调整，这也是合理的，商业也要积极关注政策的变化，另外关注我国实体经 济的变化，如果实体经济还是低迷的话，我们的商业地产需求仍然会受到大影响，一旦实体经济快速回升，对我们商业地产绝对是利好的形势。另外关注国内外兼并 重组的情况，这一轮一定会有资本的重组，这样对商业地产有什么影响，投资主体需求主体都会有变化，另外也要关注CPI和通胀的变化，CPI和通胀一旦变化 会影响消费者的消费决策和消费行为，对商业和零售业有影响，也会影响商业地产的需求。所以在关注商业地产本身的时候，还要关注整个宏观经济，特别是一些政 策的变化和走势，及早做出应对和安排，使我们在整个经济危机和经济回调下面，保持比较平稳的增长，这是我们要注意的。

　　以上是我对整个商业地产形势做的一些分析，是我个人的观点，有可能也不太准，如果有不对的地方请大家批评指教。谢谢大家。

　　【姜明】：谢谢任所长，在新形势、新机遇、新发展进行深入的分析和梳理。下面有请演讲嘉宾商务部商贸服务管理司副司长王德生先生。他演讲使的主题是中国商贸服务业的发展趋势。大家欢迎。

　　【王德生】：大家好，商业地产博览会，今年已经是第五届，本届又添加了两岸连锁加盟品牌展，五年来，博 览会作为桥梁有效解决了供需之间、行业和商业之间的需求，对开发商、运营商、广大企业展示成果、交流经验，扩大合作，提供了有利的平台。在努力保持经济平 稳较快的发展形势下，这种沟通与交流显得非常重要。应当说，在引导行业发展方面发挥了重要的作用，在此对本届博览会的举办成功表示祝贺。

　　商业地产，商业发展怎样趋势如何，直接关系到有关地产行业趋向，这里围绕大致的主题，对商贸服务业是城 市商贸服务业的发展做一些介绍。去年以来为了应对国际金融危机带来的影响，国家推出了一揽子刺激经济的措施，特别是去年年底，办公厅下发的扩大消费，政策 内容丰富，重点突出，措施力度比较大，对于国有流通开拓市场起到了积极的推动作用。在国家政策指引下，各方面积极采取措施，发展和培育市场，努力扩大消费 需求，使国内市场继续保持快速增长的良好态势。今年1-7月份的商品销售零售总额同比增长15%，农村消费已经改变了过去的格局。第二个是中西部消费快于 中部地区，第三个是服务消费开于商品消费。住宿、餐饮业零售额上升幅度比较大，第四个是家具类产品、装潢材料，小排量汽车消费持续的加快。从经济形势、市 场特点，工作等几个方面综合分析，商贸服务业将呈现以下趋势：

　　首先，战略趋向与政策的支持，带来商贸服务业的持续发展，扩大内需是保增长的基础。中共十七大把扩大国 内消费需求作为转变经济发展的重要举措。胡锦涛总书记今年明确指出，要坚持扩大内需为主和稳定外需相结合，采取更强有力的措施，扩大国内需求，特别是消费 需求，拉动经济增长。温家宝总理要求积极扩大国内需求，特别是消费需求，促进对经济增长的需求，尤其是居民需求。去年以来，国家对流通领域的支持力度逐步 的加大，有家电下降资金200亿元，家电、汽车等以旧换新政策，从支持重点来看，包括全面推进市场工程，家电下乡，完善农业生产资料体系，提升城市服务业 消费水平，推进社区标准化菜市场的改造，家政服务体系建设，家政就业培训工程，以及回收网络建设和改造，支持流通企业发展，推动消费模式创新，改善市场和 消费环境。还有一些配套的具体政策，应该说国家对商贸服务业的支持力度如此之大，是建国以来从来没有过的。

　　还要看到有关政策绝非是权宜之计，重点工程的目标定位都是在2-3年，从国家宏观层面来看，为了扩大消 费，正在致力于建立健全促进消费持续增长的长效机制，包括调整国民收入，分配格局逐步理顺消费的关系，推进城镇化和区域发展，推进贫困地区的发展，逐步缩 小地区的发展，完善社会保障体系，推进社保制度的建设，扩大社保的覆盖范围，提高社会保障待遇。要加快产业产品结构调整，适应消费结构升级来增加有效的供 给，培育新的消费热点等等。这些具有基础性战略性的根本举措，将为扩大消费，为商贸服务业的持续发展创造更为有利的条件，注入新的动力，也必将为改善消费 环境的商业地产发展带来新的信心。

　　第二以城市为重点的服务体系，将带来商贸服务业的持续繁荣，城市消费，城市消费在逐步的提升和扩大，从 改革开放30年来，城市的比重在稳步的攀升，78年的时候，城市的商品零售总额占比重大致为三分之一，在经历93年平分天下之后，到08年城市的比重已提 升到三分之二左右，城市的主体地位在明显提升。今年服务业得到政府的支持，城市服务业明显加快，将新建和改造100个家政服务中心，到2010年在全国 278个城市改造和建造一个家政中心，来带动家政企业服务发展面向城乡家政服务网络，将为城市社区提供一批布局合理，价格公道，安全的家政服务。不断改善 消费环境，将极大促进消费以及相关商贸服务行业的发展，从深层次分析，一些积极的因素助推城市空间的进一步扩大，使城市化的进度提升，有人预计到2010 年将超过50%，城市化率的提高必将推动城市消费和流通的扩大。第二城市社区发展潜力巨大，目前城市商业网点总体数量适应了消费的需求，但是在新建住宅小 区城乡结合部的地方比较少，对此，商务部门将积极推出政策，吸引商业餐饮进入社区，便利群众就地就近消费。第三个服务升级加快，受消费习惯影响，耐用消费 品的换代速度比较慢，国家将在家电下乡的基础上开展汽车、家电以旧换新试点，如果这些全部更新将是一个大量。目前商务财政部有关部门已经制定出具体的实施 方案，有关地区包括北京、上海，已经陆续开始实施这些政策。

　　第三，大力扶持农村市场建设，农村市场的潜力将进一步的扩大。商务部门致力于农村不市场体系的建设，改 善农村消费环境，积极扩大农民消费，今年上半年农村商品销售零售总额超过城市，充分显现出农村市场的巨大潜力。今年国家支持农村项目的数量又进一步的有所 增加，全年将完成41万家农家电的建设，到2010年工程将覆盖75%的乡镇和51%的行政村。有关部门将深入推进家电下乡等工作，进一步的扩大农村市场 的消费。在农产品流通方面，将在重点郊区和产区新建或者是改造200家农产品的批发市场和农贸市场，增加大型批发市场的价格发现，信息传导，仓储物流，加 大中小批发市场的建设，进一步的疏通农产品的渠道。在市场体系建设过程当中，完善农村市场体系是一个重点趋向未来将全面体现农村生产资料、农产品流向。这 对城市市场的发展也是利好的因素，因为城市市场和农村市场共为一体，相互促进，一方面，城市是农村市场体系建设的一个重要依托，比如说流通网络是以城区为 龙头，乡镇为干，在一些带动能力强的批发市场，多大也主要是在城市。另一方面城市是农产品消费的重要市场，也是工业品的主要来源地，城市流通设施配送和配 套能力的强化将成为农村市场有利的保障。

　　第四，随着新兴服务行业的发展，商贸服务业作为领域将进一步的扩展，加快服务业发展，提高服务业占国民 经济的比重，不仅推动经济结构的增长，也是新时期提升人们生活质量，促进消费升级转换，全面建设小康社会的需求。人均GDP1千-3千美元是居民消费结构 发生转变重要的时期，显著的特点，是居民实物型的消费下降，服务型消费比重上升，享受和发展性的比重上升。08年，我国人均GDP已经突破3千亿元，步入 家庭大型化，人口老龄化，生活方式多样化新阶段，广大人们对休闲、保障等呈现快速增长的趋势。07年3月份国务院关于加快服务业的若干意见的实施意见，对 服务业都提出明确的指示，在政策有利引导之下，服务业将进入快速发展的重要时期。令人可喜的是，餐饮业、家政服务、维修保养、洗涤、美容美发，面向民生的 服务业快速发展，行业规模不断扩大，经营方式不断出新，企业竞争力和品牌影响力也在提升。在整个服务业和经济生活当中的地位不断增强。这在可观上要求市场 建设，必须关注这些新兴行业，新兴业态的发展，使商品经营与配套市服务设施能够相互的配套，相互的补充，来增强相关行业设施的服务功能，促进城市商业与服 务网络相互的配套，协调发展，为了满足多样化的服务需求创造条件。

　　第五，现代流通方式日益的推广，商贸服务业创新步伐逐步的加快。近年来，连锁经营也为商贸服务业广泛使 用，并加以推进，直营加盟特许共同发展，业主不断增加，涉及商贸服务的各个行业。连锁企业在规模扩张的同时，综合实力不断增强，成为商贸业的重要力量。同 时与连锁经营密切相关的配送中心的能力不断的加强，对于提升服务商贸业的规范化水平将起到积极的作用。随着信息技术的发展和技术设施的完善，电子商务近年 来得到快速的发展，网上销售等形式，既为百姓增加了便利的购物渠道，又为买家和卖方搭建了平台，成为一些的商业新载体，利用传统市场与网上市场结合扩大销 售，甚至衍生出专业的网络实体，一些社区网点也在积极的探索开展网上销售的接送业务，这将是一种新的业务，将会带来商贸服务经营方式新的转变。与此同时， 信息技术在商贸功能管理当中的应用更加的普遍，商贸服务与信息化相融合，成为提升行业素质，和经营管理水平重要的途径。例如在餐饮业，信息化管理已经覆盖 到人才物等经营各个环节当中，有效提升了，企业运营和管理水平，成为大中型企业竞争的有利部分。一些家政服务企业，直接运用信息技术构建起网络化的经营渠 道。

　　第六，商贸服务业增长方式将进一步的改变，逐步构建起绿色的产业结构，增长方式和消费模式，实现节约化 模式，集约化发展，将是未来商贸业服务发展的方向，将广泛推广应用节水、节电的模式，最大限度的节约能源，在服务业将大力推广节能设备，积极倡导绿色节能 酒店，利用对行业的优势加强对消费者绿色消费的引导，而要实现这些要求，商业地产设施在设计规划上面需要相应配套，为商贸服务业经营创造有利的条件。

　　第七，商贸服务企业的活力进一步的增强，国务院办公厅关于搞活流通、扩大消费意见，对于改善商贸服务业 的企业环境，包括我们经常提到的商业银行卡，银行卡的费率过高的问题，还有中小商贸企业贷款的问题，还有如何通过会展来引导中小商贸企业发展的问题，都有 很多实际的支持政策措施。随着这些政策措施逐步的落实，商贸服务企业的发展，将会迎来更好的条件。在整个国内外市场竞争当中活力得到进一步的增强。

　　第八，商贸服务业发展的环境将进一步的改善。法规标准体系的建设，包括商业网点管理的条例，有关方面也 在加紧推进，同时，在餐饮、住宿、家电服务的行业，我们将相继推出一系列的行业标准，使商业经营的环境更加的规范。商业网点的规划布局将更加的合理，各地 方政府对商业网点的规划和建设支持力度进一步的加大，有关方面统计，目前全国有122个县级以上的城市都制定商业网点的规划，将来随着规划的实施，商业地 产发展的环境也将进一步的改善。还有从行业发展的角度来看，无论是理论研究，还是人才的培养，还是其他有关条件的改善，下一步随着政策的实施，会是越来越 努力，越来越宽松。

　　总之，在当前应对经济危机，搞活流通、扩大消费的新形势下，商业于是有一定的困难，同时，面临更多新的 机遇。我们相信，通过这次会议的研讨，无论是商业地产，还是两岸的品牌连锁经营销售与合作，会进一步的深化。让我们以这次会议为契机，坚定信心，科学谋 划，同时，也要优化结构，来实现商业地产又好又快的发展，为改善消费，为提升人们的生活质量，为促进商业更好更快的发展来做出更新给大的贡献。由于时间的 关系，我就简要介绍这些。谢谢大家。

