2011-06-03 09:30:04 来源：
自2004年以来，中国商业地产联盟、中国城市商业网点建设管理联合会已先后在广州、成都连续举办三次行业年会，规模盛大，群贤毕至。龙永图、王健林等一批知名人士纷纷与会发表精彩演讲，已成为行业内一大盛事。
2008年3月28日至30日，中国商业地产联盟、商业时代杂志社等单位联合业内权威机构在杭州举办2008中国商业地产行业会，业内知名专家与企业家 将共同回顾与总结2007中国商业地产发展历程，展望宏观调控下2008中国商业地产发展趋势，发布《2008中国商业地产发展报告》和颁发行业年度奖 项。
会议时间：3月28-29日
会议地点：杭州花港海航酒店
论坛主席：胡 平 九届全国政协常委、原商业部部长
顾 问：龙永图 博鳌亚洲论坛秘书长
闫克庆 国资委监事会主席
副 主 席：王健林 万达集团董事长
黄光裕 国美集团董事会主席
许世坛 世茂集团常务副总裁
王胜利 原国家人防办副主任
刘建湖 商业时代杂志社社长
吴云前 百年城集团董事长
翁南道 颐高集团董事长
秘 书 长：王永平 中国城市商业网点建设管理联合会副会长
兼秘书长
以下为与会情况：
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！我很荣幸能应邀前来主持2008中国商业地产行业年会。
在商业地产行业内流行着这样一句话：如果搞住宅地产是小学生的话，那么，搞商业地产则是大学生。这句话说的是商业地产十分复杂。如此说来，我可能要给台里领导建议，新开一个商业地产节目。把我们的电视水平再提高一些。
咱们言归正传。今天论坛可谓高朋满座，嘉宾云集，下面我首先介绍一下出席中国商业地产年会的各位领导和来宾，他们分别是：
本次论坛主席、第九届全国政协常委、原商业部部长胡平先生
浙江省人大副主任 冯明女士
浙江省工商联主席、浙江省政协副主席、传化集团董事长徐冠巨先生
国务院发展研究中心市场经济研究所所长 任兴洲女士
中国社科院财贸经济研究所所长 裴长洪先生
建设部政策研究中心副主任 王珏林先生
本次论坛秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长 王永平先生
出席论坛的其他领导与嘉宾还有：
中国商业地产联盟副会长、原国家人防办副主任 王胜利
中国商业地产联盟副会长、商业时代杂志社社长刘建湖
中华全国工商联房地产商会执行秘书长 钟斌
浙江省经贸委主任 丁耀民
浙江省工商局副局长、浙江省市场研究院院长 徐志祥
潍坊市常务副市长 辛丕宏
呼和浩特市人大副主任 李岳清
西安市发改委主任 王学东
成都市商务局常务副局长 唐华
包头市委常委、包头市昆都仑区区委书记 刘德君
西安新城区副区长 刘强
浙江省市场协会秘书长 吕振华
攀枝花市东区政协副主席 杨毅
以及颐高集团、路劲地产、世贸集团、蓝山中国资本、华润新鸿基、北京国华置业、美国西蒙地产 、裕景地产、中新集团、招商地产、沿海商业集团、东方伟业中国投资、成都置信、中国四季青服装交易中心、金田阳光投资、沃尔玛、日本永旺商业有限公司、北 京华联、银泰百货、乐宾百货、世邦魏理仕、好百年家居集团等知名企业。事实上今天来了行业内许多重量级企业，由于时间关系恕不能一一介绍，让我们以热烈的 掌声对他们的到来表示欢迎。
今天的论坛是一场真正的行业峰会，从政府到民间，从专家到企业家，从开发商到商家，从基金到设备商，汇聚了行业的方方面面。
由此也说明了我们主办单位在行业内的号召力与影响力。下面有请论坛主席胡平先生致辞！
九届全国政协常委、原商业部部长、论坛主席胡平
胡平：中国商业地产行业年会在这里召开，我向大家致意。
商业地产的概念，是最近这几年出来的，但是这个行业本身历史悠久，商业地产这个事业发展的空间有多大？有幅漫画 说，美国人上了月球，他以为最早到的是他，抬头一看，不远的地方有一个建筑物，建筑物上有中餐，说明中餐比美国人早到了月球。商业地产的定位问题，今天来 的人都是专家，商业地产是国民经济的支柱，跟科学、农业、制造业一起具有重要的地位，现在搞市场经济，更感觉到商业地产的重要。现代化的市场设施需要现代 化的商业结构和相应地建筑，硬件和软件的建设，这是商业行业大显身手很好的时候，对整个国民经济的拉动是巨大的，不仅是基础产业，制造行业和设计、建筑过 程中间，形成的巨大的生产能力，更重要的是商业地产建设起来，对社会的拉动，牵涉到国家的税收、就业和福利、家庭生活各个方面，也包括我们从现代服务业来 看，我们很多经济、金融的活动都要跟商业地产连在一起，商业地产本身还倡导消费、拉动消费，让消费者口袋里的钱自愿掏出来，顾客是上帝，顾客是亲人，有一 种为亲人服务的理念，才能把这个行业做好。
商业地产牵涉到很多学科，有经济科学、文化科学等很多领域，我始终认为，我们的商业，包括我们的商业地产，它本 身是一个文化，从规划、设计开始，它就要有文化，我们中国人应该有中国的文化元素，不能盲目抄袭人家，西方的要学，但是中国的东西不能丢，我们进了百货商 场，本身看到的是满眼都是西方的文化，有多少中国的文化呢？在我们眼皮底下没有多少。因此要把它当做一个文化事业，从设计开始，从规划开始。
