大会主题：新走向 新思维 新机遇

　　由中国商业地产联盟与商务部流通产业促进中心、华夏时报社共同主办的“2009（第六届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”定于2009年3月21-22日在北京举行。

　　本届年会将是名副其实的一次行业成就大检阅，一次行业资源大集聚，一次 行业热点大讨论，也是“两会”之后召开的首个商业地产论坛。届时，不仅会有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读金融危机对商业地产造成的影响，阐述扩 大内需政策对商业地产带来的机遇，还将邀请行业巨擘与大家分享应对危机策略，一大批主力店和连锁品牌商家将发布调整后的开店新计划。

　　本届年会论坛由三大板块构成：商业地产与扩大内需、商业地产与城市发 展、商业地产与金融创新，与会演讲嘉宾阵容豪华。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林、国务院发展研究 中心金融研究所 副所长张承惠、中国房地产研究会副会长顾云昌等重量级嘉宾已确认出席和发表演讲。会议形式有主题演讲、互动对话、年度颁奖、参观考察及项目推荐。这是开发 商和商家交流合作的最佳平台，行业服务商展示亮相的绝佳良机，政府部门招商引资的有效捷径。

　　地点：北京万达铂尔曼大饭店（五星）

　　时间：2009年3月 21-22日（周六、周日）

　　2009中国商业地产行业年会背景

　　听：政府部门权威解读新政

　　学：行业巨擎应对危机新招

　　想：危机蕴含下的转机商机

　　“中国商业地产行业年会”是目前国内最具影响力的商业地产行业品牌论坛，由中国商业地产联盟创立并联合多家权威机构共同举办，自 2004年以来迄今已先后在广州、成都、杭州、北京等地成功举办了五届，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、著名经济学家厉以宁、全国工商联副主席、万达集团董事 长王健林等重量级政商学界人士曾到会演讲。

　　年会规模大、层次高、影响广，参会企业不仅囊括联盟四百余会员单位，更面向全行业开放，涵盖开发商、零售商、设计公司、顾问机构、基金 投行等整个商业地产产业链，已成为中国商业地产界一大盛事。年会议题集中了商业地产行业亮点、热点和难点，既有对当年度行业发展状况的系统回顾，又有对新 年度发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营成败得失，表彰推广行业领军企业人物。观点启发人，榜样激励人。

　　泡沫时代掩盖单一开发模式缺陷，危机时刻彰显商业地产投资价值。在宏观调控与金融危机双重影响下，我国房地产业面临着产业升级与转型。 商业地产在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中无疑将发挥先导作用。那么，谁将成 就下一个中国商业地产蓝海？金融海啸对中国商业地产的冲击有多大？扩大内需给中国商业地产带来的商机有几多？从住宅地产向商业地产转型又将会有着怎样的痛 与快乐？又有哪些政策制肘着商业地产的发展？商业地产如何化危机为转机，迎来发展新契机？“2009中国商业地产行业年会”将为您一一解惑。

　　“2009中国商业地产行业年会”

　　一场或许从此改变公司战略的年会

　　一场或许从此改变行业结构的年会

　　一场或许从此改变城市面貌的年会

　　组织单位

　　主办单位：

　　中国商业地产联盟

　　商务部流通产业促进中心

　　华夏时报社

　　支持单位：

　　住房和城乡建设部政策研究中心

　　中国城市规划学会

　　全国工商联房地产商会

　　亚洲上市公司协会

　　中国市场研究院

　　北京大学房地产研究所

　　零点研究咨询集团

　　承办单位：

　　商业时代杂志社

　　协办单位：台湾购物中心协会、浙江省市场协会、内蒙古总商会、四川商业连锁投资开发联合会、安徽省城市商业网点建设管理联合会

　　官方网站：中国商业不动产网

　　网络支持：焦点房地产网、焦点商铺网

▲ 现场图文速递--2009（第六届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典

　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！非常荣幸能够主持今天的2009年中国商业地产行业年会，先自我介绍一 下，我是于澜来自本次活动主办方之一的华夏时报。尽管面临着全球性的金融危机，但是从去年一来，中国的房地产界一直有一个乐观的年调，说“上一个10年是 住宅地产的蜜月期，下一个10年是中国商业地产的蜜月期”。我不知道今天这么多来自五湖四海的朋友都是冲着这么一个预言的，我相信在座的很多朋友是听过这 个说法的，到底中国商业地产的前景会怎么样？金融危机给中国的商业地产带来的挑战有几多？扩大内需给中国的商业地产带来的机遇有几何呢？

　　今年的年会无论是出席的领导还有演讲对话的嘉宾，包括我们参加对话的代表是豪华阵容。首先让我们以热烈的掌声让我们向参会代表表示热烈的欢迎；接下来让我们掌声有请中国商业地产联盟主席、原全国政协常委、商业部部长胡平先生代表主办方致欢迎词。

胡平

　　胡平：各位来宾，女士们、先生们上午好，我首先代表年会组委会，对在2009年商业地产行业年会的各位嘉宾和参会的代表 表示热烈的欢迎！这些年来，很多人都在搞商业地产，也到处在说商业地产，发展势头好像比较快，但是，以我总体来看，还是处在初级阶段，表现在数量上来了， 但是质量好得不多，项目空置或者是经营不理想的情况比较多，开发商选址投资让位，重复建设，老百姓生活不方便等问题依然存在。

　　商业地产本身有一个政府跟企业的关系，政府、企业、市场有一个关系，商界本身、开发商、经营商各个方面的关系，有经济跟文化的关系，这 里面比较复杂，有很多新的学术理论，当前金融危机的背景下，研讨我国商业地产的发展，具有特殊的意义，我觉得金融危机是坏事，也是好事，是各行各业一次大 阅兵，商业地产在金融危机的背景下，肯定会更难。应对危机要有新的思想，要不断的发现新的机遇。商业地产要考虑时代发展，始终发展，这个问题企业要考虑， 政府更要考虑，要完善商业与地产，商业规划与城市规划，投资商与运营商，企业与政府部门之间的沟通、交流，事实上商业地产在区域经济发展更有影响力和贡 献！它不仅可以促进投资，拉动消费，扩大就业，改善民生，商业地产也有科学发展观、文化发展观，商业地产将成为我国城乡经济的主要动力，谢谢大家！

　　主持人：谢谢，非常感谢胡平先生！我们刚刚说，今天的论坛是一次真正的行业峰会，汇集了行业的方方面面；从地域上也是来自四面八方，包括了两岸三地，美国、加拿大、日本、新加坡的朋友也来自我们的会场。

　　今天上午论坛的主题是商业地产与扩大内需。只有站得高才能看得远，今天的第一个演讲嘉宾是来自博螯亚洲论坛的秘书长龙永图，他的演讲题目是《世界经济变化对中国扩大内需的影响》，他的演讲相信一定会给各位一定的启迪，朋友们，我们掌声欢迎龙永图！

龙永图

　　龙永图：各位朋友、女士们、先生们，今天非常高兴我尊敬的老领导胡平部长以及我的好朋友王健林、王永平等同事的邀请一起 来和大家参加这样一次2009年中国商业地产行业年会，首先向大家表示热烈的祝贺！这一次会议召开的时候，真是一次特殊的时刻，也就是面临着金融危机的极 大影响，而且我们全国充满信心、从容应对这样一场危机。我觉得应对这场危机像中央指出的，是要有信心的，我觉得我们的信心首先是来自于对这一次金融危机对 中国影响的判断。如果说这一次的金融危机我们像对非典似的，充满了不确定性，充满了恐慌，我们就会过度的反应，就会付出高昂的成本；所以我们首先要判断这 场危机对中国影响到底有多大？

　　我觉得这一次金融危机本质上来讲是从美国开始的金融危机、信贷危机，是美国金融系统空前困难的一次大危机，但是反观中国的情况，跟美国 完全相反，一方面是中国的民众、政府负债累累，一方面是中国的高储蓄，财政的高收入，我们中国的政府也好，民间也好，负债也很多，我们中国民间的负债率只 不过是GDP的13%，政府也不过是30%，应该说是很低很低的。银行来讲，美国银行恨不得贷出1千，中国的银行很保守，很稳健，也就是说100块钱放出 了60块钱，应该说在当前的金融危机形势下是一个好事。总体上来说我们基本上没有开放资本市场，这一点也是我感到欣慰的，中国在98、99年的时候，美国 给我们施加了强大的压力，有两条：一个是让我们规定一个时间，5年以后放开人民币汇率，第二个开放中国的资本市场。我记得当时不管是江泽民同志也好，朱熔 基总理也好，每一次都强调这一点。在中央正确的领导下我们没有真正开放资本市场，使得这一次金融危机对整个中国金融的体系，像外国报纸讲的那样，建起了一 个高高的万里长城；从这一方面看，世界金融危机对中国的冲击是不大的，按照中央银行的统计，全球的金融资产损失了1500亿美元，而我们中国还不到1%， 所以我们要对中国金融体系受到的冲击给予一个客观的评价。

　　对实体经济的影响我觉得也是有限的，拉动中国经济的三架马车：投资39%、消费38%、进出口23%，这一次金融危机对中国影响比较大 的就是第三架马车——进出口。所以我不太赞成说中国的外贸依存度达到70%，80%的说法，我们应该以中国进出口，以整个GDP的比例判断中国的外贸依存 度，这个依存度不到30%。所以我认为，我们的出口遇到很大的困难，应该说我们整个外贸的形势虽然严峻，但是严峻当中也是出现了很多的亮点，我们一些劳动 密集型的产品，今年的1月份不但没有降，反而上升了，纺织品上升了5.7%，制鞋上升了10%，箱包上升了11%；所以从整个的外贸形势来看，虽然我们在 前两个月有大幅度的下滑，下降了17%，因为我们07、08年站在一个很高的高点，经过中国入世以后，来一点缓冲、来一点下滑也不是什么了不起的事情。

　　所以我的结论这次金融危机对中国的影响是暂时的，局部的，可以逆转的。

　　我觉得这就是我们这一次对金融为己有信心的一个非常重要的方面，我们是受了一点伤，但是是轻伤，不像西方国家遍体鳞伤。从整个中国经济 发展的大方向讲，中国是处于上升期，而不像西方很多国家处于成熟期甚至是衰落期。一个年轻的得了感冒喝一点开水，就会好；但是一个老人得了感冒就要打盐水 甚至会死掉。所以这一次金融危机对中国的影响主要是因为中国处于上升的势头，相信我们会挺过这一场灾难。

　　所以我觉得在这样一个基础上，树立我们的信心，对我们各行各业都极其重要，该投资的还是要投资，该雇人的还是要雇人，该出手的还是要出手，不要采取收缩的政策。所以中央认为，我们应对金融危机的核心关键是信心问题，我觉得是完全正确的！

　　那么，今天我们讲到这次金融危机对我们中国一个很大的冲击，就是我们过去那种长期只依靠外需，或者说整个大的力量，在依靠外需这样一种 趋势，应该逐步转到以内需为主这样一个发展的战略上；但是在内需的问题上我们必须要有清醒的认识，中国是一个发展中国家，我们人均GDP才3千美元，按照 国际经济学的常识，3千美元人均GDP的国家是很难用内需来进行拉动的，所以中国长期要靠长期，相当长的时间都要靠投资，而且也绝对不会放弃我们的外需市 场，所以内需的启动性会是一个逐渐的进程。

　　我认为扩大内需现在我们采取了很多的措施，家电下乡也好，一些地方发放消费券也好，这些都是好的措施，但是不是治本的措施，我们扩大内 需治本的措施就是要使中国经济发展的两个动力，一个工业化，一个城市化加紧运行起来，二月份胡锦涛同志在中央政治局的会议上，讲到中国发展的两个动力，两 个内在动力，一个是工业化，一个是城镇化，解决我们中国内需的一个根本出路是要加快工业化的进程，和加快城镇化的进程。也就是说我们始终是要把制造业放在 我们中国经济发展的基础，始终把劳动力制造业发展当做中国经济发展的基础。当前的情况下我们要特别强调发展劳动密集型的制造业，因为这是中国的国情所造成 的，我们的几亿农民工只有初中的文化，我们不可能提高受过高等教育的人才能够承受的岗位，所以我觉得我们今后怎么样加强我们制造业特别是劳动密集型产业的 发展，是我们中国发展的核心基础。我们永远不能忘记我们是处于社会主义的初级阶段，因此我们不能放弃劳动密集型产业，应该说这是我们中国参与国际分工一个 绝对的优势，这是我们相对优势所在，我们绝对不能丢掉。

　　所以我相信，不管是中国的经济也好，中国的出口也好，可能是劳动密集型最先领导整个中国经济的突围。这个问题上我们必须要有清醒的认 识，我们的劳动密集型产业面临一个升级、转型的问题，但是这个升级、转型必须是渐进，如果要求太快，太急，可能就会出现硬着陆的结果。所以这一次的金融危 机给我们重要的启示，我们必须要把就业问题放在一切政策的首位，也放在企业经营目标的首位，这一次金融危机首当其冲受到影响的就是劳动密集型，就是造成大 量农民工返乡的事实，这样的事实长期下去是不可接受的。如果我们1亿4千万农民工，其中有一半的人返乡，对我们整个国家的经济会是一个窄口。所以我们一定 要稳住我们的农工工，创造大量的机会给农民工，这才是我们中国应对金融危机一个重要的工作。

　　因为我们没有就业就没有收入，没有收入就谈不上需求，我们一定要通过这次金融危机牢牢把就业的问题放在一切政府目标和企业目标的首位，因为这不仅是应对危机的问题，而是中国长期发展，真正成为一个卫星型国家一个重要的基础。

　　另外一个我们要加快城镇化的步伐，我们的几亿农民如果永远呆在农村里面，如果借解决三农问题——农业、农村、农民的问题，永远解决不了 的，我们解决三农问题就是把他们大部分的转移出来，这样的进程当中，我们过去30年有很大的成果，1亿4千万的农民工在城市里面工作，而且有几千万流动的 农民工，我们要加快这个进程，稳定这个进程。实际上加强城镇化的建设，加强城镇化的进程，加强城市这样一个群的建设，是我们扩大内需的根本。因为一个农民 转成了城市居民，他的消费就是农村的3倍到5倍。所以如果我们能够把现在1亿4千万农民工有一半转成城市居民，那么，这个城市居民所需要的住房、基础设 施、教育、医疗就会产生极大的内需。所以今后如果我们每年能够转移1千多万农民工进程，成为城市居民的话，中国的体制就变得很好。

　　我觉得我们现在城镇化面临一个重大的问题，就是怎么样使1亿4千万农民工，至少是7千万逐步的成为城市的局面，这个对我们来讲是一个战 略性的目标，现在已经有一些城市开始这样做了，现在我们每到一个地方去，当地的市委市政府都会介绍，我们的城镇人口多少，常住人口多少等等，我们政府坚决 的把相当一部分跟了五年、七年、十年的农民工留下来，这些农民工留下来因为他们是我们制造业的基础，如果不把他们留下来，我们整个的制造业或者是高端的制 造业都是建立在沙滩上的制造业，我们看到日本和德国的制造业是全球最好的制造业，就是因为他们有最优秀的蓝领工人。

　　所以我们要把这一批经过10年、15年的蓝领工人坚决的转成城市工人，对中国的发展是非常重要的；另外一方面，如果他们真正的变成城市 居民，他们会带动整个城市的消费，这是解决中国内需的核心问题。但是要把农民工转成城市居民，确实是一个相当困难的事情，过去2、30年我们对农民工欠帐 的，农民工拿到微波的工资，没有住房保障，没有教育、医疗等的补贴，原来打了10年工的农民工，我们还欠他的帐是相当多的。现在政府要想尽一切办法给他们 补偿，使他们能够在城市里面住下来，一个农民工要想靠1千块钱租房，住房都是困难的。所以我们的中央财政，到地方财政甚至一些有良心的企业家，都要拿出一 部分钱来补偿他们，补偿他们过去10年、15年各个方面的贡献，使他们真正的转移成城市的居民，这一条对我们中国扩大内需是一个战略性的政策，我们应该能 够省得拿钱，如果我是决策者，我绝对要把4万亿也好，10万亿也好，刺激经济内需的拯救方案当中拿出2万亿、3万亿甚至更多补贴我们的农民工，这个钱花得 也是值得的，他们将成为中国最重要的新的消费群体。

　　在这样一种场合，真正的呼吁大家对这个问题给予高度的关注，再也不能让农民工来来去去的，这种情况对我们中国经济的发展是不可持续的。

　　所以今天我参加商业地产这样一个年会，我感到在这方面我们商业地产的各位同事在扩大内需方面肩负重要的责任。我们98、99年克服那个 时候的金融危机有一个很重要的问题出现，就是我们改革了中国的住房制度，从而诞生了一个新的中国的自主产业，房地产产业。房地产产业过去10年当中支撑和 推动了中国的经济发展，作出了不可磨灭的贡献。我始终认为，房地产包括商业房地产是推动我们中国经济发展的支柱行业，而且这个行业在推动经济方面不亚于任 何的一个行业。所以我们要清醒的明白，我们从事的是推动中国经济发展的一个行业，我们应该在这个行业当中坚持不懈。

　　从商业房地产来讲，更是在营造一个好的商业环境，一个好的商业文化，我觉得我们商业地产的各位同仁一定会有很多新的想法，新的路子，这些方面是你们这一次会议主要解决的问题。

　　另外一个，我们的制造业面临一个升级转型的问题，很重要的就是怎么样使我们的制造业，不仅仅是加工的制造业，而是一个具有设计人、是有 第一流的营销能力的这样一些制造业，我们的纺织品也好，我们的鞋也好，在全世界已经达到最好的地步，但是我们为什么没有真正国际性的品牌，国外的品牌一直 在整个的商业发展当中占据优势？我觉得我们中国商业房地产在过去的时候，培育外国品牌在中国的方面发挥了重要的作用，这一点也不能说是一件坏事。但是我认 为我们的商业房地产能不能培养中国的品牌方面多做一点呢？应该说我们会看到我们一些商业房地产，特别是一些知名的商业房地产吸引外国品牌店来的时候是相当 积极的，但是吸引中国品牌的时候就不是那么积极。能不能换一下思维，在推进中国经济方面发挥一个很重要的作用。我们的制造业，特别是劳动密集型制造业，有 了自己的品牌，那么我们在全球的经济中就占有一定的地位，我们的劳动密集型的附加值就会大大的增加。所以我们能不能通过培养国内的市场，中国的产品，特别 是劳动密集型产品的知名品牌，而且把他们推向世界，我们商业地产应该在这个方面成为一个孵化器，孵化中国的品牌，在这个方面吸收的希望你们能够有所作为。

　　此外，在推动城市化进程的过程中，怎么样为农民工提供第一流的商业服务，提供第一流的房地产服务，这也是商业地产非常重要的历史性的贡 献。如果我们能够真正的把现在1亿4千万农民工的一半，7千万人转化成为城市局面，每年再以1千万的速度，那是中国城市的新成立，那么我们中国卫星城的建 立也是完全没有问题的。在这个方面，在座的同仁确实任重而道远，我希望通过这一次金融危机能够真正了解到中国的软肋在什么地方？就在于就业要充分的重视， 在于我们过急过高的要求我们产业的转型、升级，而没有看到今后的5年10年20年当中我们还要坚持不懈的做我们的制造业，这是中国人经济发展的基础。几十 年前我们就讲了，我们要做很长一段时间的衬衫，现在我们依然这么认为。

　　这些我在这里拜托大家！谢谢大家！

　　主持人：谢谢！您演讲的内容很务实，很深刻，给我们会议开了一个好头，再次谢谢您。

　　下面一位演讲嘉宾我套一个近乎，是来自渤海湾的，有着大海一般胸怀的钢铁人。他将在自己的酒店里面，为我们带来万达商业地产的演讲，我们热烈欢迎全国工商联副主席王健林先生。

王健林

　　王健林：万达做房地产已经有20年了，从2000年开始做商业地产也有8年多的时间，那么，因为做的时间可能长一点，做 的时间长，折腾得多了，相对规模做得大一些，现在我们自己有万达广场，综合体的万达广场，开业的已经有19个了，现在在建的，马上开业和施工的有30几 个，今年我们还将开业8个，明年再开业13个，从09年开始，我们可能就走上一条快车道，大概每年有10个左右开业。

　　刚才我说了，因为折腾得时间长了，可能做得规模大一些，每每到一个地方，大家就让我介绍你怎么做的？有什么经验？主办方要求我讲讲万达 地产的创新，因为给我的时间是20分钟，我想，20分钟讲整个商业地产可能太困难了，因为万达房地产这几年有是跌跌撞撞，才建立了这么一套商业模式，现在 我们从上游的设计院，建设的公司到后期的运营管理公司，这个产业链也形成了，可能做得顺一点。

　　按照商业地产，我讲一个跟商业地产的关系，讲一个小小的侧面。

　　万达我们现在开的19个中心，我们能够做到开一个火一个，我给大家提供一个数据，05到08年连续4年盈利超过99%，火的原因有很多。今天我就讲一个小小的侧面，讲讲我们是怎么样招商的？或者说用我们自己的经验来跟大家分享，商业地产究竟如何招商？

　　我说这么几点我自己的体会：

　　第一，要找品牌企业，招商有两种，一种是品牌企业，有牌子的，比如说超市里面的沃尔玛、家乐福，百盛里面的谁谁等等，电器里面就是苏 宁、国美等等，这些企业一般来说给的租金不如其他的品牌给的多，但是我们万达重视招品牌企业，我们在我们的广场上原则上不会招新成立的企业，大企业都是小 企业成长起来的，但是相对来说，小企业风险比较大，租金交付也比较差，进去经营得好还可以，如果经营不好，就关店了，那样会比较麻烦。所以我们原则上是关 注品牌企业。

　　第二，我们比较多的招主力店，所谓的主力店像超市、百货、家电、溜冰场这些面积很大的主主力店。为什么我们愿意招主力店呢？它的缺点是 什么呢？主力店它的面积比较大，但是也是一个毛病。我看了台湾的购物中心，开业的时候非常的火，把整个高速公路堵塞了好几个小时，造成很多国际机场航班误 点，因为这条高速公路是到机场的，路全堵死了；但是一、两年以后这个购物中心惨淡经营，几乎关掉；我去研究他的教训，我觉得很重要的原因就是这个大的购物 中心没有主力店，全部是中小店铺，全部是2、300平米一个，它的缺点就是抗风险能力太差。我说一句话，可以同担，不能共享。这种店铺活的时候没有问题， 店越火了，超过过度期了，培育期了，但是如果一旦出一点问题，就不行，就关门走了；但是如果是大的主力店，它就不能走了，投了这么大的设施，这么大的店 面，这种店稳定。所以我们一般是要拿出来一个大大小小的比例，主力店起着稳定场子，号召力的作用；剩下的那一部分再给购物中心，这样才使购物中心做到一开 就比较稳定，或者说即使遇到比较困难的时候，这个店不至于关掉。这是我们自己的经验给大家一点教训。