　　【姜明】：谢谢王司长的精彩演讲，作为政府对我们商业地产行业的长期发展的关注，我们应当是有信心的， 因为在09年上半年达到15%的增长，但是对拉动内需作为商贸服务业最突出的地方，给我们指明了方向，出了政策，在方方面面出台了一系列的政策文件，而且 直接参与了，我们的经济长期向好，这对于我们业内同仁来说是一个好消息。

　　最后有请成都市商务局局长郭启舟先生做演讲，演讲的主题是成都建设西部商贸中心的新机遇。

成都市商务局局长 郭启舟

　　【郭启舟】：下面我来做一场汇报，我觉得今天的会议安排非常好，任局长从三个方面讲了我们的发展趋势。王司长介 绍了政策方面，今天的会议是虚实结合，下面我就说一些实的。我们有学者把中国的城市和世界的城市划分为三种类型，第一种类型是资源型，有一些城市受资源影 响比较少。还有一种城市是以口岸为主，他们受经济影响也比较大。第三种是商贸中心城市，经济的可持续性发展性非常强。

　　成都的商贸历史非常的悠久，商贸业得到非常的发展，商品零售总额在全国15个城市当中排在第五，餐饮消 费在中西部地区是第一位。今年，商贸城市发展它的抗风险，或者是抗危机能力是最强的。第一，今年上半年消费零售总额在15个城市当中增长最快。第二在今年 地震一周年的时候，成都仍然是外贸正增长的城市，我们的外贸出口额仍然保持20%的增长，这是全国没有的。成都是一个独特的城市，我们中国的学者研究这 里，不要放弃这里，商业地产的投资今年也不要放弃这里，成都的地理特别适合商业地产的发展。

　　成都历史悠久，中国的城市，从经济学的角度来讲，首先发源于北京、上海，但是事实不是，其实起源于成 都。成都汽车城，今年汽车销售是突破20万，小轿车突破10万台，所以说它是一个商贸非常活跃发达的地方。消费者的消费意识也非常的强，跟潮流不亚于上 海，成都的市场，商场卖的是流行的车。另外就是湖南卫视搞的超女，现在非常的火，它的火要感谢成都，在第一届的时候并没有很多，但是在第二届的时候由成都 的介入所以非常的火，在第二届的时候，长沙报名人数是1万名，成都报名是4万人，三天报名的时间是20小时，所以有这么多的人参与，还有最后的冠军产生在 成都，说明成都人的意识。

　　另外在90年代，我们的外资零售商业是全国最多的城市，为什么会出现这个情况呢?很多在上海开店的在成 都开店了，在北京开店的也在成都开了店。在一个地方开店要经过详细的调查，在一个城市设定，要去调查，这说明成都的商业有它的独到之处。所以朱总理从上海 到北京，在国务院工作的时候，他第一次到成都调研的时候，他对成都的评价是全国第三。去年麦肯锡做了一个报告，从经济规模来讲我们算是二线城市，但是从城 市角度来讲麦肯锡把成都归为一线城市。

　　成都的发展面积，在未来十年左右，要由西南的商贸中心建设中国西部的商贸中心，要走在西部前年，立足成都，服务四川，影响全国，面向全球的商贸中心。我们也提出了我们的发展思路和主要的措施。

　　因为时间的关系，具体的内容就不多讲了。

　　去年，我们在过去商业网点规划时候，我们出台了成都市的服务业发展规划，那么应该说，这是在全国中心城 市走在前面，现在出台规划的只不过有三个中心城市，我们去年花了一年的时间，邀请国内知名专家学者机构共同参与，应该说，通过半年的时间，我个人认为，我 们这个服务业规划还是比较超前和符合实际的时候，尤其是去年地震以后，和金融危机发生以后，我们的规划出台非常的及时，所以指导我们下一步的发展起到重要 的作用。去年地震以后，我们的整个服务业，尤其是商贸流通业受到的冲击最大，但是恢复最快的是我们的两个商圈，这两个商圈是在地震以后恢复最快的。围绕规 划，政府出台了70号文件，它的中心思想就是针对金融危机发生以后，如何推动保证我们商贸流通和服务也稳定健康的发展。从几个方面来讲：第一，根据服务业 的发展规划，提出在成都，尤其是在主要城区建设26个集中发展区，在集中发展区有特殊的支持。到明年年底以前，每年达到一定的投资规模以后和速度以后，政 府财政有奖励。另外在城市配套设施上，也有支持，在服务业集中区和5亿元以上的重大项目，配套可以按照60%来做。另外，对于投资超过5亿元，在物业税、 物业税，地方流程都可以给予优惠政策，可以让企业在金融危机的情况下更稳健的发展。

　　因为时间的关系，我就介绍到此，也希望各位投资者到我们成都投资。谢谢大家。

　　【姜明】：谢谢郭局长全面介绍。去年成都特大地震受到全国、全世界关心支持，今年，从四川进入灾后重 建，依然受到全国、全世界的支持，成都是一个商业城市，商业文化，消费文化很有特色，现在又是国家重点支持的地区，今年4万亿政府的财政投入有很多是投在 四川重建，所以我也代表郭局长说，欢迎大家关注成都，重视成都，成都确实是商家的必争之地。今天我们的开幕式和论坛圆满结束，下面我们进行会场展场的参 观，由组委会的同志引导。会议到此结束，谢谢大家。

商业地产创新论坛 城市综合体发展的新纪元

　　【郭增利】：尊敬的各位来宾，受主办单位的委托，今天下午的商业地产创新论坛由我来主持，我是中国商业地产博览 会顾问委员、中国购物中心产业咨询中心主任，亚洲购物中心协会副理事长今天下午商业地产创新论坛我看了一下阵容是规模强大，实力强大的阵容。在今天下午的 论坛当中，我们邀请了学院派也邀请具有代表性的精英企业参与，目前还有两三位嘉宾没有到场，首先我把到场的各位嘉宾介绍一下。

　　他们分别是：

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生。中国商业联合会专家委员、上海市投资学会副会长陈湛匀先 生。上海万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆先生。崇邦集团董事、行政总裁郑秉泽先生。南京中央商场(集团)股份有限公司副总经理郑向阳先生。上海弘基 企业(集团)股份有限公司副总裁、上海三益建筑设计院院长高栋先生。在整体演讲结束之后，我们还将邀请几位嘉宾跟在场的各位来宾进行互动和交流，参加交流 的嘉宾有南京中央集团徐州中央国际广场总经理沈晔先生。另外一位就是上海万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆先生。第三位嘉宾正在路上。第四位嘉宾是上 海购物中心协会原理事长张国忠先生。

　　刚刚我把今天下午我们将要与大家一起讨论交流在现场进行演讲的各位专家跟大家做了一个简单的介绍，接下来隆重邀请第一位演讲嘉宾，他是中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生。他给大家演讲的主题是“当前房地产业的形势和对房地产业发展的几点看法”。掌声有请。

中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一

　　【朱中一】：各位专家、女士们、先生们大家下午好，非常高兴来参加中国商业联合会主办的第五届中国商业地产博览会和商业地产创新论坛。借此机会，中国房地产的形势和有关中国房地产的情况谈几点，供大家参考。

　　中国房地产自从7月-8月11日，我对形势看法用两句话来概括，一句话，维持楼市的回暖态势。第二句 话，防止楼价的涨价蔓延。第一句话，从房地产对拉动经济方面的作用考虑，上半年的楼市之所以回暖比较快，当然跟政策都有关系。但是上半年楼市的回暖很快， 对国家的保增长、保民生都发挥了作用，所以我们要维持楼市的增长态势。第二句话，防止楼价涨价的蔓延，确实，像是6月份一些地方的涨价还是比较快的，有些 地方的价格已经接近07年高峰，百姓也好、媒体也好、专家也好，大家都很关注，所以如何防止房价的蔓延很重要。

　　8月11日，国家统计局发布了1-7月份的数据以后，因为有些地方的销售量有所下降，有一个原因就是， 一些地方的房价上涨过快，与那些地方对第二套房的政策严格执行有关。第二个是房地产行业有一句话，金九银十，在7、8月份都是淡季，可能跟这个也有关系。 如何维护房地产的回暖态势，在8月份，我的基本讲话的口径是三句话，一个是要维护政策的稳定。第二，要维护供应量，增加有效供给。第三，要增加释放。为什 么我们要防止房价的过快上涨，就是要保增长、保民生。在房地产快速回暖的过程当中，一方面给国家的经济保增长作出了重要的贡献。

　　其中有三个问题：

　　第一个问题，有一些地方当前的供给不足，和不少地方潜在的供给不足的矛盾比较突出。比如今年以来，商品 房的销售情况良好，但是1-7月份，开发投资同比增速11.6%，而住宅开发投资同比增长8.2%，土地购置面积完成土地的开发面积新开工面积下降了，这 些下降对GDP的增长有影响，对下一步的发展更有影响。像是北京省市，1-7月份的住宅投资仍然是同比下降，像是北京同比下降10.5%，上海同比下降 6.2%，江苏同比下降2.4%，福建同比下降26.1%，广东同比下降53.8%。这里有一个重要的信号，供需矛盾，供不应求的问题很严重。

　　第二，一些地方房价的过快上涨和部分城市的低价，6、7月份的情况摆在那里。供需旺盛，供给不久，供求不对称的情况，显然给这些城市下一步的房价上涨压力依然很大。

　　第三，下一步的新的政策和规模问题，从国家层面来讲，还是要坚持积极的财政政策和宽松的货币政策，但是 1-7月份新增贷款已经到了7.73万亿，下半年规模有多大，显然不会像上半年那么大，因为上半年供应显然大，7月份的时候，是3500多亿元，后面的5 个月都维持这么一个水平的话，全年大概是在10万亿元左右。这个投资规模对于房地产需求比较大的行业来说，是不是有影响，这些也比较的关注，现在我们关注 的是这么几个问题。

　　判断今后5个月的走势，主要还是供需方面，尤其是价值的走向，从供需来看。需求方面，由于当前的价格上 涨以后，能不能继续维持可持续性，还有待于观察。比如说7月份，一些城市的成交量下降，这也是一个信号。一些城市对二套房的政策宽松以后，也起到了积极的 作用，但是人们同时对于房产的保值增值的预期还是比较强烈，潜在的需求还是很大，在分析了前面几个因素以后，房地产业会积极增长，企业的信心在回升，企业 上半年销售好了以后，资金不像上半年那么的紧张。另外一线城市房价上涨的压力仍然很大，但是涨幅会趋缓。第三成交量会逐渐增大，增大的原因有很多，中央政 府和地方政府出台的对老百姓优惠的政策是暂定到今年年底，所以老百姓还要用这个政策，成交量有可能还会上去，当然这都是现在分析的情况。

　　总之，要维护好上半年或者说1-7月份市场的回暖态势，但是，同时要防止房价的上涨蔓延，这也同等重要，这是在保增长保民生方面的作用，前一段时期，我参加了总理主持召开的会议，我们提出了一些建议，包括有关部门也召开了一些会议，基本的观点、建议有这么几点：

　　首先，要稳定政策。这里的稳定政策，主要是稳定去年年底出台的文件，包括对制度性、改善性需求的支持， 也包括了对于企业投融资的支持，对于信誉好有实力的企业继续支持。同时对产品和导向型的中小企业在融资上也要给予支持。同时也要拓宽房地产的投融资渠道， 包括上市、私募、信托等。对个人信贷要区别对待，对于普通商品房，对于二套房贷的政策，按照当地的市场情况进行调整，对于投资、投机性的在信贷上给予支 持。

　　第二，要稳定投资，增加商品房的有效供给。在需求比较旺盛的情况下，要实现供求平衡，只有稳定供给，首先要稳定土地的供应，在稳定土地的前提下，各个开发商要有效开发，增加有效供给。

