在国际金融危机影响下，中国经济形势面临严峻考验。城市建设和房地产业在新的挑战面前，如何寻找新的发展机遇，探索新的增长空间，成为政府和企业共同关心的课题。

　　成都作为中国西南重要城市，为应对当前市场形势，政府及时进行了“止滑提速”的战略部署。成都市成华区凭借优越的地理位置和土地资源优势，成为成都最具发展潜力的中心城区，未来三年整理出的土地将近3万亩，城际铁路、新客站、地铁等重大基础设施项目为新一轮建设热潮提供了条件。值此高峰论坛契机，成华区政府邀请业内权威专家齐聚一堂，共同探讨如何利用自身优势率先“破冰”，谋求迎接新的挑战，推进建设与房地产发展新的增长。

 

　　一、

时间：

2009年3月26日(星期四)13：30-18：00

　　二、地点：成都市锦江宾馆2F锦江厅

　　三、组织结构：

　　主办单位：成都市成华区人民政府

　　承办单位：成都市成华区房地产开发企业协会

　　协办单位：阳光100(企业专区,旗下楼盘)置业集团

　　四、出席邀请嘉宾及媒体

　　(一)政府部门领导：

　　1、成都市人民政府副市长 刘 仆

　　2、成华区区委书记、区人大常委会主任 何立斌

　　3、成华区区委副书记、区长 戴 浚

　　(二)专家及业内人士：

　　1、建设部政策研究中心主任 陈 淮

　　2、清华大学人文社会科学院院长 李 强

　　3、著名经济学家、北京科技大学教授、博导 赵 晓

　　4、著名地产学者，北京师范大学房地产研究中心主任 董 藩

　　5、西南财经大学党委副书记、博导 杨继瑞

　　6、房地产金融专家 乔志杰

　　7、首创集团董事长 刘晓光

　　8、阳光100置业集团董事长 易小迪

　　9、SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司董事长 潘石屹

　　10、今典集团(企业专区,旗下楼盘)董事长 张宝全

　　11、世联地产顾问股份有限公司董事长 陈劲松

　　12、华高莱斯地产机构董事长 李 忠

　　(三)全国性媒体：

　　全国性媒体：《21世纪经济报道》、《经济观察报》、《中国房地产报》、《财经》杂志、中国网、新浪网等

　　五、论坛主要内容(参考)

　　——宏观经济形势与房地产市场展望

　　——新形势下的城市发展战略与房地产发展

　　——成华区建设与房地产发展战略 　　

　　以下为论坛实录

　　(主持人致开场白 略)

　　(主持人介绍今天到会的主要领导和来宾 略)

　　主持人：有请何立斌先生。

 

图为成都成华区区委书记-何立斌

　　何立斌：尊敬的各位嘉宾，女士们、先生们下午好！

　　阳春的三月的美好季节，我们在这里举办2009中国房地产（成都）高峰论坛，暨“生态城区.现代成华”建设与房地产发展战略研讨会，与各位专 家、企业家共同探讨中国房地产发展的现在与未来。共同谋划成都成华区的建设与发展，我感到非常荣幸。今天有幸邀请到了住房和城乡建设部政策研究中心主任陈 淮先生等知名专家学者，以及阳光100置业集团董事长易小迪等地产界知名人士参加论坛，这次必将是一次高端碰撞峰会。借此机会，我代表中共成华区委、成华 区人民政府对出席论坛的各位嘉宾以及的朋友们表示衷心的感谢！
    成华区是成都市中心城区之一，是成都向北发展的桥头堡。成华资源丰富，有房地产业得天独厚的条件。境内有独特的旅游资源，全球唯一的熊猫家园，国家4A区 旅游发展基地，昭觉寺等旅游资源。境内有丰富的生态资源，北湖核心景区和三环路的森林地带。全区园林绿化面积3.8万亩，绿地总面积和人均面积均居成都五 城区之首。城市化进程和旧城改造步伐加强，特别是东郊企业生活区、危旧房改造惠民工程的实施，建设用地面积达到了15平方公里，未来3年可整理出土地面积 2.7万亩。为此我们确立了“开创新天地、实现新形象、实现新跨越”的目标。
    近年来，阳光100置业集团、华润、万科、首创、龙湖、蓝光等知名地产品牌和重要支柱产业，在成华区经济发展中作用日益巨大。2008年，世界金融海啸席 卷全球，各行各业都陷入了这场巨大的经济危机中，保增长离不开房地产。房地产业关系发展大局，关系我们的生活，我们应该看到中国经济发展的基本面没有改 变、经济发展长期利好的趋势、人们的购房需求没有改变，房地产业发展仍旧有较大潜力和空间。成华区具有很强的后发优势，尽管当前金融危机的影响仍旧在持 续，但是中央先后出台了鼓励房地产发展的一系列措施。国家扩大内需资金4万亿中，有32%用于房地产发展。特别是成都，国家又给予了一系列扶持政策。
    经过几个月的努力，中国人的心开始暖起来了，“心暖则经济暖”。中国经济，成都和成华区经济如同目前的天气，虽偶有寒潮袭来，但是回暖的脚步越来越快，经济危机中的成都依然前景广阔。
    据权威调查显示，成都是中国最具房地产增长的潜力城市之一。在写字楼和物流方面具有最强的综合潜力，成华区是中国最具投资潜力的城区之一。目前，成都乃全 国楼市进入了一个小阳春，回暖的迹象已经显现。1—2月成都住房成交面积300多万平方米，成交量创15个月来的新高，成都成华区在成都市更是独占鳌头。 我们将着力制定具有突破性的政策，制定“为民、利民、便民”的福利和让成华区成为安商、富商的宝地。
    我们坚信成都成华区必将在成都未来中扮演重要角色。我们举办2009中国房地产（成都）高峰论坛主要目的是为了让业界的专家齐聚一堂，迸发新思维，探讨如何迎接挑战，促进增长，促进房地产健康成长。
    我们真诚地希望大家从当前的宏观经济出发，献计献策。我们一定能够战胜各种困难，一定能够创造美好的未来。成都成华房地产一定会在改善百姓居住方面发挥更为重要的作用！
    最后让我们共同祝愿本次论坛圆满成功，让我们共同祝福房地产业的前景更加灿烂！