你要倡导消费，必然要吸引人去，西方的文化很重要，可是东方得文化是不是不重要了呢？我看不一定这样。所以从营 销的角度看，本身要迎合中国人的需求和口味。要创造消费，使大家都去，你要知道中国人的消费心理、他的爱好，当然也有喜欢洋的，越洋的越好，所以我们开发 商跟运营商要合作起来，创造中国特色的商业地产和它的运作。这样把我们商业地产作为一个文化事业。我们现在讲“商业中国”，商业的地位要提高，是大商业的 商业中国，不是小商业的，也有说是“文化中国”，文化是无所不包的，所以我们建议我们搞商业地产注意你们自己原来固有的观念以外，能把文化引申到商业地产 中去，商业地产本身是商品，有个营销文化，创造一个营销环境，为你自己推销自己，创造财富，也为运营商提供更好的文化服务，所以从商品本身，到营销到环境 到商业文明，这里面都有学问。
官员要兢兢业业、干干净净，商业地产的链上是腐败的温床，因此我们商业地产的老板，应该要响应中央兢兢业业、干干净净这八个字，我说完了，谢谢。
主持人：谢谢胡平先生的致辞，下面有请东道主方面领导浙江省人大副主任冯明女士致辞！
浙江省人大副主任冯明
冯明：各位来宾、各位朋友，今天我们相聚在美丽的西子湖畔，参加2008年的中国商业地产行业年会，在这个开幕之际，我对年会的举行表示热烈的祝贺！
向远道而来参加这次年会的各界朋友们，表示热烈的欢迎！
浙江省位于中国东南沿海长江三角洲南边，历史悠久、文化灿烂，自然风光于人文景观交相辉映，是旅游胜地，是中国 经济最活跃，综合经济实力最强的省份之一，在商业地产领域，我们同样也得到了较快的发展，这次会议在杭州举行，将为我们各界朋友们提供学习、交流、探索、 借鉴相互促进的平台，对浙江商业地产的发展起到积极的促进作用，目前也正是杭州春光明媚的大好季节，我也热诚的欢迎朋友们在会议之余，能够充分地享受我们 杭州的大好的风光和秀美的景色。
最后中心的预祝这次大会取得圆满的成功，也希望大家在杭州能够生活得愉快，谢谢大家。
主持人：再请浙江省工商联主席徐冠巨先生上台致辞，掌声有请！
浙江省工商联主席徐冠巨
徐冠巨：尊敬的大会主席胡平同志，各位来宾，朋友们，今天来自全国各地以及海外的朋友们，相聚在杭州，出席2008年中国商业地产年会，首先我代表浙江省工商联、浙江省商会对年会的举行表示热烈的祝贺，向远道而来的商业地产界和其他各界的朋友表示热烈的欢迎。
地产是经济活动的载体，商业地产作为地产业的重要组成部分承载着现代服务业的希望，商业地产如何发展，不仅关乎 地产业更关乎城市经济，因此我们十分赞同本次年会的主题，商业地产改变重要，商业地产已经改变和将要改变不仅是中国的地产业，更是中国的服务业，乃至经济 结构，以及我们的生活方式。浙江的经济成就包括有我们今天的具有世界竞争力的制造业，以及由此得到带动的批发业、零售业，中国商业地产的成长历程中，浙江 是一个摇篮，浙商是最早期的力量，回顾我们浙商的发展历程，我们这个市场产生了制造业，制造业的发展繁荣了市场，然后市场的繁荣又促进了制造业的发展，以 及整个经济的繁荣。所以中间市场始终是载体，我觉得整个像义乌整个城市就是一个商业地产。
现在我想我们的商业地产的实践，不仅给浙江，已经走向全国，有些已经在海外做这样的作品，但是与先进城市相比， 与国际水平相比，浙江的商业地产还需要创新模式、提升管理、丰富业态，因此本次年会的意义还在于可以给浙江提供新的启发，与商业地产同样具有经济带动意义 还有产业地产，产业地产作为高新科技和生产性服务业的载体，在浙江起步较晚，迫切需要从商业地产的创新实践中吸取宝贵的经验，从开发区的角度来看还是早 的。
目前浙江应该努力转变经济发展方式，追求可持续发展，无论商业地产、产业地产以及地产业的其他门类在浙江都具有丰富的机会，我们期待更多省外和海外的发展商、投资商、服务商以及商业企业前来浙江发展，给浙江带来新的事业，新的力量！
我也热切期盼各位商业地产界的精英们，通过交流碰撞，一方面系统的总结实践，另一方面推动中国商业地产的全面创新。
最后祝2008年中国商业地产行业年会圆满成功，祝2008年中国商业地产更加精彩，谢谢大家！
主持人：让我们再次用热烈的掌声对领导热情洋溢的讲话表示衷心的感谢。由于时间关系，下面正式进入论坛的主题演 讲环节，今天上午的议题都是宏观方面的，只有站得高，才能看得远。今天的第一个演讲嘉宾是来自国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲女士，她演讲 的题目是《宏观经济对2008年房地产与商业房地产深层次的影响》，让我们掌声有请！
国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲
任兴洲： 胡部长、各位领导、各位来宾，大家上午好！
非常高兴能参加中国商业地产行业的年会，来了这么多的领导和企业家，所以可见大家对整个商业地产的热情以及对今年的商业地产的发展的关心。
说到商业和地产，实际上从行业上应该是两个方面，从我们所来讲，国务院发展研究中心市场所来讲，和这两方面都有 关系，一方面我们是长期进行商业和流通的研究，所以和我们今天很多的领导和来宾也是老朋友，特别是浙江省的商业和流通，特别是专业市场发展得非常快，非常 好，已经成为浙江的支柱产业，我个人认为。所以和我们很多这方面的领导，像徐局长、吕秘书长都非常熟悉。