　　第三，要继续按照计划来落实保障性的住房建设，做好住房保障和市场的关系，现在我们要进一步的加强保障 住房的建设，同时要做好保障和市场的协调关系，现在有些地方存量房已经消耗很快，有些地方存量房的量还是比较大的，我们希望政府能够买一些中低收入的房 子，来作为经济适用房和保障房。同时对于经济适用房，由地方政府，因地制宜来决策。作为市场这一块，要满足不同人群对住房的需求，这也是国务院18号文件 里面的一个指导思想，低端的有保障，中端保证供应。同时才是完整的市场，才能做好发展的关系。从去年7月份以来，一定要落实地方政府在房地产方面的政策， 我们国家区域性强，差异大，地方政府在经过07、08、09年市场交付以后，已经具备这一方面的能力，国家大的政策标定，不同的地方由地方人民政府来决定 有些地方人民政府已经加大土地的供应，有些地方人民政府已经收紧了土地政策，只要政府加大责任，他是有办法来处理这些问题的。()

　　第五，我们一直坚持也希望有关部门能做好保增长、保民生的发展关系，一方面为了保政策的连续性和稳定 性，另一方面一个很现实的问题，有些优惠政策到今年年底，那今年年底以后怎么办?今后怎么办?是必须要加强研究的，这个问题就不展开讲了。同时我们还希望 政府有关部门，或者是政府要注重全国住房，要注重信息公开问题，而且要建立评价体系，要完善市场预警预报体系，主要是考虑一方面为了信息透明，另一方面既 要考虑市场健康发展，又要防范金融风险，目前大家对泡沫的问题也很关心，当然我们也要防范这些问题，建立这种体系是有利于保持市场的稳定，也有利于防范风 险。这是对房地产宏观形势，我的基本观点。

　　下面对商业地产问题谈一点自己的看法。说实在的，我过去对商业地产研究不多，我只能说一些个人的看法，通过一个普通老百姓的角度去谈一下。

　　第一，今年1-7月份的情况来看，商业办公楼的情况比较好，完成的情况同比增长24%和28.2%，这 是高于商品住宅的投资，说明不少企业对这一块还是看好的。但是销售情况跟住宅相比比较差，办公和商业的销售面积同比增长13%和2%多，低于商品住宅 38.8%，今年的市场回暖首先是住宅带动的。另外我们从40个重点城市来看，情况还不是太乐观，在40个城市里面，有15个城市办公销售楼的面积同比是 负增长，包括上海都是负增长，在宏观经济不是很乐观的情况下，销售要恢复还是很难的。

　　第二，从长远来看，由于我们国家的城镇化处于快速发展期，而且城市群的建设都给商业地产带来困难。随着 居民生活水平提高，消费的升级，另外很重要的就是国家对于产业结构经济结构调整，而且国家对于国务院是大力扶持和支持，所以商业地产在今后它的发展空间比 较大，而且商业地产在整个地产方面的比例会逐年的提高，这是大家要充满信心的一点，尤其是在上海这样的国际大都市，它的发展空间还是比较大的。

　　第三，关注当前商业地产存在的问题和改进的地方。目前商业地产当中发展的问题，我自己思索了一下，有三 个问题：第一，目前一些商业地产的投资商也好、开发商也好，对市场缺乏调查研究，一些城市的商业地产业态类同治化的问题比较突出，不少商业地产的开发商重 建设、重销售、重销售，轻管理、轻服务，所以不少商业地产运行的效果并不是太理想。第二，由于商业地产的需求量大，周转时间长，所以商业地产公司融资渠道 还是比较的单一，这个问题比较的突出。第三，虽然我们有不少城市已经编制商业网点规划，但是还有不少城市没有编制，缺乏科学规划引导，在布局上面，有些地 方高档的商业地产项目比较多，有的地方贴近老百姓的商业网络建设不多，与商业规划相关的，考虑商业项目人流问题，物流问题，有些地方注意不够，所以有的是 交通问题，对停车问题考虑不足，所以有些商业项目的效果不佳，像是北京的一些项目，效果不大，由于没有适当的停车场，所以没有形成商业的氛围。对于这些问 题，作为我们协会来说，我们也会向政府有关部门提出，由于企业自身方面的问题，需要企业自身来解决。

　　第四，今天下午的论坛是城市商业综合体的论坛，对于这个问题，我了解甚少，但是我个人认为，商业的综合 体，有几种类型，有的是商业住宅的模式，有的是办公商场，前面一种更加适用于大中心社区，因为有住宅，办公楼加商场的形式更加深入，要根据当地的情况来 做。不管是哪一种模式，我认为在指导思想上面，是不是要把握这么几点：第一，既要满足市场的需要也要满足规划。第二，坚持以人为本，方便人们的生产、生 活，如大型的社区必须要有商务中心。第三，提高居住区的性价比，实现在经济效益、社会效益互补协调。第四，城市商业综合体，一般也是一个城市或者一个地段 标志性的建筑，一定要做到精心规划、设计、施工，努力使这些综合体成为城市真正的标底性建筑，城市的百年建筑，给后人留下一个好的印象，这是从建筑方面来 讲的。当然从业态方面，也要充分考虑到当地老百姓的需求。第二，是真正城市商业综合体和当地经济社会发展相适应，和百姓的观念、消费水平相适应，而不要变 成多种超前的盲目追求洋和大，有些项目空壳子比较好，但是内容并不理想，这里面还是要注意。第五，商业地产的开发企业要注重自身的素质提高。因为商业地产 它是属地产的商业和投资双重核心综合性的行业，从事这些企业的员工提出了更高的要求，我个人认为从事商业地产在融资能力方面，财务管理方面，规避风险的能 力方面，要比地产、住宅这一块要高。另一方面，如何借鉴互联网技术，信息技术也是需要研究的课题，现在总体来说，要提倡精密化的管理，商业地产这一块需要 加强。另外对于商业地产还有一个重要的课题，如何努力和上下游的企业建立战略性的合作伙伴的关系，降低交易的成本，提高效益，这是一个重要的问题，希望大 家在这些问题上努力提高自身的素质，通过自身素质的提高，来促进产业的升级，通过产业的升级来促进商业地产平稳健康持续发展。

　　我对商业地产研究甚少，我讲的有不对的地方请大家批评指正，谢谢大家。

　　【郭增利】：感谢朱会长给大家分析中国商业地产的形势。住房的回暖对房地产业的经济拉动，商业地产的投 资，意味着我们将面对严峻的挑战。对于持有物业，这次金融危机对于在成长当中建设当中这些房地产项目影响还是比较大的，冲击也是比较大，大量的商业房地产 存量的项目，在一些城市是存在的。如何消化这些存量，是协会、研究机构、开发商要关注的话题。存量的增加，供求关系的改变，已经形成既定的事实，就是大家 不愿意承认的事实，我们的租金出现明显的下滑，从大经济周期来看，在97、98年亚洲金融危机的时候，我们到马来西亚、新加坡去看也面临同样的困境和挑 战，但是毕竟社会是进步的，城市的建设是要在加快发展过程当中的，所以这一轮我们会经历短期的镇痛和折磨。随着朱会长给大家的建议，我们商业地产开发商的 素质需要进一步的提升，那我们中国将会诞生出越来越多的商业地产项目。目前阶段是仁者见仁，智者见智，根据不同的情况大家去做出结合这个区域的发展状况去 做这样的判断是对项目未来的长期成长是有帮助的。有一些项目在零售商比较良好的运营情况下，回报率达到很高的水平，我相信一点，虽然主张商业物业持有，目 前商业地产整个环境融资条件是非常单一的，但是真正的依靠商业地产商的自有资金是非常困难的，我们呼吁对商业地产开发商要给予更多的支持和优惠，第二，需 要我们从自身专业角度进一步的提升，有一个情况，中国的城市综合体的投资回报率，是在亚洲地区领先的，甚至是排在第一位，意味着这是成长当中非常看好的一 个市场，如何在一个看好的城市当中投资得到良好的释放，一些好的项目会把综合体长期的持有下来，当金融危机、经济波动一系列的状况发生的时候，真正的商业 地产商抗风险的能力远远大于单纯去做住宅、房地产，这次的住宅虽然也回暖了，但是在回暖的过程当中，其实有很多中小开发商已经牺牲了。所以我想，刚才朱会 长在他的谈话当中有很多有价值的观点，也意味着更多的投资涌向商业房地产，但是在过程当中有更多的考验，需要大家做好充分的思想准备。这个研讨会的题目设 的非常好，我们看好这个行业，但是要靠我们的主观能动性可以改善商业地产当中存在的问题。下面就有请陈湛匀教授来讲一下当下经济周期中商业综合体的合理定 位及思考。掌声有请。

中国商业联合会专家委员 陈湛匀

　　【陈湛匀】：在演讲之前，允许我给大家分享今天的题目，经济周期中商业综合体的合理定位及思考。

　　首先，我想问一下明年的房地产大家任务是涨还是跌?在这里有很多的人还没有考虑清楚这个问题。第二个问题，在一个星期大家知道，新天地这个项目家园第三期均价一个平方8万，你认为有泡沫还是没有泡沫呢?接下来今天我和大家分享我的观点是什么。

　　我的题目是经济周期当中商业综合体，商业综合体就是商业地产，合理定位。明年究竟如何把握?我说一双眼 睛要盯住经济周期，什么是经济周期?一般经济周期是抛物线，一般是低的进去高的出来，低进高出肯定是赚钱的。现在来看美国的经济周期怎么样?大家有的人 说，美国的经济周期奥巴马上一个星期讲了，我们的政府已经组织美国经济自由下滑，已经到了萧条的边缘。最近他们的官员又放话，我们的经济正处在复苏的边 缘，大家相信吗?可能大家对于这个问题没有研究。现在来看美国的经济是什么样类型走势呢?如果是V型，下去马上起来这是不可能的，07年已经是次贷危机到 现在已经有两年时间了。如果是W型，上去下来再上去再下来，有这个现象，但是有一边爬不上来。如果是L型，下去一直徘徊，起不来了。美国最喜欢看到的是上 去徘徊，再上去，全世界都期盼着这一天。我怎么看呢?07年的今天，银行在美国倒闭有3家，可是我告诉大家，现在区域性美国银行倒闭52家，这是上个月的 公布数据，今天整个美国下滑了2.8%，明天美国把它加速经济扩张也只不过提升0.8%。所以我的观点是，我认为在美国今年的经济形势是不会好转的，明年 也不会好转，这是一个很大的背景。美国大家都知道，次级债发行5万亿美元，3万亿美国人买，还有2万亿是全世界人买的，什么是次级债就是你买的时候，需要 有一个收入证明，然后给你房子给钱，但是我告诉大家，另外还有一个次级债，前面加个次叫次次级债，就是打工的一些工人，美国在推销这个东西的时候，什么东 西都不用拿，只要五年以后归还这个东西。所以我认为，今年的美国经济不会复苏，明年的美国经济也不会复苏，美国的经济不会复苏，要想全世界的经济马上复 苏，这个可能性还是不大的。这是一双眼睛要盯住经济周期。

　　第二双眼睛要盯住我们的市场和我们的政府以及行业发展的趋势。今天我告诉大家，北京这个市场，今年 1-7月份完成去年80%的交易，这是房地产的数字。杭州现在房价上涨，上海房价上涨，我给大家讲一个数据，上海的房地产现在拥有供给量是530万平方 米，每个月消耗需求是多少?是150万平方米，总的供给530万平方米，现在每个月需求是150万平方米，所以你会发现明显有效供给不足，所以在这样的情 况下，大家看一看，目前这种市场和需求供给，在这个当中出现供大与需，今天我到杭州、上海，明天我告诉大家，房地产是回暖，回暖的原因就是房地产楼老板资 金宽松了，前一阶段是紧缩，现在是宽松了。回暖第二个原因，我告诉大家，是我们有一部分的刚性需求，回暖第三个原因，一双眼睛盯住市场和政策是我们的政策 宽松了。第四个原因我们这样的行业发展趋势，很多的商业地产房地产老板看好的。这是第二双眼睛要盯住我们的市场政策行业发展趋势。