　　第三，要低成本、低租金和高租金的商业业态相互搭配，这一个购物中心10万平，当然谁都想一平米200块钱，100、200甚至300 块钱的，这一类就是服装、化妆品、鞋帽等等，或者是少部分的品牌鞋；但是如果你的购物中心绝大部分都是这样的业态，就通化了，变成服装城了。我们自己要非 零售业态，零售业态不能超过50%，说穿了就是给钱多的店最多50%或者60%。哪一些是低租金业态的？电影院、溜冰场、电玩、健身中心、酒楼等等等等这 些地方都是低租金的，平均在中国市场上大概都是建筑面积50块钱以下，一高就撑不住了。

　　像健身中心他只能卖这么多，每天多少人来，收入是恒定的；你像电影院，我们万达电影院做得好的，平均最近也就是40块钱左右，每一块屏 幕，是行业多厅院线的3.5倍，我们可以做到60万，即使这样，租金也是很低的，怎么办？我们在运营当中、发展当中理解到，只有多招一些低成本、低租金的 业态，才能够使你这个厂子有活力，才能够带来利润。往往是租金低的业态，人流才多，这些都是以消费为主的消费群，带动物流，从而使这个场子稳定。如果说整 个场子都是服装、化妆品，基本上就离关门不远了，全部是同化了。我们是有这个教训的，以前开了一个全部是鞋帽、服装或者是化妆品，最后只能关门。

　　所以我们一定要舍得拿出一定的营业面积，来栽培这些低租金的商业业态，而且是不同的，不能说做两个电影院，一个业态选一个，避免恶性竞 争。包括超市，超市人流量大，超市的租金很低的，所以这些是我们的一个经验，我们要尽可能的多搭配一些商业地产从业者，我开玩笑，“不是炒菜的师傅，是掂 勺的师傅。”

　　所以我们要慢慢的感受到，商业地产是一个特殊的行业，这个行业的人对各个零售业态多少了解，知道配什么样的业态更好。

　　第四，要考虑相当比重的餐饮业态。大家都可能说，这不是搞酒楼，你看全国开业的万达广场，包括我们今年即将开业的广场都有一个特点，都 有一到两家主力业态的酒楼，然后我们的步行街，第三层或者是第四层，如果是四层的上两层肯定是餐饮，可能还会更多。为什么多招餐饮业态呢？这就是中国国情 所决定的，中国人就是好吃，“民以食为天”，中国各种菜系，我了解上菜谱的超过1万道，就是书上写的，找得找的，全国各地可谓上万，所以餐饮是有号召力， 吸引人流的业态，但是餐饮有一个毛病，租金低，油烟味比较大。所以我们一般把餐饮放在最高的楼层，比较差的那种地方，在商场经营当中形成一种互补效应。没 有几个人说逛逛餐饮店就走的。

　　所以我在若干年前说过一句话，“购物中心不是卖出来的，购物中心是吃出来的。”万达购物中心我们内部有要求，租赁面积20%到25%要搞餐饮。所以说，购物中心的招商刚才反复来说，大概有很多很多条，因为今天时间关系，我就讲这么几点体会。

　　总而言之，招商是一门学问，要讲辩证法，要有长期经营的心态，拿出一部分舍去招低租金才会得到高租金，成熟稳定的现金流，商场才会火， 如果都去追求高租金，这个店基本上就会死。我在全国最近几年来，对很多方方面面的人士邀请去这个商业中心，或者是购物中心做指导，我发现很多在招商方面犯 错误，当然一个广场要想成功不完全是这一条了，最重要的是前期规划设计，因为设计业态比较窄。

　　我们万达集团6月份以前会完成我们自己内部教材的编制任务，分成了四个方面，设计招商的、设计的，后期运营管理的，我们也许在下半年在它印刷成册，把我们10多年来的心得跟大家交流，使初学者有所了解。谢谢大家！

现场嘉宾

   主持人：谢谢王总。一共就两次，零距离听王总讲话，第一次是王总去年特意飞过来为我们华夏报社员工讲话， 这是第二次。谢谢您！我们说商业地产，先有商业，后有地产。那么商业地产的开发首先要了解商业的需求，把握商业的发展趋势，就像刚才，王总还说，说不定有 一天商业地产是吃出来的。下面我们听听黄国雄教授为我们演讲。

　　黄国雄：刚才龙永图部长从宏观上科学的分析了整个的经济走势，王总在微观上做非常激烈的介绍。我想从综观上谈几个问题，大家说 了，商业地产它是地产业与商业的中介产业，所以它必须掌握地产开发的运行规律，同时必须了解商业的状态。从我们专业这个角度提出一些想法供大家参考。我讲 三个问题：

黄国雄

　　第一，怎样认识当前经济危机对我们零售市场的影响。第二个问题，商业地产发展的基本趋势是什么。第三，商业地产发展过程当中如何处理好几个问题。

　　第一个问题，金融危机对中国零售业的影响，我们应该有一个正确、科学、全面的认识，在这个问题上，存在着乐观派和悲观派，我是乐观派， 我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场，也就是从世界的范围来说，受金融危机冲击这种影响面，中国零售市场是影响最小的市场。

　　中国零售市场也是最早走出摆脱金融危机的市场。有人提过，今年可能是零售市场大好的时机，也有的说是大坏时机，我认为中国零售市场基本面没有变，去年我分析今年中国社会消费品零售总额增幅上仍然保持12%到15%之间，这个分析基于下面的几个原因：

　　30年的改革，GDP增长是9.6，零售业增长是14.2%，也就是说零售业增长高于GDP增长4到5个百分点；如果我们国家今年再实 现保8的目标，零售业维持12到15%应该说是可能的，一、二月份的平均就是14.1%，今年国家推出的是要实现14.6%，这个目标基本能够完成。

　　这个分析我基于四句话，（1）体制保障；中国的社会主义市场经济它本身就有一个天然的防火墙，所以不会出现大的漏洞，比如说我们20多 万亿人居民储蓄不会因为金融危机而受到影响，这是制度本身来看我们有一套手段。（2）基础比较扎实，我们经济发展有了很大的基础，我们中国现在平均每一个 人是美国的债券国，而且中国每一个人3800多块钱债务，所以这几年我们的基础比较好。（3）我们的市场广阔，13亿人这个市场广阔，从群众来看，拥有储 蓄、现金40多万亿，超过了历年GDP的增长，消费率也就是50%，以这个角度我们说这个市场非常广阔。（4）政府措施及时全面，我们归结为综合治理和防 范金融问题，四项措施，抓七项工作，4万亿的投资，扩大4万亿的现贷，9千亿的保障款和国务院发布的20条促进扩大内需的措施，这些都在很大的程度上减缓 了金融风暴的影响。比如说作为一个投资来看，4万亿我计算出来按照世界的规律和我们过去的经验，其中有60%要转化为消费，这个转化如果按照5年周期来考 虑，应该说每年可以扩大消费成本4800亿到5千，也就是说可以拉动金融风暴对我们的冲击4到5个百分点。

　　另外从农村的消费来看，国家财政很多政策提高农民的消费，最起码的条件，一个农民如果一天增加一块钱的收入，就可以拉动1.5个零售业的百分点，这些百分点作为抵制通货的压力，完全可以看出来，我们零售业的发展还是比较平衡的。

　　所以得出来的结论就是零售的基本面不会改变，中国的零售业会很快走出阴影。那么这个时间是什么时候呢？因为前面说了，投资转入消费的周 期一般是6个月到8个月，也就是说从今年开始，前6个月到8个月应该说是我们的冬天，秋季以后逐步的回暖。同时我们应该看到这样的冲击谁也不可避免，但是 冲击的程度是不一样的，可以这样说，虚拟经济冲击的压力大于实体经济，发达国家的冲击压力大于发展中国家，国外的冲击力度要大于国内的冲击，国内的沿海大 于内地，从城市大于农村，大一点的商业大于中小商业；奢侈品的压力大于一般的商品，这个角度我们要分析它的冲击面和冲击的力度，这样的话，我们有一个应对 的措施，作为一个对零售市场分析的基本想法。

　　第二，主要想分析一下商业地产的走势，中国是不是进入了购物中心时代？我们怎么估计重购物中心在中国的发展，购物中心的市场走势是什 么？应该有一个清醒的认识。我的想法，购物中心在人均GDP3千美元以下，仅仅是一个导入期，并没有像媒体说的我们进入了购物中心时代。3到5千的GDP 进入发展期，5千美元的GDP我们进入快速发展期，1万美元我们进入了成熟期，应该要考虑，因为这些购物中心每平方要用销售额来支撑的，而销售额又取决于 群众的消费，这个方面来看我们不要盲目的发展，但是不排除万达这样超前的意识。按我的计算，一般购物中心销售额应该亿平米是8千到1万，这样的话经营者才 不会亏钱。

　　从世界来看，现在购物中心应该说在趋向于区域化，小型化，我们现在盲目的大型购物中心都在建，现在我商业地产至少有五中力量：把地产转 入到商业；零售业向商业地产延伸；大的零售企业进入等。以目前的水平看，我觉得商业地产闲置面积不断的上升，效益在逐步下降、滑坡。从去年来看，商业地产 投资3千多亿，维持了11%的增长，从这个角度还算正常，回落26%个百分点，前一年为了做奥运会，加大了商业地产的发展。整个的竣工面积是4千多万平 米，开工面积是104多万，加上这几年的积压，不是说所有的像万达的一样的，经营一块就火一块。

　　从国外来看，作为一个小型化主要的原因是几点：第一个，商业地产作为一个大型商业地产的开发，它必须要建立在40分钟到80分钟到达停 车场，所以停车的面积一般与营业面积是1：1或者是2：1。这意味着什么，一年的收入要支撑两米到地价，从这个角度扩大他的投资成本。第二个，汽油昂贵， 增加了群众消费的成本。第三，消费群体。第四个就是社区商业完善，就地解决他的消费问题。中国整个这么一个趋向于大型化，这个问题我们要进行分析。

　　第三个问题就是怎么样处理发展过程中的几个关系。

　　第一个关系就是形象与需求的关系，购物中心也好，商业资产也好，它是一个城市的形象。大家回顾改革开放以来，商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是现在来看，我们对市场的实际需要。

　　第二个问题是开发与经营的关系，商业地产的顶级工程应该是两个主体，一个是我们的开发商为主体，另外一个是经营商为主体。地方主导市场 来看，是重开发轻经营。也就是说如何重视经营的问题？我想万达成功的原因就是他重视了经营的问题，这两者之间，经营是主体，开发是手段，开发要为了经营， 服务于经营，这个在开发当中必须要处理好开发与经营的关系。

　　第三个就是规模与效应的问题，有规模也要有效应，效应是基础，避了效应讲规模，这是违背社会规律的，从这个角度上应该研究效应的问题。经营在经营什么，研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展。

　　第四个注重大和小的问题，我们商业地产更多的是大的，商业地产本身包含了批发、零售，包含了加工，包含了物流，这些应该都应该具有，特别是要有社区商业，在开发商业地产的时候要研究这些问题。

　　我想整体来看应该注意这么一些问题，供大家参考，总的我提四句话：

　　1、实体经济是财富的基础。避开了实体经济，任何财富都存在着水分，都存在着泡沫，商业地产一样的，我们商业地产不是做沙发，开发了就卖，卖了就开发，自己没有固定的收益，这样的话你就没有很好的发展。

　　2、交换是经济的基础。没有交换，经济无法发展，所有的经济行为最终要表现为交换。从这个角度上看，怎么样促进交换，以使你商业地产得 以开发，这也是需要考虑的，研究他的规模、结构、背景，就是要树立一个交换型经济，没有交换，整个的国家经济停滞不前。中国产业产销率是95%，96%， 因为有4%到5%有产值没有价值。这个角度上看，我们增长10%实际上是增长了5.5%，4.5%必将变成商品的价值。所以从这个角度要研究，要明确交换 是经济的基础，一切经济最终要表现为它的交换。

　　3、零售是城市的基础。它直接关系到城市的经济发展问题，直接的关系到群众的生活，直接关系到市场的成长。中国零售市场的稳定是中国经济稳定的基础，中国零售的稳定也关系到世界商品市场的稳定，必须应该有这样的看法。

　　4、市场竞争以企业的实力为基础，同样的一个过程，同样的环境，市场相信实力，从这个角度强者发展，弱者淘汰。

　　只有做到这几点，才能够迎来中国商业地产发展的大好时机，谢谢大家！

　　主持人：谢谢！刚才黄教授为我们讲了商业服务业的新走向，我相信在座的服务业的朋友们很有启发，接下来的演讲嘉宾将会带我们走进中国商业地产的发展特征与2009年行业新趋势。有请王永平。

王永平

　　王永平：尊敬的各位领导，各位嘉宾，在这里我感谢上级有关部门对大会的支持，也感谢联盟单位长期以来对个人单位和我本人的支持，向大家表示谢意，也感谢我们的王健林副会长一直以来对我们年会的支持，这是第四次参加我们的年会，发表了富有意义的观点。

　　借这个机会，首先介绍一下08年市场的一个情况，跟住宅相比，商业房地产收到宏观经济形势影响的幅度、程度、影响的方式跟住宅有很大的 不同，应该说住宅市场早期是宏观调控，后期是金融危机，影响的面比较大，是全行业，影响的程度也是比较深的，无论是它的成交量，销售价格都在明显的下调， 商业地产是不一样的，商业地产的影响可以说是多层次，这一次的经济波动当中，说受到的影响是明显不一样的，比如说北京，总体的基本面来看，影响不大，北京 有4万亿的扩大内需的政策出台，人们就说了，光是公关费用带来大的扩大内需就是很大的开支，北京的三里河，接待的旅馆、餐馆很火爆，别的城市就没有拉动内 需的因素。总体来说，不同城市有不同的情况，上海有世博会的推动。

　　商业总体来讲它的租售价08年没有出现像住宅这么大幅度、整体性的下滑，不同的商业形态，不同的城市，不同的区域里面价格出现了波动， 仍然是有升有降。像商业地产从广义来讲，我们把酒店、办公楼都含在里面，办公楼租金的影响是很大的，甲级写字楼的租金影响是比较大的，国贸近10年来第一 次租金出现了下调而不是增长。国贸在5、6年以前都是用美元支付租金，没有拿人民币付了，现在北京东三环那边写字楼的价格跟过去、前几年下滑的幅度特别 大，这是一个办公楼，我想这个大家也可以理解，因为宏观经济形势不好以后，很多公司采取的第一个措施就是控制办公费用，包括裁员，包括调整办公室，甚至有 的控制餐饮费用。

　　有人讲，金融危机来了，对有的公司来说可能反而是机遇，有的人过去看不上这个公司的产品，不愿意到这里办公，但是现在由于成本的压力，不得不到那里去。这说明市场在发生变化；办公楼这一块的影响是比较大的。

　　另外一块是酒店，高档酒店租金影响也是比较大的。北京因为有奥运这样的概念，上了很多新兴的高档饭店，但是实际上它的市场没有那么好， 当然也有政策性的因素，后来受到经济的波动影响后，空置率是比较高的，价格也是下降。零售，尤其是在成熟商圈，这种传统的商业区，那边商业租金波动基本不 大，甚至还保持了一定程度的增长，你像北京，像国贸、东方新天地这些地方的租金一样是不错的，但是不同的商圈影响是不太一样的，有的新开的高档商业区，那 个租金压力就比较大的，一个是工业出租的租金明显的下滑，另外一个是甚至过去是支付租金的，现在都改成要求开发商跟他共担风险了。经济型旅馆呢，现在的生 意更好，如家，今年发布了09年的趋势，比08年有了明显的增加。麦当劳、肯德基也保持了比较好的增长，高档的餐饮明显的受到了影响。

　　所以说它在不同的城市、不同的商圈、不同的商业形态这个影响是不一样的。所以08年我们也没有出现市场见底的现象，所以也没有所谓的抄 底，我经常收到短信说08年已经抄底了。实际上我认为没有所谓的底，也没有所谓的抄，总体市场上是保持僵持的状况，去年基金购买的数量也比上一年有明显的 放慢，现在还没有到必须要吐出的形势，所以保持在僵持的格局。

　　这一部分是我觉得金融危机对整个房地产行业产生的影响。

　　下面我讲一下08年我们所看到市场出现的几个新的特点：

　　第一，我们看到很多大公司战略性的进入商业房地产，所谓的战略性，就是持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，比如说华润、中粮等大的公司，都提出来商业地产在整个公司占的比例是35%等等，有的甚至达到40%。一般的开发公司也提出了一些明确的比例。

　　第二，公司内部成立了商业地产专门的机构，不像过去可能都是项目里面捎带着。像府邸、中兴这些大公司都有这样的机构，它是属于战略性的进入商业地产。

　　外资公司08年在中国市场的开发表现是非常活跃的，像过去传统的凯德这些外资背景的，都在北京开出了自己的项目，有的公司速度明显的加强。包括沈阳、无锡这样的城市，他们的速度都是比较快的。

　　第三，零售商自成物业也成为很大的亮点，一些零售商买进了一些物业，尤其是上半年的时候这个情况更多一些，大家看到房地产的势头这么 快，有一点担心，后面的租金压力大，另外也看到了开发商收到宏观调控以后资金压力紧张，这个时候有一个合适的价格可以买入，这也是一个特点。

　　第四，我们看到市场里面的投资，尤其是下半年整个房地产商业地产的投资在下降，新开工的项目，开业的项目速度明显放慢。根据国家统计局 统计，2008年全国商业应用房的投资是3200亿，整个房地产投资是30580亿，它占了10%多，这个增幅是增长了14.9%，前三年几乎在 17，18%之间波动，可以看到是明显有一个回落；另外一个是加上办公楼的话是增长了7%多，整个幅度都不是很大，投资有一点放慢；另外开工的项目在减 少。我们看到07年的时候实际上已经出现了一些迹象，07年的时候很多商业项目延期开业，我们曾经总结为08年年会上的一大现象，很大项目开业的时间已经 过了很久，就是开不了业。很多公司都分应这个情况，原来说好了，下半年签约了；然后去了，老板说把这个合同放一放。

　　这是我们讲的市场08年我们看到的几个特点。我觉得08年这样一个市场格局，可以给我们一些思考，我们企业应该反思，单位住宅开放模式 的风险已经在金融危机当中充分的显现出来了，过去我们很多公司全部都是单一的开发住宅，国内很大的公司，把所有赚的钱都压到土地上去，假设土地是不断的上 涨，宏观基本面是一路的下滑，但是金融危机发生了，所以他的地不值钱了，地价掉下来了，对整个公司的打击非常大。现在我说是地主多，富农少。我到香港去 说，97年金融危机来的时候，他们一些开发商能够安然的度过危机，因为他们有稳定的现金流可以让他过度，拿租赁性租约可以到银行申请贷款，所以就可以解决 这个问题；包括像万科这样从单一的住宅公司利润出现很大的下降，他也是率先带头进行降价促销，我觉得很多公司应该思考这个问题，我们未来是不是应该不要把 鸡蛋放在一个篮子里面，应该有一些战略性的储备，商业、物业将来是抗冬的产品。住宅开发像谈恋爱，要比较有激情，而商业地产像婚姻，要的就是稳定感。

　　另外一点，我们政府要反思，过去地方政府在商业地产的认识上，我们是需要有一些提升的，使我们过去常常有几个误区，我们只要贵，不要 好，我们土地拍卖的时候，希望把商业地产拍得越贵越好，但是我们又看到，这实际上是不符合市场规律的，也不符合商业发展的要求，所以08年最后，很多帝王 的土地悄然的退给了地方政府，可以看到，我们这个里边实际上是会有很大问题的，有的开发商可能花钱，即使把地买下来了，不退给政府，但是他没有钱去开发项 目，或者说好好的做项目，对付完了以后把问题留给地方政府，所以很多地方政府说，我们成为真正的运行商了，开发商跑了，我们留下来擦屁股。

　　像恒运地产这样的公司，他们说我们地价不高，真正的砸钱做品牌，这样才能够真正对城市有贡献，这个方面我们要反思，卖地是不是越多越好，要看整个公司项目的规划。第二个是不是越贵越好，我们很多地方政府觉得一大堆就很好，但是我们还要看质量。

　　另外我们还要怎么样跟当地的经济发展水平，跟人口规模，城市的资源规划协调起来统筹考虑，有的地方他很多城市规划里面，包括道路、交 通、人口没有跟它有效的配合，有的项目就做不起来，有的经济适用房的旁边，把一些很好的交通枢纽都放到哪里去，真正有一个高附加的地方，商业地块又没有提 供很好配套的交通，你可以看到香港大中型城市，有很多地铁的地方进行开发，但是很遗憾我们内地往往是建好了产品，然后再去挖地道。

　　我觉得扩大内需当中，商务部门应该给予一个更好的重视，我觉得未来尤其是交通枢纽基础建设当中，商务部门应该参与进去，应该征求尊重他们的意见，把这个东西结合起来，不论是对整个价值的提升，还有物提升的可能性都有增大。

　　第三个就是招大还是招好，有的说大就行的，所以我们常常把沃尔玛、家乐福放在城市的核心地带，其实在中心区放这种东西，不一定是对它最 好的，也不一定对城市是最好的，这些都是地方政府要反思的，我们要充分认识到商业地产的复杂性，特殊性，重要性。我们在商业地产的价值不应该简单看它卖了 多少土地，而是看它未来创造的商业贡献，税收，城市的繁荣等等应该长远的来看待这些东西。

　　最后我想再讲一下09年对整个市场趋势的一个看法。我觉得09年整个市场可能会出现一个调整，会进入一个洗牌的时期，有一个经济学家， “只有潮水退去的时候，我们才知道谁在游泳”。我想很多项目，尤其是在新商圈，新开工的一些项目可能会有更多的问题，包括出现物流商和零售商之间的纠纷， 这个可能是比较难的问题。

　　但是也同时，也会给一些新的公司提供一些机会，商业地产出现集中化，品牌化，连锁化这样一种发展势头，那些真正有潜力的，有眼光的，有 资金储备的，正在加紧拿地，恒隆他们在香港的开发，09年不仅不放慢，而且会加快速度，他们的老板讲了，现在这个时候什么都便宜，等金融危机一结束的时 候，很多公司拿不出产品的时候，他们的产品就出来了。我到瑞安去，拜访他们的高层，他们说97年金融危机的时候，他们创造了一个新天地，他们在思考这场金 融危机当中他们要创造一个什么样的东西？另外，像中粮、华润这样的公司，他们的量虽然不多，但是未来的成长速度很值得关注。

　　我09年，商业地产里面流传一个说法“蜜月期”，我觉得这个话要客观的分析，商业地产可能外部迎来比较好的机会，金融危机以后，一些公司可能适当的时候退出，可以洗牌。我觉得这里面也有机会，从这个意义上讲，蜜月期也有对，但是毕竟不是每一个人都是度蜜月。