同时近年来我们也做房地产方面的研究，主要是住房方面的研究，去年我们也参与起草了国务院24号文件，特别是对住房保障这块我们也进行了研究，今天也正好提供了这么一个平台，把商业和地产两者有机的结合在这个年会里面，根据我个人的一些了解在这里跟大家做一个交流。
2008年影响商业地产的宏观因素分析，实际上2008年严格说起来是一个不确定因素最大的年份。国内的、国外的因素，今年的不确定因素在加大，但是总体来看，说到我们商业地产，我想影响它的无非是三个方面：
第一就是整个宏观经济的形势。我们叫经济大势，任何一个行业离开了经济的大势，都不行，所以看商业地产，第一位要看整个的宏观经济形势怎样，对它的调控力度怎样，也会影响到我们每个行业，当然可能我们地产行业还首当其冲。
第二影响是对房地产这个行业的具体的调控。去年虽然我们没有出国八条，国六条、国15条，但是去年很多人认为宏 观调控是针针见血的调控，这些来的累积效应，已经去年出台的宏观调控措施起到了作用，我们实际上在座都是业内人士，我们可能也能感同身受，这个行业去年， 特别到第四季度一些变化。
第三个方面是跟商业有关，因为叫商业地产。我想商业地产是狭义和广义之分，广义所有的非住宅以外都是商业地产， 甚至包括住宅也是商业性的地产。但是从狭义来看，刚才胡部长讲得非常好，把大量的商业元素深入到地产里面，所以商业的发展变化也于今年的地产形势有非常大 的关系。
所以从这三个方面做一些个人的理解，跟大家在这里交流。
第一个宏观形势和调控政策对商业地产有什么影响？我们不从远的去看，我们就说08年的宏观形势怎样，对商业地产有非常大的关系。
我想实际上对今年的宏观调控，我们在去年年底中央经济工作会议上已经定出了基本的基调，每年的中央经济会议对当 年的宏观调控着力点都会出一个主基调，大家都知道，保持经济持续、平稳、较快、协调发展，把防止经济增长由过快到过热，而且我们注意到把稳健的货币政策， 调整为从紧的货币政策，在今年的两会上政府工作报告里，进一步阐述了中央经济会议调控的基调，理解今年的整个的经济发展和宏观调控跟这样的主基调有非常大 的关系。
宏观调控政策变化的重点是将严格控制货币信贷总量和投放节奏，一个是总量一个是结构，还有节奏。这主要是针对国 家连续五年，两位数增长以后，经济形势我认为已经发生了比较大的变化，为什么？是因为整个经济发生了非常大的变化。这里给出的图是中国的处在这一轮的经济 增长的上行的周期，我们看的是非常的清楚，实际上从96年到07年，我们有一个不太规则的V字形，但是非常明显的看出来，从02年起经济以非常快的速度在 增长，已经连续五年两位数以上的增长，这在国家的发展历程是是非常少见的。
而且现在的发展，和80年代还不一样，因为经济总量大幅度的提高，在这样的基础上以每年10%以上的增长，带来的整个的变化，是非常突出的。
我们都知道流动性过剩，这几年来表现非常突出，去年人民币各项贷款的余额26.17万亿元，相当于我们 GDP一年的总量，同比增长了16.1%，另外居民消费价格指数，去年特别是从7月份以后，以5%多的速度在上涨，今年上个月已经超过了8%，但总体上来 看，我们整个的CPI的指数，在大幅度的上涨。原来我们前几年，享受到的高增长、低通胀在去年有了一个拐点，我不敢说房地产有拐点，但是CPI确实到了拐 点，大幅度的上升，而且不仅是CPI，我们看PPI，影响整个经济的PPI是最后的反映，但是我们看上游，整个的PPI也在不断的提高，像去年一月份是 3.3，11月份4.6，今年一月份6.1，二月份已经是6.2，所以我们看整个的形势，都是一个很高的上扬的趋势。
另外反映在行业里面，房价的总水平也在不断的升高，无论是新建的商品房、二手房和租赁的价格都在上扬。这样的一 个形势下，从中央担心从偏热转向过热是有道理，整个的经济持续了这么长时间的发展，把整个的经济实际上我觉得绷得很紧了，所以2008年这种情况还会不会 持续呢？刚才我们说的都是去年已经发生过的，今年的情况是怎样的？我觉得持续高投资，固定资产投资这块我觉得还不会大幅度的下来，因为这些年来高投资形成 的在建项目规模是相当大的，而且很多的项目都是若干年完成的，所以特别是这几年，去年的新开工项目非常多，投资不会大幅度的下来，所以投资反弹的压力是非 常大，另外大型项目和基础设施建设仍将带动经济的增长。像京沪高铁、城际之间的铁路等这些牵动面非常大的项目也将带动投资的增长，另外对外贸易增长还是非 常的强劲，总体上外贸增长的势头比较猛，另外民间投资非常活跃，我想在座的很多都是民营企业，民间投资能力在增长。
再有一个是吸引外资的规模仍然很大，每年几百亿吸引外资的规模。另外今年还有一个比较特殊的，就是中国特色的， 各级政府换届带来的投资冲动，今年是新的政府组建，各级政府都是新上任，这方面也有一些对增长的带动，另外奥运经济的冲刺，所以整个来讲，对宏观经济的增 长的趋势仍然还是动力，动力源还是比较多。