　　第三双眼睛大家要盯住我们另外一个不太清楚的事情就是国际热钱，这个热钱在50年前就有了，国际热钱不 是受外汇管制就不进来，我觉得今年1-6月份，热钱进入中国有1200亿美金，中国的外汇储备有多少?截止上个星期2.1万亿，减掉贸易顺差、资本信息、 IFDI、直接投资，剩下的东西就是不知道是什么地方来的钱，都是投机倒把过来的，这边压低，那边抬高这种方式进来的，这个就是国际热钱。国际热钱就光今 年半年，大家想一想，我们进来1200亿，如果去年奥运会国际热钱盯住是我们的奥运会成功的召开，它的的瞄准方向是房地产，叫做净流入。今天我告诉大家， 开始这部分钱进来，我的观察是盯住我们的股票，所以前一阶段大家知道，我们的股票是多少?是现在从原来的2千多点上涨到3千多点，这是国际热钱在炒作，当 然我认为现在国际热钱又改变方向了，所以股票又下滑了，3千点的股票到底有没有泡沫?我认为没有泡沫，6千点才有泡沫，可是我今天告诉大家，国际热钱流动 现在流动到什么地方呢?我自己强烈的观点是流向了房地产，流向了地产，流向了商业地产，流向了房产。

　　在座的各位，国际热钱，97年的东南亚金融危机，都是国际热钱惹得祸，像是越南危机，由于热钱的炒作， 已经跨掉，现在韩国有经验了，它的外汇储备2500亿美金，它可以抗的住，所以没有出现越南的情况，现在国际热钱正在和中国政府的智慧博弈，以前是不以人 民币升值，我相信中国政府的智慧一定可以战胜他。我们国家在这样的情况下会越战越勇。现在的国际热钱是一个很大的数字。在座的各位，我们的外汇储备是 2.1万亿，02年底的时候，中国外汇储备2864亿美金，减一下，2.1万亿美金减2864亿美金，在这5、6年当中你收的不断是美金，收了1.7万亿 美金，原来外汇是平衡的，以前是1美金对8元多，现在不平衡了，美金收的多，是两种形态，一种是债券型的储备，另外一种是债务型的储备。两者加在一起我们 才有2.1万亿储备，不要以为都是我们自己的，是包括债券型我们自己和人家的。02年6年半之前是2864亿，今天是2.1万亿，减一下6年当中收了 1.7万亿，你要平衡就要抛出等之的人民币，如果是1：8，大概至少要抛14-15万亿，这些人民币相当于中国很多老百姓在我们的国有银行存款的钱，当你 抛售这样的人民币在社会上，人民币多了，币值就贬值了，但是这些年没有贬值，就是因为同时有大量抛售金融债券、票据、购物券，因为很多老百姓投资渠道比较 的单一，很多人前一段排队买国库券，他非常在乎，大家想一下，给国家是人民币，国家给他的是一张纸，他把这张纸放在怀里，然后放在保险柜，然后锁好，这就 是相应变成每一个购买国库券的老百姓变成收藏家。在专业上这叫做冲销政治，第一次用人民币冲销。第二种冲销用我们的票据国库券。冲销政策带来人民币的独立 性很差。前一年，我们的外汇占款26-28%，说明我们的货币独立性存在很大的风险。

　　今天我讲到这里，我告诉大家，我们国家的经济，1-7月份GDP是7.1%，可是，去年的时候，我们是 多少?是9%。前年的时候，我们是11.7%，那么前年的11.7%和今年的7.1%，之间相差4.6%，那么你要注意，我们以前的GDP超过10%，我 们是花多少的新增加的货币贷款，15%，今年为了获得7.1%的GDP，上半年新增加的货币贷款是33%。所以我们是宽松的货币政策，我们是积极的财政政 策，按照整个世界比较起来，我们中国的经济现在是运行比较好的，所以接下来，我说一双眼睛看经济周期，一双眼睛看政策，还有行业的发展趋势和市场。还要看 国际热钱，总体上，我认为中国现在运行过程当中，全世界是处于衰退到萧条，中国目前的经济还是运行比较健康的。我不能预测整个中国经济，但是可以想一想， 以上海为龙头的长三角，上海为龙头的长三角，在01年有一个都市圈的宣言，有一个叫做比特的人研究，上海是号称世界第六大都市圈，上海一代长三角，在前面 经济要首先起飞。党中央已经有通知，2020年一定要把上海建设成为国际航运中心，一定要建成国际金融中心，这是一个。第二，上海除了这样的一个定位，明 年上海开什么会?世博会，来的人数有7千万人次，我告诉大家，这是绝对拉动经济的好机会。前两天，香港有一个政协委员，提出来，要利用世博品牌，一定要打 造一个上海的国际购物中心，我觉得太对了，利用世博品牌效应，7千万人次，上海这个地方明年开世博会以后，肯定会拉动长三角的经济发展，所以从整个经济角 度来讲，如果上海和香港相比，上海的房价处于这样的定位，与香港来比不算很低。

　　大家来看一些图片。这是香港经济周期，他的经济周期基本波动6次，现在香港最好的房地产地段一个平方是 30万左右，如果上海是8万的话，它还有上升的空间。所以我认为房地产在全国范围里面现在区域趋缓，是带有一定的泡沫，但是不能说每一个地方都有泡沫，上 海在什么地段、房子的品牌，应当是不一样的评价，所以我总体来感觉，上海带动长三角，今年过了明年过了一定会强劲的崛起，它有从低高到的发展过程。

　　第二，现在面对一个眼睛顶住经济周期和行业发展趋势，和对应的国际热钱的情况下，我们的商业地产，房地产应当怎么做?我个人建议，一定要反周期，什么是反周期，经济高的时候，要也低的做法，经济低的时候一定要有高的做法。我认为，在香港维多利亚港湾上，我认为他最强的能力就是反周期的能力，这里我推荐两个公司，一个是新鸿基，当经济周期很好的时候，它就拼命抓住销售，当经济处于低点的时候，他就抓租赁，一个是销售房产，一个是租赁房产，一直保持了17年当中高居香港股票市场市值十大地产公司之首。

　　大家知道新天地。我们来看一下图片，新天地1号是接待的地方，这是新天地源于西班牙的时尚…(照片欣 赏)。我们把新天地这个项目也推到全国各地，我们会发现新天地，在01年新天地的商铺在整个上海相比利润最低，他们把周围的环境做好，把中心降到最低，每 个平方米是240元，这块地的人气聚焦，02年，人家开盘都是1万，他变成2万，最近第三期的开盘变成8万，所以新天地瑞安集团在经济周期合理定位方面是 可以给大家很好的借鉴。

　　第三，你一定要注意拐点。经济周期下去再上来再下去这里有一个拐点，拐点向上走要把握好拐点，向下走也 要把握好拐点。低进高出，大家都清楚这个，但是一忙以后都会犯错误，07年股票到6千点，在1、2千点的时候他没有进去，但是到6千点的时候，他都是高进 低出，亏死了。

　　下面再举例来说拐点如何把握。一种向上的加速提升走向成功，一种向下的加速提升走向失败。LV从92年 进入中国，他在中国的专卖店有8家，他在04年-06年两年的时间内，把专卖店开到14家，中国全面开放零售业市场，人均收入上升很大，有能力的销售群体 扩大。欧倍德也是跨国公司，他走的西方路线就是农村包围城市，他没有注意拐点，他仿照自己国内的做法从农村包围城市，但是没有办法经营下去，非常的聪明，他的成功有两点，第一非常注重拐点，第二注重GDP和消费能力，所以欧倍德与百安居同时进入中国，但是百安居把欧倍德吃掉了。所以拐点的把握往往需要有很多的研发人员沟通，也需要自己的理性反思。

　　讲到这里，我把今天和大家分享的观点理一下。第一，一双眼睛要顶住经济周期，第二，一双眼睛要盯住市 场、行业发展趋势。第三一双眼睛要盯住国际热钱。结论是美国的经济今天不会好，明年也不会好。上海的经济是带动整个长三角，是世界第六大都市圈，我认为明 年世博会是一个很强烈的催化剂。第二个部分我告诉大家，我们要学会在这样的运作过程当中，有一个能力叫做反周期能力，经济向上走的时候一定要注意低进高 出，经济下滑的时候，也一定要反周期，这是我讲的。这里给大家讲了两个案例，一个是瑞安集团，一个是香港的新鸿基。第三个部分，重工之重就是我把握好拐 点，拐点把握好，要么不上，要么一下子上去，要么不下，要么一下子下去了。我讲了两个例子，一个是LV，一个是百安居和欧倍德。这一段时间我们要密切关注 房地产的走势和商业地产的走势，我个人认为上海、杭州在今年年底之前，它的房地产上涨是阻挡不住的，尽管有泡沫，但是在下半年是阻挡不住的。我今天讲的内 容就到这里，谢谢大家。

　　【郭增利】：非常感谢陈教授。结合大会的主题，刚刚朱会长和陈教授把大会关于形势的判断做了精辟的阐 述，反周期的经济理论对于我们也有很高的学习价值。按照大会的日程，形势分析完了之后，要看国内商业总体体和商业地产有几种模式，而且又是在国内非常有影 响和规模的，接下来会有请三位嘉宾，第一位嘉宾上海万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆先生，他演讲的主题是万达的招商运营模式。掌声有请。

上海万达广场商业管理有限公司总经理 王寿庆

　　【王寿庆】：大家下午好，非常高兴有机会跟大家交流万达招商运营模式。目前万达是在中国做的最大的商业地产，已 经开业的购物中心已经有20多家，明年我们会有17的购物中心在明年开出，在房地产最低迷的时候，大量在中国各地吃了很多土地，大家认为在房地产危机来临 的时候，我们圈了很多的土地。

　　万达在全国做了有9年的时间，有痛苦的历程也有成功的喜悦，把我们的一些经验和同行和我们的行业从业者有交流，使大家在今后做商业地产的时候少走弯路，为我们商业地产探索新的思路和新的追求和新的业态、新的方式，是我们从事这个行业人的一个梦想。

　　商业地产在整个中国是一个新兴的行业，我们的从业人员，包括现在在做项目的一些人员，和香港地区，包括 东京、台湾地区，他们从事商业项目的管理人员来说，在国内是一个新的行业，但是国内的商业地产发展模式太快了，在从业的9年当中，我们看了全国各地的项 目，包括上海的项目来说都是非常之快的。之前大家在上海能讲出来的购物中心不多，也就是正大广场、港汇等等。随着现在的发展，我们可以看到越来越多的新项 目开始出现，而且都会不会出现在市中心，现在市中心越来越少，这是和上海的城市发展规律有关系的，之前我们有大多数的人居住在内环与外环之间，居住在这个 地段的人群消费很少，上海区域的购物中心开出来之后生意都不错，包括大宁、或者是我们在五角场的项目，西郊百联等等，这些项目开出都比较好，填补了我们的 空白，填补了人们的需求，改变了居住区域的变化，而出现这样的购物中心。