　　第二个说法是“拯救说”，住宅地产不行了，商业地产能不能拯救房地产？我觉得不行的，商业地产是比较难的，做起来是比较长的，要有足够的实力，足够的耐力，足够的眼力。

　　还有一个说法“振兴说”，是不是严格出台一些政策？我觉得可能性不大，因为商业房地产跟住宅还不一样，所以政府不干扰就是好事，但是也不可能给你政策性的扶持，这个也是不现实的。

　　由于时间关系，我简单跟大家做这样一个交流，我觉得这样一个时刻召开这样一场年会，我觉得一定对商业地产的发展，会带来新的东西，一种 面貌。所以这次会议的广告词，我定的，我写了三句话“这是一场或许从此改变公司战略的年会”要不要把商业地产作为一个战略，是不是还在担心住宅开发？”或 许是改变行业格局的年会”“改变城市面貌的年会”今天也来了政府部门，希望在这方面有所提升。谢谢各位。

主题对话：商业地产转型之痛与快乐

　　邓俊文：今天我们的嘉宾包括百年城集团公司的吴云前先生，上海世贸股份有限公司助理总裁王振国先生、吴洋先生、王军先生、北京金融街置业商业管理公司副总经理李盈霖女士。

　　我们刚刚说过，“中国房地产三个十年是住宅的蜜月期，下一个十年将会是商业地产的蜜月期。”我想问一下我们的嘉宾，大家对这句话的说法和意见？

　　吴云前：我完全赞成，最近说得比较多，因为金融危机对任何一个行业都是一个冲击，也是一个必然的周期，应该说现在要供内 需，也就是说我们大家要一起消费，消费可能对商业地产会很好。实际上商业地产会很好，有写字楼，有商业，等等。应该说，现在的整个房地产市场还需要培育和 成长，谢谢。

　　王振国：我们先回到总的题目，我觉得这个题目也是非常的有趣，有痛才有快乐！像前面的专家说的，金融危机有危才有机，当 然有舍才有得，所以在中国的发展当中，在我们的企业来看，10年的住宅地产的发展，未来10年是商业地产发展的蜜月期，我认为是有的，因为我们自己也在做 商业地产的规划，由于整个经济环境的改变和GDP的提升，包括中国的人口，幅员的广大，为未来10年商业地产的发展提供了一个基础，谢谢！

　　吴洋：各位好！从这个说法来讲，无论是过去的10年还是未来的10年，对住宅地产也好，对商业地产也好，大家不要忘记另 外一句话，冯仑说的，“蜜月很短，日子很长”这句话是很精辟的从另外一个角度来讲的。作为我们企业来讲，从事商业地产已经有7年的时间了，实际上我认为在 上一个10年当中，我们在发展商业地产过程中寻找到一些机会。我们认为下一个十年这个蜜月期是会到来的，但是对下一个十年来讲，我们必须要建立稳健的商业 地产，逐步形成商业地产的开发体系。

　　王军：是不是蜜月期，单个企业来看，不同的企业，不同的时期是不一样的，我个人来讲，蜜月期已经过了，未来10年应该是 商业地产的成长期和成熟期，如果有蜜月期的话，比如说像万达、华润、中粮他们可能已经过了蜜月期，但是对整个行业来说，大家已经看到了，这一段时间来说， 商业地产很热，热就意味着这个行业会很快的成长，很快的成熟，同时对每一个从事商业地产的人来说，可能会面临更加激烈的竞争，从这个角度来讲，蜜月期已经 过了。

　　李盈霖：我比较赞同王总的观点，我也觉得蜜月期已经过了，未来10年商业地产可能越趋于理性，它是在不断的成长中越来越理性，越来越成熟。谢谢！

　　高栋：大家好，我们没有做过住宅，差不多做了10年的商业地产，前10年的商业地产当中，我们有蜜月期，有痛苦期。事实 上，现在商业地产已经进入另外一个轨道，产品开始集中化了，以前没有很多模式去做商业地产，现在很多公司寻找很多的商业模式。所以商业地产从我们自己做的 经验来讲，充满着鲜花的一条路，前途是有的，道路也是需要去走的，谢谢。

　　陶明：大家好，我也是从事商业地产多年的一个老商业地产了，应该讲感触比较多，我觉得现在所谓的蜜月期，有一个特征叫什 么？度蜜月的时候大家比较冲动，热情似火，从这个意义讲，商业地产蜜月期已经过了，因为中国商业地产发展的今天，现在大家已经不再冲动了，而是进入了很理 智发展的阶段，从这个意义上来说我觉得蜜月期已经过了。

　　另外一个方面讲，我觉得面临目前经济形势，在商业地产这个发展道路上，它已经两极分化了，也就是说大家经历过一个享受蜜月期的阶段以 后，现在有的人在幸福的过日子，有的人在痛苦的过日子，这是目前今年以来非常明显的倾向。那么哪一些人在幸福的过日子呢？我觉得就是前几年做了很好铺垫 的，很好按照商业地产发展规律在做事的这样一些公司，现在他到了收获的季节，正好赶上经济形势滑坡，现在可以有很多的机遇去摘果子，这些人日子非常好，非 常幸福。另外一些人，前一段时间非常盲目冲动的做日子，并没有把商业地产吃透，现在正在品尝前期的冲动带来的恶果。从这个角度来讲，这个行业总体来讲经过 这样一个两极分化以后，更加健康的发展，留在商业地产发展队伍当中的企业，将会得到更多的发展机会，谢谢！

　　邓俊文：我自己也深有同感，很多嘉宾谈到对蜜月期的看法，我自己从事这个行业很多年了，我很认同有的老总说的，蜜月期是 很短的，蜜月期过后，有痛苦也有快乐。我自己一直在这个战场上面，这几年下来也是很痛苦，很快乐！我们做的是健康生活的时尚文化商业，但是我们自己的生活 不是很健康。

　　今天我们看到这么多的住宅开发商开发了很多住宅产品，他们在转型的时候，需要借助一些条件，我想问一下，开发商从住宅转型的时候需要具备哪一些条件？

　　陶明：我们之前也是以住宅为主的开发商，以此转型的，我感觉第一个战略上要有真正想发展商业地产的意愿，这一点非常重 要，因为整个公司发展的任何阶段，有再多的资金也要服从战略需求的。如果你在战略上有这样准备的话，我觉得你会拿出一部分钱来做长期的、长线商业地产的投 资，这是第一个，理念上、战略上有这样的高度。

　　第二个我认为真正做到商业地产稳健的发展，这个企业的负债率应该是比较低的，因为高速发展，高负债率的这种情况下发展商业地产的话，一旦出现像现在金融危机，像现在的资本市场钱跟不上，那么你的资金链就非常紧，这个时候要去大量的投入商业资产，那是非常危险的。

　　所以我觉得企业在发展各个当中还要稳健，进入成熟稳健的发展阶段才能够发展。

　　第三个我觉得不能用住宅发展的一些思维运作商业地产，因为商业地产必须首先从你长期可持续发展，进一步的角度考虑，跟住宅地产一个营销的模式，运营的模式是完全不一样的，那么如果用这种模式去运作的话，那么必定会带来后期的经营难以为继的恶果。

　　第四个我觉得必须要有一支比较强大、专业的团队，专业的人士包括各个方面专业的合作伙伴这样的团队一起来合作，我觉得这是必备的条件。

　　谢谢！

　　高栋：我们以前开玩笑，说做商业地产是三种动物的结合，狮子、狐狸和猫。狮子就是说所有做出来的地产我们都会投入、回 报、分期开发这样个过程，但是商业地产不是，商业地产里面有两种价值，一种是土地价值，一种是经营价值，往往经营以后它所获得的价值非常高，如果前期卖了 的话，那个价值是想不到的，但是话说起来容易，做起来何其难；所以这是一个比较长期讨论的话题。我们现在想，事实上商业地产它的持有是比较重要的，但是必 须在经营价值显现之前死掉。

　　狐狸，我们一直讲商业是四面的东西，开发商、经营者、投资者、消费者，需要一个复合的人才，我们旗下有一个设计院，我们整个的商业地产 是交给设计院做，其实也不一定是交给他们做，但是有的问题他压根就不设计的，我们主要是做吃出来的公司，我们很多时候把两楼的走道做成6米，正常的设计是 3米、4米，但是我们想，商业广场人他有一个行为，要看得见，第二个人不太愿意往里面走，我们就是把休闲的场所放在下面，让人看得见，能够愿意上去，你说 这是设计的问题吗？这是一个商业的问题。所以我觉得专业的整合需要专业的做法。

　　最后一个猫，猫捉老鼠是很有耐性的，做商业地产比做住宅地产更需要耐性，我们去年碰到很多很多的问题，那个时候如果没有耐心坚持下去的话，很难做起来。

　　所以我们需要具备狮子、狐狸、猫三种动物的特点才能够把商业地产往好的方向发展！谢谢！

　　邓俊文：多谢高总的发言，您用很生动的语言形容商业地产。

　　李盈霖：我觉得要做好三件事，三个准备，像刚才咱们说的，蜜月期真的是很短暂的，以后的日子确实很长。我觉得如果一个开 发商做商业地产你可以头脑一发胀就进入商业地产这个行业了，像结婚一样，你结婚的时候就是一发胀就结了。如果你长时间做一个项目，像生一个孩子一样，要优 生，现在很多的地产开发商做住宅，因为做住宅的资金周转率非常高，而且它运作得非常好，在这个大环境下又看到了商业地产的价值，如果这三个准备没有做好的 话，后期会生出一个不太好教育的孩子。

　　第一个是思想做好准备，你是不是真的有意愿做商业地产，你是不是把商业地产做为你的主营业务，即便不是主营业务，是不是想好了盈利模 式，或者说开发模式，如果这件事没有想好的话，现在先把这件事想清楚再往下做，你到底是连锁发展还是综合体发展，这个盈利模式是很重要的，这是意识、思想 上做好准备。

　　第二，做好充足的资金准备，如果大家都知道，最简单的大白话，开商店，建三年，养三年，现在建设大概是1年到1年半就可以把它建好了， 这里由于它是靠收取租金的，如果好的商业想追求未来发展的话，它还需要业前的统一，这样的条件下，如果一个开发商没有很好现金流的话，就不行，因为它需要 资本的力量。如果你前期想好了你做商业地产，第二你认清了模式，你要想清楚商业地产到底是干什么的，不仅是要有足够的现金，足够的资本支撑你前一段培育起 来的，其实商业地产更多的是资本的运营，如果开发商在资本运营商的渠道和资本运营盈利模式上没有想清楚的话，也是不能进入商业地产的。

　　第三，必须要有必要的人才储备，刚才高总讲到商业地产产业链条非常长，从一开始规划一直到最后，咱们看开发过程，反过头来我们看一个地 产开发商，如果你做商业地产的话，我可以负责任的说，你可以从你接触的政府部门就可以看到你接触了多少的行业。如果在各个专业上，特别是核心的规划、开 发、运营这三个阶段上以及资本运营商没有很好准备的话，即便你进入了，后面的运营也是非常举步维艰的。

　　王军：应该讲，前面的几位已经总结得很好了。我对万科很熟悉，前面都讲了，战略，战略这些公司都会做，资金都不缺，人才 其实因为这几年地产行业的薪酬已经高，所以其实最优秀的人才有很多了，都进入了这些大的地产公司，他们也不少优秀的人才。但是为什么他们不做商业地产，为 什么他们想做商业地产的转型特别痛苦。因为前面讲得比较全面了，我根据我的体会谈一下，在这个转型的过程中，为什么不做？最关键的是怎么了？是住宅地产和 商业地产有一个区别，这个区别是最根本的，具体到企业运作环节上投资人的心态，尤其是上市公司来说，整个你的股东对你的要求，对一个大的企业来说，董事会 的要求，这个东西如果他的心态没有调整好，落实到最根本的，就是他的考核机制或者是评价体系，因为这一块没有解决的话，就很难做，很难转型，所以这个转型 就特别痛苦。

　　商业地产和住宅地产，按我的体会，我打一个比较形象的比喻，我觉得住宅地产和商业地产，住宅地产相当于十月怀胎，小孩出生了以后你就给 了别人。商业地产就是你生完小孩而且要抚养成人，最后培养成一个对社会和国家有用的人，这个过程就比较漫长，多了一个抚养、培育的过程，这个周期就比较 长；但是在这个过程中，因为住宅地产资金回报率快，诱惑上讲，至少眼前利益看它的回报率很高，这是转型最痛苦的地方，所以要改变这一块，最痛苦的我认为就 是评价体系、考核体系，投资人的心态，把前面这几位讲的这些都要做，最关键的是把这个问题解决好了，从整个的考评体系来考虑。所以，商业地产你现在在创造 的是未来的收益，创造未来的印钞机，而不能只看眼前短期的回报和短期的现金流，和短期的利润率，这个是最关键的。

　　吴洋：我觉得谈这个问题，首先有一个问题跟大家探讨一下，什么是商业地产？它已经不单单是房地产开发的概念，有资本等等 要素。前期的工作完成以后，进入运营阶段，实际上它已经进入地产开发的属性，这个时候资本和运营进入了双合的时代，也就是说做商业地产来讲，实际上你不能 看短期，要看长期。做商业地产来讲，持续性是在收取大量的租金，获得稳定的收益，这个痛苦能够承受，就在资本的运营上，资本的良好运营会保证我们后期运营 的健康发展，保证运营无后顾之忧。

　　一个健康的运营体系，它会反而造成你对资本的投入，对资本收益的加大，去保证你的收益。所以最后变成了一种资本跟运营之间的运作。所以 对商业地产来讲，我们的经验，我们是将近10年商业地产的经验来讲，我认为你作为一个住宅企业，向商业地产的转型，首先你必须要有耐性，必须要承受将来5 年甚至10年靠租金收益获得利润的阶段，心理的一个承受基础。同时在自身的开发体系当中，你必须要建立一支专业的商业策划、招商地产开发的团队；第二个， 你要有一个强有力资金筹措的能力，具备这两点，同时你还要有一个建立强烈运营的体系，这样的话，才能够具备所谓的转型，否则的话，不具备的话，可能会对将 来带来的痛苦更多，谢谢。

　　王振国：我想从世贸来说的话，我们世贸也是经历了很长的时间，在准备，所以我常常讲，做任何一件事情的时候，一定要准备好，所以说这个准备是非常重要的，时间的积累，资金的投入，人才的培养，包括一切事情，我觉得这个就是刚刚说的痛。当然快乐还没有来临！

　　所以我们在这个过程当中，我们最重要的对企业自身能不能明确自己的一个地位？所以我们自己整个世贸集团去年把我们的业务分得非常的明 确，我们有两个上市公司，目前在香港的上市公司，世贸房地产控股，我们专职住在酒店里面，上海的世贸公司专职商业地产，所以在整个业务非常明确的时候，我 们的专职，我们的任务非常的明确，我们只有自己要做什么，我们在这个事业里面非常的专业，非常的有系统，非常的有组织。

　　在这样一个过程当中，那么，前面还有提到，我认为还有一个更重要的要有丰富的土地储备，丰富的土地储备是保证你未来发展，5年也好，6 年也好，10年也好，刚才讲了10年的蜜月期，这个蜜月期怎么来？当然前面要有充足的准备。目前来讲，我们在整个商业地产领域，土地储备将近500万，我 们也相信未来的10年我们可以充分的发展整个的商业地产，当然也因为有这样的土地储备，我们才会有更多的资源，我们来打造。所以我们刚刚前面还提到，一个 地位的明确，我们要打造优质商业地产的平台，那这个是作为我们企业最重要的责任，这个平台的建立，优质平台的建立，是要让所有的这些公共商，品牌商、运营 商在这个平台上面尽情发挥，用电影中的角色来讲，我们是制片商的角色，我们希望把每一个电影拍得最好。当然这里面还牵涉到前面老总说的我们要有充足资本的 实力，强大的融资能力，当然也多元化组合的战略发展，这些都是保证整个商业地产能够有序经营一个最重要的前提。我想这些都是做商业地产才能够去有一个良性 发展的很重要的条件。谢谢！

　　邓俊文：我们也希望世贸可以在商业地产上面发展得更壮大。下面请百年城吴总，我们知道您是最早在大连做的百年城这个项 目，我也想了解一下，从您自身的项目里面，您能说一下越来越多的开发商为什么他们会积极的往商业地产的领域迈进？包括您当年做一个百年城，您是以什么样的 心态去做的？

　　吴云前：我的观点我觉得大家做住宅的做住宅，做商业地产的做商业地产。金融危机来了以后，我觉得我们应该更多的反思，实 际上从美国刺激贷款债务债券出来，总体来讲是一个产能过剩，才导致了金融危机出来，我们现在说的都是供不应求造成的，住宅前几年发展得很好，今年进入调整 期，我觉得还是没有必要转到商业地产，因为它周期太长了。现在国家的政策，不上市的公司来讲，这个钱是不够你做商业地产的。

　　我们是九几年到现在一直是做商业地产，大概10年的时间，自己开发和合作的大约100万平方米，到现在没有不成功的，每一个都做得非常 好，但是08、07没有开一个店，为什么呢？因为06年买了一个地，那个地像大白菜一样，而且那个市场上大家也买不到地，像住宅地产盖完了就好了，而商业 地产做完了还要招商。

　　我们大连百年城建成招商的时候，我们一直是联系两个品牌，一个是LV，还有另外一家国外的店，他们说从来不到二线城市招商的，就比如说 大连、青岛这一类的城市，花了6年的时间，才到我们大连来开。 而且那个LV，他当时因为麦当劳在我们的楼上，不愿意去做，后来我们又做阿玛尼，这个事情 给我的思考，就是LV他们为什么开店那么成功，因为他们选择项目的时候非常的谨慎。我觉得做商业地产也一定要特别的谨慎，我觉得我们现在实际上这个时候大 家应该要谨慎，包括投资项目，包括买地，现在的好处是选地要便宜。

　　我觉得做商业地产我们有的时候确实很孤独，去熬这个事情是很难的，现在大家看到了很好的一个方面，这个需要慢慢的去接受比较好。谢谢！

　　邓俊文：我也想起刚刚老总提到的“养孩子”的事情，这么多的开发商也不能养了孩子就送掉了，那样没有人给你养老，我想开发商最后也不希望身边一个孩子都没有，因为这个孩子在我们中国的文化里面，是要有的，也希望这个孩子给大家带来不同意义，不同类型的回报。

　　要把鱼养好，就要把水管好。这是我承包鱼塘的时候总结的经验。我刚刚也总结了各位嘉宾谈到的，我觉得大概有几个方面，很多住宅开发商有 一个资金很重要，他必须要有很大的资金才能够进入这个领域。我想，总结下来，资金、观念和人才都很重要，我想这里面的观念和意识非常重要，因为这个会影响 你资金投放的额度和你引进人才的专业程度。

　　那么，谢谢各位嘉宾今天的谈话，我们商业地产痛与乐就到这里结束，谢谢大家！

主题对话：逆市开店的机遇与风险控制

   主持人：谢谢大家在现场大谈“育儿经”，今天上午还有一场对话，题目也很务实，比起高屋建瓴的回顾和未来展望，更具有代表性，题目是“逆市开店的机遇与风险控制”，这个环节的对话主持人是陈建明先生。这一组对话的嘉宾也有请陈建明先生一一介绍。

　　陈建明：很荣幸主持这个对话节目，这个对话的题目很重要，有请各位嘉宾，永旺商业的朱菁朱总，中国春天百货集团的冷咏；颐高的翁总。好百年家居的艾总；中影影院的邢总。

　　我想大家很清楚，由于目前的金融危机，大的形势发生了很大的变化，刚才一直在谈商业与住宅的转型问题，从我个人来讲，商业地产面临很大 的挑战，谈到今天这个题目，逆市开店的机遇与风险控制，很显然，实际的情况是商业观念和逆市开店形成很大的对比，过去的几天，包括到广东的东莞，大家很关 注的问题，经过北大资源的操作并没有像预期的成果，（百年居）也从项目当中成功的撤出，另外我们在全国也看到很多的项目，包括乌鲁木齐，很多项目都面临商 家关门的情况，这样的情况下，逆市开店无论是对商家还是开发商都有很大的影响，大家是如何影响的，或者说大家有什么样的评估，我想通过后面的规划，有利于 大家对09年，10年未来开店趋势的判断，另外也能够有助于大家对2009年、10年以及未来中国商业地产投资、开店趋势形成一个清晰的判断，我想这是每 一个人关注的问题。

　　首先我想，大家可能会关注诸位商家目前对市场的一个判断，所以我想首先有请各位商家的老总，就2008、2009年每一个公司从经营的情况以及当前的宏观形势对消费的需求，以及各自业态的影响大概做一个简要的描述，对开发商以及对于其他商业企业都有参照作用。

　　朱菁：大家好，我来自旺有限公司，我们公司目前在全国一共有27个分店，08年我们开设了有4个大的郊外型购物中心，这 四个购物中心整体面积经营面积大概30万平方米，刚才主持人也讲到了，在金融危机的情况下，对09年，作为零售商我们的发展是不是有所调整，目前的阶段， 我们集团还没有对下一步的开发做出明确的调整，因为我们手上有很多的项目在跟开发商进行交谈，目前我们还没有受到金融危机很大的冲击。

　　陈建明：你们去年在中关村开第一个大的郊区购物中心，您是怎么样看待郊区大型购物中心的市场环境？

　　朱菁：其实它是需要一定市场支撑的，不一定是每一个城市都能够开设，第一需要车辆的持有率，另外要有教育、交通环境的支撑；需要有大量的人口。我们的项目基本上符合了这三个特点，所以我们才会在北京落户。

　　陈建明：目前经营的情况怎么样？

　　朱菁：目前的情况非常好，去年11月份开业了，每一个月都是10到20%的增长。

　　陈建明：我想大家可以更多的关注永旺的发展，从当中借鉴一定的参考。国美电器作为电器最重要的主力商之一，在全国各地拓展很快，在全国的拓展是不是因为有了市场环境的变化，从国美来讲，大概08、09年是什么样的状况，包括开店的时候是什么样进一步的考虑？

　　常诚：刚才讲了朱总讲的，我很羡慕。从国美的发展，22年，目前我们在国内不含手机专用店光电器点是3000多家，营业 面积是接近600万平方，这是一个体量非常大的一个元素，全国各个城市。我们纵观这几年发展的当中，06、07年是发展最快的两年，最高的时候我们是一年 开了400多家店，08年我们开了接近300家门店。到了09年，随着市场金融危机实体经济转化，消费层面的信息，房地产的关联性非常强，房子卖得不好， 一大块的目标客户群也就会小了，明年、后年我们做出了三年的规划，就是从今天开始我们主要以店面的优化为主，就是过往我们的开发有一定的偶然性，因为你开 一个店成功一个，它都有自己的市场规模，能够养得起自己。但是去年下半年，奥运会以后我们感觉到很吃力了。刚刚我看到大会组委会也很有意思，安排的谈话， 之前是卖方，我们是买方。