另外也有一些困难因素，最近我们下去调研，也听到了很多困难的因素，贷款的问题，贷款困难、资金链条的问题，成 本不断提高的问题，外部环境变化的问题，劳动力成本上升的问题，人民币汇率升值等等问题，但是我认为总体上防止经济全面过热的问题可能还是宏观调控的目 的，防止过热，很多问题我觉得也是由于持续高增长带来的一些问题。你的成本上升，我们不可能永远是高增长、低通胀，我觉得那就不符合经济学的原理了，一定 是这样一种规律。
今年的通胀是我们最为关心的，也是中央政府最为关心、最为头疼，最关注的问题。目前为什么这样呢，我个人认为， 通胀的形成机理发生了很大的变化，跟以前不太一样，原因更为复杂，各种因素叠加，矛盾凸显，内部、外部各个行业的矛盾凸显，GDP持续两位数的增长，另外 支出包括消费、投资、政府支出，都以很快的速度增长，宽松的货币政策，这些年来是非常宽松的货币政策，是宽货币、宽信贷，加大了经济中的货币需求，还包括 大量的顺差，导致了基础货币的增发，这些共同作用促进通胀，另外这两年的通胀，一个是输入型的通胀，这个是没有变化，可以对国内限价，但是国外的价格是没 有办法控制的，大家知道，今年的铁矿石又增长了65%，因为定价权不在我们手里，我们只能被动的接受，另外全球化带来的国际性通胀因素，国与国的传递，我 们国家经济这么高速度增长，大量的产品进口，输入型对我们的影响是非常大，调控的难度加大。包括我们的土地成本，我们东部和珠三角所有的商务成本都在大幅 度的提高，还有我们的劳动力成本。
还有需求拉动型，连续几年的娘两位数的增长，拉高所有的原材料，如果上游产品的价格上涨，渗透到下游，像家电等等，还没有大幅度的上涨，主要还是表现在能源、原材料和动力的价格。如果再传导到下游的话，全面的通胀确实是我们面临比较大的危险。
所以在这样的一种情况下，又加上流动性过剩，虽然我们采取了很多的措施是对冲，但是流动性过剩还没有解决，也加 剧全面通胀的风险，所以在这样的背景下，08年的宏观调控政策是从紧的，最近有很多人讲，有很多的困难和不确定因素，是否会松动？央行一些负责人表示，很 多人讲外部有次贷危机的影响，还有全球经济可能下滑的影响，是否会松动一些呢？考虑到各种因素之后，他们仍然认为通胀是最严重的危险，央行会不遗余力控制 宏观调控，而且08年经济政策不会发生动摇，国内的风险是非常大。所以央行主要推动提高存款准备金率，还有控制信贷规模和节奏，还有利率的调控政策，所以 综合运用各种的货币手段、金融调控手段，这样的背景下面，宏观经济这种背景下面，对商业地产，或者叫地产行业影响很大，针对流动性过剩，经济偏热这种态 势，我们去年6次加息，10次调整银行存款准备金率，调控已经开始了。
从紧的货币政策对商业地产的影响，不仅是年度进行总量控制，还会对节奏进行控制，对房地产的影响当然是比较大 的，因为房地产是一个资金密集型的产业，地产和资金的千丝万缕的联系，金融发展的程度决定了房地产发展的程度，这是我们国家的特点。房地产市场对金融支持 的依赖体现在各个方面，所以这种从紧的货币政策下面对我们的影响是不言而喻的。
第二个方面是房地产调控政策对商业地产的影响，刚才说的是整个宏观经济的调控，具体到房地产行业。我们商业地产 是整个大的房地产行业中一个重要的组成部分。当我们看房地产行业，2008年既有促进房地产市场保持较快增长的因素，这点我们也要承认，这样一个大经济体 不会一下子就下来的，所以我们分析一下，一个是连续几年的投资，特别是07年新开工项目，第二个是流动性过剩和信贷这几年大幅度的扩大，房地产自有资金的 积累，外资的介入，以房地产投资仍然具有相对充裕的资金。第三是奥运经济对房地产投资和建设有很大的刺激，流动性带动的资产价格的上涨，今年还会有比较大 的影响。
另外就是我们在整个城市化的过程当中，和居民消费结构升级大的阶段上，对房地产的需求，仍然是很大的。这是我们 总体上看，有促进它发展的因素，但是今年也有一些影响房地产过快增长的因素。我们看07年我们出台了很多的政策，除了以前的累积效应以外，另外贷款政策， 很多人认为，去年的杀手锏是第二套住房的贷款，从需求侧釜底抽薪，取得了比较明显的效果。这个大家也都知道了，包括对第二套住房贷款怎么认定，央行和银监 会也出台了办法，去年针对土地市场的调控非常多的，今年年初我也梳理了一下，对土地市场的调控加大了力度，几乎几个月都出台对土地的调控政策加快土地管 理，防止屯地的行为，加大拿地的成本。
第四是针对房地产市场秩序的调控。
第五是针对外资进入房地产市场的调控。
再有一个是完善住房保障政策，24号文出来，廉租房的保障办法，经济适用房的管理办法等这些政策和办法的出台， 使得去年我们实际上我们算下来对房地产的调控效果还是比较明显的。当然也有这些年的累计效应，并不是一个年度，但是去年很多的政策，抓得比较见血的，拿地 的成本，实际上是增加土地供给，还有住房保障，实际上是分流了部分市场的购买力。特别是对人们的预期，我觉得最重要是对预期的变化，人们的预期的变化，所 以应该说，我们从去年的调控政策来看，今年对房地产行业影响比较大的仍然是土地和信贷，这始终是对房地产行业两个重要的方面。
我们看土地，07年关于土地调控政策，会在今年进一步落实，土地参与调控的力度会加大，今年的新年伊始，国土资 源部把严格土地调控和监管作为工作之首，1月份就出台了关于促进节约用地的通知，在座的都知道，对于规范屯地的行为，起码这个文件上是比较严格的，当然具 体能落实到什么程度我们还不知道，实际上具体到层层下去，可能这个政策也会有变化，有折扣。但是总体上来讲，调控是力度在加大。