　　主持人：成华区有地理、配套、资源、空间优势。

　　掌声有请成都市房管局何力祥先生。

　　邀请何立斌、戴浚先生为本次论坛揭幕。

　　下面有请中国建设部政策研究中心主任陈淮先生。

　　陈淮：谢谢大家，我遵守时间，为后面的发言留出时间。主持人让我发表一个组织演讲我感到诚惶诚恐，如果让我对当前的形势作出判断的话，全世界从 美国总统、到世界银行行长、到中国专家，没有一个能够作出判断的。但是毕竟，我们已经有一定可以根据客观规律和当前发展趋势和大家共同商量的事情。
    各位来宾，刚才反复提到金融危机、金融海啸、金融风暴，我们是不是走到了一个让我们找不到出路，这么一个困境？人类经济社会是不是到一个悬崖边上，我们先就这一部分给大家讲讲。
    从上个世纪90年代，不到20年中，人类在科学技术方面所取得的成果，以及这些科技成果在社会生活中的应用范围，是历史上前所未有的提高。
    第二条，从上个世纪90年以来到今天不到20年时间里，全人类物质生产能力和产品质量的改善也是历史上从未有过的。我们去年的生产，光中国就生产了5.2亿吨钢。“1958年大炼钢铁动员”全国人民都上山砍树去，我们那么大的动静才打出170万吨钢。
    第三条，在过去不到20年时间里，全世界资产配置有了前所未有的提高，企业生产规模等都有所提高。
    说这三句话的意思是，金融风暴丝毫没有改变人类经济，社会的物质基础。我们这个社会经济发展的物质基础，比任何时候都坚实。我们尽管承认并不低估金融风 暴，对全人类和中国经济发展带来的影响。因为不低估其持续性，但是首先说，我们经济社会发展的物质基础，不仅没有受到实质性的影响，而且与以往相比较都更 加坚实。
    在中国，至少有300万元人住在地下空间，营业场所、城乡接合部、农民搭建的房屋。以北京这样的现代化大都市来讲，奥运会也开完了。尚且城市有这么大的潜 力，到2020年中国的城市人口将达55%，人口总绝对量5.5亿人。中国现在城镇人口6.05亿人和去年相比，又增长了1400万人。城市化进程没有 完，对四川成都来说，面对的历史性的责任——就是完成城市化。一个800多万人口的大省，一个以农业为人口的大省，我们要想通过这个窗口加入世界经济一体 化的进程中来，需要不仅是生态绿化，而且是现代化有足够经济承载力的新天地。
    我们正在建设城市，我们经济发展面对挑战，我们今天坐在这里可以总结出中国有能力率先走出金融海啸的影响。现在我们已经高兴地看到很多积极的迹象。中国、 美国和其它国家在这场金融风暴到来最初政策主要是救助低端、启动消费，救济低收入群体。但是现在中国和美国相比，我们已经明显比美国快了一个节拍，美国政 府还在努力从兜里面拿钱。美国货币当局通过印钞票、发钱，中国的的钱已经开始用于刺激经济的增长，美国花钱用于抢救病人。中国受了影响，但是我们现在的阶 段已经是出了医院，吃药了，吃补品。中国比美国快了一个节拍，美国的货币财政当局抢救病人的时候，我们已经用于投资、促进经济了。
    我们也有信心地看到，1—2月人们的目光、媒体的焦点、社会的注意力已经从政府政策越来越多、越来越快地转向了市场。真正的经济增长是市场经济增长，不是依靠政府，政府是弥补市场缺陷，真正经济动力来自于市场。实际上，我们已经可以感受到新政策，房地产进 入十大最新规划，政府还有什么补贴的政策没有？无论从中央还是地方，从开发商到老百姓，采取等同对待，采取了积极主动性的姿态。市场显而易见有“春江水暖 鸭先知”的态势。我们有理由相信，城市化进程还在加速。眼前，中国能不能保证实现8%的增长速度，依我个人看没有问题，我们的房地产业是非常重要的。
    房价是否涨？不一定。为什么呢？城市经济是会骗人，大家眼睛是骗人的，春晚刘谦演魔术是可以欺骗人的，供求关系并不一定在任何时候都可以决定价格。从当前 房地产市场来看，我们面临供求关系变化，不一定带来价格增长。开发商购买的生产资料其带来的差额，如3000元涨到5000元，并不装入开发商的口袋里。 要获得相同的钱，才能够具备简单再生产的钱，在财务意义的核算上多了500元盈利，但经济学上这3000元没有意义。但土地、钢材、水泥比起1年前大幅降 低。这个物质条件不支持房价上涨，这不是由买卖关系决定。
    我们明白一个非常重要的道理是什么？是金融危机和金融海啸，你听说哪一栋房屋是因为金融危机倒掉了吗？有因为金融危机死了的人吗？金融危机没有导致实质性 物质财富的灭失，是货币灭失了。居民消费价格是多少，钱本身完完全全紊乱了，货币体系紊乱了。所以有股市爆跌，所以石油去从147美元跌到了47美元。
   昨天央行行长提出一个值得关注的事，过去谁欠谁多少钱都以美元结算、衡量，现在美国自己的经济出问题，其货币自身内在价值变化，导致全世界资本市场紊乱瘫 痪。周小川先生看到了金融危机实际上是一场货币危机。英镑、日元相对资产价格来说，货币都大幅升值了，实物资产缩水，货币资产膨胀，这个不支持房价上涨。 现在房价没有变化，衡量房屋高度的是多少的单位，尺子变长了。大家一定要知道一个常识，在经济学意义上，尽管我们将货币作为价格衡量，但是它本身是一个不 确定的值。它和我们熟悉的长度、时间、重量是不一样的，其它度量单位都是可以用严格的客观的物理概念来定义的，比如一米是多少，一块钱是多少。要和股票等 相比，和石油、美元等相比。房价跌了，其实舍掉货币这个东西，拿成都房价和现在的石油来衡量房屋，我们的房屋是大大涨价了。
    去年1平方米可以买100股，今年10平方米可以买400股票。绝不因为中国城市居民短期内买房热情高低，世界货币体系重建就能完成。
    第三条理由，金融危机中资产都大大缩水了。包括城市中住房、建筑都大大缩水了。美国的道琼斯指数都跌到低点了。美国的房子是平均20万元一套，现在也在下 跌。美国担心按揭问题，现在有27%的房价跌到房主欠银行贷款的幅度以下，但是待遇不缩水。这就带来了巨大的危机。
    资产缩水，债务不缩水的尖锐矛盾，这个总规模一分钱都不缩水，现在我们全球股市缩水60%，迫使一部分资产人还债、资产缩水。资产市场上套现的积极性动机强烈，有可能有一部分开发商资金紧张，原来的资产信用降低，银行不敢借钱给开发商。谢谢大家！

　　主持人：我从未想过中国的房地产业居然跟中国的未婚同居有关系！让我受益匪浅！有请阳光100(企业专区,旗下楼盘)置业集团董事长易小迪先生！

　　相关原创：易小迪：现在楼市最不利因素是房价大跌

　　易小迪：很高兴作为房地产业的代表参加此次会议。今天大家谈得最多的是金融危机，房地产业是受影响最大的行 业之一。我们切切实实感到了金融危机的影响，以及我们可能面临的挑战和机遇。回想过去，房地产业的泡沫等等都是我们没有明确战略带来的后果。我们有些人可 能受到的致命的错误，这是头脑发热带来的。竞争战略、品牌战略应该切实地有自己独特的战略，这样才可能走出困境。既要埋头拉车，还要看路。总结过去，我们 要面对未来。面对未来的经济形势，房地产业要制定良好的战略，要站在企业的角度，要正确地认清当前的形势，既要看到有利的一面，又要看到不好的一面。现在 最不利的因素是房价的大跌，现在有些城市的房价跌落到了30% 。其实是大大地压缩了房地产的利润率，基本上是处于低利润和亏损的状态。好的一面就是销售量的到回升，很多企业的销量甚至创造了比历史更好的水平。现在是 小阳春还是牛市？小阳春是还有上升的空间。现在涨价都是假涨，价格不可能再升，但是销量已经起来了。如果销量能够持续下去，对房地产业是利好的。不会在低 迷的环境下，出现大型的企业倒闭的现象。这样给了我们很好的恢复的空间。

　　房地产业从来没有经历过这样大的震荡，房地产业这样的发展超过了我们的想象。我们想到的最坏的情况都出现了，到了09年之后，出现了稳定的现 象，从价格上看，稳中有降的状态。必须自己消化，哪怕要花很长的时间消化。市场有合理的预期，在这样的价格平台下可以稳定。在全国十几个城市，现在的价格 能让老百姓的购买能力持平。房价降了20%，贷款的利率也下降了，如果能够持久下去，房地产可以在这样的平台上运行，未尝不是出路，甚至是一个希望。房地 产业必须自己考虑控制能力。最近房地产业也在说价格反弹，或者是哪里又在暴涨，我不希望听到这样，我希望房地产业回到理性的平台上来。

　　企业要思考自己真正的能力在哪里。第二个好处，外部的环境越来越宽松，甚至从来没有像今天如此宽松。包括地价的因素，原材料成本都在下降。短期 利空的消息还是不少，但是长期利好的消息还在形成。现在银行对房地产还处于一个相对谨慎的状态，银行还会控制资金的流向。我们现在与客户之间的关系，短期 还有很多的紧张因素，不利因素，房地产企业发展，行业的发展回到到市场化的轨道上来，计划的因素，政府调控的因素越来越少，市场化的因素越来越多。成都市 政府出台的政策都是从市场的角度刺激市场，刺激企业发展。房地产业盈利的能力更多地来源于市场。从这个角度来讲，大家不能过度悲观，但是也不能盲目地乐 观。

　　房地产必须在宏观调控的形势下，积极地迅速地完成自己的升级换代和企业转型。很多企业作了这样的应对。第一个必须由量的增长向质的发展转型。过 去的优势外部的资产成了负资产，现在的土地储备多银行都感到害怕。现在最看中的是主营产品的盈利能力、销售能力、品牌影响力、客户忠诚度，企业内在的因 素。企业要想以后在市场上生存，必须向这方面转型。第二向客户导向型发展。过去过分注重生产能力是远远不够的，必须生产市场所必需的产品。现在客户资源导 向是非常明显的，现在供大于求在短期内是不会改变的。

　　房地产业也有很大的希望，有很大的空间。城市化的趋势在未来20年都不会停止，也不会因为金融危机而停止，每年有两千万人要进城。城市功能的升 级，现在小城市要变成大城市，大城市要变成国际大都市，它的功能要升级，就会给房地产带来很多的机会。最后城市的发展一定以功能升级为导向，引领未来房地 产的发展。

　　因为时间的原因，我就讲到这里，

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢易先生的精彩讲演！看不见的东西更为重要，怎么样才能看见呢？必须要有光。我们希望在中国没有不被阳光照耀的角落，还将有更强烈的光照进成都。下面邀请牛凤瑞先生。