　　其实作为买房的心态，起码这五年，商业地产的价格在电器类我来谈判的时候，我来看，差不多是涨了3到5倍；在09年我感觉上涨的势头应 该是有所下降的，涨与不涨取决于在座的各位，所以在消费层面，销售出了一定的问题以后，如果大家抱着抱团取暖，共度难关这么一种心态，把价格下降，我们的 开发依然会很快。所以优化的过程中我们今年制定出了我们调整关闭100家门店，开发160家到180家门店，实际上依然还是在往前发展的。

　　陈建明：非常感谢常总，其实最近从其他的电器或者是家居的了解，大家确确实实在考虑市场的趋势，在做冷静的考虑。从目前来讲，有一些电器企业如果说这个店并不是最好的位置，也会来考虑谈流水道的方式，这样的话尽可能控制企业发展的风险。

　　所以我想通过这么一个互动沟通，也有利于开发商和商家共同探讨一种有利于长期发展的模式。想问一下冷总，我们也知道，春天百货也有很好的知名度，但是在中国也会比较关注综合体的发展，我想请冷总介绍一下贵公司对开店，包括对市场环境的一个评估？

　　冷咏：今天首先要感谢王永平秘书长给我这样的机会到这里来介绍一下我们公司和我自己。首先这些年我们公司进入中国，到目 前为止，我们拥有了6个品牌，在服装方面，因为有宝姿、宝马和法拉力，这三种是我们购买的品牌，宝马和法拉力厂购买的，宝姿是很多年以前我们就购买下来 的。百货领域我们目前也拥有三个品牌，一个品牌就是北京的赛特，第二个是巴黎春天；第三个是百盛。

　　去年年底，我们的一个资本向下的产业布局，尤其是品牌方面已经基本上完成了，去年金融风暴的情况下，我们在上海外滩买了一栋一八九几年 的楼，这是我们历史扩张的过程，当然三年前我们进入北京，北京赛特以后，又有一个大的局势，在这里，我们对金融风暴，对于目前我们大家所谈的一个风险，我 们有我们自己比较强烈的意识。

　　陈建明：您觉得国内高端的百货市场，它的市场潜力或者说受大的金融危机的影响很小，还是说也会影响到整个的操作或者是开店速度？

　　冷咏：整个高端百货的话，影响是比较大的，客观的讲，影响是比较大的；但是应该从一个行业的面分析这件事情，整个中国的百货业，高端的百货目前还是雏形，存在巨大的空间，不像我们国美这种商业液态已经竞争很激烈了，但是作为高端百货，没有形成一个很强烈的竞争。

　　陈建明：的确，高端百货经过近几年的发展，北京、上海这些地方确实有一些成功的项目，但是客观的说可能跟开发商或者是市 场的期望还是有一定的距离，我想对高端百货的发展大家可以更多的关注；但是我想对每一个购物中心来说，包括关注到休闲、消费，大家不能不谈电影，据我了 解，影院的生意并没有因为危机变差反而有所增长，我想有请邢总做一个介绍。

　　邢惠斌：我觉得来这里非常高兴，因为跟这么多的高手在交流，实际上我们做电影跟大家的距离稍微远了一点，说到金融危机， 实际上恰恰相反，就是说在电影商业恰恰是上升的一个态势，就是当然我们电影整体的规模目前来说比较小，但是就是说它的速度，我可以介绍一下去年的速度。一 个就是我们去年整体88个亿的盘子，电影主营业务收入这一块应该是44个亿，去年的增长速度是30%，而且根据我们的判断，前年是26%，去年是 30%，09以后的速度比这个还要快，也就是说三年之内我们的票房还要翻一番，这样的速度我们可以负责任的说。

　　我们研究了一下美国的发展历史，美国好来坞就是1929年经济危机之后发展起来的，经历后来的4、5次危机之后，有三次是电影大发展的 事后，亚洲金融危机的时候，也是韩国电影发展起来的时候，所以我们今年包括09年票房收入达到了去年1月份加2月份还要增长6%的势头，情人节这一天全国 的票房是6千多万，北京地区是486万，北京地区曾经8年以前，情人节曾经出现过零票房，可见发展之快的。全国我们也统计了一下，整体的票房是44个亿， 说起来，说全国有1400多家电影院，多少块银幕，其实真正有效银幕和创造有效票房的就是200块。整体上，中国城市经济的发展，以及商业地产的发展，多 厅电影院带来了票房，因此我们要大力的发展终端市场，把电影院发展起来。去年我们投资了10个大的电影院。未来我们也特别希望跟我们的商业地产结成联盟。

　　其实对我们来说，我觉得我们的投资没有风险，我们通过两年的摸索非常的清楚，我们要跟商业地产商结成长期的联盟；第二个他的投资也不是 说我本人有多少的能力，说没有风险，因为这个行业决定了它要是低风险的；但是它的回报周期是比较长的。我们有最极端的例子，在我们手上做了一家电影院，两 年收回了成本，整体的投资是1568万，但是去年实现的利润是1千万，但是这不具有代表性，整体的来看，就是它的回收期是6年以上，在我们这里算，10年 能收回成本我就会干这个企业。因为作为中影集团来说，不仅是投资型的，当然我也是战略性的，当然要不亏本，因为我们的资金是有成本的，贷款来的资金，包括 我们发行的企业债券，资金压力非常大，资金爬到一定的程度要收利息，只要我把利息收回来就行了。

　　如果说面子和回报我能取得其中的一个我就会做。

　　陈建明：谢谢！应该说不同的业态面临的市场时机不太一样，刚才邢总讲了，整个电影行业市场的潜力或者说增长没有问题，所 以我想在座的开发商大家在未来跟电影院沟通的时候也会有更多更好的条件。应该说在每一个大的论坛商家对话环节，通常来讲，开发商也会有很多的问题问这些商 家的老总，所以我想底下的话还有7、8分钟的时间是嘉宾来做相应的介绍，那么，7分钟以后，在座的开发商有问题可以写条或者是以其他的方式，让大家更多的 沟通，让我们的对话12：20能够结束。

　　下面是请索总来介绍一下（的卡龙），从欧洲走到中国，确实销售一直很好，我想请索总做一个介绍。

　　索士君：大家好，我是来自的卡龙的，我们在中国已经有5年的发展，也积累了很多的经验，在这个基础上，有一个非常加速发 展的趋势。即使今天我们面临经济危机的形势，但是，正如前面几位老总所讲的，有危才有机，所以我们也希望在这一场危机的面前，寻找到机会，也就是说实际上 我们不会说在这个危机面前退缩，反而加速我们的发展。

　　目前的卡龙在5年的时间当中发挥了很多店，而且在北方有加速发展的目标。我想在接下来的问题上我们探讨一下我们怎么样寻找机会，怎么样跟地产商寻求合作，我们做好了准备，同甘共苦，共度难关。

　　陈建明：谢谢，运动品牌应该来说这几年发展得很快，我们从各地的调查当中看，县级城市，本土的品牌都有很好的市场表现，目前市场环境并不是很好的条件下，专业运动品的主力店，或者说其他的类似主力店，它的抗风险能力也会比较强。

　　下面我想请王品石先生做一个介绍，王总他们主要是做溜冰场，目前在西单有一个形象店，也有很大的市场影响力，作为娱乐体验的一个部分，应该说对市场比较关注，所以有请王总。

　　王品石：首先非常感谢组委会创造这么一个机会，能够让我们大家坐在一起，能够把我们经营溜冰场的经验跟在座的各位进行分享，我们实际上是一个投资企业，其中主要是体育产业板块，是基于冰上运动，包括运动管理，冰上运动产品的销售，以及花样滑冰的培养等等。

　　时间有限，我简单的介绍一下，目前为止，应该说我们企业正在经营的冰场是西单的一个，今年我们注入一些新的理念，包括调整了一下我们新 的品牌，可能在座大家关注前一段的新闻，我们今年在鸟巢，奥林匹克中心广场上做了室外的溜冰场，当时国内、国外主要媒体报告了，对我们选择这么一个体态表 示了高度的关注，包括重要领导现场致词给予，给予我们高度的评价。

　　就目前的金融危机也好，金融风暴也好，我感到，零售行业，受到的影响相对比较小。从我们这个业态来说，经过分析我们西单溜冰场，我们与 去年相比同期有了一个很稳固的提升，我想这种提升也会一直的保持下去，不管经济情况怎么变化，首先这个业态它有它的一个教育性的本质属性，同时我们企业的 董事长，也提出，我们整个溜冰场的商业模式，包括我们的培训体系，跟其他的同行业有不太一样的地方，我们是针对于孩子多元智能化的教育，通过塑造孩子身体 素质，最终达到提升他的情商和胆商，以及沟通能力，整个家长对我们的教学非常的认可。这样多年来我们积累下来一些非常稳定而且非常忠实的顾客和会员群体。

　　09年我们今年大概有两家，一家是在昆明，一家是青岛，大概都在9月份。从04年到07年，我们同04年开业到今天为止，市场还有很多 其他的溜冰场，店铺比较多，当时我们进入这个市场的时候，认为，第一，溜冰场这个业态在大陆地区出现是一个新兴的业态，任何一种业态成立都需要过程，需要 成功的商业模式，而且这个商业模式是可复制的；我们溜冰场，我们店面的这种行业，其实不是贡献租金的行业，应该是一个贡献人流的业态，那么，贡献什么样的 人流也就是这么多年来我们一直在认真想的问题，我们认为溜冰场在商业项目当中存在的价值必须以整个商业项目成功为重要，我们既然不能贡献租金，就要贡献人 流。我们经过分析，以西单溜冰场作为一个模型来看，我们普通的学员家长年收入都是15万以上，76%以上的是20万，经过我们做的商业模型的复制，去年我 们经过开拓，我们跟发展商的接触是非常顺利的，今年我们又要开发10家大型的溜冰场，现在有很多的意项已经确定了，我们不会说做10家，6家好，4家不 好，但是我们企业做长期经营，很重要的一点就是口碑，这个口碑是我们与发展商一起建立的。

　　陈建明：谢谢，的确这些娱乐运动的项目有它的市场表现。从刚才老总的介绍中可以看出来，应该说商业地产实际上牵涉到了三 大主要的业态，商品的销售、包括餐饮、其他服务行业，以及娱乐体验，很显然，商品的销售是受金融危机影响最大的部分，商品的销售可能批发的部分因为外贸的 原因，所以影响最大，这也是全国范围之内，很多批发市场不得不转型调整的原因，那么零售市场，因为消费信心有变化，所以说，高端的这些商业它的市场空间被 压缩，相关中低端的商业、物业更稳健一些，服务业以及娱乐体验，客观的说主要是靠中国广大的老百姓，他们日常的生活，或者是子女的教育，所以这些服务以及 娱乐的体验受危机影响相对比较小。所以我想大家对各个行业在危机面前，承受风险的能力，包括市场的趋势，需要分门别类的看待。

　　那么，下面，我想看看台下的开发商有什么问题？如果有问题可以举手。

　　今天谈这个题目是逆市开店的机遇和风险控制，对于逆市开店从永旺朱总来讲，永旺是怎么样评估逆市开店需要关注哪一些因素？

　　朱菁：其实一个商业地产从它的开发到最后开业，可能是要三年左右的时间，所以我们在去年开店的项目，其实之前已经谈了很 久了，并不是说正好现在这个时间开业，碰巧是金融危机的到来，应该算不上逆市开店；但是我想无论是逆市还是顺市，无论是开发商也好或者是零售商也好，做一 个新店的时候，必须要拥有很好的投资风险评估的体系。我记得主持人刚刚也有讲到，是不是在这样的金融状况下，我们零售商的立场会更强势一下，会把租金压得 更低一些？其实我觉得这是一个相互平衡的概念，可能在供需环境变化的前提下，会有稍稍的倾斜，但是绝对不会是单行线这样情况的出现，永旺在做所有项目的时 候，一定会考虑到双赢这么一个概念，我不会把开发商口袋里面的钱拿出来填充自己的口袋，这是不可能的。每一次合作是双赢的。

　　陈建明：从目前商业地产的结构来看，如果说零售行业受影响最大，就等于说租金收益能力最强的这个部分，这个租金是有下调 趋势的，那么服务、娱乐体验本身的租金相对要低一点，我想可能09、10年大的商业地产的租金趋势一定程度上可能会有一定的回调，这是必然的结果。我想这 种方式对于整个行业共同进行支持，带动行业的发展，明显有好处。

　　底下有问题吗？有人问冷总溜冰场的开店的标准，测算模型简介一下。

　　冷咏：我们的选址标准，其实更重要的一点，去年我们大概接触了40多家发展商，有一线城市的，北京、上海、深圳的，还有 一些二线城市，青岛、昆明等等，我们在二线城市开店都是在最核心的位置，这样的位置当然是我们首先要考虑的。第二个我们希望开发商是正确的心态，冰场这样 一个业态是需要跟开发商共融的。还有一点我们希望非常清醒的意识到溜冰场这个业态为什么能够存在和为什么需要它存在，以前我们也碰到地段非常好的开发商， 但是一谈，他认为你来了跟其他的商户一样，你也是来贡献租金的，我们就会在租金上扯来扯去，最后只能放弃。

　　我觉得我们所选择项目的标准基本上像我刚才说一个是项目的地点，另外是开发商的心态，还有冰面上不能有柱子。

　　陈建明：我想最后做一个简短的总结。在座所有的开发商，包括商业企业一定会有一个问题，目前的金融危机在未来从国外包括 国内它可能延续的时间。既然谈逆市开店也好，或者说考虑风险控制，很显然一个很重要的标准就是对于金融危机未来持续时间的一个判断，这个问题应该说对每一 个企业的决策很重要，上个世纪的危机，前前后后10几年，这一次金融危机的时间，因为国际协作和其他的原因会有很大的提升，但是危机的时间我想一定不会是 很短暂的两年、三年；换句话讲，或者的开发商或者是商业企业都必须客观的评估自身的资金实力，包括手里面的现金在目前的阶段能够很好的生存和成长。

　　我想在座的开发商和商业企业需要关注两个方面：第一，商业不同的商业，以及不同的商业地产领域，因为大的环境有差别，所以说，可能不同 的业态、不同的商业地产需要做调整，需要做修正，需要做决策的内容不太一样，所以大家一定是有清晰的观点；第二，无论是说逆市投资还是逆市开店，都必须客 观考虑自身的资金实力，最近两周，包括潘石屹所谓的银行授信做持续的投资收购，以及上海李嘉诚的项目要开工，经济学家讲这些国际大的投资机构往往在这个时 候出手，我想大家不要简单的来看待SOHO中国或者说李嘉诚的某一个项目，这些仅仅是一些个案，或者是个例，并不代表中国的商业地产已经高枕无忧，大家需 要冷静的对待，另外从投资、开发、开店必须充分的考虑自身的资金实力，未来有抵御风险的能力。

　　以上是这次对话的内容，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈总，谢谢各位嘉宾，刚才我们看到台上第二轮的对话嘉宾一共是6位，6个商家代表，大家知道吗，据我们组委会统计，这次参会的有60多个品牌。

　　今天上午，我们的论坛部分圆满的成功，到此结束了，下午的1：30，我们将会请出重要级的嘉宾，希望大家不要错过，谢谢各位的参与，谢谢！

　　主持人：各位来宾，欢迎回到2009年中国商业地产行业年会的现场。我发现通过今天中午的午宴，看来大家交流得不错，我们现场的 气氛已经由热烈转为轻松，这是很好的一个迹象。今天下午整个论坛的大主题围绕“商业地产与城市发展”进行深入的研讨和对话。在这里我想跟大家聊几个比较私 人一点的话题，我记得早前我到上海出差的时候，有一次我问我的同学，说我来上海到哪里购物呢？他说到恒隆吧，不过年薪不过80万，就不要去了。其实他是告 诉我红楼这个商业物业是多少的高端，从另外一个角度也说明了，一个好的商业地产项目也是一个城市形象和品位的代表，象征着高端。下面我们掌声邀请出远道而 来的恒隆地产董事长，陈启宗先生，他的题目是“商业地产队城市的价值贡献与影响”。有请！

陈启宗

　　陈启宗：几年前我在北京做演讲的时候就提及过一个问题，就是说在中国内地很多事情都是不合理的，比如说这样在前面摆一些花，个子矮的我就看不到下面，刚才漂亮的女主持上来，是看她不看花，而我上来是看花不看我

　　今天我的题目是商业地产对城市的价值贡献与影响，我觉得大家都懂，我就不细细的讲，我问一个问题，如何能够打造一个商业房地产，是能够对城市有价值、有贡献、有影响的？也就是说不是价值何在？贡献何在？影响何在？而是如何达到这个贡献、价值和影响？

　　既然，王秘书长让我讲这个题目，也不能完全不提，我就非常简单的带过就是了。我认为商业房地产对城市的影响，主要是三大块：

　　第一，商业房地产应该是很美观的东西，也就是说应该是对老百姓的美发生影响的一件事。我们知道，中国历史上文化，我们的艺术、我们的书 画非常的美，但是，可能是因为以往的200年来，中国战乱比较多，所以，老百姓慢慢对美的追求可能就比从前落下去；再加上世界以往的100年来，进步得非 常快，好多新的事物，他们的美跟旧事情的美是不一样的，山河的美跟商业大楼的美都是另外一回事。那么，商业的美也是美，但是却是需要一段时期，一段时间， 才能够叫老百姓慢慢的知道、晓得如何的欣赏这个美。如果你是数学家，数学家演讲，那么，他们的美跟你和我讲的美都是完全不一样的，我们认识的就是这些花很 美，大楼很美，数学上的美是另外一种美；同样的，商业地产的美跟我们文化、历史上的美又是不一样的。而且商业大楼你不能不看。刚才的女士说，她到上海去， 别人给她介绍购物的地方，就算她不进去，也能看到我的外面，逼着你一定要看它的，根国画是不一样的，国画是在屋子里面，我不走进去就可以不看，但是商业房 地产是在外面，你不走进去也要逼着你看，这样的话，会对市民产生相当大的影响。

　　所以我也希望作为一个负责任的企业公民，我们非常希望我们恒隆无论到了哪一个大的城市，我们盖出来的东西绝对是世界级的，最美的，就像这些花，像这位女士，最美的，这样老百姓对美的认知就会慢慢的改变。

　　现在很多人跟我一样，都是全国到处跑的，早上从酒店里面起来，打开窗帘，往外一看，根本不知道你在哪一个城市？因为中国的城市绝大部分 是千篇一律，你根本不知道你在哪一个城市？除了很少数以外，其他的都是如此。这样就考验市领导的水平，你想想看，澳大利亚是一个小过程，1800万人，悉 尼也不是一个特别大的城市，只有3、400万，但是他盖了一个歌剧院，成为全球公认为最漂亮的歌剧院之一，从此，悉尼就能够在全球达到很高的水平。

　　同样的，一个城市你盖一些高水平的东西，慢慢的这个城市的风貌就会改变。当然了，什么是美，什么是不美，情人眼里出西施，你认为美的， 我不认为美，可能会出现这样的情况，但是一般来说，美就是美，我这个人丑就是丑，那是不用说的。同样的一个大楼，放在这里，慢慢的大家都公认。

　　我知道北京的老百姓对很多新式的东西，鸟巢、大鸡蛋、中央电视台等等，很有意见；但是我相信，经过一段时日以后，这些东西都会被认为美 的东西。我在上海做生意，上海比较小，真是世界级的东西，慢慢的在浦西，浦东有几栋出来，但是对美这方面，上海还是有进步的余地的。第二，上海房地产对老 百姓的生活是有相当大影响的，在座有没有人知道上海有一个广场是港汇广场，上海的主持人知道恒隆广场，但是赚钱的是港汇广场，每一个周末有65万人次，也 就是说每天是周末，每天平均30万人以上进到这个商场里面去。我曾经跟一个好朋友，是一个新西兰中央银行的行长，住在新西兰的首都，那个城市只有30万 人，我说你到我的商场，等于你首都每一个老百姓，每一个周末都到我的商场里面去，而且每人两次，所以人流量是非常大的，你一家人进去以后，我保证你可以一 天不出来，你在里面吃的、玩的、买的什么东西都在里面。

　　我们知道，中国的发展一定是往高发展的，因为18亿亩的农田是不能动的，为了粮食的安全；加上每年有2千万老百姓进入到城里面，每年毕 业的大学生有几百万、几千万，这些人很少会到农村里面去的，这些人到了城市以后，城市的高度是不可避免的，那么城市的高度出来以后，人与人之间的距离自然 就变得很短、很小了。人与人之间距离近的时候，就有两个可能发生，处理不好会有很多的矛盾出来，处理得好，像香港那样子，就能够有一个比较和谐的社会。

　　所以，现在在商业发展的项目在全国，我觉得我们要注意这些事，制造一个环境出来，是对人民的生活有影响的，是能够叫人不容易产生矛盾，凡事人与人之间能够有一个比较融洽的环境出来。

　　当然我刚才说的都是软因素，都是硬因素。那么，硬因素是什么呢？作为我来说，作为一个商人更重要，因为我搞不好这个硬因素，我就不能活 下去，我的公司就得破产，这个硬因素就是经济的带动，商业房地产是最能够带动经济的，我们都知道，房地产占了全国GDP的4%到5%左右，如果加上有关的 小行业，可能达到20%也说不定，国家领导人非常了解，因为以往的一年不能让房地产下去，因为一下去对整个经济体就会有很大不良的作用。我跟国家的一些官 员说，我们要保住的不是要保住房地产商，我们要保的是房地产市场。房地产商你做错事你要负责任的，你破产是你的事；但是那个产业、那个行业必须要保，因为 这个对国家的经济影响太大了。

　　我举一个例子，2007年，全国出了第一栋“月亿楼”，也就是说当年我们付给政府的税金，客户加上拥有的发展商，交给政府的税金是一个 月超过1个亿，也就是说2007年恒隆广场一年交的税超过12个亿；2008年全国第二个月亿楼出来了，还是在上海，还是港汇广场，一个月交一个亿的税 金。到了2008年的时候，已经不再是月亿楼了，去年的税金我们是18个亿以上，每一个月交给市政府的是1亿5千万，由此可知，要是有水平的商业发展商， 在你的城市里面盖房子的话，它就能够起经济带动的作用；当然了，从另外一个角度来看，刚才吃饭的时候我也在跟王秘书长他们在谈，一般来说，一般的房地产开 发商，商业房地产开发商，他的投资回报率一般来说就是8-15，如果是一个有水平的发展商可以做到40%，甚至40%以上，恒隆去年是超过了40%。

　　所以，好的商业房地产商跟一般的房地产商，他们所起的经济带动作用不可同日而语，所以我到的城市，市场认为，陈先生你来欢迎！汪先生你 来，我也欢迎！那不行，因为不同的项目带动经济的作用是不同的，不同的项目，背后的含金量是不同的，这样对经济的发展就非常的不一样。