　　在这些购物中心里面大家都会讲到招商，认为招商非常的重要，购物中心的成败取决于招商。我们很多的商 家，包括从业地产商，大家都会有心中的理想，招一些自己想要的品牌，但是和它整个项目是不一致的，我们很多的开发商做商业地产项目的时候，都觉得自己的项 目可以把一些名牌招进来，但是到最后都做不到。关键是我们要定位好，你在一个购物中心区域，或者是更偏远的地区，你去做知名品牌是不可能的，而且居住人群 覆盖是什么样的，是什么样的业态在这个区域在做。万达选择是中间型，我们的消费人群形状是橄榄型，这一块的消费人群是最多的，我们在五角场万达广场，我们 通过上海大众点评网去了解我们的品牌，在那个广场很多的品牌都是我们可以光顾消费的，这样快速给我们奠定了人流。第一，我们会带我们所有的主力店来选址， 如果我们要在这个地方做购物中心的话，我们会带着全国的合作伙伴来看选址，可以让他们从他们的眼光来看这个地方是否可以做。当初我们在选周浦的时候，大家 都不理解，实际上周浦在以前的上海人称叫小上海，130平米的店铺在周浦的小商业街上可以做300多万，但是它缺少购物和休闲娱乐的地方，我们就对整个地 区做了商业扩张和商业提升完善，把这个区域商业氛围做大，周围很多住宅群项目都在建设，实际上这些住宅群全部做出来以后，没有消费的地方，周浦、康桥都是 上海人口居住1千万的地区，当初我们选择这个区域的时候，也是看到很多的人口。在前年我们在南京的选址，以前大家在南京选项目可能都会选一些市周信，但是 在未来，都会往新中心走。当大家全部确定项目以后，我们会有订单地产，根据他们的要求来订单做，这样就避免很多购物中心盖出来以后再去招商。现在有一些购 物中心的楼宇建设不适合购物中心，现在的开发商不能拍脑袋去做，要跟所有的商家沟通，这样才能做出更加精彩的项目出来，所以我们叫订单地产。在招商的过程 当中，每一个购物中心要对地区有研究，否则每个购物中心盖出来以后都是一样的。现在就碰到一些同行大家之间的交流，现在我们也是在学习一些发达地区，他们 都是有很多自己的个性在里面，整个定位做的非常成功，包括台湾有一个书店，是24小时开店，对于人们的消费研究，业态的组合都是非常好的。有一次我在日本 看到一家店，它把业态组合做的很好，便利店加音响店、小吃店在一起做，他们在晚上的时候销售是最好的时间。主力店很多的开发商对商业地产认识不足的时候， 都认为它租金太低，为什么要引进，但是它可以奠定你的客流，只有他跟你一起才能起到最好的作用。任何的一个商铺，在招商的时候，我们说这个商铺很好要招到 什么样的租金，它需要有一个好的管理者、经营者，才能把这个商铺经营。同时在招商的时候，如果不考虑这些因素，后续的经营是很困难的。所以我们讲，在整个 招商过程当中，而且在招商先行的时候，要注重这些品牌、商家、业态的组合，而且要注重这一类业态适合哪些人群，这些都是日后成功的关键。

　　一个购物中心的兴旺与否是与餐饮有关系，像是很多的购物中心都是靠餐饮带动人群，所以我们要把娱乐餐饮 等等都集中起来，对餐饮进行重点招商，然后就是相对比较知名大品牌的集中组合，再加上主力店，然后运营，我们的经营都会很火，招商只是刚刚开始，后续运营 的问题才是最多。一个购物中心起来与否与后续的经营是有关系的。目前在我们国内，比较缺少大的系统经营管理团队，招商我们可以通过中介公司枪手都可以完 成，但是真正看工艺，是你对这个购物中心的管理和驾驭，每一个购物中心管理经营者，购物中心经营管理公司去管理什么，它就是你的产品，你如何管理好，关键 是要取得双赢，管理公司是提供服务，使我们更多的经营者可以在购物中心当中经营好。新天地的例子，为什么新天地会上来把一些定金定的很低，把人群吸引过 来，吸引过来以后财力人力都跑不了，然后再抬高价格。所以我们要根据不同的业态、连线把业态做大，而不是一味的说把这里租给衣服店，我们不能太单一，我们 要让业态做丰富。这里就是我们平时工作的一些经验，非常高兴在今天跟大家有一个交流。

　　【郭增利】：谢谢王总跟大家的交流。对于万达，大家不陌生，大家也会逐渐的喜欢万达。几年以前，我们对 万达的批评是不绝于耳，万达在经历几年摸索之后，对中国更多的商业房地产商避免错误积累了很多经验和启发。在三年以前，我跟王健林董事长谈了很多时间，在 谈到他在商业发展模式的时候，他说沈阳的万达大不了炸掉重来，当时我以为是一个笑话，但是没有想到后来变成了真的，这也是一种魄力，万达之所以可以走到今 天在很多城市拿到物业，甚至于其实王总刚才也讲了，以前我们说旺万达成功商圈位置好，但是现在万达有很多物业的位置并不是很好，但是正是在这些新区、边缘 区给万达带来新的形式，这也是万达为商业地产作出的积极贡献。反过来大家也思考万达几年以来走过的路，万达给大家的宝贵启发，对我们项目未来的健康成长有 很大的帮助。任何一个成功的商业项目无论是购物中心，还是什么项目，招商和运营绝对不能分割，听完王总的讲话，加深对万达更多项目，有些项目越来越成功的 认识，这是有道理有理由的，更强专业团队实力做保证的，另外对于整个行业的推动也是意义非常大的。

　　不知道在座的各位有多少人去过大宁商圈，如果大家有机会的话，可以到那里去考察。在闸北那样一个位置， 造就了大宁国际广场这样一个综合的商业项目，这个综合体的诞生让很多上海人震动，同时也让很多业内人士在那样的地方诞生这样成功的项目非常的惊讶，下面有 请崇邦集团董事、行政总裁郑秉泽为大家演讲使，他的演讲题目是崇邦城市综合体创新模式。

崇邦集团董事、行政总裁 郑秉泽

　　【郑秉泽】：今天我发言的题目是，崇邦城市综合体的发展历程，非常感谢主办的邀请，有机会跟大家交流崇邦的历史以及发展的经验。

　　崇邦是03年才成立的，是我在03年离开瑞安成立的，我们是新公司老班子，只有5年多的历史，老班子就 是无论在股东的层面还是管理层面都是老朋友、老同事。我们成立的时候，有一套理论的东西，基本是我个人在建筑、房产行业从事30年的经验，为什么我们把公 司的名字定为崇邦，定位公司名字的时候，崇字有三个意思，一个就是崇高、崇拜，一个是美化修饰，邦是国家，两个字连起来就是以“高水平、转精的态度来美化 我们的国家”，希望我们集团的使命也可以从商业里面体现出来。

　　业务重点，从崇邦成立第一，我们就给自己定了一个方向，我们只做一类项目就是多功能、综合性的项目，现 在有一个新名词，叫做城市综合体。原因是什么呢?第一，市场需要。第二，政府要做。第三，对崇邦来说是竞争比较少，在03年的时候，做有商业功能的多功能 综合项目开发商比较少，对我们来说比较好。第四，各功能互补，就是1+1=3。还有周期性的互补，刚才陈教授也讲了，行业的周期性，我们希望通过各种功 能，不同的周期性能够把整体的风险降低。

　　从03年开始，我们分成四个项目，都分在上海的东南西北，第一个就是大宁国际商业广场，位于闸北区，总 的面积25万平方米，包括商场、办公楼、酒店、地上及地下停车场。这个项目是在06年10月份启动。第二个项目就是金桥国际商业广场，位于上海浦东新区， 总建筑面积18万平方米，包括商场、办公楼、地下停车场。这个项目是预计在下个月竣工验收。第三个项目就是思南公馆，在上海市卢湾区，这个项目的特点就是 我们有49栋花园洋房，都是1920年盖的花园洋房，都是老楼房。总建筑面积7万平方米，包括商业、商务、酒店、公寓、地下停车场。这个项目预计在明年第 一季度世博会之前能够开出来。第四个项目嘉亭荟城市生活中心，是在嘉定区。这四个项目我只能做一个大致的介绍。

　　大宁国际商业广场这个项目，面积25万平方米，在10月份全部开业，这是一个平面图，有15栋楼，有2 公里的步行街，这是整体效果图，开发目标是为沪北地区的居民和企业提供一个多功能、综合性、高质量的工作和消费休闲环境。同时也为股东提供可观的利润。在 04年年初，我们坐下来谈这个项目，我们为自己定了5个标准，第一，时尚与传统兼顾，我们相信，时尚而没有传统是不行了，所以承先才能启后，那个时候，我 们就定了上海老城厢现代演绎。去大宁，店都是新的，整个开发布局、空间、店主跟开发空间以及开发空间大小的比例，跟上海的老城几乎是一模一样。第二，美观 与功能兼顾，但是好看不能用也不行。当时我们定了八大功能，零售、餐饮、娱乐、教育、文化、酒店、办公、城市配套设施。第三，功能与灵活性兼顾。上海零售 市场还是比较年轻，变化很快，功能要跟着市场的发展而调整，就是餐饮跟功能的调整，那个时候我们也搞不清楚一个市场最终是什么样子，但是绝对不能没有餐 饮。第四，高质量与成本兼顾，因为商场的部分，维修保养费用为重要考虑因素，所以你去大宁，好像15栋楼每一栋都不一样，但是实际上你看一下，基本的元素 都是一样的。第五就是整体效果，多、大、新、齐。商场市场定位，业态是以零售、餐饮、娱乐、文化、教育为主。到目前为止，闸北居民已经变的很成熟，有 45%，55%的人群是外区来的。酒店市场定位，接待境内外商务游客，提供很多会议所。办公楼的市场定位，有境内外中小企业，目前大部分的租户都是外资企 业。商业面积及业态分布是10.8万平方米，目前轮候商业约00个，营业面积需求约6万平方米，几乎大品牌都有在里面。在办公楼方面，我们在项目完成，我 们把办公楼卖给了花旗银行集团，为该集团在中国大陆第一个自资投资项目。其他功能面积分布，停车场，当时我们请了英国的交通专家，根据交通专家的分 析，1200个停车位要5年才能停满，但是我们做了5个月车都快停不满了，所以有的时候，也不能太听专家的话。

　　目前我们开发这些项目，从我个人的观点来讲，我们有许多的机遇，第一，市场需求日增，大家都看的出来。 第二，市场接受程度日高，现在市场在逐渐的接受，接受度也很高。第三，城市基础设施日趋完善，我们所有项目有一个基本的要求就是一定要有地铁站，另外一个 机遇就是现在地铁站越来越多，对我们来说开发的机会就更多。第四，政府鼓励，刚才我提到，现在政府推出的地块越来越多，另外还有银行的支持，以前商业房地 产银行对此兴趣不大，现在银行对商业地产的兴趣很大，现在很多国内的银行有再融资的概念，当然前期的要求也很高。

　　挑战，第一，人才缺乏，商业房产人才缺乏，有商业功能多功能的开发很缺乏，所以到今天为止，崇邦集团从 配置、施工管理、招商等都是自己来做，不是我们特别喜欢做这个东西，但是找不到人来做没有办法，只能什么事情都是自己来做。第二，竞争日趋激烈，商场开的 越来越多。第三，功能业态日趋标准化。一线品牌，已经由来已久，70%以上一线品牌都在商家手里，现在有很多品牌不一样，但是幕后的老板都一样，现在商场 越开越多，但是人们为什么要来你这个地方呢?所以我们就要有自己的独特性、个性化。第四，规划技术指标未能配合。

　　再总结一下崇邦的发展历程，第一个阶段就是在过去5年，我们是多方尝试，建立之团队，如果大家有时间可 以看一下我们马上完成个项目，每一个项目都不一样，不管是从建筑形态、市场定位、功能等方面都不一样，目的是让我们的同事多接触不同类型的项目。现在基本 上已经到了一定的里程，我们现在已经达到250个人。第二，总结经验，提速发展。我刚才说了，现在越来越标准化，现在我们总结经验，把我们以前做过的项 目，崇邦的项目还有我们以前瑞安的7个项目，我们要看它所谓的共同点，就是所谓的DNA在哪里。第三，纵横开拓，创新平台。纵就是随之发展，我们本身是做 房地产开发的，每一个项目都是我们自己来经营的，因为找不到人，等于有些BOT的味道，举例来讲，大宁的旱冰场，我们经营了8个月，现在有很多人有兴趣， 他看到这个模式，知道如何做，另外我们要对它有信心，就可以做的很好。在将来我们也期望在上海以外有投资的机会。另外就是跟传统的商场模式不一样的东西， 恐怕我们也要开拓，把一些新的功能和商场的功能、业态融合进去。比如我们在嘉定的项目，是内部第三代综合体，现在网上商业非常的发达，我们如何能够把网上 的商业跟实体也融合和平，如果成功，一个10万平方米的商场可能它的销售量会增加到20万。这是目前我们发展阶段。

　　我有两个VCR要放给大家看，一个就是大宁国际商业广场，把我们过去两年多在现场的活动放给大家看。第 二个就是我们年底浦东项目，我们期望每一个项目都有它的特点。我们做每一个项目，首先要写一本书，把这个项目的一些理念写下来，我们要同时明白这个项目是 怎么一回事，但是文字也不够，我们也拍过录像，给我们的同事有一个概念，告诉他们这个项目是怎么一回事，然后才谈背景、情况，第二个就是我们浦东这个项目 的前期录像。