　　牛凤瑞：很高兴出席今天的论坛！
    今天的论天对于迎接金融危机的挑战实现新的增长是有益的，对于成华区的发展是有益的。
    关于房地产在 中国经济社会中地位的再认识。对房地产的评价现在发生了很大的变化，政府也出台了一系列刺激房地产的政策，2008年终以前所没有的。房地产是应对金融危 机以扩大内需的重要结合点，同时也是我们满足内需，我用“满足内需度与改善民生的最佳结合点”。这个定位，我希望今后不要有所反复，也不习希望再有折腾。 这种定位并不是以金融危机或者我们经济走低这种短期的因素造成的，也不是我们短期应急之据。房地产是为工业化和城市化提供场所的，是为人民安居乐业提供物 质基础的产业。在我国整个历史阶段，我国既存在着完成工业化对工商业用房的需求，也存在满足人们基本的生活需求和住房质量改善的需求，同时我们面临旧房改 造。进一步凸显了房地产的重要性。房地产业发展固然使我们直接提升了国家的竞争力，有人用这一论点否定房地产业。但是国家现代化建设提供物质基础的重要部 门，房地产业为我们增加国家和地区的增长力，提供间接的物质支撑的作用是不可替代的。房房地产业是上下游关联力强的产业。
    建设房屋房地产业及相关产业，提供市场需求，为建筑工人提供就业岗位。另一方面我们房屋建成后又使家电、家装等下游产业的出售成为可能，从而推动小区的基 本配套建设，促进社区的管理和服务业的发展。在当前，保持房地产业的稳定发展，对于我我国满足内需，保增长、保就业具有关键的重要意义。
    我们现在在一个高储蓄的国家，既有我们国民的消费传统，投资是为了国民明天更好的消费。较高的储蓄率为较高的投资率提供了条件，而较高的投资率既是我们实 现国民经济实现又好又快的动力，又是我们实现工业化、实现城市化所必需。对我国经济过热的判断，以及由此推论出为防止经济过热必须减少经济的投资这个结论 的依据从来没有正确过，实际上也是有害的。较高的投资率是否导致经济过热，或者通货膨胀，主要经济投资结构的是否合理。固定资产投资可以分为物质产品的扩 大再生产和服务能力的基础设施投资，前者又可以分为消费品的生产和生产资料的扩大再生产。扩大服务能力与经济过热和通货膨胀没有必然的联系。有市场需求的 生产资料扩大再生产是我们优化生产结构的重要保证。我们过去的理论界的判断是失误的。住宅投资提供的是住宅消费品，满足的是居民的住宅需求。在当前和今后 一个较长的时期内，我国保持一个较高的投资率，其中我们的房地产投资要保持一个较快的增长，并占一个较高的比重，这是具有阶段性的合理性，也是我们抓住历 史机遇，充分发挥我国生产潜力等有利条件，低成本地完成基础设施的有利举措。
    第二个观点，有关怎样看待当前的中国房地产市场形势的问题。从2007年年末开始，我国房地产市场以往房价日新月异的总体态势已经不在，房地产拐点已经出 现。但是我认为中国房地产市场的发展历史比较短，我们相关信息的形式以及披露能不能完善，进行房地产分析的依据尚不充分。中国的房地产景观，我们有 2008年的倒春寒，中国房地产市场的总体的供不应求的长期走势没有发生根本的变化。在未来几十年内，我们有经济快速和持久发展所支撑，能完成工业化、加 快城市化，以及我们的消费结构升级对于住房的改善性的需求所决定的，这种房屋的社会需求是这种持久旺盛的需求。我做了一个测算，目前我们城镇房屋建设面积 大概是2亿平方米。没有的增长是15亿平方米左右。如果计入旧房改造等被动性需求，我们的房屋累计不能满足社会需求。我们要有一个长期的艰苦努力，而不是 短期三四年或者十年八年就能实现的。房地产的销售并不能证明我国房市以往的供不应求的时期已经过去了。我国房地产是一个持久的春天，出现波动和调整是向市 场的接近，我不敢说回归，因为回归可能有反复。长期的把这种短期的波动称为“倒春寒”更为妥当。
    2008年中国的房地产投资总额达到了三万亿人民币以上，相当于中国GDP的1/4。同比增长20.9%。我们的销售面积减少了19.7%，我们的销售收 入减少了19.5%，这是一个完整的概念。这是我们市场的某某种调整，我们的宏观政策也进行了某种调整。我国房地产交易的清淡何时能够终结？交易的火爆预 示了清淡，交易的清淡预示了某种火爆。这种交替出现，以及我们天价格土地王与土地流拍这种现象相辅相成。我国的房地产交易何不走出低谷？其中的不确定因素 我们难以作出准确的判断，但是有一点我们可以肯定，中国目前的房市的交易的清淡绝对不会像房市的火爆一样持久数年，这一点是可以肯定的。借助于房市回暖效 力的发挥，我们现在的房地产政策还有调整的空间。我们可以在土地批示上进行调整，对我们改善住房的培育等等，我们政策的调整还有着很大的空间。我国的房市 在年内迎来复苏是可以预期的。
    美国的次贷危机引发的金融危机并不等于中国的房地产贷款也同样存在着金融风险，更不能否定中国的金融创新和改进，与金融监管的迫切性和必要性，这是两回 事。我国金融市场的风险不在于崩盘，而在于住房供给的大规模增加，而造成下一轮的矛盾，造成房市的大起大落。我国房地产的主要倾向不是市场化过度，而是不 必要的行政高度依然过度。美国政府的救市是弥补市场干预的不足。而我国即使有政府救市的话，政府救市的内涵对于政府宏观调控的，减少不必要的行政干预，进 一步完善市场配置的市场禁止和市场体制。刺激我国市场目前房地产市场回暖的政策措施既不应是强制降低房价也不是强制维持过高的房价，而是正确地协调开发 商，平衡开发商等各个方面的利益关系。满足不同层次的住房的需求，推动中国的房地产市场走向健康、持续、稳定的发展之路。

　　主持人：谢谢牛先生的精彩发言。现在有请赵晓(赵晓博客)(赵晓博客)先生。

　　赵晓：先谈谈宏观形势，从今年11月5日，我们提出6万亿的投资，市场有所回暖，形势依然严峻。
    市场有所回暖是指我们可以找到一些支持的观点。货币的供应以及信贷的供应有所减少。2月份的新增长贷款。显示出中国经济可能渡过了最困难的时候。经济崩盘 导致经济所有实体经济的崩盘。我们已经斩断了这种可能会发生的恶性循环。固定资产投资回暖。一到二月份我国的成长固定资产投资10270亿元，在去年上半 年我们的实际投资增长只有14.7%，一直到去年的10月份我们的实际投资增长仍然只有12%，而且同比已经下降了。投资能够有这么大幅度的回升是很了不 起的，我们国家投资的马达已经开始转动起来了。实际的投资的增长要高于26.5%。工业增长的下滑得到的遏制，我们经济增长的一半以上是靠工业拉动的。今 年的一月份工业的增长下滑到了最低点。到二月份，二月份同比增长11%，一月份工业增长是负数，一月份工业的增长是最低的。一月份的累计增长为5.2%， 工业增长的下滑得到的遏制。股市和楼市得到的回暖，三到二月份基本上是上涨的态势，因为全球的股市基本上是下跌的。成都市从去年的11月份开始，楼市的成 交量就一直在稳定地回升，现在基本上每周的成交量达到了07年的周成交量的平均水平。上述的数据显示出，目前的市场有所回暖。但是形势依然严峻。我们看到 了外贸的形势依然严峻。外贸的进出口从去年的11月份接连下降。到了3月份依然是负增长。我们现在的出口出现了20%的负增长。这显示出外部经济环境还在 恶化。俄罗斯的经济去年世界银行的预测今年降会到3%，最近的数据显示出，俄罗斯的经济增长可为零。世界经济的形势比世界银行在去年的预测可能还要差一 些。一到二月份消费品的平均总额同比增长了，民间的投资基本上进入了冰点，今年一到二月份，房产的投资增长的速度降到了1%，远远低于去年第四季度的水 平。港澳台商的投资都是降到了接近了冰点。今年重要的投资增长了40%以上，主要是国企在投资。新开工项目的投资，由中央所主导的，国有企业完成的，由新 开工的项目的投资在当前中国经济唱独角戏。通货紧缩的压力的出现，而月平均居民消费价格下降水平同比下降0.3%，结合各种分类的价格指数可以看出，消费 者维护的是食品、医疗等基本消费，娱乐乃至交通和通信类的价格有所下跌。原材料、燃料动力价格及中国的第三套物价指数，同比环比都是负数的。这是我们谈到 的当前经济形势的概括。
    对当前这场经济困难我们要做一些反省。究其原因，外部经济海啸淹死了一大批的中国企业。紧缩型的货币政策冻死了一大批中国企业。过去几年中国的经济，中国 的市场化改变并没有越来越走向市场化模式，而是越来越走向政府化模式。由此导致的结果，政策的转型和制度的转型这些问题，搞死了一大批中国的企业。如果作 一个反省的话，海啸淹死了一批中国企业，宏观政策冻死了一批中国企业，过去政策转型和制度转型可能又搞死了一大批中国企业。
    目前中国的困难，既有结构性也有体制性等等影响，要渡过这一场危机还需要很长的时间，现在是政府驱动型的结果，是库存驱动的结果，要确定经济的回升要需要 更长的时间。W型调整，温家宝谈到我国正面临前所未有的挑战，国际金融危机还在蔓延，受国际金融危机影响，经济增长持续下滑。包括我们成华区，如果我们能 够带动经济发展，经济增长就能缓和主要的矛盾。外部的影响、周期性的影响，当前出现的困难还有体制性和结构性的矛盾。扩大内需不能分两次跨越鸿沟，扩张性 的政策不能摇摆，扩大内需不能分两次跨越鸿沟。如果扩充内需的工作不能见成效，启动内销不能让回暖演变成回升，中国经济有可能由弱变差。包括中央政府还需 要进一步出台政策，对当前的形势不能盲目地乐观。稳定房地产市场的十条政策，全国也出现了很多政策可供参考。
    比如若有一个沿海城市的领导基本作出了五条政策的建议。只要购买的是商品房就可以落户，降低了落户的门槛。加大城市的拆迁力度，二百六十万平方米准备拆 迁。不再建经济适用房，而是由财政安排补贴，最多的一户可能补贴要十三万，同时鼓励他们购买商品房。学习重庆买房退税的政策。这样的一些做法可以值得我们 成华区借鉴。