　　当然，商业房地产还可以制造就业，我们都知道，现在国家要保8，我昨天在会议上，在菲律宾跟人说，其实照我看，重要的不是保8，重要的 是制造就业，增长4跟5就能够创造更多就业的话，那么就没有问题了。为什么保8呢？因为只有保持8%的水平，才能够制造更多的就业，叫那些长三角、珠三角 失去工作的工人，有机会给他们安排。制造就业也是一个非常大的议题，恒隆是每一个员工所制造的利润最高最高的一家公司，在房地产这个行业里面，每一个员工 制造的利润是最高的，也就是说我们的员工数字很小，人数不多，但是两个项目也请了1千人左右，起到了制造就业的贡献。

　　最后一个在能源、能耗方面，好的商业项目，就能够在能源、能耗方面尽量的减低，在排放、污染气体等等方面也是最低的，在省水，阳光、噪 音等等各个方面一系列的考虑都考虑进去的时候，我们就能够做出一个既有高水平的，既美观，又实用，非常环保的一个东西。我们从香港的经验告诉我们，往高发 展的城市，人均的消耗往往小于往横向发展的城市，所以这方面我认为国家应该有很多的方面要做，也应该能够做到的。

　　最后，到底如何做到刚才我说的几项？作为一个商业房地产商，做到对城市有那样子的价值、贡献跟影响的呢？简单来说，你做了四件事：第 一，商业房地产跟住宅房地产完全不一样，地点的重要性远远高于住宅，住宅这个小区，那个小区相差一公里没有问题；但是如果是写字楼，相差一公里就不得了 的，所以选址绝对是非常重要的。我的策略，恒隆的策略不过是众多赚钱的策略之一，别人有别人的策略，所以选址是最重要的。

　　第二，设计，设计也是非常重要的，我可以保证，我跟我的同事，最高层，公司的领导层花在设计上的时间、精力绝对是同行当中最高的。我知 道我师兄的公司坐在这里，一位外国朋友，我们是同一个大学毕业的，要是你听设计师设计的，照着他盖的话，你死定了，你绝对是够不上水平的发展商，他们是艺 术家，他们没有商业的认知，认识，要是你也没有，全部靠他的话，你就不会成功，他们是美术家，他们能够设计我一辈子设计不出来的东西，唯一的就是他做他能 够做的，但是我也必须要做我能够做的，要是你不能够做，在商业上的评估，你不懂的话，你就是靠他，我保证你死定了。

　　现在在国内，我知道有一个人，他说恒隆项目非常成功，所以他们用什么设计师，我们就用设计师，结果一败涂地，因为他们用的设计师是盖高楼的一把手，但是如果说整体规划他不行。

　　再来就是我项目商业的那部分，不是设计师设计的，里面完全是商业的用途，是我们自己内部跟设计师一同设计的。所以我希望大家不要以为用一个设计师就行。

　　第三个是建筑，第四个是管理，这四个不搞好了以后，第五个事就是财政一定是达不到最高水平的。如果你问我，恒隆公司如何做到这么高回报率的，就是这样，选址、设计、建筑、管理这四个方面都能够达到最高水平的时候就能够取得最高的财政收益。

　　不过，作为一个开发商，你还必须对市场的脉搏拿捏得住，不然的话，一个浪过来，你就死掉了，你就没有办法再为国家做出贡献、影响等等 了。所以05、06年，我们恒隆在内地买了好多的土地，到了07、08年两年，恒隆一寸土地都没有买，我说如果我买了的话，就是笨蛋，因为大家都知道，现 在是亏本的，但是我可以保证，2009年，因为公司零负债，有几十亿的资金在手上，在银行里面，每年有50亿资金的收入，所以，在2009年，我知道恒隆 一定会买土地的，已经有签的了。

　　所以我想，商业房地产对城市的影响，价值非常的大；但是要成为优秀的房地产商，能够真正的做出贡献，却不是那么简单的。

　　最后我奉劝大家一句话：要是你是搞住房的，你不要以为你能够搞住房你就能够搞商业房地产，两码事，姚明是体育运动员，是世界一流，杨威 也是体育运动员，但是如果让他们两个互换的话，肯定是不行的，同样让我去打篮球也是不行为的，所以此运动非彼运动。现在很多人认为房地产都是一回事，这是 不对的，至少住宅和商业房地产是不一样的，商业房地产比住宅技术含量高很多。我有自信，让更少人不要进入商业房地产，不要跟我竞争，也是为了你好！

　　我曾经碰到过一个朋友，他是搞住房的，以往的15-20年，他搞了商业房地产，结果一个都没有成功，后来他还是回到住房领域，我们是好朋友，他做住房，我做商业房地产，他好，我也好，对大家都好。

　　主持人：谢谢！再次感谢您，非常荣幸听到陈董事长高屋建瓴的讲话，您的讲话颠覆了我的观点，以前我认为商业地产是男人， 现在觉得有一点像女人了。这么多年来，北京、上海一线城市商业地产非常大，很多的猎人把目光更多的聚集在二三线城市了，接下来这个集团的董事长，福建宝龙 集团就是其中一位，他们这么多年来，在福州、厦门、青岛等做了不少的项目，下面我们请许健康先生演讲，演讲的题目是《二三线城市商业地产发展策略与前 景》，有请！

许健康

　　许健康：各位嘉宾、女士们、先生们，大家好！在全球金融危机，中国经济发展出现明显放慢的时候，举行了2009年商业地产行业年会是非常必要，也很有意义的。我非常开心也很荣幸能够参加今天的活动，也借此机会与大家一起交流，中国二三线城市商业地产的发展。

　　我们回想2、30年前，邓小平先生带领中国选择了改革开放道路，30年来在各界政府和中国人民的努力下，中国经济发生了天天翻地覆的变 化，人民的生活有了很大的提高，因此很多的事物要随之调整变化，其中地产产业的发展显得尤其重要。所以我今天想从商业地产的现状、挑战、和发展来跟大家进 行讨论。

　　第一：现状。

　　我们国家在2002年提出了建设小康社会，其主要的要达到一个小康社会，就要推动城市化的进程，所以我们在国家政策支持的过程当中，这 几年从农村到城市失业、就业，学习等等，每年上千万的人口上城市造他们的梦，造他们的理想，所以造成对城市破坏力是很大的。还有30年的经济发展，对老百 姓的生活水平提高了很多，从生活的各个方面都可以体会到生活的价值，他们的消费能力也提升了很多。

　　现在的现状是什么？二三线的城市，以前的配套不齐全，上位的规模不完整，购物的环境不熟悉等等，造成了城市的管理有很大的问题。那么， 老百姓过得好一点，让他们的购物环境更好一点，所以政府在这一块为了满足城市的发展，城市功能的配套，为了税收，为了城市的景观，所以对商业地产有一些吸 引的政策，包括优惠地价等等。所以我们从城市的人口剧增到经济上升，消费能力提升，以及商业环境还停留在一定低水准的状况和现状，这些因素可以说跟在座各 级整个经济社会，以及商业地产的发展营造了一个气氛。

　　但是我们看到机会还要看到挑战，接下来我们把这些困难和难度跟大家交流。

　　第二：挑战。

　　我们政府在这几十年发展当中没有什么好的经验，对城市怎么样发展好没有什么深刻的体会，所以在城市布置规划上没有很好的做好，所以很容易形成恶势竞争，而他不懂商业地产招商的对象，招商的环境等等，造成了市场的混乱。

　　另外，最主要的就是中国发展30年里面，地产的发展还属于初期阶段，人才很少，有一个奇怪的现象就是不像西方国家那样人力资源的合理分 配，我们在这个过度里面做官比较多，人都到银行、金融企业里面去，很多人不做生意，在社会上从事生意的比较少。所以人才的困扰将是在这个时候地产要高速发 展的一个最大挑战。

　　管理问题，不管什么时候都存在管理的问题，做商业地产更是如此，从店位、规划、建设、到经营，整个线条上环节很多，你要总结起来比较困难。所以这几年我们看开发商对这个认识还不够，在规划、业态布置，尤其是经营管理上的效率，不能达到真正反应时代的价值。

　　另外一个是中国在一些规划上不够完整，对商业地产地方政府不支持，金融界好像也不是太明确的支持，所以作为开发商在融资方面遇到一定的 困难，很难像理想那样做大规模的卖，所以有一个调整的过程，我们可以说这个国家应该说在一定风险保证的基础上获得一定的支持，达到合理上的社会上的和谐， 因为商业地产本身是对社会贡献率很大的一个行业。

　　第三：发展。

　　跟大家讨论一下发展过程中的体会，也就是做商业地产的一些建议，刚才陈总讲了几点，可能这个是历史长期的概念，特别是在中国高速发展的 过程中，商业地产它选择了你要前进，要降低成本，降低风险，你才能够有办法搞高速发展，现在很多都是大的土地成本，这个是要看你的口袋，你的经济能力。所 以想发展，由抱负的一定要考虑时间、前景，你这个项目可能是十个亿，5年、10年以后有可能会更好。

　　第一点，我们要配合城市的发展，尽量跟政府配合，按照规划里面的要求，达到政府的功能配套，得到政府的大力支持。

　　第二个是在店面规划设计，包括后期的管理要有自己独特的理念，这样才能够建立起来，如果你有很大的抱负想做前瞻性的发展，你就要有一些独特的东西，如果没有就很难在艰难的环境下面得到发挥。

　　第三点从人才培养方面，我有一个体会，我们要实实在在的培养，做老板你就要有一种抱负，有一种付出的心态，才可以选择商业地产。这个行业是一个很好的行业，你要做这个行业，你就要很付出。

　　第四点做商业地产你要注意的就是跟商家、业主建立多方长期合作的伙伴关系，要做好一个项目，单靠企业自身的能力是远远不足的，需要政府 的税费优惠，配套管理，包括商家的一些税费；还有就是商家的品牌、价值，像在座很多的企业，他们几十年打造下来的价值，我们把它整合在一起，让他们发挥好 价值，把大家的力量发挥到最好的状态，所以一定要注重大家的感受，要关心周边的人，做好整合的工作。

　　今天是一个非常难得的机会，我们刚刚开了政协会议，我记得我在3号听了我们贾庆林同志报告以后，我静静的思考了一下，这次世界的经济危 机变化、现在的状况，以及未来的发展，我们要做判断分析。我认为美国的金融危机就是企业的奖励机制体面出现问题，出现了极端的情况，为了引进人才，为了让 企业得到大的发展，制定出奖励激励机制，想出了很多的办法，而房地产市场，也是用很多的思想、办法经过包装、保险的介入让他们变成一种产品，感觉上没有风 险，没有想到房地产开始走下坡，楼价开始调整，泡沫破灭，就带来金融海啸。金融海啸影响起来，全世界都没有办法，包括我们经济这么好的国家一样受到很大的 冲击。正在这个时候，我们国家正在实施宏观调控政策，很碰巧，就是这么一个机会，把中国的这些泡沫现象这么多年存在的一些不好的现象，通过这一次的调整， 进行有效的改变。

　　当然了，金融海啸谁都想象不到这么大的影响，当然了，中国政府在这么短的时间内，他们从出口方面、投资方面、消费方面提出了很多的政策，很快，出口退税等等，对金融界提出了很严厉的要求，就是适当的货币政策和财政宽松的政策，我认为企业关注这么一个现实。

　　我们看到1月份、2月份整个金融体系基本恢复正常，所以在整个消费市场也好，整个信息也好，起了很大的改变，但是我们反过来看，在西方 资本主义国家，他们不太重视，为什么资本主义发展了这么多年，几十年来比不上社会主义呢？因为社会主义懂得总结经验，懂得科学发展观。我们把世界上最好的 东西，加上共产党，多少年积累下来的东西，总结成为一种经营模式，这就是所谓的有特色的社会主义，所以我们应该有信心。

　　今天我讲这么多，就有一个目的：在座有很多跨国公司，还有很多各行各业的精英，中国是一个投资天堂，一个发展的天堂。所以把精力，把力量全力以赴，在中国投资，一定会得到很大的回报。

　　另外我们国内这么多的商家，我认为这是一个机会，我们国家4万亿的投资也好，还有很多的政策。我刚到北京的时候，看到银监会召集所有银 行的行长、董事长，一个任务给他们，这个月到二季度，6月份前，所有的银行都要对中小企业贷款，全力进行资金支持，让社会的能动性加大，我认为中国的经济 一定会向好，一定会是世界经济危机中最大的一个亮点，我也希望在座的每一位都能够得以发展，谢谢！

　　主持人：谢谢！下午的主题是“商业项目的发展和城市发展”，那其实，我们有一个大家比较公认的观点，就是大型的商业、物业，大部 分会集中在这个城市的集中区或者是闹市区，这就要考虑一个项目和城市规划之间的和谐上，刚才陈启宗先生也提到了它的设计风格也非常重要。我们知道，一个好 的设计师未必能够把每一个项目演绎得非常完美，尤其是跟每一个项目结合，因地制宜，这就为我们的设计公司提出了很高的要求。今天我们非常荣幸，请到了国际 上非常顶级的设计公司，他们的总裁Todd Pilgreen今天也在现场，接下来我们用更热烈的掌声欢迎这位国际大师，给我们讲讲如何营造人、商业空 间、与城市之间的和谐，有请！

　　Todd Pilgreen：首先我在这里代表我们美国捷得国际建筑师事务所，非常感谢这个组织，中国商业地产联盟邀请我们今天到这里为大家做一个演讲，也是非常高兴可以和各位开发商，各位商业顾问，还有一些媒体朋友见面，非常感谢！

Todd Pilgreen

　　我们今天上午好多演讲者都谈到了我们现在面临着一个非常艰难的经济形势，在这个经济形势下，我们也和商业地产这个组织，达成了非常好的协议，因为我们今天有两位同事跟大家演讲，接下去我们想用一场通俗的图片语言向大家展示我们的项目。

　　所以在我们接下去的图片演讲之前，我也是想说明这一点，和我们今天上午所有的演讲一样，在这个经济形势下，对我们国际设计公司来讲，也 是一个非常好的、重要的机会，进一步的开展我们的项目。所以我们今天演讲的重点是通过全球性的角度看我们的项目，我们设计理念的发展是通过对我们现有一系 列的综合体项目，一些形容分析，包括一些已存在，已建成的，对周边经济起到经济、社会、环境影响的案例来生动的体现出来。所以我们是经过慎重考虑的，这个 设计理念要涵盖三个很重要的方面：第一个就是可持续性发展，然后它包括社会的因素、环境的因素和经济的因素，那么我们所有的项目都是通过把这三个很重要的 因素融合在一起，才能够达成一个项目的成功！

　　我们公司的使命是再现一个真实社会、社区的体验，我们的项目通常是一种社区型的企业，因为我们项目的设计灵感都是来自一些自然的元素， 我们在城市里面做一个综合体的项目，那么这些综合体的项目是可以吸引很多人来了又回去，他们在这里可以吃饭，可以探索一些有趣的经验，可以在这里生活，也 可以在这里购物，那么他们在这里交流，在这里集会，最终把它变成一种我们自己的一个地方，会吸引他们下一次还到我们的项目中。所以我们的每一个项目都是和 人有关的，我们认为，人本身就是资产，人可以作为一个启动经济一个非常重要的因素，我们的项目如果能够吸引更多的人来光顾的话，就能够带来更多经济的效 益。

　　所以当人们能够喜爱我们所创建的一个场所，那么它带来的经济效益和社会效益是非常大的，所以我们说，我们设计一个社区型、公共型企业的 场所，每一个城市的核心就是人，所以我们的项目也是关注人，核心就是人。通常我们在世界各地所有的项目每一年都可以吸引成百万的游客光顾，我们每一个大型 综合体的项目都能够为这个社区、为这个城市，为这个社会带来巨大的经济效益。我简短的举几个例子，这里的图是在日本的一个大型项目，它建成第一年就吸引了 5亿人的访客；第二个也是日本的一个项目，在开业的前两个月吸引了100万人的游客；第三个是美国的一个环球影城项目也是带动、吸引周边所有的居民访问这 个项目；最后一个也是美国的一个广场，它也是 一个好的项目，好的项目一定会增加就业的机会，这个项目也是为这个地区带来2200多个就业机会，所以我们 的理念就是“场所的创造”。

　　我现在是简短的过一下我们公司的背景，我们公司是总部在洛杉矶，成立于1977年的美国公司，我们的服务范围涵盖到前瞻性的设计、城市 规划和整个的城市设计。我们的项目就是刚才所说的，每年都会吸引成千上百万的游客访问，目前我们总部在洛杉矶，在全世界各地有办事处，韩国、大阪、荷兰等 都有分公司，目前在全世界的项目达到100个，目前正在进行的项目有中国宁波、美国洛杉矶、拉斯维加斯、澳门、新墨西哥城、印度、韩国。

　　下面我们看一下公司基本的设计理念，有四点是我们经常强调的——企业、文化、可持续性发展、连接。我们通过这四个重要的因素来创造出我 们的项目，那么，这也是我们的项目和别的公司项目的不同之处，我们是通过这四个要素来创造我们的设计灵感，来把人和场所联系在一起。怎么样把人吸引到我们 的场所中？怎么样把人和场所连接在一起？第一个重要的因素就是我们要创造一个体验性的环节，把人来这个环境里面，把这个体验的过程其实就是经济增长的催化 剂，它也变成了一个独特社区的核心，我们的项目也是可以带来各式各样不同的企业，我们每一个项目里面都有一些引人注目的景观，和一些各样的舞台表演，我们 所说的就是人是这个项目的活力和源泉。

　　接下来的一个例子就是在加州圣地亚哥的建成于19年之前的广场，这是在一个荒废的社区里面建成了这个项目，这个项目传达了如何通过一个 项目成为带动社区经济的催化剂？我们的项目就是要创造给人带来一个体验性的环境，这是美国洛杉矶的环球影城项目；这是位于日本福冈另外一个大型综合体的项 目，这个项目的成功也就是现在可以表达出来的一个核心，怎么样把综合体的项目同时变成社区型的项目，给周边、周围的社区人民带来体验，同时它也成为周围社 区的核心心脏。

　　我们的项目是可以给人们带来不同的体验，各样的体验，通过多样的功能，这个是位于美国拉斯维加斯的项目，这个项目包括了一些大型的酒 店、还有一些娱乐、赌场、餐饮等来体现的。我们项目通常也是通过创造一个引人入胜、非常瞩目的景观和表演型的舞台吸引人，比如说这个是日本川崎电影城的一 个文化项目。

　　我们说，一个项目的成功，它最核心的部分就是人，可以从这个图片上看到，这个活力的源泉就是人，这是波兰华沙一个大型综合体的项目，这 是开业第一天的景象！怎样把人吸引到场所中？第二点很重要的就是把这个项目所在的当地的文化，引入到我们的项目中，我们是非常需要很好的去理解这个当地过 去的、现在的和以后有关的文化因素，那么，文化的因素也是可以成为我们设计的一个灵感。

　　我们需要创建这些标志性的，可以成为国际地标性的项目，我们所有综合体的项目，是要把景观、水景、灯光、雕塑和艺术等与文化有关的东西结合在一起，来体现我们如何把文化结合到我们的项目中。

　　第一个例子就是香港的一个项目，香港是一个人口密度很大的城市，建筑密度也是很高的，我们如何在这么一个不是很大的项目里面，我们通过 竖向的设计理念，把所有的功能都融合到项目当中。所以在这个密度很高的区域里面，我们建成了有酒店、有零售、有娱乐、有办公这样一个综合体。

　　第二个例子是在杜拜冰水综合体的项目，我们可以看到右下方是有很多各式各样颜色的沙子，这是表达时间的一个颜色，从很久以前一直到现 在，这个颜色就是存在的，不同颜色的颜色，我们把这些不同样的颜色应用到我们的项目当中，通过我们的外立面，通过我们各样的景观表达出来，在我们的项目里 面体现时间的颜色。

　　这是在美国拉斯维加斯一个非常时尚、新颖的一个酒店，它的定位是对于那些比较时尚的、年轻的人，因为拉斯维加斯也有好多一些比较奢侈型高端的酒店，与他们是不同的定位，所以我们可以根据不同的定位来创建不同的项目，成为一个非常有标志性的地标。

　　所以我们综合体的项目给人们带来不同的体验就是要把所有的功能、不同样的功能融合在一起。这是位于韩国的一个综合体的项目，从这个图片上我们可以看到，我们是如何把灯光、水景等一些景观融合在一起，创造出一个令人激动的，有活力的效果。

　　第三个因素怎么样把人吸引到场所来，是可持续性的发展！怎么样体现可持续性的发展，涵盖了很多点，比如说我们设计灵感是来自于一些自然 的因素，这些自然的因素就是它自然存在的，也导致了我们一个被动的设计策略，我们回头会再进一步的探讨，各式各样科技性因素的融合，各样功能的匹配性等等 来完成。

　　我们所说的一个被动设计的理念，其实就是利用自然界存在的因素，用到我们的项目里面，这些自然界已经存在的因素，就是我们必须要去利用 的，比如说自然通风的系统、遮阳的系统，一些绿色的景观，绿色的屋顶，还有一些小型的气侯比如森林，自然的光线，这些都是形成我们被动设计理念的一些因 素。这是在日本的一个项目，左边第一个图片是我们设计灵感的来源，我们就是利用自然界已经存在的峡谷的理念，体现到我们的项目当中。所以右手边是建成后的 项目，非常形象的体现了自然界峡谷的概念。这是一个非常大体量的零售加综合体项目，如果你有机会去到那里的话，你会看到所有绿色屋顶这些植物的下面，就是 大型的零售功能。我们的项目通常会考虑到周边的因素，这个城市正在失去什么，这个城市缺少的是什么，那么日本有一个城市其实也是一个建筑密度很高的，缺乏 绿色的项目，我们创建这个公园项目，其实也是为这个城市创建大型的公园体验。又回到我们刚开始所说的，我们的项目就是要注重人，注重社区的一个体验。这是 另外一个停车场的例子，停车场在屋顶，所有的这些业态的功能，怎么样把它融合到屋顶的下面？这是在冰岛的项目，停车场在这个项目的最高层，最高层的下面融 入了所有的业态功能，有办公、零售等等，有一点像我们昨天下午参观的项目一样，三楼的屋顶是一个停车场，停车场下面涵盖了所有的业态功能；这个项目也是很 有意思的一个项目，有零售、有餐饮、有电影院，零售可能只是一个很小的部分。

　　最后一点就是怎么样把各个功能连接起来，我们重点会考虑到一些大型的公共交通的一些连接，怎么样把竖向和横向的，人行流线、交通流线，人行运行衔接起来，怎么样发现一些在地下的一些可以连接的机会，也考虑到一些小型的环境，怎么样来推动社区型的标志？