　　(VCR 大宁国际商业广场+金桥国际商业广场)

　　【郑秉泽】：广告时间结束，谢谢大家。金桥国际广场将在今年年底启动，如果大家有时间欢迎你们的到来。

　　【郭增利】：非常感谢郑总。接下来有请南京中央商场(集团)股份有限公司郑琦先生上台演讲。他演讲的主题是百货零售业的挑战和转型。

南京中央商场(集团)股份有限公司 郑琦

　　【郑琦】：非常感谢组委会给我们这次机会，中央商场是一个老企业，跟前面郑总的的团队正好相反，他们是新企业老班子，我们是老企业新班子。今天我演讲的主题就是瞬势而变，顺势而为，南京中商百货零售业的挑战和转型。

　　首先介绍一下中央商场，我们是一个百年老店，在1936年民国时期，有一些社会名流、国民政府的一些元 老，因为那个时候提出一个口号叫做“振兴民族工业”，在岌岌可危的情况下，我们有一些社会名流发起募集了一些社会资金，是最早的一个民营企业，在1936 年成立，成立以后，在国内包括在国际市场引起巨大的轰动，36年是属于抗战期间，随着抗战而来，企业也受到很大的冲击。

　　解放以后，在1955年的时候，我们进行公司合营，在1964年的时候，中央商场成为国有企 业，1966年的时候，更名为南京人民商场，国企的性质非常的明显。随着改革开放以来，到90年代的时候，我们组建了中央商场集团股份有限公司，我们的股 票在2000年的时候上海证交所上市，而且我们的股票一直都不错。

　　我们集团的发展战略有三大平台，第一连锁百货，在21世纪以来，现在除了中商本部以外，另外在连云港、 济宁、洛阳等七地有分部。金瑞是我们最早跟大润发提出战略合作的，它在南京的口碑是非常好的，市场占有率也是非常高的，这都是我们开发的。第三大平台就是 我们自己开发了房地产项目，我们在南京有一个万豪中心，地产项目我们做的不是很多。

　　简单介绍一下我们商场的历史，辉煌只代表过去，现在我们也面临重大的转型。今天大会的名称是城市综合体 发展新纪元，什么是城市综合体，如果不搞清楚这个概念，对于我们来说，我们还需要交流一下，对这个概念有一个了解。城市综合体都知道一个词叫做 HOPSCA，它是属于城市综合体的六大要素，城市综合体，HOPSCA的概念就是酒店写字楼、停车场、购物空间、娱乐空间、公寓，所以它的定义是这样， 是指在城市当中的居住、办公、出行、购物和文化娱乐社交等各类功能高度集约的城市群体。根据我个人的理解，我做了一些阐述。

　　第一，城市综合体的一个开发模式。任何的地产项目部，无论是住宅还是商业地产，李嘉诚讲过“地段、地 段、还是地段”。刚才万达的成功运行模式，讲过选址，从中国国情来讲在城市现有的区域和未来的中心区域，交通要便利。在一些发达国家，他们的购物中心都是 在比较偏远的地区，但是在中国，汽车保有量是在不断增长，但是我认为，因为中国是一个传统文化和历史延续时间比较长的国家，就像我们经常讲到，南京新街口 是经过70、80年沉淀在产生的，如果一个城市副中心，想一下子成为多个城市中心，难度很大，不是说没有可能，但是需要很多年的积累。所以我认为，目前来 说对于城市综合体研究的重点是城市的核心区域，或者是城市未来的中心区域，首先一定要交通便利。

　　第二，物业形态的表现，这个观点，我是这么认为的，像是很多做住宅项目的下面都会搞一些街铺或者是底 商，他们的住宅做的很好，但是对于整个商业、高端客户都认为，对万科来说，商业配套是他们很大的一个瓶颈。我是这么一个观点，我们城市综合体，我们的商 业，实际上是其中重要的元素，而我们认为，它其中的HOPSCA的酒店、写字楼、公寓等等，实际上是为了提升和配合、补充整个商业的运作，比如酒店，它实 际上是可以提升奢侈品牌的需求，如果一个传统的百货业态，比如我们去看无论是LV或者是COCO，或者是一些知名品牌店，它不会是在一个大型百货，他们都 是沿街自己做一块，都是这样的一种形态。前天我去了在上海的金鹰，我觉得它不应该叫金鹰，因为他的一条街都给COCO，而且还有一段街都是巴贝拉。一个商 业综合体对我们的品牌提升度非常的好，会把非核心业态部分作为平衡配置，这是很好的，我们的立足点是在商业地产，写字楼也是其中很重要的部分。这是城市综 合体不应该缺少的部分。

　　商业规划，很多的城市综合体都谈我们要打造城市标志，或者是标志性建筑，第一个是体量，一个是全球最大 或者是最高，但是最大不一定就是最成功的。第二，如果是讲高度，我们也比不了，东方明珠原来是最高的，后来金茂出来了，后来是全球金融中心，而盲目的追求 高是没有意义的，我谈的标志首先要从之功能谈，功能一定要全面，这才是我们的标志，我们不贪大，但是一定要符合各个层面的需求。另外，功能上的互补，前面 几位专家也谈到，在业态上要互补。

　　建筑设计，整体建筑风格的统一性，现在很多项目，包括建筑单位我们也跟他们交流，很多都是从艺术性、美 观性结合在一起，要做标志性、要做一个城市的名片。实际上纵观一下城市的发展，有多少项目能像长城流芳百世长久的存留下来，前一段可能流行的日韩系，现在 又流行欧美系。前一个阶段我看了一个阶段，江西某一个城市，做了一个项目，很多专家学者说我们中国又多了一个练摊的地方，我们希望中国这么好的市场，不希 望成为一些外国小设计师的白老鼠。这次我们在徐州的项目，徐州是一个汉文化的发源地，我们很多的元素，包括在建的广场，容纳了很多汉文化的元素，不一定都 要模仿国际的东西，我们不是说要搞艺术建筑，而是我们要符合市场的需求来做。在建筑设计当中要注意几个问题，要注意商业空间的连续性，里面、立面、空间延 续性。空间就是所谓平行动线的问题，我们购物中心最怕就是死角地如何处理，如果在建筑规划设计当中能够弥补这些问题，在后期过程当中可以带来很大的便利， 包括招商和后期的运营管理可以带来很大的便利。立面是风格的统一。空间的延续，第一是垂直交通的问题，现在大家都会注意垂直交通，这一点也很重要，现在也 有很多人做到中庭，一个是空间感，同时中庭本身就是一个商业缩影的地方，也是人气最旺的地方。同时还有下沉广场，提升了商业价值，比如地下一二楼，他们的 价值有的时候是跟一楼的价值是一样的，如果你的动线布局合理的话，是更加贴近了顾客的需求，这是内部的完整性。对于外部，和城际的交通，比如最大的交通就 是地铁，昨天我们也跟杭州的一些朋友聊到，现在杭州的地铁发展，因为杭州地铁起步比较晚一点，但是对地铁物业，包括我们去香港看到融入整个商业体当中，所 以它所有的使成功案例都是在地铁，我们大宁也是有这一方面的因素，所以和外部的完整性和互动性也是至关重要的。

　　第三，城市综合体的投资模式。价值来源于两个方面，一个是社会价值，一个是城市的价值。每一个项目都有 自己的独特模式，这个是社会效应带来的巨大潜力。物业的价值、品牌价值的提升，一个品牌可以带动一个城市综合体的发展。所以我们得出一个结论，综合体必然 成为主流地产的发展方向。到底百货公司和购物中心是怎么回事?他们提出一个观点，购物中心将替代百货公司，我不完全同意这个观点，因为不能把百货公司和购 物中心对应起来。虽然我的年龄不是很大，但是我们研究一下百货业的发展，在20年前，大家要去买一个洗发水或者是针线盒大家都会户百货公司，但是现在都买 不到了，因为有大量的便利店、超市出现。在十几年前，百货公司还有卖家电，但是现在一些专业的家电店、服装店也独立出去了，百货业不能适应现在市场的发 展。现在的购物中心，我对它的理解，现在的购物中心就是20年前的百货公司，把出去的东西拉回来，有百货主力店，有超市，有餐饮娱乐，包括院线、电玩、健 身房等等，这是在现在的购物中心当中存在的，但是你说它和百货公司对立吗?吃喝玩乐是最基本的，你说金鹰是什么?他是百货公司还是购物中心，他是百货公 司，但是边角地也有超市，也有电玩店。百货公司转型，或者可以说向城市综合体，城市购物中心跨进了一步，或者说它是购物中心百货经营管理化。

　　现在城市的发展标志，城市功能的多样化，不能完全靠一个百货，一个业态来满足，因为随着人们生活需求的 完善，真正的需求不断在上升，所以需求也是多样化的，也我的市场的多样化。第二个形象的特色化。城市综合体要具备相当的体量，否则没有拉动的效应，如果只 有几万平方，或者是10万不到一点的话怎么办?一定要做精，不一定要做全，做不到就要做特色，比如有儿童主题的，或者是有些城市还没有院线，但是别的百货 店或者是商业体没有，他们有他们就可以吸引更多的人群，虽然院线给的租金低一点，但是它的未来潜力是非常的大，包括餐饮也是这样的。环境的生态化，就像刚 才前面专家也提到，像是我们的新天地，先造环境，要对项目提升，造环境很重要。资源集约化，这以是城市综合体重要的一点，能够把资源最大限度的发挥出来， 对于我们未来的发展，现在中国提出地大物博，在未来来说，一定要从粗放型转到集约型。城市空间多中心化，这里提出，城市空间多中心化，城市综合体就像万 达，包括在路上，我们可以看到，我们不是在团队，我们是在造一座城，一个城市综合体真的是在打造一个城市多元化的态势，我对他们肃然起敬，如果是商业企业 来做的话，他们替代了甚至是部分替代了政府职能。

　　城市综合体的投资模式，为城市带来巨大的增值价值，一个商业做好了，周边住宅的价格也会上升，所以这是 一个增值价值的体现，同时也代表一个全新的生活模式。如果是代表一个城市综合体要完全具备这个功能。我们的观点是这样的，前面讲中商集团的三大战略，我们 的宗旨还是以商业经营管理的效益来实现地产开发效益最大化，现在我们手上的物业，凡是商业部分，几乎都是自由型的，而且是自主经营的，我们现在考虑是这样 一个概念，我们要通过自身的经营，就像有些专家讲到的，现在去卖商业，或者是去卖钢铁水泥混凝土，再过一百年是卖商业，再过一百年就要比黄金还要值钱，商 业经营好了以后，会带来几何增速的增值，这是我们所倡导的一个理念。这里经营模式这一块，科学的规划自主的经营，刚才也提到，首先要有一个科学的调研、定 位，接下来是我们自己的一个经营的团队，刚才也介绍了我们是一个商业企业，来做房地产而不是某些开发住宅的转头来做商业地产，我们在各地都有一个良好的运 营团队，我们这些团队最年轻的人都有4、5年的经验，所以未来的商业综合体，也会以现有商业经营团队去经营和打造。因为我们最了解市场的需求，我们跟市场 是贴的最近的，我们知道老百姓需要什么，一个商业地产的成功是将投资商、开发商、运营商、消费者四者利益有机的结合在一起，如果做到这一点是一个比较成功 的商业体，我们既是开发商又是运营商，又是投资商，我们是最大的运营商，我们会吸纳很多的品牌进来，我们不会说今天招商之后明天走人，我们会跟他们捆绑在 一起，我们是最大的一块，我们的主力百货店有4、5万，其他是以专卖店等方式进入。先规划后设计再施工，现在很多开发企业意识到规划的重要性，设计的重要 性，然后再考虑到施工，现在施工技术是日新月异，高科技含量非常高，如果一个项目地段很好，定位也不错，但是没有规划好，里面的边边角角死角非常多，商家 进不来，房子盖的再漂亮也没有用，我们一定是按照先规划、再设计、再施工的原则。其次要做好业态组合，品牌组合、品种组合、类组合。业态组合无论是酒店、 写字楼、停车等等，如何合理的配置最佳组合，包括里面各项占多少，都是有一个合理的布局。实际上，我们是以商业为主的，我们很多商业体会有60%的生意， 餐饮带来更多丰富的概念。除了业态以外，还有品牌战略，最近一些台湾的学者在研究区域，它其实是一个分类，比方说，如果到了某一个地方，你说女装，现在大 家都知道，有职业女装、少女装，有很多分类，但是它应该有一个更加细分小分类的概念，现在我们研究商业当中，我们可以分到这么细，能够做到这样细，对我们 未来的品牌组合、业态组合等等会有更好的组合、布局，这也是我们在设计当中研究的新课题，也跟一些专家学者在探讨的问题。除了品牌以外，我们还有品种，商 业综合体，一个商业中心有很多百货店，买某一个品牌，在任何百货店都有，品种也大同小异，它的专卖店、购物中心在百货店来说品种有一点区别，这就是一个品 牌品种的组合概念，在不同的综合体当中，我们的品种可以细化，品种都应该不一样，不是说请您进来，卖什么我不管你了，不行，我们会有谈判制，如果你卖的不 好请你出去，这样才会把我们的商业做的更加好，更加往核心发展。