信贷，除了整个的商业信贷以外，对第二套住房的信贷是调控的重点，我每年浏览网页会看到，很多人说某某地方在对第二套住房的信贷要松动了，但是央行和银监会方面没有松动的迹象，这种政策对老百姓的预期产生变化，大家宁可观望，这种观望的氛围比较浓。
另外是住房保障，在土地、资金各个方面要保证落实，它会影响到我们的房地产市场，除了分流部分的购买力以外，还 有多层次的这种住房供给，包括普通商品房，还有限价房都会产生影响，重要是影响人们的预期，这样一些政策会稳定住部分人的住房的需求，稳定它的供给了，这 样整个市场大的格局会发生一些变化，当然关键是落实情况，还有物业税的问题，特别是商业地产，心在提着，不知道什么时候落下来，我们有十个省市在做试点， 而且有消息说，可能先从商业地产，因为住房的复杂程度和老百姓的关系更紧密，所以有些人预计先从商业地产开始，这点对我们也是今年一个不确定的因素，到底 怎样？会带来什么样的经验？到什么时候可以推广，还不清楚，包括很多的专家也呼吁，尽早实施物业税等等，在两会上也有专家提出建议、意见，这块对商业地产 也有比较大的影响。
另外是市场预期，真的是市场上没有资金吗，第二套信贷就影响了多么大的消费需求吗，关键是观望的气氛，在这种情 况下人们宁可等，这种气氛比较浓的情况下，对市场带来比较大的影响，有的小企业扛不下去，使得整个的行业会发生一些变化，另外对房地产市场秩序的治理这些 年来也有一系列的政策、措施，这方面对未来的市场预期，包括对住房其他一些政策，也有一些变化，是不是风平以后才可以开盘销售，预售制度等等，包括两会代 表也有很多的议论，这些因素影响2008年房地产市场的发展，我认为将会以“稳”为主，大幅度的下滑是不可能的，各级政府也不希望看到它大幅度的下来，很 多人握有住房资产的人也不希望它下来，但是前几年大规模、快速的上涨也会有所变化，有所降温。
包括需求和价格都会是这样的，像前两年的势头会有所变化，关键在于各种调控政策的执行力度和落实情况，决定了今年的地产到底是什么样的？但是总体上有一定程度的发展，不同城市发展会不一样。
第三个因素是商业地产的行业影响因素。商业地产有广义和狭义，如果今天把它作为狭义对商贸流通业有很大的影 响，08年扩大耗费需求是宏观政策的着力点之一，扩大消费需求是宏观政策的重点，是已经既定的方针，已经商贸流通总体上有较快的发展，特别是消费结构处在 快速升级的过程中，零售和批发业都会有比较大的增长，改革开放30年，社会消费品零售总额每年增长15%，是促进增长一个最最稳定的力量，我们说有三驾马 车，但是这驾马车这15年来，在浩浩荡荡的推动经济的增长，是踏实的，我们的每年以15%持续了30年，是经济增长最稳定的力量，但是今年也需要关注的是 商贸业的形势和经济形势也是有关的，今年的经济发生变化，商贸业也会受到影响。
第二是通胀因素对市场需求产生影响，特别是食品价格的带动。
第二持续的商业地产投资形成的存量项目的状况也值得我们去关注。
利率的提高进一步促进储蓄对需求的影响等等，另外我们在座很多人搞产权型的地产，贷款的紧缩还有其他消费心里的 变化对产权型商铺会有怎样的影响，我觉得都需要我们很好的关注，一会儿裴长洪所长对商贸业这块有非常好的诠释，这里不多讲了，以上是我对地产商业2008 年一些宏观影响因素做了一些分析，完全是个人的观点，不对的地方请得到批评指正，谢谢大家。
主持人：商业地产的崛起是基于中国商业服务业的大发展。2008年中国商业服务业的发展前景决定了中国商业地产的发展机会。下一个演讲嘉宾是中国社科院院长裴长洪先生，他演讲的题目是《中国商业服务业发展面临的机遇》。
中国社科院院长裴长洪
裴长洪：女士们、先生们大家上午好！
如果要给我的演讲加一个标题的话，这个标题应该是叫“商业地产是服务业基本形成的先导”，这是一个比较正确、比较规范的题目。
我想首先是回顾一下近十年来，中国商业地产发展的历史轨迹。总结一下近十年来中国商业地产的发展基本上是沿着两 条路线的发展，第一条路线可以把它简单称作是外延型的扩展，也就是说随着中国城市化和小城镇化进程的加快，随着人口的集聚和产业的集聚，居民收入对服务业 需求的增长，因此带动了服务业的发展，在服务业发展的基础上形成了对商业地产的需求，因此导致了商业地产的发展。这其中土地资产的转型，是商业地产快速发 展的重要因素。哪些土地资产转型了呢？首先当然是农业地产，城市周边地区的扩大，原来的农地变成了建设用地，农业地产就变成了服务业的地产。还有部分是工 业地产，原来是工厂，现在搬迁了，或者说破产，变成了商业地产。依据不同服务业的发展形成了商业地产。
还有部分是公共地产，公共地产变成了商业资产，比如说原来城市里的公园或者荒地，通过地产开发商的投资和整理， 变成了一种新的经营形态，比如说像杭州的城市公园，类似像迪斯尼的公园，土地当然就是商业地产，原来是公共地产，包括像厦门这样的城市博览会，原来是一块 荒地，通过地产开发商的整理、投资，变成了一个博览园，至于博览的项目是谁经营的，可能是另外一个业主，但是这个地变成了商业地，随着中国城市化、城镇 化、市场化的加快，商业地产沿着外延型的扩张不断在发展，许多不是商业地产的地产变成的商业地产。这是一条路线。