　　这是在日本一个项目，通过这个项目我们也是表达了我们怎么样来对周边的环境做一些分析，怎么样把周边的情形、条件融合到我们的项目里面 来。从周边再回到这个项目集中点，回到项目中来以后，我们会考虑，在这么多的业态功能中，我们怎么样把人联系起来，怎么样使人可以自由的、顺利的穿越各个 功能，如果做到这一点，就是我们说的行人流线，行人流线的成功也就是我们的项目所取得的成功。我们通过怎样把人连接到这个项目来，我们在这个项目当中再一 次体现了我们非常注重社区的体验，我们希望我们的项目可以吸引更多的人到这个环境里面来购物，来消费，来聚会，来度过他们美好的时光。

　　这只是一个简单的图片来表达我们怎么样把各个功能衔接在一起，住宅、零售和办公，通过这些建筑下面的群房把这些功能连接在一起，这是土 耳其的一个项目；这个上面半圆形的就是住宅，零售是在屋顶的下面，这个项目也是体现我们把各个功能的人联系在一起。从这个图片上也可以看到我们在每一个项 目里面都是非常注重怎么把人吸引到我们的项目里面来，怎么样可以使人穿梭于各个功能之间？这是位于波兰华沙另外一个和刚才有一些不一样的综合体项目，但是 我们也是要考虑怎么样把人吸引到我们的项目里面来，我们怎么样来处理这些各个功能之间的衔接？这个波浪型的棚是一个屋顶，那么，玻璃制成的一个屋顶，在这 个屋顶下面，放入了我们所有的一些功能，有零售、有一些餐饮，各个功能都是集中在玻璃型波浪状屋顶的下面。

　　说完了刚才四点，接下来我们很快的过一下我们公司接下来我们会注重于什么，看重于什么，在这样的经济形势下，我们还是要为一些高密度的 项目做设计，那么，我们要带来我们全球性的一个设计理念，这些都包括了比如说人心空间和从上到下的一个竖向规划，怎么样考虑垂直新设计和体验，怎么样把我 们的项目做成一个国际性的地标，怎么样来考虑体验与公共空间的融合，我们的项目都是为人类社会新的发展而做设计的。

　　这是位于杭州的一个综合体规划项目，我们也是体现了怎么样和周边的文化融合一起。这是位于宁波的综合体项目，我们在这个项目当中，结合 了项目所在地的有利地势——河滨，把河滨这样一个有利的因素融合在我们的项目综合体中。这也是竖向设计的理念，美国拉斯维加斯的一个项目，我们从竖向上解 决了把所有综合体的功能融合在一起。这是一个位于澳门的一个大型赌场酒店的项目，它的核心引人注目的部分就是娱乐部分，我们怎么样创造一个引人注目的景 观。位于沈阳的一个综合体项目，这也是一个非常高密度的项目，我们也是从竖向设计考虑，把所有的功能综合在一起。这是位于马来西亚吉隆坡的综合体项目，在 这么多一系列建筑下面，是一些群房，我们是通过群房之间的衔接，来把这些建筑联系在一起，来把人联系在一起。位于青岛的一个国际啤酒城的节庆综合体的项 目。这是我们在杜拜刚建成的国际性财政中心的这么一个综合体项目。

　　非常感谢今天下午你们给我们宝贵的时间，我们再次强调一下，如何能够带来一些综合体项目的体验，也就是我们今后在未来，在国内发展的一个目标，就是创建大型的综合体项目！谢谢大家！

　　主持人：非常感谢Todd Pilgreen先生，让我们在这样的时间里，欣赏到这么多出自于捷得国际建筑师事务所的美 好设计，让我们得到了一个视觉享受，还得到很多生活灵感方面的记忆，再次感谢！那么，下面一个环节，也是我们每一年年会一个必要的环节，就是项目推介，今 年我们参与这个环节的是一位来自河南的商业地产项目，这次他们是到我们会场来寻求合作伙伴的，我们给他20分钟的时间，让他来讲讲，介绍一下自己项目的具 体情况，希望能够在会上找到你心宜的对象，下面我们有请河南南阳黄河地产的代表上场！

河南南阳黄河地产项目代表

　　项目代表：谢谢！尊敬的各位领导、各位朋友，大家下午好，首先我提议让我们用热烈的掌声对以上几位嘉宾的演讲表示衷心的 感谢。我来自河南南阳黄河地产，说到南阳人，有一个典故，普通话如今很走俏，但是碰上我们河南话就显得有一点摸索了，两个人对话，说你谁啊？是我啊！你干 吗去啊？我想上厕所，费时又费力，但是现在还是要推崇普通话，因为它非常的文明、礼貌。而在河南就非常简单了“谁”“我”“啥”“尿”。

　　接下来我们看一下南阳的面貌，几张图片，也是我们南阳的骄傲，这是南阳市区的夜景，这可以和上海的外滩相媲美了，这是南腔北调的中线， 再过几年，北京的小朋友可以喝到由我们南阳来的水，非常的甘甜；这个是国家的地质公园——南阳宝天曼，南阳诸葛草庐，张仲景医圣祠。南阳人多，南阳的明人 更多，张衡、诸葛亮等等。去年5.12地震的时候，我们博物馆陈列的地动仪里面，说青蛙嘴里面的龙珠掉下来了。胡锦涛总书记在南阳考察的时候说，南阳是一 个好的地方，确实南阳是人杰地灵，在中国是不容忽视的。那么我们南阳究竟是什么样的城市呢？现任的省长说，南阳绝对是一个中心的重要结点，以省会郑州为中 心，南阳可以作为四中心打造。南阳因为距离郑州、西安等省会400公里左右，形成了三省城市的重要交通和物流中枢，可以说交通四通五达，铁路、高速公路纵 横交错，胡锦涛总书记和温家宝总理先后来到南阳考察，粮多是其城市的主要经济特色。

　　大家现在看到的图是我们南阳刚出现的恐龙蛋化石，1993年全球找到了恐龙蛋不过才500年，而在我们南阳一下子发现了15000枚恐 龙蛋，在我们南阳农民的猪圈就是用恐龙蛋垒起来的。当然了，今天我们在这里谈论的不是恐龙蛋，接下来将要推介的也是我们南阳商业中的一个庞然大物。和在座 的商业大腕相比，这只能是小城市的商业了。这是南阳黄河公司开发的一个项目，被认为是2009年南阳市政府十大重点工程之一，像这像一座旗舰呢？凯旋之 舰，这个项目紧临火车站、长途客运站立，公交总站等等，50层高的高楼大厦，构成了建筑综合体，将是中原地区最高的一栋地表性的建筑物，也是南阳市的一张 城市名片！

　　我们介绍项目的第二个板块，以1万平米的城市广场，我们将其命名为悦城名都，我们将引入大型的超市，形成现代购物中心，填补了目前南阳商业区域的空白。根据火车站特殊的客流，我们在此区域的住宅部分，规划城市、酒店公寓，满足现有投资人群的需求。

　　我们看项目的第三项目，悦城天地，是由八栋高楼足球的，悦城天地有青年街区、小商品城等等商贸中心，大大的提升了商业规模，建成以后， 服务于西南，辐射三省的小商品集散地和物流中枢。定位为南阳首条青年街区的街道，将吸引庞大的消费人群。人车交通路线畅通无阻，我们相信悦城这个项目，将 是带领整个南阳城市，这将形成形成南阳地区的城市形象名片。同时由于本项目得天独厚的地理位置，南阳火车站，公交总站，市区、地区等人流都在这里交汇，形 成商业核心。这一代的人流密度高，商业氛围浓厚，实至名归的第一商圈！

　　说了这么多，相信大家对存在了59万的财富相当感兴趣，目前周边的销售价，保守计算的销售总价是26个亿，累计投资12个亿，整个项目 拆迁建设同步进行，预期工程为4年。都说2008年金融危机对房地产造成了影响，上海、广州、乃至郑州都受到了不同程度的冲击，大伙都在说，房地产界的冬 天来了，但是在我们南阳却只是略感寒意。2008年我们房地产成交项目比以往任何一年都高，人多力量大，全地区有庞大的人口基数，每年以0.05%的速度 逐年的递增，每年有150万的刚性需求，而且当地的购房需求也在推动房地产市场的发展。从2006年开始商业地产开始萌芽，商业形态开始升级，2008 年，商圈和商业的发展日新月异，应该说地段好、规划好的项目在南阳大有可为的空间。作为一个大型综合开发项目，悦城项目占据巨大的空间，我们的项目绝对领 先于其他的当地项目，定位错位于其他的项目，因此具有很强的可操作性，由于它具有不可复制的地理环境，独立产权式的销售形式较为明朗。

　　朋友们，悦城国际这一战舰正在迎风启航，如果感兴趣的话，希望大家跟我们联系。我们共同洽谈，共同创造辉煌！谢谢！谢谢大家！

主题对话：商业地产与城市竞争力

　　我们接下来把整个今天最后两个环节的论坛坚持到底。第一个论坛对话主题是“商业地产与城市竞争力”，我们的主持人是来自泰盈置业集团的总裁黎振伟先生，请您一一的把我们的对话嘉宾介绍一下。谢谢！

　　黎振伟：很荣幸主持下午的论坛，我应该是第二次主持我们商业地产行业年会的论坛，去年在杭州。我们这个环节蛮大的，商业 地产与城市竞争力，要研究这个话题，真的是不容易，如果不是重要级的嘉宾，光靠我还是不行的，好在我们有一个非常豪华的阵容，首先有请王珏林先生，建设部 政策研究中心的副主任；徐敏先生，商务部流通产业促进中心副主任；王胜利，中国商业地产联盟理事长；中国商业地产联盟理事长；第四位总部基地的中国控股集 团董事局主席许为平先生；苏恒，东方伟业投资控股有限公司副总裁；庞琨瑢，北京新光天地百货公司副总经理；最后一位是来自政府呼和浩特市人大副主任李岳清 先生。

　　今天上午大家有一个很重要的信息，未来10年的中国是商业地产的春天，所以在座，今天的会议特别踊跃，我们有500多人参加，为了10 年的春天怎么找到自己的定位去思考它。我自己做了很多年，我的经验来说，其实春天并非就是阳光明媚的，有潮湿，有梅雨，有流感，还有最恐怖的SARS，商 业地产同样是，做得好对城市是增值，做得不好对城市、对开发商、对投资者都是灾难，所以未来的房地产如何做，那么我们今天的话题，首先希望问我们政府，怎 么样从政府的角度制定一下对地产投资的政策和指引？因为安居乐业，老百姓居住，但是商业地产谈得很少，如果没有一个好的政策的话，很可能这个地产会失败？

　　王珏林：谢谢大家！因为商业地产发展得比较快，下面谈一下商业地产的地位和作用，大家都知道，我们改革开放是为了发展， 发展的目的是使广大人民生活更好，过得更好。所以说，改革开放30年体现最明显的是城市发展之快，而且真正代表城市品质、质量的应该是商业地产。大家都知 道，一个城市的发展，需要条件！有的是自身带来的，有的是定位的，比如说北京它是政治、文化中心，上海是金融中心，深圳是改革中心，改革前沿。所以由于这 方面的发展，它有自己的优势。更多的城市靠自身的资源条件，比如说矿、煤、旅游资源等等之类的；但是在现当今的情况下，应当说，城市建设和发展给我们带来 一个发展的资源，所以在这里，感到商业地产的重要性。

　　如果我们商业地产不受到政府的重视，达不到我们城市的定位和水平，就很难形成新的资源。所以看一个城市看什么呢？看建筑；看建筑看什么 呢？看商业地产。所以也希望我们的诸位商业地产的企业家们，投入者们，我们设计者，甚至规划者都要把我们的城市商业地产建设好，因为我们城市现在处于一个 发展的阶段，就是一个没有定型的城市，大家去国外都看见很多城市，尤其发达国家，看到人家的工程比较少，说明人家的城市定型了；但是我们不同，我们还需要 很长的时间，甚至几十年我们的城市才能够定型，甚至是上百年。也就是说，我们的建设工地少了，投入里面的钱也越来越少了，经济好的，持续发展的情况下，工 地越少的情况下，不仅我们的房地产，甚至商业地产，如果我们建得不好，或者说规划得不合理，将来可能损失更大。所以希望大家共同把商业地产搞好，发展好！ 谢谢！

　　黎振伟：谢谢！王主任我觉得您刚刚说的问题，我相信现在没有人不鼓励商业地产，刚才南阳都要建中原第一高楼，所以现在政 府一定是鼓励的，回头来看，我们政府有什么样正确的引导它，规划、建设好它。盲目是不行的，这就引出下一个很重要的问题，房地产是为商业服务的，如果商业 不能给他一个准确的信息，我们的零售多少？我的商业需求多少，那么开发商做商业地产就盲目了，盲目了以后，这个竞争力就负了，给城市也带来不好的形象，所 以我下一个问题想问一下商务部的徐主任，我们是怎么样引导城市的主管部门，建设什么样的商业才能够使我们的商业流通是一个流行的互动，这个竞争力才可以很 好的体现？

　　徐敏：谢谢主持人，这几年商业地产说得比较多，也比较红，但是作为商务部来说可能是第一次参加这样的会，为什么？商业地 产已经到了一个变局的时期，我非常同意主持人说的，首先我们要确定商业地产不仅仅是姓地，更姓商，因为姓商决定了他要服从商业发展的规律，这几年由于房地 产高速的发展，超常的发展，商业地产没有按照商业要求去建造，只要有房子，酉空间就成为商业地产，所以现在来看，到了商业地产到了变革的时候。我们部里面 也非常重视商业地产的发展，尤其是从商业和扩大内需的角度支持商业地产的发展，而不是简单的造房子、造高楼。

　　第二个，刚才主持人说到了，既然是商业地产，为商业服务是不是所有的地方都应该像北京、东城、西城、王府井或者是东边的四环、CBD那 样都建那么多的高楼；那样南阳的推介很鼓舞人心，但是在全国，确确实实有很多像南阳这样的城市需要新的商业地产。因为我们现在的商业与传统的商业不一样， 就像我们穿衣服，以前一件衣服可能一种颜色很多人穿，现在不一样，现在城市的发展和商业的发展是同步的，是互动的，为什么我们的城市千层一面，实际上是存 在了误区，怎么样让城市有竞争力，其实也需要我们的商业地产有特色。刚才一位外国友人Todd Pilgreen先生介绍、推行了他们的设计理念，我觉得 很值得我们学习，为什么我们每一个城市都做成一条长安街，做成一条王府井大街，这个确确实实在商业地产方面要创新，尤其要根据商业的规律，根据当地的消费 能力，当地的文化，去设计好的商业地产。所以在商务部的角度来说，非常希望我们提供更多的商业方面的要求，使得我们的商业地产开发商有更好的合作，当然我 们跟建设部有更好的沟通，而不是把房子建好了后找商家。这几年我们看到这样的例子很多，商家一看你的设计跟他的运营要求有很大的区别，所以形成很大的资源 浪费，所以我们支持商业地产的发展，是希望我们用更好的符合商业要求的，符合我们运营商要求的商业地产的出现，而且好的商业地产，必然会给城市增加新的魅 力，提升它的竞争力，谢谢！

　　黎振伟：您说的我很想问，商务部在下一步有没有一些更具体的措施？

　　徐敏：最近我们开了一系列的会，怎么样让商业地产穿上他自己的衣服，这一点我觉得很麻烦，因为我们很多时候制定政策和探 讨问题的时候，如果商业地产等同于商业房地产，很多政策无法调整，我们要说服相关的部门和上级领导，决策部门，制定相应的政策，我们的商业地产到底它的行 业属性，基本的数据，行业发展的要求在哪里，这个事情需要我们在座的同行一起努力，我们做这项工作觉得很麻烦，商业地产它的范围怎么界定？目前有多少存 量？空置了多少？主要的特点是什么？包括我们现在也在说，购物中心也好，超市也好，家电专卖店也好，到底它的设计标准是什么，这个也要出来一个政策规划， 是不是？因为它的设计标准不一样，我们大家要一起来做，商业地产给他穿上自己的衣服，谢谢！

　　黎振伟：说实在的，如果做出来不符合商业，没有竞争力的，相反就成为巨大的浪费。这里面还有一个很重要的媒介，就是我们 中国商业地产联盟，我也是理事、会员之一，我觉得做这个工作不容易，我们是怎么样解决这个问题的？我们商业地产联盟如何为城市增加竞争力，又协调好两者之 间的互动、结合，同时为城市的发展真正的取得效果？王理事长请您谈谈您的见地，或者说我们的联盟正在做什么工作？

　　王胜利：从今天上午大会一开幕，有有一种呼声，商业地产春天到了，我对这个观点也有一定的认同性，为什么说商业地产的春 天到了，首先这几年，对商业地产的开发，越来越受到国家政府部门，和各级政府领导的关注和重视；第二，也受到了更多的投资商和房地产开发商的关注。现在很 多房地产的开发商，逐渐的向商业地产的开发转入；第三，现在我们用科学的发展观建立和谐社会，我认为，衡量一个城市的现代化水平，一个城市的社会、经济的 发展水平，很重要的一点就是取决于这个城市的商业发展。自古以来，社会的发展，城镇的发展，都是靠商业来推动的，你说北京作为首都来说，它的商业不能成为 中心，它的商业不发展，就不可能给广大的市民带来更多的生活的便利，我们现在启动内需，也要大力的发展商业；那么大力发展商业的基础上，还要靠什么呢？要 建立含金量高的现代化的商业地产，这两年我也听到一些观点，说是商业地产现在闲置率比较高，建好的库房、商场、摊位租不出去，卖不出去，我个人认为并不是 商业地产发展前进过程当中，遇到了不可逾越的难点，而是我们各个城市在商业地产发展上，缺乏科学的规划，科学的布局，是一种无序的竞争，我们要把这种缺乏 规划、缺乏科学无序的竞争把它在政府的指导下，变成有序的科学发展，将对我们一个城市的繁荣，一个社会经济的发展，人民生活水平的提高都起到至关重要的作 用。

　　住宅只是解决了人们的安居乐业，居住的问题；商业地产繁荣了市场经济，这是我的一点观点。

　　第二，因为我在国家部门工作了20多年，我也是我们国家大力发展城市地下空间的积极倡导者，作为现代化的城市，它的发展不仅仅是平面发 展，应该是向立体化发展，向空中，向水平，向地下，甚至向河流、大江、大海的地下发展，这样才能够为我们建立一个现代化的商业地产提供模式。所以现在我认 为商业地产的春天来了，我们国家地下地产的开发，最近10年，进入这个世纪以来进入了快速的发展期；那么，目前商业地产的发展，地下空间的开发，重点还是 集中在地下的交通轨道建设，商业地产作为地下空间来说，是一个倡导者，也是先导者。现在我们香港去年9月份上市了一个公司，叫仁和商业控股公司，这个公司 它就是从开发地下人防工程，暂时用于防空，平时用于防灾，为了把它合理的利用起来，所以商业地产还有一个很重要的内容，就是地下商业地产的开发，我希望在 座的很多投资商、开发商要关注地下，地下这一部分是宝贵的财富。谢谢！

　　黎振伟：谢谢！的确未来的城市光建地上是不行，地下的空间也同样重要，我们的地产要科学发展、有序发展，避免恶性竞争， 这个责任就落在地方政府的肩上，今天我们来的呼和浩特的人大李主任，人大对发展计划是有审议权的，李主任，我们知道呼和浩特有一个很大的商业地产，后来出 了一点事，在全国也引起了很大的轰动，这里面政府也很被动，因为本来想发展，从政府的角度如何把握这个度，大力发展地下商业，同时有效的控制这种入门门 槛，以及投资政策的限制，避免搞不好反而影响城市。您觉得从城市管理者的角度，怎么样做好科学发展、有序发展，避免过量发展？

　　李岳清：非常高兴参加这个会，我是这么想的，在当前经济困难的状态下，恐怕我们国家的经济转型、房地产的转型，包括住宅 的转型，商业地产的转型，恐怕其中有一个方面由国内的一线城市向二三线城市转移的情况，包括开发商的转移，中介机构的转移，规划设计者的转移，这些金融机 构和其他机构的转移；恐怕是这样一个问题。为了说明这个问题，我想把呼和浩特市这几年简单的数字有变化，15年前我们到乌鲁木齐的时候，经济总量、人口总 量、财政收入是呼和浩特的一倍，15年后，呼和浩特的经济总量大于乌鲁木齐，乌鲁木齐去年的经济总量只是呼和浩特经济总量的75%。实际上我们觉得不是呼 和浩特工作搞得多少好，跟中国的大势有很重要的原因，第一个原因是西部开发的原因，没有这些政策，我们呼和浩特的很多项目进行不下去，但是为什么内蒙快？ 中国发展最快的三个板块——珠三角、长三角，环渤海，内蒙是在环渤海的两翼。我们内蒙古已经7年在中国GDP增长两为数，我们内蒙古增长7年当中全国增长 的第一，呼和浩特包括鄂尔多斯占了我们全省的53%，我们鄂尔多斯这样一个市，20年前的财政收入只有1个亿，去年财政收入达到300个亿，所以说现在从 理论界，同实践界，包括企业界，从中国大经济面，西部的投资利用率东部高于中部，中部高于西部。上海电视台做的指数系列的比较，总量最大的是长三角，但是 增速最快的是环渤海，我觉得这是一个转移。

　　第二个问题，因为商业地产这个会，我参加过两、三次了，我觉得有两个问题，是不是我们的政府，包括我们的大政府，国务院，包括我们的国 家政委，包括小政府，恐怕有一个追求一线城市多个单体量力的建筑，恐怕也有一个项，面向中国二三线城市这样一个商业地产的转型？比如说我就想一个问题，我 看到中国国内的商业地产，可能投入产出比，最好最比的是恒隆广场，但是它跟万达广场比，它不是最大的，挣钱不是最多的。万科盖的房子不是中国最好的，但是 它是中国最大的，恐怕也有一个商业地产由追求一线城市，走向二三线城市，包括三四线城市，包括我们县、包括我们镇里面商业地产的研究，我觉得这是一种科学 发展的态度。

　　第三个，刚才讲了呼和浩特有一个广场的项目，这在呼和浩特是大项目，核心位置55万平米，楼的高度是55层，在全国非常有影响。我觉得 是这样的，实际上去年是我们区60年大庆，60年的时候，我们中央刘云山部长搞了一个内蒙回顾片，三个同志是回顾片的顾问，我是其中一个，在协作、讨论片 子的时候，我们确实有很深的感觉，中国的大国崛起、大区崛起，大势崛起，觉得中国的经济总量超过德国了，第三位了，中国在20年30年的时间，搞成这样一 个程度，GDP由1搞到6，我觉得在很多领域，包括我们的房地产领域，城市建设领域，包括商业地产领域，实际上和发达的很多城市，包括香港这样的地方，我 们的很多地方差距很大，其中一个差距就像呼和浩特的这个广场，缺位和越位。我觉得在商业地产的闲置也有怎么看的问题，在定义上讲，存在闲置是正常的，不要 认为在发展过程中出现一些闲置，出现一些这样、那样小的问题就会得出什么结论？中国商业地产已经过剩，不是这样的！它肯定是一个市场经济过程中必然的问 题，就好象我们的农贸市场，在它打烊的时候，说市场上还有西红柿没有卖完，它有一定的存量是市场经济的必然问题。另外一个是缺位和越位的问题，我们的广 场，实际上政府应该干什么，不应该干什么，确实是越位的地方，也有缺位的地方，比如说我们游戏规则的制定，我们国内呼吁大联网这恐怕是一个缺位的地方。