　　主持人：下面有请杨继瑞先生！

　　杨继瑞：感谢各位领导、嘉宾，今天非常荣幸出席成华区主办的中国房地产的 高峰论坛！我们两位主持人非常睿智，他们对成华有一个非常好的诠释，成华就是咱们成都的精华。在成都工业化的进程中，成华作为我们整个成都的工业基地，对 推动咱们成都工业化的进程起到了历史性的贡献的作用。我们可以举出很多如数家珍的例子来说明我们成华区，我们成都在幸福和谐人居方面的努力。这里面既有我 们政府，也有我们开发商、媒体、还有我们来自全国各地的投资者和消费者。成都是一座来了就不想离开的城市。这句话是我们耳熟能详的现代白话。少不入川，乐 不思蜀，就是指我们成都是来了就不想离开的城市。我不想过多地夸奖成都和成华区，因为我本人是成都华科技顾问团的成员。
    我想对我们所处的成都房地产市场的现状作判断和分析。如果要用准确的判断来讲，肯定需要长篇大论，就是理性回归与荡平波动。现在有很多乐观的因素，但是我 们一定要注意，在乐观的时候一定要非常地清醒，这是一个投资者，一个政府官员，一个消费者所特别要把握的。我们说判断楼市是否要有非常好的发展的前景或者 有明显的下滑，主要看三个指标，一个是成交量、价格、投资。我们欣喜地看到我们的成交量在上涨，但是成交量在成为一种趋势的话，一定要在半年以上，才能够 说明这是有支撑的成交量。成交量的这样好的苗头需要政府、开发商、媒体、投资者来共同维系，使这样的趋势变成长效的，真正代表其轨迹的方向。我们的投资量 是最重要的指标，如果我们成都成华区的投资量已经明显地增长，这说明已经步入了良好的阶段。
    因此今天的研讨会是具有天时地利人和的，如果说我们的市场非常好，我们就开始涨价了，就破坏了市场可喜的苗头，我们需要的是和谐，各方面之间的和谐，大家 共度难关。价格与区域两点，第一是价格构成，地价、税费、开发商的利润，通过政府开发商的调整，我们的价格构成没有大幅度下跌的空间，这是事实。因此，整 个房价还要出现更大幅度的下滑空间，这个希望是良好的，但是不可能成为现实，价格的构成形成了一个支撑点。我们已经从非常高的价位，跌落了百分之二十，不 符合价值规律，成本是最重要的体现。地价再跌就不能够解决农民的安置问题，就不能够解决拆迁户的安置问题，我们的建筑工人，钢铁水泥产业就会遭受到灭顶之 灾。但是微调是有可能，然而，供求关系是最重要的，供求关系没有发生根本的逆转，供大于求使我们的价格没有上升的空间。在供大于求的压力之下，价格反弹的 空间很小。买一套房子几十万，但是这个几十万需要一段时间的积累，还要在等一段时间再买另外一套。房地产的需要从来都是搏一搏的，它吞食了一段都购买力以 后，另一段的购买力的形成需要一定的时间。前一段时间，股市暴涨的时候，我的很多学生说要去股市，等股市赚了钱再去买房，结果买房的钱进出，出不来了。这 个时候的购买力出现的空档。做房地产的人必须要懂金融，无论是哪一次金融的风暴都给房地产泡沫的破灭有关系的，东南亚如此，美国的次贷危机也是如此。再一 个，成都的市场有一个特点，有一半左右的买房者是成都区外的，虽然震后成都还是美丽，但是这个阴影需要有一定时间的淡化。看到的地震的灾难，人们心理上的 阴影消除需要有一定的时间。假如说父母去世了，第一年、第二年比较悲痛，第三年可能有淡化了。
    投资消费的信息与整个的大环境是密切相关的。由于美国金融方面的紊乱，它要增发钞票，等等举措使我们对金融很难有精确的判断。正如温总理所说，我们的增长 能够达到8%，人们看到了8%的时候才会有信心。房地产各行业之间一定是相互关联的，前瞻效应和其它的产业之间形成了密切的关系。
    我们成都怎么样才能在当前的大环境之下做好区域的事情？我们是可以有所作为的。因为地产市场从来是一个区域性的市场。美国的地产市场不会与我们直接搭接。 我们要充分地张扬，从我们的投资方面，城市与乡村的和谐，人文与自然的和谐，生态与现代的和谐，我们的人居跟配套之间的和谐能够做得更加地好。使人们居住 在成都的时候，不想离开，而且是非常好地达到和谐与幸福，在成都一直住下来。这里有很多具体的措施，这是我们当前的政府、开发商、媒体、投资者、消费者共 同期望的。
    我们的廉租房政策应该作出大规模的调整。我有一个观点，第一，不 能够让买不起房的穷人，注意，一定是买不起房的穷人，去买房。因为让买不起房的穷人去买房是让穷人更穷，第二给金融留下后患。所以我们的廉租房应该做到廉 住，关注这些弱势群体居住的民生。这样房地产的发展才有减震期，才能够弥补房地产市场出现的失利。第二，我们的廉租房应该以实物配租为主，改变过去以货币 配租的政策。可以把廉租房放大到刚刚毕业出来的大学生们，有的给一点补贴，有的给较多的补贴，太穷的人连物管费都给予补贴。我们的政府在廉租房方面要把我 主张经济适用房两极分化，一极分到廉租房里面去，另外一极分到商品房里面去。实际上我们现在的商品房是    经济适用房是穷人买不起，富人不能买，因此出现了成都的经济适用房一度卖不掉的尴尬。
    我们商品房的供地采取两种供地方法，普通的商品房一定不能够拍卖，挂牌出让，在挂牌的时候我们把房价及其上涨的预期给予锁定。这样一来，普通的商品房，它 的发展就是比较稳健的。第二，其它商品房，我们建议三高机制，高地价、高配套费、高税收，形成用价格来调解需求。我们政府不要管宝马车、奔驰车卖好高，不 能够让住好房的人搭穷人的便车，他们住好房就应该付出更高的代价。通过这些三高得到的资源来建设住房。我们政府要管住公共汽车、出租车不要涨价。
    我们回顾一下成华区与其它地区，房价有一段时间涨得过快、过猛，与我的拍卖地过高有明显的关联。我们的一块地拍到了8800万元一亩，这快地上的房价至少是2万元/平分米，这样房价是跨越式地上涨了，经济没有跨越，但是房价跨越式地发展了。
    主旋律以消化存量房为主旋律，进一步回暖市场，消化存量房需要我们政策方面一定要全面到位，我们的开发商要系统配合，我们一定要看得长远，要使我们的房地 产业真正地成为拉动我们内需，拉动我们的消费行业，对于我们的金融起到稳健的作用。通过存量房的消化，使投资逐步地进入，然后价格有一定的涨幅，跟GDP 的涨幅，特别是跟收入的涨幅相一致，形成互动的关系。中国的房地产业有很大的空间。我们不能与美国的房地产市场同日而语，我们有20万个亿的货币的储蓄， 我们的城市化处于加速期，我们的房地产的在消费结构方面处于改善期。
    成都美好！我们成华更美好！谢谢大家！