第二条路线，目前还被投资者还没有十分的引起关注。它就是沿着土地级差收益的积累而形成新的商业地产，或者说商 业地产的集聚，因为随着城市服务业的发展，随着城市土地价格的提高和居民收入的增长，土地的垄断性造成了土地级差收益的不断提高，土地级差收益不断转化成 对土地资源的追加投资，比如说在城市的中心区，原来的地产可能是来做某种商业用地的，比如说是以普通的商业，随着城市中心区，类似于中央商务区的发展要盖 写字楼，这个经营形态就变了，在这个变迁过程中商业地产要追加投资，在原有的土地的单位空间中追加了投资，使商业地产的集聚达到了更高的水平，把这条的发 展路线可以简单的归结为内涵型的发展。
近十年来中国商业地产的发展，基本上是沿着这两条路线不断发展壮大，今年我们面临的宏观形势是紧缩，但是我认 为，商业地产的发展无论是在放松时期还是在紧缩时期都会继续发展，只不过发展的速度，当然会受宏观环境的影响，有时候要快一些，有时候要慢一些，但是中国 经济总体上正处在像十七大报告中所指出的那样，处在工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化这样一个成长过程当中。在这样一个成长过程当中必然要继续发 展，同时十七大报告也指出，我们的经济面临三个转变，由原来我们主要依靠工业增长，第二产业的增长来拉动转向一、二、三产业协调拉动方向发展，因此这几 年，无论是国家的宏观调控还是理论界、企业界都加大对服务业发展的认识，特别是国务院去年发布了加快服务业发展的意见，把服务业发展提高到国民经济整体发 展的高度，但实际上在城市经济当中，在许多的大城市和中心城市当中，服务经济为主导，已经是一个发展的趋势。像北京、上海、广州、深圳这样的城市就不必说 了，即便像杭州这样的中心城市和许多的省会城市，如果就传统意义上的城市，不算萧山、余杭这些，原来意义环西湖这几个主城区，服务经济也是占主导地位，第 一产业是没有的，除了西湖区还有一些。第二产业也基本要在若干年内要退出城区，它的产业特征必然是以第三产业为主。
因此我认为，商业地产的发展，是未来城市经济发展的一个先行的成果。这是我要讲的第一点。
第二点想讲讲商业地产投资者的理念。商业地产的投资者应当具有哪些理念？我认为第一点可以说我们要把商业地产的 概念搞清楚？我觉得商业地产是一个广义的概念，刚才任兴洲所长的观点我基本上赞成的，确实，商业地产是对应于整个服务业，甚至包括房地产业，房地产业除了 住宅，因为土地使用权出售了以后，就变成了住宅的所有者。如果这个房子这个住宅是出租型的，如果是出租的，经营房产也是商业地产，因此如果我们给商业地产 下一个定义的话，商业地产实际上是所有服务业的一种投资行为和经营行为。对开发土地资源的投资行为和经营行为。所以整个的商业地产是覆盖了所有的服务业， 不仅仅是我们传统意义上的商业零售、批发这些狭义的行业。除了农业地产和工业地产以外，我们都可以把它称作是商业地产。
第二个理念商业地产实际上是一个不断拉动投资的过程、一种投资行为。一旦你具有了某种商业地产，除非你放弃它， 事实上你是要不断的追加，为什么？因为城市经济的发展，服务业形态要不断的变迁，这块商业地产原来就是一些小商铺，但是经过整合、经过城市经济的发展，经 营服务业业态要发生变化，例如我看了一下这次会议颐高的老总翁南道先生准备要讲专业市场怎么变成MALL，原来的商业地产经营业态是会出租型、每个商铺服 务，现在要变成MALL，这个商业地产要追加投资，更不要说这个商业地产原来是商铺，现在要出租给医院和学校，都在追加投资，实际上商业地产是不断的追加 投资的先行投资行为。
第三个理念，我觉得商业地产投资者要关注的是商业地产的投资行为和服务业各种经营业态的对应关系，因为服务业在 城市发展过程中不断从低级到高级发展，服务业分为面向生活的服务业、面向生产的服务业，还有公共服务业，在不同的服务业当中附加值也是不一样的，因此这种 商业地产的经营行为要随着经济的增长发生变迁，要适应各种不同的服务业的发展，这跟城市的总体的宏观经济环境，居民收入因素等等因素都有关系，因此商业地 产的投资者要密切关注服务业发展的动态，实际上生产性的服务业是现代服务业发展的重要转向。
第四个投资理念是要关注城市中不同功能区域，对商业地产的要求。刚才我讲过，城市中的不同区域，确实对商业地产 的发展有两种指向，一种指向仍然是外延型扩张，随着人口的集聚，随着周边居民收入水平提高，商业地产可以是很任意的，在城市的中心区是沿着内张扩张的发 展，因此就要求有密集的要素，除了对土地资本不断追加投资，还要有其他要素，因为还要人力资本的要素、科技的要素，否则写字楼没人用，写字楼最典型的特 征，不仅仅说你有钱盖写字楼就行，还要有公司在这里面入住，还有别的要素。
另外内涵扩张的要求是对土地最节约的利用，单位土地要有最大产出，我们通常所说的“一元楼”就是对土地节约的方向，因此商业地产投资要关注这个，城市中各种功能区域对商业地产发展的要求。