　　另外我刚才讲了，硬件反应了一个城市的面貌，我也在很多会议上提过这个事情，一个城市的面貌要改变，要提升五个水平，第一个是提升政府 官员的水平，他懂得什么是好的城市，什么是漂亮的建筑，什么是好的商业地产项目；第二个是提升我们开发商的水平，这个会上来了呼和浩特20名大的商业地产 商，我们找找感觉，见见朋友，实际上这个东西对中国的商业地产是非常要命的东西，在这个意义上讲，中国商业地产联盟，包括王永平同志在商业地产上可能是大 家永远记住的一个人；第三个是建筑商的水平，有了好的规划建议，建筑商的水平没有提升，像现在冯仑、王石他们都在提升工厂化，现在我还没有提到商业地产里 面如何工厂化；第四个就是规划设计的水平，前不久我刚到日本，我之前没有去过，我之前觉得没有什么可学的，看完以后，觉得确实有极大的差距；第五个就是我 们全社会对好的项目的审美，对好的商业地产的审美，要全社会做科普，我觉得商业地产联盟的年会，通过我们的媒体向我们所有的老百姓要灌输这样的东西，我就 讲这么多，谢谢！

　　黎振伟：谢谢李主任！刚才我们王主任跟我讲，说我们为了推动房地产商业地产的春天，他应该在二三线城市，因为这是一个带动经济的方面。有没有可能我们到二三线城市股东他们，不仅是鼓动量，而是鼓动好的经验、好的理念带过去。

　　以上是我们行业的、协会的，政府的，他们都都说商业地产重要，都非常重视，那么对于投资者是怎么样看的呢？下面来自东方伟业中国控股有 限公司的苏恒总经理，他们是正在成长型的企业，他们的商业从北京走向全国各地，如何作为一个商业地产的投资商、经营商，他们怎么样选择城市，怎么样做好给 城市增光？同时他们又如何选择城市呢？你需要有什么竞争力才可以去做呢？请苏总谈谈您对投资城市商业地产的心得以及您公司的一些情况？

　　苏恒：谢谢主持人黎总。回答这个问题，是比较复杂的，但是也简单，我们东方伟业在选择城市跟我们东方伟业城市广场，东方 伟业广场的投资项目建设中，主要有两项，第一个是我们合作的国际500强，3G技术的确认；第二个是地方政府对这个项目的支持。今天我们主要议题“商业地 产跟城市竞争力”，我想这个大话题，我们这里有很多部的领导、专家、学者都发表权威的看法，我不敢说成是商业地产这个是提高城市竞争力的最主要的一个因 素，现在已经成为全社会的共识，但是起码应该是我们今天与会者的共识。所以商业地产发展到今天，要有跟商业地产相关的一系列的政策出台。

　　我讲我们公司一个事例，我们公司的总部这个地方，我们建成东方伟业广场也好，沃尔玛等等入住以后，周边形成的商业街，形成的商业圈，在我们总部的东区，三年之内地块发展，人口发展了25万，这是最好的事例。

　　我们讲，商业地产的政策，我想商业地产这个名词出现，不到10年的历史，我们的年会也差不多5年的历史，首先来看，我们商业地产发展的 今天，确实呼唤全社会和政策上的支持，最近房地产市场低迷，各地政府相继出台了促进房地产行业健康发展的政策，鼓励对闲置的地产，出台了很多的政策。刚才 我们人大主任说了，商业地产也出现闲置，地方政府出台的政策没有涉及到土地、商业地产的销售，这就是缺位的。第二个，商业地产又隶属于建设部，同时又是商 业部，这是一个中间地带的结合物，现在强调行业领导，行业领导在今后起越来越大的作用，同样在行业协会当中，也是同样强大的地区。

　　同时从商业地产来看，由于存在这方面的情况，我们企业要进行一个工商登记，首先要问隶属于房地产行业，还是别的行业？现在大家都统一一 个看法，就是说商业策划、商业运营的整个过程，包含着商业运营跟物业管理，这都是中后期的事情，现在物业管理有物业管理条例，物业管理可以从事物业的运 营，商业运营公司，就是商业范围的策划跟顾问公司就不能从事物业管理，因为它不具备物业管理的资质。同样的，我们现在不但是从宏观从政策上都不是这样，甚 至大学里面也没有相应的专业，但是出现了商业总裁培训班等等。现在商务部在进行商业网点规划，我们的各个地市，在有社会、经济发展规划，也即将有商业网点 规划出台，这对推动城市的商业建设是一个好的时机。

　　但是我们说，我们国家现在对商业地产投资的多元化，我想商业网点的建设在现阶段更多的是一个引导作用，还很难有自己的手段，因为工商登 记没有规划网点的强制审批，现在有的强制审批是够多了，再来一个商业网点规划，那对促进经济的发展又有很多的改变，所以这是新形势下出现的新课题。

　　国外城市规划，在1、20年前，对城市的发展，城市的街区都做了规划，甚至一个街区的商店都做了规划，这是城市规划很好的例子，我想一 个商业网点的规划之后，也存在着与时俱进，在我们中国现在的城市里面，有像万达这样大型的商圈、商区，以及像大型的购物中心，这种引领城市建设，城市化建 设的潮流，但是同样在商业地产上还存在着大、中、小和高、中、低不同的层次，才能够适应中国现阶段社会的要求。

　　商业地产的设计，今年我们在福建的常德，5月18号将有一个园林景观式的东方伟业广场投入使用，这曾经被沃尔玛亚洲区的高管誉为，可能会形成沃尔玛亚洲区的园林景观式的中心。就讲这么多吧，谢谢！

　　黎振伟：谢谢！开发商讲完了，那么我们下一位比较特别，她是来自新光天地的副总，她有一个比较特别的背景，她10年前是 从燕莎过去的，新光天地百货原来是北京华联跟台湾新光合作的，庞琨瑢说，她听说10年前，华联要做这么一个超市，没有想到一等就是10年。我们庞总等了 10年，北京不容易出了这么一个广场，看来商业的升级，竞争力的提升是有过程的。我们如何在一个城市怎么提升商业？商业的提升怎么跟城市发展相结合，要时 间，要更待，还有专业！

　　庞琨瑢：谢谢主持人，作为商业百货业的代表，非常荣幸参加商业地产行业年会，我们很高兴参加这么一个年会。新光天地是 07年开幕的，在北京的东部，CBD的商务区，整个的建筑面积是18万7600，地下四层，地上六层，每一层将近17000，这样一个格局的百货，我们始 终定义为百货的原因，是因为我们想亲自主导、经营它，而不是出租。那么我们从06年筹备到07年开业用了整整一年的时间，我们开业的时候，来自全世界的 938个品牌一起亮相，这其中第一次来北京的品牌有24个，都是第一次登陆中国大陆的，第一次来北京的国际品牌有53家，这其中有10个品牌的旗舰店，这 些数字我认为不是我们北京华联集团和新光三月这两个专业团队、管理团队的吸引力，毫无疑问还有中国经济发展的吸引力，有北京零售业持续不低于14%的吸引 力，同时有08年北京奥运对全球品牌商的吸引力，当然还有CBD的商圈；我们作为从业者，能够在CBD看到这样一个体量、这样一个格局，这样一个很有气质 的商圈，这样一个商业楼盘，对我们来说，毫无疑问是眼前一亮，也吸引了全世界的品牌，才有了24个第一次来中国，53个第一次来北京的投资入住。

　　松下科技展厅投入了70亿元，占了4千平米；还有一个，不太方便说，你们可以去参观，它投资了8千万美金；还有来自法国120平米概念 的一系列的商业等等，这些概念是我们当初在做这个项目规划的时候，就有了很好的目标和定位，我们就试图打造一个北京零售业的高端百货，刚刚主持人讲了那个 经历，确实10年前我从北京燕莎离开的时候，北京华联集团找我谈，就是说要做中国第一、世界一流的百货，曾经有这样的职业梦想，确实为这个我们等待了很长 的时间，这需要环境、经济持续的发展，消费水平的提高，人们对国际品牌的认识、认知，以及跟他合作的态度，谈判的商务条件等等，很多；现在时机成熟了，我 们这个事情办成了，所以展现给北京的消费者，和来到北京的各地的消费者，纷繁多样的展厅。

　　来自中国的化妆品有38个，今年有几家同时入住，这是一个非常完美的化装品牌，同时我们规划了两个概念，一个是男士保养品专区，一个是 女士护肤品专区，这就是作为一个经营者用心的地方。一个百货公司，我想不仅是一个开门招商，就可以导入日常运营这么一个简单的事情，百货不同于其他的就是 用心经营，我看了主持人送给我的名片上，这么些着“用心建设美好生活”，这是一定的，因为人们的美好感受需要心灵体验的，如果你不心，是不可能带给你美 好，和带给这个行业，带给你的消费者美好的感受。

　　所以我们觉得有机会参加这样商业地产的年会，作为百货公司我们有一个期待，我也想在这里表达一些，我们非常期待，独立建筑的百货单体， 新光天地就是一个单体，建筑面积18万7600这么一个百货建筑；我们在过去的日子，通常被邀请看的项目都是底商，都是地下，很少看到像新光天地、华贸中 心提供给我们的这样一个地产的楼盘，很少！有这么大体量，这么好商圈的独立百货。

　　所以，每一个开发商有没有算过这笔帐，当你把商业规划在底商、群楼这样项目上的时候，与做独立百货、独立商业的建筑，它的投资成本和未 来可持续发展，你的投资回报是一个什么样的比量，我没有算过；但是作为我们从业者，我们非常期待的是独立百货，刚刚看了捷得国际建筑师事务所总监给我们介 绍的来自全世界、全球的美轮美奂的图片，这是一个百货公司完美表现商业的一个基本条件，有的时候我们看到开发商盖出来的房子，那些建筑，我们不得不调整我 们对这个商圈的商业规划，也许根据这个行政区域的配置，根据这个商圈我们应该配置一个购物中心，或者一家百货公司，但是地产商有意无意的只提供给我们做一 个超市这样一个业态的卖场，我们不得已而改变对它的商业设计，那么它的商业表现力很不够，也不能够满足商圈消费者的需求。而且一个公司要在选择商圈的时 候，我们也很难用公里界定这个商圈，我们通常是根据这个体量，这个建筑体量带给我们商业设计来规划商圈的，它有的时候不是用公里规划的。

　　所以我们非常期待，能够有除了符合建筑消防基本规划的建筑条件以后，能够对零售业适用性的建筑楼体。我曾经在一个地方看到有一位先驱 者，他讲过一个话，“百货，是一个城市的记忆”我很有感悟，也很认同，我们造访一个城市，参观一个地方，您带回来的和留下的记忆很可能是这个城市带给你的 商品、产品。所以我们今天能够坐在这里，在中国商业地产年会上，讲述我们百货人的心声，也是非常荣幸。

　　我想商业地产，您如果把商业建筑规划建设得漂亮，有气质，有商业的适用性，那么零售业一定能够还给你一个风声水起的地产，谢谢大家！

　　黎振伟：谢谢！我们看到了上午来自永旺的朱总跟新光天地的庞总，她们都是女性，但是对商业地产非常的熟悉，这也是我们很 大的惊喜，我们一起探讨，一起进步。刚才庞总讲到很多的心得，我也获利很大，原来一个好的商业需要天时地利人和，需要一个好的时间，不是说我想做就可以做 到；同样一个好的商业做好的话，对这个区域会提升；但是如果做不好的话就会改变这个区域的发展。

　　以上我们有行业领导、政府官员、开发商、经营者分别阐述了他们的观点，我相信商业地产与城市竞争力应该找到一个答案，我想我们的时代是一个高速发展的时代，同时需要智慧，需要猛进，需要时间去磨炼。谢谢各位嘉宾！谢谢！

主题对话：商业地产行业人才战略

   主持人：黎总辛苦了，主持得非常好！谢谢！大家都知道，冯小刚的电影，葛优说了一句话“21世纪什么最重 要？”地球人都知道，——人才！人才在21世纪显得更加的凤毛麟角，在最后的互动讨论区里面，我们要真正把灵活，让商业地产项目变得更加灵活的人才问题提 出来，跟他们一起研讨、碰撞。这一环节请出来的对话主持人是刘耀东先生，来自台湾购物中心协会理事长，我们请他来介绍这一轮的对话嘉宾，欢迎！

　　刘耀东：谢谢美丽的司仪做的介绍，也谢谢主办单位给我这个机会，各位女士、各位先生，很高兴今天能在北京出席中国商业地产行业年会。

　　我个人目前是在台湾，我们台湾从事购物中心大概从94年开始，到目前为止有26个，主要是以大型的为主，现在还有一些中小型的。在这个 过程当中，我们一路走来，也是非常辛苦，但是今天看到中国商业地产可以说是蓬勃的发展，在这个中间，我们也非常荣幸能够来参与这个行业。事实上，今天早上 看得出来，整个的探讨都是关于行业的硬体开发部分，实际上硬体只是一个购物中心开发的前期，真正的购物中心除了前期的开发以外，还需要后期的运营管理，这 个运营管理，这个中间要靠许许多多的人，还不止个人，还有团队。所以最后一个段落里面，我们主办单位叫我来带领探讨这个问题，结合行业人才战略问题。下面 我介绍一下今天这个阶段的对话嘉宾。第一位是潘丽君总经理，美国西蒙地产集团中国区的副总裁；潘总大家可能都知道，美国西蒙公司是全世界最大的地产开发公 司，西蒙在美国有300个购物中心，今天他在中国也开了一个购物中心，另外今年还要再开3个，所以潘副总裁可以说是担当重任；第二位嘉宾是中体奥林匹克花 园管理集团总裁陈顺先生；中体奥林匹克花园管理集团我也是听说，今天是首次见面，我知道中体在北京是非常的知名，他们有不少地产开发项目，包括奥林匹克公 园项目，今天很高兴请到了陈总亲自出席人才战略的对话；第三位我们请到的是仕麦立控股有限公司董事总经理李春材，李总经理，他过去曾经在台湾统一公司以及 统一集团担任过零售以及商场的开发高层，目前也是来北京做商业地产顾问的工作；第四位我们介绍的是原合生创展董事局副主席赵海先生，合生创展也是地产开发 公司，目前也在北方有不少的项目；下一位是赵玉峰先生，他在商业地产上面写过很多文章，他对中国商业地产市场的研究也是非常有专业知识的；最后一位是美国 ADG设计公司的总经理李文。

　　我想购物中心除了个人以外，它也是一个团体，一个团队，今天来讲，主办单位邀请了这些嘉宾可以说包含了购物中心开发之前、开发中以及开 发后这些专业的公司，在这个中间来讲，来探讨在这个中间人力资源的战略问题，其实我刚刚讲了，台湾购物中心从1994年到现在，大概有15年的时间，在这 个中间，工程前期开发的时候有很多问题，但是现在确实最重要的是经营管理的问题，这个问题我想我们今天很高兴能够请到美国西蒙集团中国区的副总裁潘总，让 她来谈谈她的经验。我们知道西蒙集团今天中国已经有大概30年的历史，大概都在长三角的周边开发，目前手下有100多个人的团队，来负责商场的规划、招商 以及管理，在这个中间我想她有第一手的经验。我们特别针对商业地产运营或者说开发中间的人才管理问题，在这个中间有什么样的挑战？以及商业地产中间人才有 什么机会？我们下面请潘总讲话。

　　潘丽君：我中文名字叫潘丽君，是美国西蒙集团中国区的副总裁，我们是美国最大的一家开发商、管理商，投资商；在美国大约 400多家商业地产项目，欧洲有50多家，日本有7家，马上开第8家，韩国有第一家，在中国是跟摩根史丹利合作2005年成立的，目前在长江三角洲，二三 线城市已经开发，其中头一家在去年6月5号，在三线城市常熟开业，今年还要开三家，郑州、杭州跟苏州，非常感谢王永平秘书长请我过来参加这样的盛会，能够 跟各位见面，非常的荣幸。

　　刚才也简单的聊了一下，关于商业地产人才这方面的课题，因为来的时候比较匆忙，也没有做任何的准备，但是给大家讲一个故事。昨天晚上我 们办公室的员工培训开会，开到晚上10点多，因为我从上海过来，昨天晚上从办公室出来，外面刮着大风，气温很低，我问司机说，明天北京的气侯会怎么样？他 说估计比上海还要冷吧。所以我今天早上5：30就起来了，穿了很厚的大衣，到了北京以后，阳光灿烂，温度比上海高5度，我说坏了，我天天在办公室培训员 工，忽视了对司机的培训。我们购物中心实际上是很专业很专业的一个领域，概括了所有的从开发，到定位，到设计，到建造，到招商，到市场，到最后的运营管 理，每一个领域都是非常复杂的，所以就需要对这方面进行很系统、很详细的培训。但是中国因为这个行业刚刚起步，基本上人才是非常缺的，我觉得来中国发展最 大的挑战就是人才。

　　前一段时间我们有一个招聘启示，招运营经理，广告登以后，门庭若市，HR反应说，好多人来投简历，从初中、高中到留美的博士，工资标准 从3千块钱到100万不等，我要的是一个很专门的位置，如果我在美国登这样一个广告的话，来应聘的人基本上差不多，他的资格、资政、工资要求待遇基本上差 不多，但是中国完全不一样，就是这么一个差别。说明我们的人才确实很欠缺，我们靠自己内部体制来做的，因为时间比较紧张，所以我不想耽误大家的时间，我对 下面的员工大概是48%的时间培训下面的员工，对于我来说，一个商业项目的开发能够成功的话，一定是靠一个团队，和一个团队的专业知识，我们办公室的口号 就是100-1=0，100个环节1个环节出错误的话就等于零，所以我们要求非常严格，到我们公司来应聘的话，两三个月的试用期很少通过，但是一旦通过， 这个团队是非常非常能干的，所以我希望晚餐的时候跟各位分享一下细节，非常感谢。

　　刘耀东：谢谢潘总，她是一个外国公司，在外国的公司来讲，他们很清楚他们要什么，他们也知道要什么样的人，那么，他们也知道，怎么样来培训各式各样的人才，在什么时候这种人才，需要什么样专业的人才。

　　我想，下面我们请教一下中体奥林匹克花园管理集团的陈顺总裁，作为我们国内的开发商，在规划阶段或者说开发的阶段，他们的人才是怎么样来的？怎么样来打造地产开发的挑战？我们有请陈总裁。

　　陈顺：谢谢，非常高兴今天参加这个年会，我们奥林匹克花园，我们用了10年的时间，在广东建了第一个奥林匹克花园，把房地产和体育联系起来，从南到北用了10年的时间，现在有56个奥林匹克花园。

　　说到人才，房地产商业人才非常的匮乏，我们中国的房地产开发应该说我们真正的房地产开发实际上才有10年的历程，1998年正式划下了 福利分房的大句号，98年以前主要是建房，主要是建设这一块，真正和开发这一块，作为商品房的开发，包括商业地产的开发这一块是不能谈及的。

　　所以我觉得实际上10年的历程，应该说各个方面人才的积累，我们也看到了各个高校，以前是没有房地产开发这个行业的，那么现在，我们看，最近几年有的高校已经建立房地产开发的专业。我个人觉得在我们中体奥林匹克花园房地产开发的人才，我们有这样的一个观点。

　　第一，我们有一个“三心”的观点，高管人员是“事业心”，骨干和中层管理人员是“责任心”，对于一般的工作人员我们要看他对这个行业有 没有“热心”。我觉得这三心是对不同层次的员工也好、人才也好有不同的标准。从房地产开发来说，商业地产的开发社会分工越来越细，中国地房地产开发当中， 商业地产的开发，做过住宅开发的一些人，到商业地产项目来承担一些任务，可能还不见得一下子就能够承担起工作来，我觉得社会分工越来越细了，实际上要求人 才某一些方面看也是越来越高，我觉得应该说我们现在也看到了，包括大连万达，包括一些其他的项目已经成了培养商业地产人的一个基地，那么，我们看到其他一 些商业地产的项目，也都委托一些猎头公司或者说委托一些其他的机构，向一些人才基地提出，希望有一些人才方面的流动。因为我觉得整个商业地产开发也不过十 年的时间，所以我觉得人才的开发和培养方面还需要有一个条件来支持这个氛围，人才的培养上需要周期和时间的，所以我个人觉得商业地产人才来说，目前看是非 常匮乏和缺少的。谢谢！

　　刘耀东：谢谢！中国住宅地产发展得这么快速，商业地产更是在这几年来讲，也是快速的发展，但是商业地产这一块的人才才刚 刚开始。总的来讲商业地产是一个跨领域的管理人才，也就是说在商业地产里面，它个人，除了整个的专业以外，它还要了解相关其他不同领域，包括财务、包括零 售、包括地产、包括管理、甚至包括消费，这些跨领域的方面，除了在专业知识里面获取以外，还要从工作的经验获得；下面一位我们请到的是仕麦立控股公司的总 经理李春材先生，他来讲一下他在商业地产里面怎么能够这么多年两岸跑了这么多地方，他所看到的一些情况和他的经验？

　　李春材：我叫李春材，来自台湾，每一年这个时候只要你跟我一样是从事商业的人，最喜欢这种会议，所以我一定会出席。我一 辈子只做一件事——商业，我从小就学百货，台湾1975年就开了全台湾最老的百货公司，曾经担任经济部长的一位孙先生说，他跟我讲，很荣幸你做了百货公 司，是代表了我们国家的初创，我就这个时候开始，经过到美国，加拿大以及日本，各个区域的零售业的发展，深入学习，所以我就有许多的机会，从小的店一直做 到大型的购物中心。

　　而我个人是一个非常典型的职业经理人，或者是专业经理人，因为很清楚，我不当老板，但是我跟老板一起来发展到最好。所以在这个过程里 头，我就自我学习，到现在为止，应该努力成为专业经理人，或者说专业人才。人很多，人才不多，几个人不不同的专业程度结合在一起，成为专业团队，那就可以 成就我们的商业！

　　所以这个阶段里头，我觉得我们地产一直发展得很好，但是我希望在短时间之内，能够将专业人才只要有系统的交流和培训，就可以将一直使发 展迅速的中国的商业进入商业地产的过程顺利的得以进行，也不会浪费整个社会资源。我相信，在这个短的时间里头，经我的手上开发出来的店一直在挣钱，这是我 非常骄傲的，原因是设计一个结合地产，商业是领军，而商业肯定是由商业的人来设计规划，而不是商业以外的人设计给商业用的，因此一定要有商业基础，或者说 商业真正的专业，我想专业是可以结合的，而不是个人。之后我们因为有商业的团队来做正确的规划跟设计，这个部分之后才进入建筑，回头又有商业自己的运营， 几个项目的成功，我归纳就是这个原因。