　　管理模式，从营销联手，管理是统一管理，大家都知道沟通跟统一管理，商铺至上、客户至上。品牌云集，共赢为先。百货公司购物中心化，购物中心百货经营化，现在在购物中心软件管理这一块是一个课题，所以我们就提出了刚才所提的理念。以后有时间我们再进行更多的探讨。

　　最后做一点小小的广告。探索实践，推销一下我们现有的两个中心，一个就是淮安中央国际广场项目，地段只 都是位于城市中心，淮安是在城市中心圈最佳的位置，淮海东路的东侧。建筑面积有18万平方米，高度是100米，我们有地下一、二楼、停车场，还涵盖了百货 主力店、院线、餐饮综合也得。楼上4万配套业态，我们有一个三级的写字楼，我们做了一个尝试，下面有15万方的大型商业。从严格意义来说，因为有很多客观 因素的限制，不是一个成熟的城市综合体，一个成熟的城市综合体一定要有HOPSCA的概念。

　　而徐州中央国际广场项目是我们最大的一个项目，涵盖了酒店、写字楼、酒店式公寓、大型商业，商业里面也 有商务街，内外街、主力百货、超市、餐饮等等很多配套。商业面积20万方。我们在徐州这个项目，地下开发了8万方，有很多专家听了都很惊讶，可以在一个三 线城市做到8万方，现在在一线城市都做不到。(图片解析)

　　对于城市综合体项目，我觉得是刚刚起步，无论是从综合也好还是从自身企业也好，最后我借用李向东的一句话，“路慢慢其修远兮，吾将上下求索”。谢谢大家。

　　【郭增利】：谢谢。下面有请上海弘基企业(集团)股份有限公司副总裁上海三益建筑设计院院长高栋先生，他的演讲主题是综合体的城市价值与商业模式。掌声有请。

上海弘基企业(集团)股份有限公司副总裁 高栋

　　【高栋】：我今天演讲的主题是城市综合体的城市价值&商业模式。弘基做了很多地产项目都是以休闲娱乐为 主体的商业地产开发项目，很多都是我们自己持有在运营的。综合体的经验，很多来自于其他的设计院，因为设计院，三益是上海最大的设计机构之一，商业地产设 计从来就不是设计问题，从来就不只是设计的问题。商业口中好的设计跟设计专家眼中好的设计不是一回事情。城市综合体现在演变成商业地产的主流模式，在国内 有很多好的城市综合体，有很多开发商在研究这种模式。今天我讲的城市综合体，如果前面的嘉宾是来做深入的分析，我希望我来做一个长远的分析，来看国外城市 综合体的发展，或者是它的发展脉络呈现的特点给我们提供一些研究和借鉴。

　　这是我们自己研究系统里面做的很多案例研究，我今天拿了十几个，我们来大概了解一下。从文字上来表示是很容易的事情，像是城市当中的商业、办公、居住、酒店，组建起一个复杂的综合体，我们从城市综合体当中去解读一些关键词，通过来此定义一下城市综合体。

　　第一个是东京城市副中心-新宿，它具体什么样大家可能不太清楚。它是在东京副中心时，而且是在非常繁华 的区域，总面积是200多万平方米，在新宿站为中心，7千米以内，已经有160多家银行被称为华尔街的翻版，这是新宿大概的图片。我们来看这样一个综合 体，完全以新宿站为中心，它分三个部分，一个是西新宿，一个是东新宿，一个是南新宿，它的逻辑分的很清楚。在城市综合体当中，最关键的就是交通，像是新 宿，把轨道交通提在这么高的一个位置上，而且完全以轨道交通整合，还不是太多见的。江东是它的一个生命线，所以它的交通是非常复杂的。第二关键就是区域划 分，在分区里面它做的非常好。我们来看这张图，在整个新宿综合体当中，它有一个很强的概念，现在大家都认为交通很重要，但是人流是会被分流的，旁边蓝的地 方就围绕站点的地方全部都是商业，它的车站、娱乐等等其他的内容综合成一个整体，所有的人流出来，会被商业分流，然后商业分流之后，进行二次分流，它的交 通是非常复杂的，只有很好的整合才能发挥它的我们。

　　我们来看德国柏林市波茨坦广场索尼中心的案例，它是有零售、娱乐、商业为一体的综合体，但是索尼中心， 我们做综合体，经常会讲酒店做什么，商业做什么，不管怎么样都是要做主题的，娱乐里面差不多占68%左右，类似于索尼特有的体验性的娱乐内容，在里面表现 的非常完整，而且主题非常的明确。

　　回头我们来看一下综合体，平常我们跟开发商探讨，今天我们来谈大概的东西，比如体量、周期、空间布局、开发模式等等，通过这些来看国外综合体有那些特点。

　　前一段时间我到沈阳去，看到有些综合体的量目前的骇人。单纯从静止的角度去看量，大家知道在综合体当 中，如果看一个总量，但是在总量里面有很多的内容，包括商业、商务、酒店等等，但是我们去看我们在做这些内容的时候，我们会关注说，所有这些内容里面，有 一样东西弹性是很低的，就是商业，这个商业是指包括像是零售、餐饮，它的弹性是最低的，里面做住宅50万、80万差别不会太大，但是商业的话，10万跟 20万的差别太大了，可能到10万有商业支撑，到20万就没有支撑了，能级是相对固定的，所以变化不是太大。真正的核心商业是可以被测算出来的，这是一个 商业综合体基本的内容。另外，综合体不同类型的物业，它的比例、配置是多少，这里是综合体很关键的地方。还有一个开发跟节奏的问题。

　　这里是香港太古城的开发历程，到现在为止，一共大概150万立方，商业占到百分之十几，还有酒店。他从 85年开始做太古城一期，那里有很多住宅量，我们可以看到，这里有大型的商务、商业，以前都是以住宅量为主，当住宅集聚到一定的时候，太古城开始出现四 期、五期，他们开始建一些高档商务办公，最近有高星级的酒店在做，在这么长的时间里面，它在不同的阶段投入是不一样的，我们讲做成综合体，没有办法撇开终 端消费力，如果别开终端消费力不会太理想。我们在这样一个过程当中，开发周期也决定能够做的多大。经济发展也会很快，很多时间都会压缩了，国外的经济综合 体都是时间很长的，从开发到成型都要20多年。其实做城市综合体不在于时间长短，而是在于消费力，当需求出来了，我们就要来做。

　　城市综合体的空间布局，不是建筑意义上的空间布局，空间布局有三点：第一，整个综合体是有不同区位，不 同的业态有不同的区位组成。第二，空间序列，很大一部分是街道。现在我们想到街道的时候，会把街道想成比较单一的平面，实际上我关注到很多国外大型的综合 体，他们的街道都是丰富的格局，一个是不同类型的综合体，它本身也有很好的商业联合体，比如在东京城等地方都可以看到有复杂的交通体，不但是解决人流交通 的问题，它也把很多商业内容涵盖在交通当中，是这样的一个格局。不管是开发商也好或者是策划人也好、建筑师也好，他拿到一块地，一定要先做综合体的分析， 分析清楚之后，根据不同的情况来做商业最大价值化的布局。

　　纽约洛克菲勒中心，在上世纪初就开始做了，但是它还是非常有价值的，空间格局非常的好，商业组织结构非 常的严密。我们还会看到使加拿大多伦多伊顿中心，有很多的商业都是放在地下的，我们来看中间这张图片，商业是在地下，看起来像是地上中庭的格局，但是其实 是在地下，它创造了一个很好的空间，把人们的活动空间转到地下。这是东京的阳光城，这里远离了纯交通的概念。

　　在综合体当中我们还会关注到一个问题，这是所有做综合体都会关注的问题，一个综合体有那么多的内容，这 些内容到底要做多少，商业做多少，商务做多少，酒店做多少，还要不要其他的内容，文化、会展等等，越是符合度高的综合体，越能发挥综合体的价值，讲到综合 体，我们要做的就是1+1大于2，所以我们说，在讲功能配置的时候，没有一定的规律，我们要关注到，在不同的区域里面，所反映的综合体配置都不一样，比如 在CBD地区，很容易以写字楼、酒店、酒店式公寓为主。在传统购物区，拿上海来做例子，在传统购物区里面，一定是零售比例往往超过商务需求，它比较容易克 服，我们要消费特征能级去决定。现在很多在城市发展的新兴区域，我们讲综合体，大部分的经济体都是在经济增长点上，除了一定的商务需求之外，社区类的商业 非常受欢迎，而且往往服务3-5公里的消费人群，我们来万达在周浦的项目非常的明显，比如再偏远的一些地方，或者是城乡结合部的地方，一定会显现这种消费 特征，这些特征一定是做城市综合体很基本的建设条件。商业模式里面，我特别相等叫做功能的协同，任何的商业，只要不是单一的商业，如果是一个综合体，一定 是有8个字非常的重要，“协同互动、连带消费”。在综合体当中有些业态是相生，有些是相冲的，各种功能客层是相同的，而不是这个定位高，那个定位低，如果 消费不连接，在希望商业做好的过程当中，连带效应是一定的，这样才能做到1+1大于2的基本条件。不管综合体有多少种的类型和业态，他们的目标客层是一样 的，决定未来的比例如何分法，这个也是很重要的。

　　我很喜欢新加坡新达成，现在在新加坡也是非常令人叹为观止的商业建筑，它的量也非常大，包括酒店、娱乐中心、办公其他设施，这些设施协同性非常好，包括像里面有700家公司落户，所以好的定位跟好的协同，可以让综合体的价值发挥到最大程度。

　　关于运营模式的问题，城市开发体的开发运营模式，我们可以看到持有和出售相结合都会有，事实上现在很多开发商都是要出售一部分。管理模式当中，这是开发商的主流和自营管理，国外城市综合体，他们都是由专业物业公司来做，现在由专业物业公司来做也成为了主流。

　　前面讲到很多新天地的案例，新天地对于综合体的开发模式来讲是一个很典型的案例，可以不断的解读，在目 前国内，做商业综合体，有一种是快做，把一块地拿出来，迅速做可销售产品，用回报来降低成本，现在很多开发商都做这样的工作，动作比较快，一次会成型。但 是新天地是另外一种模式，是慢炖，它是我们非常熟悉的案例。最早的时候，我们关注新天地做的是太平洋，然后做的是北里跟南里，第三步做的是企业天地。新天 地是慢火，它炖的是土地价值，商业价值，把价值慢慢熬出来，而不是全部开发出来，虽然是一个老案例，但是对于做综合体的开发商都是有借鉴意义的，这里有一 个前提，需要有一个大的整体规划，同时有一个市场的研判，在最合适的时机做哪一个部分，当然最重要的还是要有资金，没有资金什么也做不了。

　　城市综合体的各种价值，说白了成核综合体从根本上就是要建立可循环的市场，每一个城市综合体都是高度复 合的项目，作为标志性的建筑，商业价值最大化的体现，也是一个带动者，往往会加快使这个区域的升级换代。虽然今天我们拿的都是国外的案例来看国外综合体的 发展脉络，但是在国内，我们在学习借鉴的过程当中，可以让我们的城市综合体发展的更加良性。谢谢大家。

互动交流:如何看待城市综合体的未来趋势?