第五个就是商业地产的发展要关注城市规划的变化。城市规划是反应人们对城市社会经济发展一种理解以及他对未来的 期望。但是这种规划往往受到历史的局限，总是在一定时点，人们对城市经济社会发展的认识，随着时间的变化，这种认识也发生变化。因此城市规划的修编是非常 正常的。各种功能区块的调整和变化也是非常正常的，而商业地产要密切关注城市规划的变化，这对于商业地产的投资指向是一个非常重要的指引，这个道理就不用 多说了。
第六个关注点是商业地产要关注城市基础设施建设的变化。最重要是交通和通讯，往往城市的交通和通讯对服务业的兴 起，对商业地产的开拓，具有非常重要的指引性的意义。比如说现在城市中修了地铁，地铁修到哪里，它对周边的服务业，周边的土地经营都会发生重大的影响。还 有通讯，现在的网络建设，它对地产性质的变化也会有重要的影响。所以我认为在这个过程当中，总体来讲在这个过程当中，商业地产的投资者要非常关注整个城市 服务业的发展，商业地产是城市服务业发展的必要条件，同时服务业的发展又和商业地产的发展互为因果，商业地产就成为整个服务业基本形成的先导，服务业资本 的形成和集聚是中国未来资本积聚一个重要方向，所以希望商业地产的发展为中国服务业的发展作出重要的贡献。我的演讲完了，谢谢大家。
主持人：此次论坛的主题是"商业地产改变中国"，那么，在过去的一年里，商业地产又是如何改变着中国呢？ 有请行业协会领导中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平他演讲的题目是《2007中国商业地产行业回顾与2008年发展趋 势报告》。
中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平
王永平： 各位上午好！刚才三位演讲嘉宾都讲的非常好，我们胡部长是一个学者型的官员，既当过商务部部长，有工作经验，他讲的观点跟理论很接近，都很好的结合起来， 裴长洪所长也管过城市问题，所以他们讲的很多东西，开发商听了以后都会觉得比较认同，我们任兴洲所长讲的也是比较好的，今天我想借这个机会跟大家简要回顾 一下07年商业地产发展的情况，以及08年的趋势。
刚才我还在问我们，负责报告的同志，我很关心西部有一个商业地产的企业家，能否来参加这次会议，后来我了解的结 果他来不了，他其实很想来参加这次会，他来不了的原因是因为当地派出所没有批准他，三年前他就搞商业地产，在西部做了一个很大的项目，但是商业地产项目需 要钱，需要经验，可能经验不足，资金也不够，后来搞了一点假按揭，就进去了，去年就出来了，他告诉我到成都开个会，要出差要派出所批准，有时候在外面过一 天派出所也会同意，但是说要参加商业地产年会，派出所就不批准了。
还有一些企业家可能会被免职的不少，过去老板们在搞商业住宅的时候很好，一搞商业地产就不好，就出事了。但是尽管有这样、那样的问题，但是从全国基本面来看，在07年我们的商业地产还是得到很快的发展。
第一个市场投资总体继续保持稳定的增长，根据国家信息中心的统计，从投资角度来看，07年全国商业营业用房的投 资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续3年保持在17%左右的，我们在03、04年的时候，增幅高达30%多，近三年保持了比较稳定的增 长，这个增长速度是比较理性的，跟社会消费品零售总额保持了协调，去年消费品零售总额是8万9千亿元，同比增长16.8%，跟我们的增长幅度是非常的接 近。
第二个租售价格，主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场租售价格相对平稳。当然比如说在贵州，有 一个商铺要卖了，有人拿着小板凳就排队买了，我相信这个是广告公司的杰作，跟公司没有关系，因为我是搞媒体出身，某个商铺在开盘前，可以看到很多照片出 来，如果没有公司的广告在后面，就是真的新闻。
第三个市场的结构特点，区域性差异大，以投资额增幅为例，上海去年增长2.5%，因为上海的商业发展有点饱和 了，同时天津因为是新区有一些概念，所以增长幅度高达78%，这个差得比较多，北京去年的增长也不多，只有10%多一点，因为奥运的投资预期会提前的消化 了，真正在07年的时候投资就开始下降了，奥运并不是说每个城市的经济都繁荣，也并不是说每个城市的商业都发达。
第二个行业的认知与项目的质量07年有显著的提高，业界普遍认同商业地产持有与订单的专业模式，一二线城市出现 了一批成功商业地产项目，这些射木设计好、定位好、经营好，如新光天地，一、燕莎奥特莱斯。合作伙伴在一般的项目里面有纠纷的话，对经营的影响比较大，这 次影响这么大，就说明大家都在里面赚钱，谁也不想动。
第三个市场有八大现象值得关注。在08年里面，我们觉得有这么八大现象值得大家关注，第一个是商业地王频频诞 生，高地价引发可持续经营忧虑，8月份苏宁环球46亿元拿下的上海南京路商业地王，楼面价达到6.7万元，过去一年里面，国内的地价整体高涨的趋势下，商 业地块进一步抬升了土地价格。
第二个现象，开发商零售商互相渗透跨业经营模式引发争议。2007年10月，万达集团自创品牌“万千百货”在哈 尔滨率先开业，并公布了“未来五年内将开新店40恩家，10恩年内争取开新店150家的庞大计划，几乎与此同时，零售业巨头北京华联集团宣布，将其旗下上 市公司华联股份主业由零售业转向商业地产，这样的模式大家比较关注，下面有一个对话环节，大家深入展开讨论。