　　所以我期望我们在这个商业地产发展的过程里头，能够真正让这个流程能够顺，我相信商业发展会是全世界最好的，最新的，最亮丽的，我愿意在任何时候跟大家交流分享，谢谢！

　　刘耀东：谢谢！他说他是专业经理人，在购物中心里面，实际上实际上是有专业经理人的认证，美国最大的购物中心的组织下 面，它运营管理里面有三种专业人才，这三种人才是专业购物中心的经理人，专业购物中心招商总经理，购物中心行销行业，这三种人他们都有专业认证的。我相信 在中国的商业地产开发过程中，很快的就会需要这些专业的经理人，也会建立一些专业认证的制度，这样就使得专业的人才它有一个机会，获得一些专业的咨询以及 专业的训练，将来他能够从事一个专业的行业，这一块来讲，可以说预计在中国未来商业地产里面是非常重要的一环。

　　下面，我们请到是原合生创展董事局的副主席赵海，他应该是很有经验的，在国内的商业地产以及开发的项目当中，请他来为我们介绍一下，他在人才需求市场方面一些经验以及意见。

　　赵海：谢谢刘先生，我想更正一下，如果从真正的做商业来讲，我还是入门的一个新生，跟大家都是一样。我想，怎么样看待商 业地产？中国现在处于一个什么样的发展时期？我简单的看法就是说，中国我们主流的地产业，大家都在急功近利的做住宅型的地产，那么，这个就说明我们现在国 家的地产还是刚刚在起步的阶段，因为真正的发达，根据它的人口和住宅的比例，住宅型的地产会成为一种夕阳产业，发展到一定程度的国家，住宅地产没有很大的 空间，像中国这么快速的，规模型的发展、开发。从我的认识上讲，在国际上比较起来，我觉得中国的地产商很多的应该叫做“地产建筑开发商”，实际上相当于一 个总公司一样，那么，未来的发展方向是什么呢？我觉得更远的方向应该是真正未来有更大空间的是做商业地产，那么这个商业地产它的特征就是它不像住宅地产是 开发了以后，卖掉了，迅速的拿到他的回报；那么我们现在有一个例子，像我们刚才西蒙公司讲的，它不是每年要开发多少的建筑面积，它是拥有自己非常持续性的 商业不动产，那么怎么样经营好商业不动产，怎么样为居民、为这个国家提供配套的服务，这是我们现在地产公司应该考虑的一个方向。

　　第二点，我们大家结合中国现实的情况，为什么做商业地产？这个商业地产处在一个什么样的现状？为什么大家说商业地产是非常好的，非常应 该支持，应该推动的一个领域？但是资本市场和金融界对商业地产，我觉得多数都是谈虎色变，很少的银行还有国内投资的金融危机他们敢于承担这个风险，来投商 业地产，那么他们这样做是有道理的，因为中国的商业地产有很多很多做成了烂尾楼的现象，这是很痛苦的。

　　上一轮新光天地的老总讲了，新光天地是一个很好的例子，它是一个很成功的项目，在银行、在金融界毫无疑问是要把钱投向这样的项目。但是 在新光天地之外很多大的购物中心，拿北京为例，现在还有缺口，首先它也一直在推出招商，并不是产品做得不好，有的产品从品质上讲是相当好的，但是它为什么 没有做好？就要讲到我们现在的这个话题，我觉得这是中国的商业地产有一个迫切的需求，我们的地方官都是最大的土地经营者，他要是把这一方土地经营好的，很 重要的除了做工业，希望的产业发展他要把这个城市建设好，那么就要做商业地产；但是这个商业地产为什么很多项目都落空了，没有做好，实际上反应出来我们这 个商业地产领域缺乏了非常多的这些专业人才，所以我们去剖析每一个商业地产的项目，要不就是定位错了，那么，即使定位对了以后，它的设计错了，或者说定 位、设计都对了，它的商品组合规划错了，商品的组合规划可能也没有什么错，最后他的招商、运营错了。

　　所以一个商场是一个非常复杂的系统，一个成功的商场，不要看有的商场成功了，赚了大钱，当然从房地产业态的角度，价值最高的一定是商 业，香港的毫宅也就是卖到4、50万一平米吧，香港贵的商铺的面积它的租金一个月就可以达到20万。我觉得中国发展的商业地产，盖那么多的商业地产，一定 要配套商业；第二城市的发展也需要商业地产，现在很大的问题就是我们缺乏商业地产的专业人才，甚至有一些在国外非常成功的商业运营商，包括像香港等地区很 出名的，到中国以后，有的开了10几家店，全军覆没，没有一家成功的。为什么？我觉得首先第一个商业地产它是一个有多个专业组合的地产，需要有购物中心作 为支撑；第二个在这个里面它的市场定位是核心的问题，一个市场定位，定位准确了，就可以获得巨大的财产，像华贸的新光天地，刚才我们讲了，实际上新光天地 从策划到开始运营，因为我是参与了它里面的过程，它整个过程是非常迅速，而且非常容易的，它的招商仅仅三个半月，将近1千个平米，在它开业的时候，很多的 购物中心招商还不到60%，推迟开业时间；华贸的情况，它开业的时候，外面有300多个品牌展示柜，这是它的市场定位，和它的前期规划，各个方面做得非常 好。我并认为是新光三月这个公司有回天之术，有魔术师的本领，当然这是其中一个方面，主要是前期的策划和定位使新光三月形成一个非常好的模式。

　　我们国家的经济在增长，城市在发展，所以大家要有热情，而且要以科学的观念来进入到我们的商业地产开发过程中，能够让我们国家巨大的投 资和我们稀缺的土地资源，能够让这些建起来的项目真正能够为社会带来价值，有它的经济效益，使我们的城市发展得更好，使我们的投资商也得到一个理想的回 报，而且从社会意义上解决很多的就业、国家税收、政府税收各个方面，做成一个多方共赢的真正的中国应有的商业。

　　所以我想，从各个方面来讲，人才是奇缺的，怎么样填补这个空白？怎么样能够把这个人才的问题尽快的解决？我想是我们目前商业地产一个巨 大的挑战。所以也是诸位同仁在参加这次会议，有这么一个很好的机会，我们每一个人我希望是能够多多的交流，能够使我们商业地产之间不断的学习，不断的做到 最好！谢谢！

　　刘耀东：谢谢赵主席，他刚才讲的在其他的地方都有这个问题，购物中心不能做，其实这个问题并不是购物中心不能做的问题， 而是怎么做的问题。今天来讲，任何地方如果说能够有开发专业知识的话，他就会在每一个阶段克服他的问题，最后创造出他的商品。其实商业地产的专业就在于去 创造土地的商业价值，创造土地的商业价值并不是凭空而来的，是在它每一个阶段都要做一个正确、专业的抉择，这个中间并不是偶然的，到了后期，就需要专业的 知识和经验在后面支持。我们因为时间关系，所以尽量的紧缩一下。下面一位是零点研究咨询集团的副总经理赵玉峰。

　　赵玉峰：谢谢大家，今天很荣幸参加我们这次商业地产的峰会，为什么说我们零点公司第一次参加呢？八卦一下，春江水暖鸭先 知，我们是行业水暖零先知，因为我们零点做的就是这方面的工作，所以行业的变化首先知道，同样人才各个方面的情况也能够看到，所以我们感觉到商业地产它的 温暖和需求在大幅度的提高，这个情况是我们感觉到的。

　　其中我们也感觉到这里面人才缺乏，其实我们自己人也很缺；另外一方面，我们商业地产公司的人才很缺，这么两句话，一句话就是“地产内懂 商业的人很少”另外一句话“商业内懂地产的人也很少”所以，我们讲瞎子背着瘸子跑，瞎子他身体好，但是他看不见路，身体挺强壮，传统中，我们房地产商前几 年赚钱很快，住宅房地产很有钱，但是现在商业地产怎么发展的大不知道，我们商业地产就是缺钱，砸进去以后，10年8年出不来，而住宅地产2、3年就赚出来 了，如果要把商业地产搞好就属于瞎子背着瘸子跑；另外一个方面就是水火的组合。商业来讲，一个是讲求流通性，房地产是刚性的东西，水和土也是这种状态，所 以它不太容易融合在一起，造成人才的缺乏。

　　为什么说原来做住宅房地产现在转成做商业地产也比较难呢？刚才的老总也已经讲了，也遇到了很多的措施，因为这两者之间的业态关系，从各 个方面来看差异都比较大。作为一个住宅房地产，重在销售和生产周期。像万科现在搞快速增长，生产周期快了，销售搞得好，消费者一次性购买，不在乎买这个房 子能不能收回投资，他在乎的是我拥有了，情感投资；但是商业地产不是一样的，它讲究的是金融，讲究的持久的吸引力。像刚刚讲的恒隆地产一样，一个周末有 60几万人来，数量是相当大的。我们作为消费者也是这样的，这个周末30万，下个周末还30万，能长期以往的这么下去吗？肯定是不可能的！肯定有实实在在 的消费重点，一个是感性的，一个是理性的，我们卖房地产的，随便弄一个什么概念，哗就卖出去了，作为一个商业地产是可能吗？不可能的！所以这就是为什么人 才在转换的过程中，住宅房地产转换到商业地产当中有很多不适应的地方。

　　通过我们的观察，发现我们的商业房地产公司应该培养什么样的人才呢？我觉得重点应该培养一个研究型的人才，因为以原来的经验他没有，一 招的胆子大的几百万，胆子小的几千块钱，纯粹是靠胆子。而且中国人的发展阶段，跟美国等都不同，像新光天地早10年开行吗？不行，CBD根本没发展起来。 比如说我们的万达也开始自己培养人了，这个很好，我觉得这个作为一个企业来讲的话，长远的思路特别强，这个战略观念很强。当然作为别的公司来讲，你觉得把 人家万达的人挖走就够了吗？不够！因此你做的产业可能跟万达不一样，不一样挖走了人才也是不行的。

　　我举两个例子，第一个我们中国目前的阶段，网络的变化造成的影响非常大，这个是美国、日本20年没有遇到过的，现在传统的媒体受到冲击 很大，这个不是靠经验，美国也没有经验，日本也没有经验，统统的都是靠现在的变化趋势；第二个是汽车的问题，美国为什么人家的汽车做得特别好，其实人家 70年前就统一了，我们中国汽车正在高速增长发展，比如说我们前几年发展得不好，现在正在做，怎么搞的也不清楚。前几年做得比较好的一些商业形式，那个时 候基本上就没有考虑很多车的问题，如果过几年汽车的普及更严重以后，我可以轻松的讲，它这个地产，它这个商业将来会发生萎缩，这个是由于人们的行为方式发 生了一些变化，我前半月的时候遇到一个项目，这个项目是在外地一个省的，我不便说了，是做完的一个项目，属于商业定位的项目，是属于商业地产很著名的一家 公司做的，做完以后，这家公司很不满意，觉得老是不对头，让我们帮着看了，我一看，根据周围其他商业配套定位情况，它应该是一个高端的商业地产项目，当然 他做这个项目研究的时候，因为是为方圆两公里所有的人群做的，本来这个人群应该是辐射全市的高端的商业定位，但是他做的时候是变成了周围两公里以内所有的 人群，造成里面特别低端的人群也在内了，一方面是浪费了很多的钱，看到每天的穷人去，但是你做的是高端项目，根本就不是有效需求，浪费了很多的费用。第二 个是定位的时候受到了很大的干扰。

　　所以客户做项目的时候，他自己也没有很好的理解市场的问题，所以说咨询公司去做的时候也同样出现了这样的问题，自己不懂，请人家做的时 候也会出现这样的问题，不是说请一个公司来救能够做好。像我们今天恒隆地产老板谈设计的时候，设计得很好，但是如果内部不懂设计的话，制造出来的东西仍旧 不是一个好的东西。

　　最后再讲一点，今天我们的黄河地产，我讲一点希望对你们有帮助。你们讲的恐龙蛋很多，在座的各位都是资本家，资本家是不会被一个恐龙蛋 忽悠走的，他们是理性投资，他们很清楚是你对这个项目周边进行分析，一个50层的高楼，周边配的是火车站，汽车站，小商品市场，大量的人群交流，为什么我 上一个50层的高楼呢？应该是哪一些商业群体？其中哪一些人到这个小商品市场投资这些东西呢？你能不能讲的更清楚一点，如果你讲得更清楚了，投资者会更感 兴趣。你讲的郑州、西安、武汉太远了，你不可能说把人家那里的也吸引到你这里来。所以近的远的，讲了很多，关键的是你周边，南阳市周边你能够吸引多少南阳 市的人过来，吸引的是高端的还是低端的，你出去一看，很多背着大包的人上火车呢，还是说周边是另外一种景象，我觉得你应该做一个很理性的分析，分析完了以 后让我们都是者能够清晰看到这个项目的能动性和可投资性到底是怎么样的？

　　所以我就想，今天讲的作为一个企业来讲，他应该培养研究性的人才，这样才能够抓住我们的商业发展趋势，抓住商业地产发展趋势，才能够产生差异化，才能够把握住未来的趋势，谢谢！

　　刘耀东：谢谢！事实上购物中心的发展到现在来讲也已经超过50年了，全世界一个市场，一个城市都有所谓的商业地产购物中 心的发展，在这个中间事实上也有很多的资讯，今天我们讲到这么一个知识的经济时代，这些资讯是非常重要的，开发商在前期的作业一定要做好工作，收集资讯； 另外一方面，商业地产里面也有一些专业的资深人士，他们也有自己的专业所长，他在每一个阶段有很多专业的知识，不管是前期资讯的收集整理，还是后期的总 结。再有一个就是购物中心的设计，我觉得台湾的购物中心26个，有25个是国外设计的，国内设计师台湾设计了一个，但是大部分是国外的设计师，这种设计师 他很专业，因为在美国有这么多的建筑师，但是真正做零售，商业地产的设计师，大概不超过20个人，今天我们主办单位请来的捷得国际建筑师事务所是非常有名 的。另外在中国现在也有一些设计师，他们是专业在这个行业里面，他们懂得怎么样把零售跟建筑整合在一起，不但是漂亮的，也是可以来使用，可以长期使用的， 不断增加它的美观，也增加它的功能，更增加它的商业地产价值；下面我们请到美国ADG设计公司的总经理，来给我们做最后一个分享，谢谢！

　　李文：各位好，今天很高兴有这么一个机会，跟各位探讨一下商业地产人才的问题，我们是93年就进入中国成立一个合资设计 公司，甲级设计资质，等于是陪着中国地产的发展，从最早的外资、到后来的内资，各个方面混合地产发展过程，感受也是特别的深刻。简单来说，从早期这种的住 宅的设计，到现在可以说在这种住宅产业、房地产的开发上面，已经是人才济济。那这里面就带来一些问题，商业地产也是这几年，从开始盖到建成，人才方面也是 有很多不足的地方，因为商业地产的成功不只是哪一个环节的成功，它是必须从策划、设计、施工、招商、管理、运营每一个环节都必须成功它才能够成功。

　　我们从设计的角度来讲，我们可以深切的感受到，我们承担了设计所不应该承担的很多事，我们有项目是从头设计到盖完了还没有定好位，这个 作为设计师来讲，我们也可以感受到房地产开发商不管是急功也好，近利也好，各个方面的原因，它必须往下走，在往下走的过程中，我从设计的角度，只能尽量留 出最大的弹性，适应不同的状况。在这方面的感受是非常深刻的，我们作为设计师来讲，对不希望看到自己设计完的作品最后烂尾了，或者说失败了，这人才方面， 刚才讲了春天来了，我认为也是刚开始的时候，因为很多的房地产开发商做商业地产的时候，是非常习惯的把做住宅成功的项目经理改做商业，其实刚刚潘总提到这 个问题了，在美国，包括我第一个商业项目做的时候，他给你厚厚的要求，也就是说他已经很成熟了，有的时候住宅做得越成功，可能开发商业地产越不适合，因为 他住宅做得太成功了，它的思路和角度就不适合商业地产。

　　所以商业地产人才本身的话，是一步一步累计出来的。我在美国洛杉矶呆了15年，没有见过沃尔玛，不是我孤陋寡闻，沃尔玛在20几年的时候进不了城市，都是在山村，在大城市还不具备竞争的规模。他本身发展的一个过程里面，它是有一个当时的条件。

　　所以中国慢慢从借助外国说也经验跟结合国内的发展过程，一定有最后一个完整的人才系统的产生，可是在这个产生的过程，大家必须要有一个 认识，像最简单的外部设计师，做国内市场的话，做商业地产市场的话，肯定会有很多的不适应。我们第一次做西单的那个项目，这里面的开发商本身已经做了跟商 家两三年的研究，所以从户位排列的朝向这里面都有不同的需求跟要求。也就是说所有人才的培养，是经过时间，经过一个累计，借助国外的先进经验，然后来综合 国内的经验，最后会成为一个中国的商业人才，而且成就了人才以后，这样就不会碰到潘总征才的时候，什么样的人都来应聘的。招聘一个人的话，包括了他的经验 和资源，这是对难得在人才里面所能够得到的，这个东西没有日积月累，是无法获得的，也不是经过简单的培训就能够得到的，所以聪明的人不见得是你所要寻找的 人才。

　　今天坐在台上的两三位我们已经合作过，赵总也讲过了，在中国的旅馆业如果没有听过赵总，那么你就不是干旅馆业的，他在这方面经验非常的 丰富，像这些人才形成之后，也是慢慢的在中国商业地产当中的人才，他所做过的东西，他所形成的资历也是让一个商业地产成功的必备条件。任何一般环节做得再 杰出，我们知道捷得国际建筑师事务所也是做得非常有名的，可是有好几个项目经营得不太好，不太好的问题不是设计的问题，而是定位，也是各个方面人才缺乏设 计出来不成熟的商业，这也是我们感到失望的地方，

　　我们也希望在中国商业地产人才方面能够不断的成长，能够发展，往健康的路上走，将来绝对是住宅和商业这个房地产发展的人才能够互相交 流，一定是专业的人才，在专业的环境圈，有一个专业的联系，互相的资源整合。所以我想这方面从设计的角度上面，我们就把这些经验分享一下，希望这方面我们 加强我们的设计，将来的成功率也会大大的提高。

　　刘耀东：谢谢，因为时间的关系，大家今天真的是不容易，从开始坐到结束，各位有问题的可以提问。请教仕麦立的李春材先生，目前国内二三线城市商业地产的商机在哪里？

　　李春材：谢谢您提的这个问题，其实今天我们交换的许多名片，名片里面很多都是一线城市以外的，就是二三线城市，那么，我 可以举几个例子，很清楚的说，商业地产如果是在中国是好的开始了，二线城市是可以利用机会追得上，而且取得同步，怎么说？全世界最大的购物中心，27年前 在加拿大靠近北极一个城市诞生了，到现在一直在赚钱，我16年前就跟他结缘，就有很好的交流，甚至也到他那里做了半年的实习跟了解；这个城市76万人口， 可以支撑60公顷盖一个房子，停车2万台，这个商业算是把商业地产做到一个“城市中城市”的商业大概念，而不是在一个街道上面盖一个商业，我就是这样去学 习这样一个东西，它教给我很多商业地产的概念，其实想想，这几年在两地之间跑来跑去，感受到商业地产的情况，很多事情我回忆起来是很好玩的。

　　第二个是美国的一个城市，这个城市也是人口很少，它也不算一线城市，但是这是美国人骄傲的一个点。

　　第三个在台湾，台北是比较漂亮的，人口进步的一个地区，可是在南部高雄不算是很大的城市，可是覆盖了全球最漂亮的一个购物中心，是统一集团的梦时代。

　　在今年我发现真要做好购物中心或者是商场，一线城市坦白讲，竞争力太大，成本太贵了，就像刚刚李文先生说的，没有办法盖在市中心，只能 开小店在市中心，否则的话，大型商场发展，你在郊区，要不然就在目前的二线城市，二线城市怎么说呢？已经有一线城市的许多商业经验，假定一线城市现在已经 达到第三代、第四代、第五代商业程度的话，二线跟郊区或者说三线可能在第一跟第二代之间，我们用这个经历可以促进二三线城市的发展，而且会有更好的经验来 做，我个人目前就是这样的经验，正在进行一个好的项目，它就是在二三线城市之间。

　　我介绍一下，这个项目在烟台，好多苹果在烟台，好多梨子在烟台，那里空气也好，一年有2、3000万的旅游人口，多少漂亮的地方啊？可 是商业发展并不是很成熟，又有好的地点，又有好的投资商好的概念，真正是对准了一个好的地点跟好的人来做投资，然后有好的团队，正确的团队来运作，然后在 适当的时候，切进去，我预计这个项目会很成功，原因是这几个重要的资源都具备。

　　所以二三线城市有没有发展的空间？比一线、二线城市的发展更快。这才会带来什么结果？我们全国在平均发展，能够在制造更多蓝领阶级的就 业机会，甚至进入二线，可以降低一线城市巨大化所产生的一些遗留问题，我觉得商业地产有一定的责任，对于都是发展的过程当中，是带来这个商业本身的利益， 还是对整个都市会带来负面的问题。二三线城市的发展可以疏解，可以有很多的好处。

　　所以我赞成好好的发展二三线城市。

　　潘丽君：我给大家举一个实例，我们头一个项目并不是在北京、上海这样的一线城市，而是在江苏省苏州城市下面的一个常熟 市，项目的面积不大，大概使用面积是4万6左右，但是开业的时候出租是99.5%，很多一线的国际品牌，包括头一次进入中国的一个美国超级服装品牌，进入 常熟头一家店，当时国际连锁店70%以上从来没有出现过这种三线城市，所以我觉得三线城市是非常有潜力的，支持一下。

　　李春材：就像我刚刚介绍的烟台一样，一个店，一个企业的投资，开了1200米长度的一个店，有多少的地方有这样的机会，而这个店会造成一个很好的特色，我想只要是在一个好的二三线城市，你就可以创造一个好的商业发展，而且比较属于地道的商业发展。所以期望二三线城市加油！谢谢！

　　刘耀东：谢谢！因为时间已经延长了，今天再次感谢各位来参与论坛，未来需要大量的人才，这一块希望大家一起来开发，在这个领域做事。最后我想谢谢各位嘉宾，本次论坛到此为止。谢谢各位！

　　主持人：大家少安毋躁，最后简短的一小段文字。虽然局势的发展难以预料，可中国有别于西方发达国家的经济体制会是最强的 保护伞，于是在抱团取暖中，等待光明成为很多商业地产从业者的第一选择；万幸的是，曙光已经出现，行业的力量让我们不在彷徨；2009年的中国商业地产行 业年会会成为应对危机的一大转折。朋友们，一会晚宴，欢迎大家在觥筹交错间把握交流的机会，最后祝各位难忘今宵，谢谢各位，谢谢！