　　主持人：下面有请杨继瑞先生！

　　杨继瑞：感谢各位领导、嘉宾，今天非常荣幸出席成华区主办的中国房地产的 高峰论坛！我们两位主持人非常睿智，他们对成华有一个非常好的诠释，成华就是咱们成都的精华。在成都工业化的进程中，成华作为我们整个成都的工业基地，对 推动咱们成都工业化的进程起到了历史性的贡献的作用。我们可以举出很多如数家珍的例子来说明我们成华区，我们成都在幸福和谐人居方面的努力。这里面既有我 们政府，也有我们开发商、媒体、还有我们来自全国各地的投资者和消费者。成都是一座来了就不想离开的城市。这句话是我们耳熟能详的现代白话。少不入川，乐 不思蜀，就是指我们成都是来了就不想离开的城市。我不想过多地夸奖成都和成华区，因为我本人是成都华科技顾问团的成员。
    我想对我们所处的成都房地产市场的现状作判断和分析。如果要用准确的判断来讲，肯定需要长篇大论，就是理性回归与荡平波动。现在有很多乐观的因素，但是我 们一定要注意，在乐观的时候一定要非常地清醒，这是一个投资者，一个政府官员，一个消费者所特别要把握的。我们说判断楼市是否要有非常好的发展的前景或者 有明显的下滑，主要看三个指标，一个是成交量、价格、投资。我们欣喜地看到我们的成交量在上涨，但是成交量在成为一种趋势的话，一定要在半年以上，才能够 说明这是有支撑的成交量。成交量的这样好的苗头需要政府、开发商、媒体、投资者来共同维系，使这样的趋势变成长效的，真正代表其轨迹的方向。我们的投资量 是最重要的指标，如果我们成都成华区的投资量已经明显地增长，这说明已经步入了良好的阶段。
    因此今天的研讨会是具有天时地利人和的，如果说我们的市场非常好，我们就开始涨价了，就破坏了市场可喜的苗头，我们需要的是和谐，各方面之间的和谐，大家 共度难关。价格与区域两点，第一是价格构成，地价、税费、开发商的利润，通过政府开发商的调整，我们的价格构成没有大幅度下跌的空间，这是事实。因此，整 个房价还要出现更大幅度的下滑空间，这个希望是良好的，但是不可能成为现实，价格的构成形成了一个支撑点。我们已经从非常高的价位，跌落了百分之二十，不 符合价值规律，成本是最重要的体现。地价再跌就不能够解决农民的安置问题，就不能够解决拆迁户的安置问题，我们的建筑工人，钢铁水泥产业就会遭受到灭顶之 灾。但是微调是有可能，然而，供求关系是最重要的，供求关系没有发生根本的逆转，供大于求使我们的价格没有上升的空间。在供大于求的压力之下，价格反弹的 空间很小。买一套房子几十万，但是这个几十万需要一段时间的积累，还要在等一段时间再买另外一套。房地产的需要从来都是搏一搏的，它吞食了一段都购买力以 后，另一段的购买力的形成需要一定的时间。前一段时间，股市暴涨的时候，我的很多学生说要去股市，等股市赚了钱再去买房，结果买房的钱进出，出不来了。这 个时候的购买力出现的空档。做房地产的人必须要懂金融，无论是哪一次金融的风暴都给房地产泡沫的破灭有关系的，东南亚如此，美国的次贷危机也是如此。再一 个，成都的市场有一个特点，有一半左右的买房者是成都区外的，虽然震后成都还是美丽，但是这个阴影需要有一定时间的淡化。看到的地震的灾难，人们心理上的 阴影消除需要有一定的时间。假如说父母去世了，第一年、第二年比较悲痛，第三年可能有淡化了。
    投资消费的信息与整个的大环境是密切相关的。由于美国金融方面的紊乱，它要增发钞票，等等举措使我们对金融很难有精确的判断。正如温总理所说，我们的增长 能够达到8%，人们看到了8%的时候才会有信心。房地产各行业之间一定是相互关联的，前瞻效应和其它的产业之间形成了密切的关系。
    我们成都怎么样才能在当前的大环境之下做好区域的事情？我们是可以有所作为的。因为地产市场从来是一个区域性的市场。美国的地产市场不会与我们直接搭接。 我们要充分地张扬，从我们的投资方面，城市与乡村的和谐，人文与自然的和谐，生态与现代的和谐，我们的人居跟配套之间的和谐能够做得更加地好。使人们居住 在成都的时候，不想离开，而且是非常好地达到和谐与幸福，在成都一直住下来。这里有很多具体的措施，这是我们当前的政府、开发商、媒体、投资者、消费者共 同期望的。
    我们的廉租房政策应该作出大规模的调整。我有一个观点，第一，不 能够让买不起房的穷人，注意，一定是买不起房的穷人，去买房。因为让买不起房的穷人去买房是让穷人更穷，第二给金融留下后患。所以我们的廉租房应该做到廉 住，关注这些弱势群体居住的民生。这样房地产的发展才有减震期，才能够弥补房地产市场出现的失利。第二，我们的廉租房应该以实物配租为主，改变过去以货币 配租的政策。可以把廉租房放大到刚刚毕业出来的大学生们，有的给一点补贴，有的给较多的补贴，太穷的人连物管费都给予补贴。我们的政府在廉租房方面要把我 主张经济适用房两极分化，一极分到廉租房里面去，另外一极分到商品房里面去。实际上我们现在的商品房是    经济适用房是穷人买不起，富人不能买，因此出现了成都的经济适用房一度卖不掉的尴尬。
    我们商品房的供地采取两种供地方法，普通的商品房一定不能够拍卖，挂牌出让，在挂牌的时候我们把房价及其上涨的预期给予锁定。这样一来，普通的商品房，它 的发展就是比较稳健的。第二，其它商品房，我们建议三高机制，高地价、高配套费、高税收，形成用价格来调解需求。我们政府不要管宝马车、奔驰车卖好高，不 能够让住好房的人搭穷人的便车，他们住好房就应该付出更高的代价。通过这些三高得到的资源来建设住房。我们政府要管住公共汽车、出租车不要涨价。
    我们回顾一下成华区与其它地区，房价有一段时间涨得过快、过猛，与我的拍卖地过高有明显的关联。我们的一块地拍到了8800万元一亩，这快地上的房价至少是2万元/平分米，这样房价是跨越式地上涨了，经济没有跨越，但是房价跨越式地发展了。
    主旋律以消化存量房为主旋律，进一步回暖市场，消化存量房需要我们政策方面一定要全面到位，我们的开发商要系统配合，我们一定要看得长远，要使我们的房地 产业真正地成为拉动我们内需，拉动我们的消费行业，对于我们的金融起到稳健的作用。通过存量房的消化，使投资逐步地进入，然后价格有一定的涨幅，跟GDP 的涨幅，特别是跟收入的涨幅相一致，形成互动的关系。中国的房地产业有很大的空间。我们不能与美国的房地产市场同日而语，我们有20万个亿的货币的储蓄， 我们的城市化处于加速期，我们的房地产的在消费结构方面处于改善期。
    成都美好！我们成华更美好！谢谢大家！

　　主持人：非常感谢杨继瑞先生，我们通常会认为房地产行业是特别强调空间属性的行业，但是房地产行业也需要有时间属性。时间是相对的，比如说有些时间我们觉得过得特别快，有些时间又会过得特别慢，这可能是房地产行业在2007年和2008年的时候对时间的不同的感觉。

　　下面有请乔志杰先生。！

　　乔志杰(永安信金融服务机构董事长)：尊敬的各位领导，我们开发商的朋友们大家好！
    成都就是成都，成华就是成华，不一样还就不一样！
    我今天的感受就是多少有点儿不一样。我们为成都地产行业，感到骄傲，我们为在座的所有的嘉宾们共同在这里探索中国地产的未来我感到非常高兴。
    大家都知道，2006年初开始，走到了今天，我们中国的地产经历了太多，我们感受了太多的不一样。今天我们冷静下来，今天我们认真地开始回顾，我们开始思 考，我们开始重新认识地产，这是一件非常重要的事情。从80年代初期，我们的伟人邓小平第一次发出商品房呼声的时候，这一声春雷让我们有了商品房。我们确 实应该冷静地回顾认识一下地产了。我们今天的嘉宾更多地来自于我们的开发商。在前面我们很多的专家教授，更多地谈到了政府政策宏观调控等等的问题。
    地产这个行业是谁在做？是开发商。我们现在真正面对地是地产开发商，我们该怎么办？我们该如何去面对眼前的形势？包括我们的成华区该如何迎来下一轮地产发展真正的高峰？我们在这里冷静地认识地产是必要的。我就我多年从业的经验和大家一起探讨。
    通过这么多年的发展，我们应该经清晰地准确地更明白无误地认识到地产这一行业从根本上讲是投资运营和投资管理的行业，它真正的齐心在实质所在是投资能力和 融资的根本能力。在座的都是专家，大家仔细地想，我们在从事房地产开发运营的时候，有多少事情是您自己要做的？规划设计不关你的事，这是规划设计院的事， 我们就是创造了非常好的楼盘，其业绩是归到了设计师身上。质量管理是监理公司的事，营销推广使广告公司的事，而销售是营销公司的事，我们开发商要做的是投 资，是投资的管理，是决定这个项目应不应该做，什么时候做，是自己做还是请人来做，是先做一部分，还是再做一部分？这两个项目销售水平是销售，虽然还不足 以满足第二块土地购买的时候，是不是应该再买一块土地？开发商真正的利润空间是资本的回报，一定要靠一种能力，九个亿的总投资的项目我们要用一个亿去完 成，我们真正要做的是如何去整合九个亿。地产不是建设行业，开发行业，一个开发商不要过度地把自己工作的重心放到如何销售、建设、管理工地等等方面，我希 望开发商把你们的精力放在投资上。我们如果不投资失败，我们不该买的地我们买了，我们如果我们把更多的精力放在如何整合资本，我们如何跟国际的、国内的、 世界的、大型的开发商打交道，我们如何更加科学地去和银行合作，我们的在座企业家的地产会发展得很好。房地产实际上是投资运营商！我们不要过分地帮助做一 些小事情！我们要清晰地去重新认识地产！
    房地产开发这也这个行业实际上是产品的制造供应商。获得更多的原材料。土地的增值与土地的上涨好像是我们盈利的手段，但是这是错误的。房地产的价格是由市 场决定的，房地产市场决定的价格，才来决定着我们土地的价格。不管你的土地价格有多高，购买的能力决定的成都的房地产的经济能力，市场达到了一定的水平的 时候，土地也不会便宜地给你。你有钱你有市场的时候，永远都可以获得一个合理成本的土地！房地产真正的命脉是流动！房地产业发展真正的核心价值是现金流 动！稳定和充足，而不是你拥有多少原材料。我希望开发商不要无限地错误地买一些地放在家里面了！如果我是一个家具制造商，我一年就销售一个亿的家具，我真 的没有必要买五个亿的家具放在家里，然后告诉大家木材要涨价。我希望开发商追求流动性。有钱永远能够买到地，好地不买就没有了吗？地球还在。制造了产品， 卖完了才是正确的观点。李嘉诚曾经有一句话，第一位置、第二位置，第三位置，但是我要说位置无引无数英雄尽折腰。但是无数的烂尾楼都是在好位置。我不认为 人民南路边上的地一定是比我们县城的地好，如果我们有在成都市中中心买一块地，有十个亿投资，赚钱两个亿的钱话，如果我用六个月赚出来了，我同样追求了我 的资本的20%的回报。赚钱的地叫好地，好位置不是好地，对别人是好地，对自己并一定是好地。大型企业来讲市中心是好地，大家对于中小企业来讲，县城说不 定就是好地。我更愿意大家有充足的现金发工资，而不是有多少土地放在那里。建成房子，我们叫地，没有建成房子那就是土！快速地加大先进的流动，才是开发商 的命脉。在未来的地产上，中国的房地产由国情决定必然会持续稳定快速地增长。我们09年以后的中国房地产，可能是中国房地产有史以来最好的时期？我为什么 要这样讲？首先我们从政策上看。中国的房地产长期以来一直都是被欺压的对象。我的一个税务局的朋友告诉我，其它行业我们可以放过，但房地产行业我们一定不 会放过。外商投资有制约，银行投资有控制，肯定从房地产开始。多年以来我们都认识房地产好像有公敌的感觉。但是今天我们看来，没有了房地产我们的基础材 料，我们的钢铁我们的水泥，我们的装饰材料，家电行业，汽车行业同样有很大的影响。否则成都周边的农民的花草树木卖不出去，房地产行业对于中国这样的发展 中国家来讲非常的重要。发展过程中发展中国家的城市化水平是一个重要的指标。从中国的文件我们看到，房市政策的利好。我相信成华区同样也看到了，所以才有 今天的高峰论坛会。
    我们未来为什么更好？多年以来我们经历落后十分痛苦的金融环境，我们的金融供应非常狭隘。说句银行不喜欢听的话，他长期扮演者几乎是唯一的供应商，但却是 极不专业的供应商，一直动没有合适我们的品种。开发是什么节奏？钱是一天一天用出去了，但是我们的贷款是一天一天地收回的。这个品种是开发的贷款，但是扮 演了这么多年的主角。我们需要买地的时候没有金融的供应，我们资本金不足的时候，我们缺乏供应。但是09年以后我们的订购贷款推出去以后，特别是对土地的 收购增加的帮助。我们的信托资金推出，我们敢于去持有资产了。我们的股权投资基金出现了，当我们谈到地以后，就有很多的投资商出现。小贷款的出现，给予我 们阶段性的短期的融资。中国地产未来的市场需求还会增加。
    中国农村的改革对中国城市化建设的促进。两个集中，土地向业主集中，人口向城镇集中，这将会带给地产新一轮的需求。我们每年有一千万的新婚夫妇，六百万的 学生毕业，他们都需要不动产。我们同时经过这一轮的调整，地产的门槛会高一些了，我们不会出现07年的那样卖面的，洗脚的老板都做地产。我们通过重组、并 购等等，地产行业的构成会更加的规范和完善。
    09年以后春天，春天只留给活着的人。金融能力将成为房地产行业的核心竞争力，就是投资的能力，投资的能力决定着房地产企业的成败。所有的失败是由你的投 资举措的错误造成的。你为什么缺钱不买，该买的地买了，我该投的项目，投入了。投资一个简单的道理，我经常看到房地产项目可行性报告，但是项目的可行性报 告，绝对不能替代房地产投资的可行性报告。现金流能不能保证投资，所以投资分析不是项目分析。第二个能力就是融资的能力，融资的能力决定着房地产企业的发 展的速度。万科的房子就修得好吗？套型就更优秀吗？并不一定。更重要的是他有多少找钱的能力，他有多少整合金融的能力。这两个能力构造了房地产企业的金融 能力。房地产企业的金融能力，从根本上决定着核心竞争力，如果你还准备着在2009年的房地产业继续前进，如果还希望在未来新一轮地产行业发展中，获得更 多的收益的话，我希望各位开发商加强金融能力，关注金融、建设金融，你就可以立足于不败了。
    谢谢大家！