　　【郭增利】：谢谢，今天下午的演讲部分就已经结束了，接下来是我们对话的时间，我们邀请南京中央集团徐州中央国 际广场总经理沈晔先生使。上海胜势企业管理咨询有限公司首席执行卜广胜先生。上海购物中心协会原理事长张国忠先生，有请三位上台就座，同时，在我们讨论大 会议题过程当中，也希望台下坐的各位嘉宾可以准备好自己的问题，用这样的一个机会，跟各位专家再做一些深入的交流和讨论。刚刚我们把几位演讲嘉宾的内容进 行总结以后，有两个大方面的问题想请几位进行阐述，城市综合体到目前来看，无论是从国际、国内的市场都是一个很热的产业，你们能不能结合自身项目实际，分 析一下，城市综合体为什么在中国会有这样的发展机会呢?大家如何看待城市综合体的未来趋势?

　　嘉宾从左到右依次为：

　　上海胜势企业管理咨询有限公司首席执行 卜广胜

　　上海购物中心协会原理事长  张国忠

　　南京中央集团徐州中央国际广场总经理 沈晔

　　【沈晔】：谢谢大家，我来自于江苏徐州，大家知道徐州是一个商业竞争非常激烈的城市。刚才主持人提到的问题，由于我来自于正在建设着的中央国际广场，所以我不能说有什么经验可谈，就是有一些思考，想跟在座的各位专家和同仁分享。

　　我觉得中国城市综合体发展趋势，应该是非常好的。我认为有两大动力，推动了这样一个新兴业态的振兴和发 展。第一个，宏观上由于城市化的快速推进，城镇人口大量聚集，带来了巨大的消费。我们的政府又是强势政府，每个政府都对自己的城市进行定位，对自己的产业 结构进行调整和优化。这个过程必然导致我们商业的快速发展，由于城市综合体又是非常有竞争力，营运模式也很新，并且生命力很强的业态。所以说从宏观上已经 具备快速发展的条件，宏观上有个动力。

　　微观上也有个动力，在座的好多都是企业家，刚才南京中央集团的郑总监谈到，我们集团在战略转型的时候遇 到非常微观的问题，因为我们是企业。这个微观的问题是，因为我们是百年老店，我们现在正在做连锁百货，发展速度也很快。但是我们遇到了很突出的问题，我想 在一个地区，一个城市保持龙头老大的位置。但是我的业态已经受到了严重的挑战，这个挑战来自于综合体购物中心的挑战。我们提出来购物中心百货化，百货公司 的购物中心化，但是仅仅是解决技术问题。一个企业只有真正从战略上解决他的发展问题，才能解决企业的竞争力问题。我们在竞争中感觉到，这个动力是有的，这 是竞争力压力给我们的动力。城市综合体从我们构建差异化竞争的新优势，保证我们百年老店，保持我们的百年基业的战略上，我们也需要做城市综合体。我觉得这 两个动力，推动了城市综合体会有比较快的发展。再加上现在的政府政策也很好，大企业获得地块的容易程度。再一个，政府对现代服务业发展的好的政策，这些催 生了综合体在二三线城市会有快速发展的阶段。谢谢大家!

　　【郭增利】：请张会长谈一谈，结合上海购物中心综合体的发展情况做一个交流。

　　【张国忠】：刚刚主持人讲的都是过去，刚才听了很多老师讲了城市综合体，上海规划不论是从经验、规模现 在都不及北京，北京很多地方都超过上海。上海的发展速度很快，到现在上海大概有60家购物中心在营业了，今年估计还要再发展7、8，甚至超过10家，到年 底，已经有60多家购物中心在运营。上海规划发展，也是从不理解到理解，从不清楚到清楚走过来，就像城市综合体，现在都叫城市综合体，但是我们在做了，西 郊百联，他们让我在那里做监事长，做好以后，我们才知道里面是什么业态，西郊百联购物中心就完全是社区型的购物中心，，如果在那里造一个隐蔽的酒店或者是 写字楼，可能形势会很好，因为那里离虹桥机场很近，所以说现在我们对城市综合体也是在一步一步认识。现在上海规划已经处于进一步提升，二次改造过程当中， 比如正大广场，经过这几年一直在改造，现在正在逐步形成城市综合体，我们从不自觉走向自觉，所以刚才主持人跟我讲，走向二三线城市的综合体，这也是必然趋 势。前天我开了一个会，专门讲地铁发展，地铁发展必然对城市综合体来讲是一个利好的消息，它将有很大的发展空间，必然会从一线城市发展到二三线城市。现在 形势很好，前景也是好的，但是我们也是要从实际出发，尤其是二三线城市，不定不能脱离实际开发。原来上海经委有一个同志跟我说，他是西部过来的，他看了上 海碧云国际社区，他说回去也搞，我说你不要瞎搞，你们那里有没有那样的生活水平不能做。因此，我们还是要从实际出发，一步一个脚印走过来，现在我们对上海 规划发展十年情况正在做一个调查，在研究，很多的问题还是要听政府，主办方讲，综合体实际上就是政府层面要办的事情，政府的规划、引导、思路，我们是搞具 体的工作，当中也可以提建议和意见，就像万达的王总讲的，他们也有政府在推动，所以综合体要做好，关键也要政府的参与，就像规划中心一样，我们也要呼吁政 府来管规划这个问题。我们希望在政府层面上来推动上海城市综合体、上海商业的发展，谢谢大家。

　　【郭增利】：卜在全国各地都做了很多项目，我建议你用北京和其他城市的对比来看一下二三线的综合体在打造的时候要注意什么?

　　【卜广胜】：其实有很多案例跟我们无关，做购物中心，当犹太人到美国的时候要圆一个梦，要拯救一个城 市，建立了购物中心，真正催化的购物中心是这样发展起来的，美国的国会提出了快速折旧法，过去是投一个亿十年回报，美国政府为了刺激企业，让企业根据自己 的情况2、3年变化，一夜之间资本家来了，是一个好东西，资本说话，让我们看到了源头。当发达的城市在改型的时候，新都市主义在兴起，城镇化推波助澜的就 是综合体，综合体一定不是单体和单体简单的相加，关键有三个特点，第一，三种以及三种以上的功能产品组合在一起，这是它的基本特征。第二，空间结构和功能 能高度的融合，这是关键的地方，不是单体和单体的简单相加是功能和功能的融合，创造额外的市场力，单体的商业现在很难跟复合型综合型的商业体竞争，就是这 个道理，我们现在处在混合、杂交，因为现在商业由于定制化，其实产品和产品，我们一直说商业凸显了没有性别了，这就是有它的魅力，要有统一的规划和开发， 一线二线城市，有几个很重要的点，很多东西是不能学的，新天地没有办法学的，这种人文、历史、运营的模式没有办法学。比如上海、北京、深圳、广州，它有巨 大的综合体以外的市场支撑，不像一个二线城市。一个综合体项目，投资者、使用者、经营者，本身在单体里面通过交叉销售，他就能自给自足，比如像虹桥这一块 地方，有这么多的居民、办公楼、商业，就这块片区可以自给自足。第三，城市完善的配套，刚才说的太古、中环，它做了一个长廊圈在一起，这种长廊，我们一直 在谈综合体里面很重要的一点，就是它的规划交通动线，它一定有一个共享的，比如说你是以轨道交通为核心的，或者你是以广场，或者是以地下步行街，我们一直 在谈，徐家汇商圈已经很成熟，比如没有地铁，没有很好的地下步行街，他能这么好吗?所以这是一线城市所具有的很多东西。另外一线城市因为是一步一步走上来 的，经验都是有时间的推移，成熟了，大家都知道怎么做。我经常带发展商来看大宁，像是大宁这种开放式的模式，很容易成熟。过去的购物中心都是以百货为主， 而购物中心是我们城市中心的一个第三空间，他一定是来了又多，有很多通道，尽管会增加成本，但是这种空间是有趣味性的，所以在这儿上面，一线二线三线有很 大本质上的区别，但是综合体的发展，由于空间以及活动的多样性，给你的建设提供经济的保障。比如这次我在做的一个项目，做一个购物中心，它需要很多的钱， 现在4个地方银行需要4万平方米的办公楼，马上资金问题就解决了。说到一些经验分享，到底一个城市需要多少，中国很多的项目是拍脑袋出来的，其实大家都知 道，在中国失败的案例远多于成功的案例，这是一个事实，所以你的体量多大，你一定要有一个很好的市场评估，这个市场需求跟它的的容纳，容量有多大，我们要 考虑清楚。第二，不同的市场，在传统商业街，你的零售多一些，反过来在一个CBD商务多一些等等。那么在这一方面，你要有评估，控制很重要，因为我们做项 目，往往发展商是第一次买来的，他追求容积率。适度化的竞争让我们大家都有好日子过，但是过渡的竞争就是让我们大家都没有好日子过。在做综合体的时候，我 们一定要考虑时间、节奏，因为不是一下子做完的，你是不同阶段做不同的产品，一个产品完全是需要好几年的时间，一方面国家会有变化，第二方面你的竞争者不 断的出现，一定要动态评估这些问题，然后在第一波的时候，一定要找到什么产品是最具有现实的市场潜力，什么产品是最能帮你拿到第一桶金这是非常重要的。

　　【郭增利】：谢谢。今天研讨会过程当中，我们一直在分析，也看了很多成功的案例，我想问一下三位，用最简单的语言描述一下，在中国发展城市综合体的过程当中有哪些误区需要提醒一下在座的开发商关注一下。

　　【卜广胜】：一句话，误区贪大，要提醒的就是你在做项目的时候，一定要通过市场分析，找到项目最小的临界规模。

　　【张国忠】：我提醒大家注意，做城市综合体，一定要有政府的规划。

　　【沈晔】：为了我们中央国际广场的建设，我们的团队用了两年的时间研究国外综合体，他的规划和建设，大 家一说综合体就说大，在前期市场调研和考察，包括规划设计过程当中，里面会遇到很多的误区，一个项目从战略、规划上不能取胜，你要想把这个项目做好已经不 可能了。误区是第一个，光考虑自己很大，自己愿意做这件事情，而忽略了当前的竞争和未来竞争对手给你代理的挑战，这一点也很重要。第二，也忠告大家，没有 任何一个咨询机构，也没有任何一个经济学家能够对我们的未来准确的判断，市场调研，理论和实践还是有很大的差距之，我们不要盲目冲动，我们在开始制定综合 体建设规划上面往往就冲动，其实这里面，有很多的要素还是要考虑的，简单给大家分享一下，你这个综合体做多大，首先要看综合体所在的城市经济发展水平，我 们经济学家都天天讲研究数据，一个城市的经济，当人均GDP超过2千美元的时候，城市进入一个快速发展期，城市的商业，特别是现代服务业发展速度非常快， 消费支撑也在增长，首先我们要看这个城市有没有能力支撑。第二个每个城市都规划自己的商圈，要看你这个项目所在的市场，对周边的人群、消费有多大的拉动作 用，这个要做试调。比如像是徐州，虽然它是一个三线城市，但是对于周边地区的拉动量，让我们有积极性来做，节假日有40%的消费力是来自于城市周边的人 群，这个也很关键，不光是这个城市的人口、GDP。第三，你的这个项目，你所处的位置，大家看，有人说一线综合体有可能是80-100万，二三线是30、 50万，关键是看结构比例，如果有一个很好的物业条件，公寓、住宅量比较大，完全综合体的总量规模做大，但是商业的面积，是有一定的规律，绝对不能盲目的 大，这里更重要的是有没有能力带动这个庞大的市场。我们常说一层的面积超过8千-1万做起来会非常的困难，刚才主持人讲到这个问题，这几个方面的因素影响 也比较大，往往给大家带来误区。谢谢。

　　【郭增利】：谢谢沈总。感谢今天下午出席会议的各位演讲嘉宾，感谢台上的三位专家，也感谢各位嘉宾，今天下午商业地产创新论坛就到此结束，谢谢各位