　　主持人：下面有请世联地产(世联地产博客)董事长陈劲松(陈劲松博客)先生！

　　陈劲松(世联地产顾问股份有限公司董事长)：首先向成都的同行们标识惊异！2008年成都的同行们受到的惊 吓是全国其他同行的一倍以上，因为有一个地震，确实是非常非常的不容易！我今天讲主要是两个问题。预测非常难，但是大家都有这个要求。去年有两个著名的预 测全部都破产了，一个是所谓的百日巨变。第二个预测是大面积的断供。但是目前没有发生，可见预测都多难，尤其是在中国。为什么我们根据逻辑推理的预测都没 有实现呢？09年的中国房地产应该改变基本的参照系。06、07年的时候买一套房子在上海出租，租金只有2.5%，完全不满意。到了09年他已经出租了， 回报率不到2%，他说他很满意。为什么？因为他跟银行的长期的存款的利息来比就已经很好了。这是陈淮老师说的房地产价值，房地产价格要跟货币的利率相关。 2007年中国的房地产叫做涨价营销。08年我们叫特价营销。目前成交量能不能继续维持？09年的营销的主题是什么？有几个参照系需要我们关注。
    第一，中国的资产价格先于宏观经济的指标是股市。股市活跃是先于宏观经济的指标，而不是房地产。成交量是宏观经济适时的体现。宏观经济目前的成交量就是宏 观经济及时表现。这个理论当然也是大家总结出来的。是否是正确的，我们来看过去几年中国房地产与股市的关系，时间有一个相对之后，房地产最差的时候是在股 市完全崩盘以后才发生的。今年开发商大幅地提价根本不可能，09年中国房地产营销尤其是新房的营销主题是“营销解决中国房地产开发商的资产负债表”，这就 是主题！每家的资产负债表都不一样，怎么样改善，我们把发生的事点一点。我们干的是退地，停止向政府付地价款。换地，推迟开工，跟银行重新谈暂期。以上是 我们基本上忙活的事，我们基本上通过土地本身解决我的资产负债表的问题。营销解决什么问题呢？营销解决的是我们房地产商的现金流的问题，不能是，忍痛也得 卖。09年房地产商资金生死的问题已经过去了，09年中国房地产商的资产负债表依然是非常非常地糟糕。显然，隐形资产负债表已经相当糟糕了。
  09年必须体现资产负债表新的改善，而不止是现金流。如果这个观点成立的话，09年的营销应该是功能性的营销！本期产品，为什么要卖这一起产品，根本什么卖什么价，要根据各个公司的资产负债表，当然也要根据市场。如果说根据金融参考系来看，回暖应该是持续的。
    第二点，我们目前的回暖根本不意味着房地产商的翻盘。功能营销应该抓住的几件事，尤其是新盘功能营销要抓住的事情。第一，要解决回暖持续的问题，因为要持 续地改善资产负债表，价格表等工具不是目的。大型开发商的价格表非常刚性，我非常反对，价格表应是弹性的。我们要解决购买方的几个基本的问题。当然，产品 需要适应，产品改不改这是需要研究的。中国房地产的几个低潮全是在产品的适应性改出来的。怎么爬出来的？是改出来的！我们世联的就是改出来的。当时万科的 一个户型卖不动，万科的户型太小，上下两套打通，上下两套电梯都是打通了的，怎么卖呢？我们的销售员告诉买家，我们现在非常流行有两个独立的进出口的房 子。可见，怎么爬出来，产品需要适时的调整。我们必须承认，价格并不是足够的便宜。怎么样通过精装修来改变基本的功能，我们认为是重要的。我愿意推荐，张 志强先生在内的32平米的房子是怎么的。被他折腾成一个多功能的豪宅。不是概念，是他自己住的，可以包括双人浴缸，包括一个土耳其浴室，包括两个卧室，可 以请12个人上课，因为他是香港大学的老师，可以做可变大小的厨房，全部在32平方米内解决，这是中国未来白领住房的解决方案。我们的浴缸每天使用不超过 10分钟，但是我们的现在的浴缸越来越豪华。房价如果一直这么坚挺的话，这是不合理的。诸位如果感兴趣，可以与我们联系，我们一起去参观，张志强先生与我 们是朋友。目前，税费降低到这种程度，我们是有条件的合约，合约是有条件的，基于什么条件下合约可以成立，在目前的情况下，开发商的营销走向功能化，营销 和多样化是一条路。
    接下来我想说一说我怎么理解温家宝总理为什么说信心比黄金还要宝贵？中国房地产界应该把这事当回事，因为我们市场缺的还是信心。什么东西贵？一种是这种东 西极度地缺乏，突然，供应一边一下子没了，这种东西变贵了，一种是对这种东西的需求放大了，比如说黄金。现在全世界避险需要黄金，所以现在黄金贵了。原来 信心爆棚，现在信心没了。怎么样评价信心贵还是不贵呢？我本人是这样理解的，信心贵还是不贵，不能从现在说，必须从未来说。比如说巴非特当时抄底买了石油 股，那个信心完全不保重，付几十亿美金。现在好了，基于现在的信心，在未来评价，目前的信心有几个条件，我愿意说一说。中国房地产长远的信心大家都有，没 有问题，但是长远的信心不是现在决定行动的信心。现在的房地产开发商一直怀疑现在买不买地，现在复不复工？这个信心没有了的时候，那他就不知道怎么做了， 或者说是随市场沉浮。短期信心决定行动，长远信心不构成行动。第二点，信心需要反馈。这次成交回暖是非常非常宝贵的。回暖在这个时候下决心买房子的人需要 信心的正向反馈，这个回暖才会持续。比如说银行进一步降息，这是正反馈。比如说刚才各位老师讲的对中国房地产有一个明确的定位，是正反馈，比如对经济适用 房有明确的说法，这是正反馈。信心需要正反馈才能维持下去，否则就是一波反弹或是一波小阳春又没了。这样刺激政府出地，便宜的地就是正反馈，开发商就没有 动力去提价了，小幅提价，假提价是正反馈。信心需要稳定的预期，没有稳定，预期信心从何而来？中国房地产信心的建立完全被政府翻手为云、浮手为雨，我们不 清楚了。中国房地产政策是不好的。比如说这次不列入预算，各个地方政府自己的孩子自己抱，但是这些政策是不是权宜之计呢？我们不知道。银行目前的房款是不 是权宜之计呢？我听经济学家的说法是权宜。小业主换房大概在五年六年左右，没有稳定的预期，政策的周期比我们的开发周期变化还要快，我们怎么下决心投资？ 没有民间投资，光靠政府一个人唱独角戏，房地产行业怎么可能有未来？我希望中央政府和地方政府，包括成华区有一个稳定的可持续的政策的预期给予大家。我认 为这样对区域对整个房地产市场是有好处的。
    谢谢大家！

　　主持人：我相信大家一定会对没有到场的张志强先生非常感兴趣。

　　下面有请李忠(李忠博客)先生(华高莱斯国际地产顾问董事总经理)。

　　李忠：对成华区的地产来讲，向自己人卖房子和向外地人卖房子不是一回事。向外地人卖房子，外地人不但拿钱买 房子，还带来两件好事，他们长期交水用，而且还会长期地支持成华区。当年李光耀在新加坡推行“居者有其屋”就是只有在新加坡就有住房，就是因为李光耀认为 新加坡的主体是华人，但是根不在新加坡，如何让华人根在新加坡，就是让其有恒产，就是指有住房。我们做房屋的出口，要想做房屋的出口，需要解决为什么在成 华区和成都买房子，房不是容器，按照城市发展史的观点，城市永远是一个先给其具体的理由，然后在才会在这里买房子，永远不会因为户型和房型选择城市的理 由，只有有魅力的城市才能成就名盘，最重要的是成都，成华区是你说旅游还是移居，我们经常将两个混在一起说，我们管这个城市为母城，我们都会自觉不自觉将 与母城做对照，一个是差异，一是相通，越差异，越适合旅游，这就是中国在世界上最具有旅游力的原因，因为他太差异了，与过去的居住的旅游是相同的因此在中 国可以说移居是一个具有相对性的东西，北方人愿意在南方移居，如西方和海南，
    我们的移居是相对的，在中国只有三个城市有广泛意义的城市。一个是杭州，一个是成都，对移居的人打的是移居牌。买房是移居导致的逻辑，而不是旅游导致的逻 辑。旅游是一次性的。我们在城市宣传上尽可能地把移居打出去。成都一定要把规模做大，规模意味着生活水平的提高。马歇尔的经济学原理来讲，城市里面除了拥 有自己的空间以外，还拥有整个的配套空间，这些都是城市的共有财富，只有当共有财富升级的时候，才能够享受别人所没有的东西。靠地铁能够赚钱的城市一个是 香港一个是东京，这是一个规模的聚集。成都人对这件事应该有危机感，因为现在重庆正在和成都争夺西南第一大城市，组合和汇集是一个概念，只有当20个小水 塘集合成一个大水塘的时候才能养活大型的生物。拆迁是强制性需求，不是最重要的事。重点是如何吸引更多的人到成都移居。这次地震都认为是负面消息，汶川北 川离成都如此之近，为什么成都的破坏如此之小？过去我们的风水术不是胡说的。成都过去叫益州，风水术之一是看土质，成都拥有紫土。黑土不过是腐殖质比较 高，紫土是腐殖质和矿物质构成的。软土层的存在使青川和北川的地震。反过来讲，能够抵抗八级地震的城市难倒不是最适合移居的城市吗？
    其他的地区不适于熊猫这种脆弱动物的生存，但是成都和成华依然适合。为什么生孩子爱在成华？就是因为这是一个充满爱意的城市（热烈的掌声）。当我们讲完了 移居的时候，我们进一步向下讲。什么叫？少不入川，老不出蜀？休闲是件好事儿，我们高歌猛进的时代已经过去，韩国比我们更高速的时候已经过去了，现在也已 经进入了休闲的时代。韩国这么一个经济增长的速度导致了韩国人比任何一个国家的人都喜欢休闲。中国经济的变化不但让我们失去了一些赚钱的机会，更多地让我 们增加了休闲的时间，因为我们的时间成本、机会成本降低了。当做贸易最发财的时候，广东仍就是有钱人的代表，当休闲业发展的时候，成都就是赚钱的地方。大 道闲中求，偏在西南一隅的成都腹地，在宋朝的时候，我们出了三苏。三苏是从外地来的，即使当时成都人不出来赶考，他们成功的机会也是很高。一听说三苏来 了，很多听说要竞争了，因为他们都知道三苏的书是读得非常好的。他们不但是文学家，而且是很有创意的，东坡肉就是三苏的创意，因此退出了考试。成都的农家 乐可以看出，成都人在做一件了不起的事。我国的制造业的进步，今天世界面临的最大问题就是产能过剩！现在产能不是一件好事儿，现在消费才是一件好事，成都 在消费这件事儿上，完全有发展的空间。真正有闲的，不是每个地区都能支持休闲的环境。

　　主持人：谢谢李总用十几分钟的时候给大家恶补了成都的文化乡土知识。

　　下面有请刘晓光先生。

　　刘晓光(首创集团董事长)：非常感邀请请我来，我也愿意来，我在成都有四个项目，现在开工的基本上卖完了大概有60万平米，两个项目，在成都的东三环换地区。

　　成都好的地方我就不多说了，交通非常便利，环境很好等等。但是我有一个感觉，一个是出售的地多了一些，房子的量多了一点，土地的成本高了一点， 当然其中有历史的发展过程。我非常同意刚才李忠讲的，量是大了一些，供和求之间是不平衡的，这个时候需要一个突破点。一定要在不断地塑造成都移居的这个概 念。现在很多北京人在海口买房，五千块钱一个平米。这种需求可能在将来会越来越大。成都将来的商业可能比较发达，更大适合于居住，在这方面突破就更有意思 了。能不能从全球的事业看到中国的房地产业的发展战略可能从下一步来讲，改变中国的出口战略，拉动内需的，………

　　根据以往的经验，长期稳定的内需很重要的是要依靠房地产业的发展来拉动才有可能从一定程度上解决我们过度地依赖于出口。无论从日本还是美国，都 有一定的阶段，利率下降，生产过剩，房地产价格上升，会有这样的过程，上述观点不一定对。在价格上涨的过程中会有一定的泡沫，这有一定的历史阶段。人口 多，人口转移的过程，在这个过程来讲，肯定会有价格上升的过程。在北方，两万块钱买的房，五年以内变成五万块钱了，肯定这时候价格已经很高了，但是可能那 个时候的五万元成本的差异，对西南房地产的价格从这方面替代出口战略，中国毕竟还是发展中国家中发展最快的国家，东中西的差异非常大，成本的差异非常大， 成生产力转移的随着非常快。东部和西部地区的差异非常大，中部和东部地区，相当于东部地区也存在着种种差异因素。特别是在资产价格上的差异是非常大的。正 是由于此，按照成本差异理论和生产力转移的理论来讲，这种转移会引发西部山区的土地和劳动力价格的升高。因此在未来的时间里，西部山区包括重庆、贵阳、昆 明、南宁土地的价格肯定是继续上升的去趋势。西部的中心城市如成都，对于现行的土地价格和资产价格来讲，我们看相对比较便宜的。也就是说，土地升值的空间 和地产升值的空间还会更大。

　　我现在讲一讲回暖的迹象，无论从北京是上海深圳、包括西南，都开始回升，成都这样的城市，土地增值房地产增值的还是有一定的空间。房地产回暖的迹象比较明显，价格与成交量开始变动。

　　最近我们在北京开会，一些大同行找我们拿地。这些迹象说明市场气息在恢复，投资者有新的动作，这是一个非常大的信号。从我个人来讲，可能在七八月份有变化。

　　我对成华的看法是这样的，成华区是非常好的地区，交通非常好，绿化也非常好，目前的价格可能是暂时的，我们将紧密地关注市场。

　　我对成华的看法是这样的，成华区是非常好的地区，交通非常好，绿化也非常好，目前的价格可能是暂时的，我们将紧密地关注市场。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢刘晓光先生的精彩发言！

　　(观看视频)

　　主持人：有请今天他们是谈话环节的嘉宾们。我们可以看到现在成华区的过去与未来。

　　有请今天谈话环节的几位嘉宾。

　　右一：刚才刘总所说，我们现在并不是要赚钱，想涨价，没有那个胆量，基本上在09年稳中有降，稳有有升，基本上贯穿了全年。

　　主持人：赵晓先生，你代表经济学预测整个的宏观经济怎么样才能止住、您准确地给我们一个时间。

　　赵晓：货币供应量从去年的10月份，工业今年1月最低，今年1月份也是最低，尤其经济进入低点，去年的10月份投资也是最低的。有一些经济数据其实已经触底了。股票市场去年的11月份是低谷，房地产市场差不多在去年的11、12月份进入的低谷。

　　主持人：您是不是认为一月份开始触底了？

　　赵晓：1月份是底部，2月份开始反弹。实际上我们一起说第三、第四季度触底回升，但是可能已经触底了，不会有比现在更低的状态了。

　　主持人：这是我听到过的最乐观的话了。

　　赵晓：往上走的时候，前面的指标就是最低数据。回暖不等于回升，有可能还会出现二次触底。

　　主持人：前面是与行业有关的宏观背景的问题，后面是房价的涨幅的问题。楼市的趋势分析与预测。请开发商代表牛总预测一下，在什么时间段会触底？

　　牛：我的判断应该是在一个稳定的点，到了稳定的点的时候就是稳盘。

　　主持人：我其想请李忠给我一个标准，这一轮调整应该有一个标准，调整身在什么时候结束？

　　李忠：我不预测，我从来不作预测。

　　主持人：不作预测，你只谈休闲。这个顾问当得太滑了，他怕别人认为他预测不准。乔总，你预测一下，底部应该会用哪些指标或者标准来衡量？

　　乔志杰：我反对房地产的调控有一个明显回升的说法，任何一个行业都有一个自然的回升，何为触底，我不会认为 它会出现。房价触底吗？全国房价已经在不同地区、不同区域有变化蓝，何为触底？其实是不准确的。价格并不是最重要的，而最核心地是销量，是量的大幅下滑导 致了开发商出现困境。量的回升完全不代替价格会出现上升的空间，价格不太会出现阶段性，再出现一个快速的高速的增长。中国房地产平均的增幅只有8%，这里 一个合理的增幅。大家要多关注地产，开始从不正常逐步走走向正常的过程。不要过度地思考什么时候涨，什么时间跌。

　　袁：成交量实际上也是开发商关注的问题。我还是不会放过李忠先生，你最关注的是哪些东西？

　　李忠：有一个指标是最重要的，我们现在买房人多数是初次置业， 即刚性需求。什么时候房地产市场开始真正地回暖呢？就是改善型居住，这些人不关注房子急不急着用，而是值不值得买。如果老百姓真的有信心了，他觉得可以把 货币变成房子。这说明群众的信心真正地恢复了。真正的信心是老百姓，是否能够渗入深入到老百姓的心目中。还不能叫改善，房地产业最重要的一件事儿，首先是 一个资产。小两口买了一个房，住进去以后，睡觉是否踏实与床的柔软程度的关系不大，跟房子的价格关系很大。如果房子涨了十万块，妻子会很崇拜地看着丈夫。 如果房子跌了十万块，妻子会对丈夫很抱怨。

　　袁：赵老师，你一直比较关注房地产市场，一二季度房地产的回暖是突然爆发的压力吗？这种释放能够持续多久？决定这种回暖变成回升的主要因素有哪些？

　　赵：楼市的回暖又会带动宏观经济，宏观经济的稳定会回过头来带动楼市。宏观经济现在基本上是政府在唱独角 戏。市场在往下滑，经济什么时候触底会给房地产带来一定的回升，成都市出台的一些政策会继续巩固回暖的态势。等待宏观经济和整体性的回暖，没有政府的政 策，市场本身的力量也能够推动房地产市场的回升。

　　袁：听您这个政策，希望其它城市也能效仿。何书记是唯一来自于政府的代表。成都有发放购房券的做法，不知道成华区在消费政策这一块有没有新的预测？

　　何立斌：明天上午我们会在SM广场把所有的成华区和成都市区外的房地产企业引进到我们成华区大的商场去，通 过老百姓进商店来购房，更加地实用和实惠。我们做了一个测算，没有直接的发放什么购房的补助。我们正是这样想的，为了推动城区的发展，我们给每一位进入成 华购房节购房的人，如果买90平米以下，给3000元的环保生态的补贴。我们希望把他们光装修弄出来的垃圾进行清理，不要四处乱放。90平米以上的给予5000元的环保生态补贴。

　　袁：决定房地产业回暖标准和宏观经济，从开发商的角度来讲，决定敢不敢投资，敢不敢在这样的时候去投资的因素，在大家不买地的时候你去买地，哪些因素决定你们敢于作出这样的决定？

　　左二：要判断市场的趋势。我们现在核心城市的核心地段拿地，这是我们新的动向。

　　袁：我知道他在武汉悄悄地买了一块地，这个时候敢于拿地是一种勇气。

　　易：我不谈具体的项目，所有坏的投资是带着诱惑的。取决你的能力。先前的开发商缩减开工量是非常厉害的。一 般缩减50%以上，媒体的炒作也是非常大的。在这种情况下回暖的话，2010年供求关系会有变化。现在你应该有所准备，不同的城市不同的区域是一样的。第 二个我比较看好价格比较低的城市。有时候宏观形势很重要，微观形势也很重要，你买的产品客户买得起。

　　袁：你们从专家的角度讲一讲，在深入什么样的情况下你会给他提供可以买进？什么是买进的判断标准？

　　左三：每次当危机来临的时候很多行业是受益的。最近柳州的房子卖得特别好。工程机械行业是这次巨大的受益 者。城市不大但是企业很大的城市，完全可以在这个时候鼓励他去拿一块地去做。大型的城市，企业太大了，大到可以带动一个城市，在休闲时代我们会选择成都是 一样的，像这类城市我们都会推荐。

　　右二：从李忠刚才的逻辑来看，全中国最值得买地拿地的城市就是成都，可能就是成华区，为什么？(热烈的掌声)

　　左一：最重要的因素是时间、环境、地区、位置不是最重要的，是企业的能力、实力，是资本运作的条件。你有钱 而有一定的实力的时候你最该拿。中国的房地产经过这一轮淘汰以后，到今天，如果你是有能力的企业，错过这一环节这不划算的。但是潜前提条件是您具备一定的 条件拿。我反对把所有的资本投上去拿。任何一个城市都有很好的地，也有很不好不该拿的地。任何一个时间，都有你可以拿的地，也有你不该去拿的地。企业应该 关注自身的战略与运作的能力。

　　左一：将来地方政府和开发商之间能否互动、配合一下？我这块儿地能不能换别的地？整个城市统一运作。有的开发商拿了很多地，不敢开了，也有也有些开工量加大了，加工速度加快了。

　　袁：刚才赵晓老师已经把成华区的广告做得很大了。我想作为投资者来讲，他们最关心的是能不能挣到钱，在确保 投保回报的前提下，政府怎么保障给投资者利益？给投资一个安全的回报？怎么样使投资最小化？在投资的高潮时期得到的利益最大化？怎么样得到稳定的回报？怎 么样保证投资者的利益？例如何书记高升了，这个政策会不会变化？一会儿会不会又把政策取消呢？

　　何立斌：诚信为本是至关重要的，所有的开发商都有这样的担心。建立诚信制度是我们地方政府保护所有外来投资 者和本地投资者的根本出发点。我们要把有些政策通过一些刚性政策带约束，同时加大政策的对外洞公开程度。接受社会的公开监督。现在确实存在如何壮大地方的 经济实力，让政策得以延续，这是非常重要的。

　　袁：下面，朋友们可以随时举手站起来提问。

　　记者：我是中国房地产报的记者，我想问何书记。成华区会不会放宽出让条件？或者是调价？之前高价拿地的企业如今陷入了尴尬的局面，政府是否会采取保护或者是救助性的措施？谢谢！

　　何立斌：作为地方政府如何关心房地产业的健康发展？我认为最主要的一条就是地方政府就是如何营造一个好的投 资开发的环境。第一是硬件的环境，比如我们对成华区区域的环境、道路、基础设施的配套进一步加大投资的力度，尽管地价高一点，环境更加成熟，开发的时间更 加缩短。通过上述的形式来加以保证。政府把地价如何压低或者和抬高，这都不是正确的做法。正确的做法是把最成熟的地块，最能够开发的地块拿到市场上来检 验，让市场说话，政府在这个问题上不去进行渲染，应抬高。同时也让土地的价格回到正确的价位上去，这个价位是什么？市场！

　　袁：我想请易总回答。刘总说7、8月份成交量会回暖，交易量稳定，对房地产行业来讲是比较良性的趋势。我想请易总就这个问题再发表看法。你认为良性的趋势会在什么时候出现？我深知听到有一些地产商讲，渡过了这个时期，会有新的像06、07年一样新的高潮迸发。

　　易小迪：各个房产公司的价格是弹性的，客户是可以议价的。我每天都要签很多打折的单子。去年的量非常大，成交了大概快200亿。过年以后，就很少了，很少有特价打折签单的人。这说明什么？客户的心理底线快到了。现在客户办按揭拖拖拉拉的，成交量应该看下半年。

　　袁：谁还有问题呢？

　　发言者：现在房地产的价格的高与低不是决定是否购买房的主要因素，关键是一个心理，现在我们媒体有一些错误 的宣传，本来一些要买房子的人都有持观望态度。现在有一些领导会认为房价过高才导致老百姓不买房。但我认为是不买的还是不会买，要买的，还是要买的，我就 是这个观点，不知道台上的专家有什么看法。我希望台上的专家就我的观点评价一下是否正确。

　　左一：现在所有的人都在等降价。我本人一致认为所有的人都在等待涨价。如果我们继续去谈价格，我们还可以继续等下去。如果我们的房价开始回升了，购房者就不会再去等了。其实是在等涨价。

　　袁：你这个观点在网上发布的话肯定要被骂死。但是有一定逻辑。

　　提问者：我非常关注东门片区，现在成都的南门和西门的土地储备应该是非常少了，东门的开发是很大的，未来的前景是非常大的。我现在担心存在投机行为。现在东门的生活配套、区域配套、教育配套，对一般的百姓来讲，政府如何解决东门的配套设施的问题？

　　何立斌：今天上午的时候，我接受21世纪报业采访的时候也讲，我们在推进城市化的进程中，一定是首先研究一 个区域的产业发展，盖房，修房只是一个形式。我们在成华区的地域，我们采取的是退二进三的政策。在现代服务员发展中，一定是和人口的增长，房屋数量的开发 成正比，不会盲目地去扩大。在房屋开我们要改善环境，让这么多人在这里居住，一定要从全方位地进行考虑。成都市最近推出的名校发展政策，把过去著名的小 学、中学进行延伸。比如说把石室小学扩展为中学。

　　袁：由于时间关系，我们现在对话结束。