第三个商业项目并购潮起，国内资本加入战团。5月份，中粮集团击败爱尔兰财富集团等强劲对手，以30多亿元巨资成功北京西单MALL，成为国内资本整体收购大宗商业项目一大手笔，这一年中，还有北京的富力地产收购了成都的熊猫城，还有北大资源收购华南MALL。
第四个新一波外资商业涌入，迎合中国消费升级浪潮。在11月份的，印尼力宝集团旗下的乐宾集团第一家店带天津开 业，这个占地面积10万平方米。原来外资进入的时候，基本上都是以大卖场为主，或者是建设超市，从大卖场、超市到百货业态、购物中心的进入，我们觉得是这 个行业进一步消费升级很重要的标志。
第五个是百货公司购物中心化，零售业态调整渐成趋势。
04年4月，全国最大的单体百货店新光天地在北京开业，建筑面积达到18万平方米。
第六个是购物中心的“去主力店化”，同质化经营受冷落。10月份，北京西直门嘉茂购物中心正式开业，与以往凯德置地旗下内地多个城市经营的购物中心，以沃尔玛城市为主力店的模式不同，这个新购物中心不设任何主力店。
第七个大型商业项目纷纷延期开业，商业运营复杂性凸显。9月份，总建筑面积11万平方米、总投资额接近7亿元的深圳晶岛国际购物中心宣布将原定开业日期推迟至2008年“五一”。延期开业是普遍现象，不是哪一家的事。
第八个商户集体罢市再现，商铺滥卖警钟长鸣。7月下旬，北京知名商业项目SOHO尚都西塔开业不久，商户因生意清淡，投资效益不保，多法集体歇业，口译开发商招商不力，租金过高，事件拖延数月，一直未能妥善解决。
07年的市场可以看到，我国商业地产有几个特点，第一个经历了前几年的始建于探索之后，大家对行业的认识提高了，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一批优质商业项目，行业的总体水平有明显提高。
第二个商业地产行业的竞争更多从开发转向招商、运营环节，过去单纯依靠炒作概念的企业和项目较大的市场压力。
第三行业前景仍然普遍看好，一方面住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地做战略转型。另一方面国家出台了一系列政策积极扩大内需，商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。
08里面，我们最近来讲从三个方面做一个分析：
第一个从商家的角度来讲，商业物流的需求保持旺盛，07年人均GDP达到2656美元，由此表明，我国正向消费型国家过渡，世邦魏理仕调查150国内外知名商业品牌08年有开店计划。
第二，开发商的角度，大公司战略性进入商业地产业，其标志是大公司都明确或者调高了各自持有资产的目标，组建了商业地产专门的投资与运营管理机构，设定了上市或者发行REITS的计划，行业竞争进入高层次。
第三政府的角度。商业规划政策将产生更大的影响，随着各地商业网点规划政策的推进，连锁商业布局和发展速度将受影响，影响是正向还是反向？与规划的科学性有很大关系，商业地产开发不能视同一般性的招商引资项目。
商业的投资在这里，消费基本上也在这里，无非是商圈的半径大小，不会有特别大的，尤其是零售半径，是有限度的。
另外政府在招商引资的时候把项目引进来，引进来之后就不管你了。所以政府不能当做一般的招商引资项目，对商业地产要有特殊性。但是前提是要规划好，规划不好带来的东西是负面的。
由于时间关系，我就简单讲到这里，商业地产，我经常讲，它有时候像天堂，有时候像地狱，你爱它，你去做商业地产，你恨它也去做商业地产，谢谢。
主持人：有人说，中国最大的商业地产开发商不是别人，是国家人防办，全国大量的地下人防设施都在用作商业用途，事实上，开发利用城市地下商业空间，已 上升为国家战略。下面有请原国家人防办副主任、中国商业地产联盟副会长王胜利，他演讲的题目是《21世纪城市地下商业空间发展战略》。
原国家人防办副主任、中国商业地产联盟副会长王胜利
王胜利： 尊敬的胡平主席，各位来宾，大家好！
我今天发言的题目是《国内外城市地下空间开发利用发展现状比较及启示》做这个发言的目的是希望能够引起各级政府的领导，包括房地产开发商、投资集团的老总们，对地下空间开发的关注，对人防建设的关心和支持。
我今天讲四个方面的问题，第一城市地下空间的基本概念和类型，第二开发利用地下空间已成为21世纪城市发展的必然趋势，第三国外城市地下空间开发利用的现状及发展形势，第四我国城市地下空间开发利用的现状及发展趋势。
大家可能对地下空间这个概念也都比较熟，地下空间就是指地表以下或地层内部，开发利用地下空间就是讲现代化城市 空间的发展，向地表下延伸，将建筑物和构筑物全部或者部分建于地表以下。城市地下商业空间就是商业和市场需要而开发建设，处于地表以下的建筑，也程地下工 程，按工程建设结构分为单独地下工程和和结合地面建筑修建的地下工程。
地下工程的类型，基本上可以划分为7类：
第一是应付战争和灾难而修建的房屋工程，主要有指挥首脑工程，战略物资储备部、地下医院、疏散干道。
第二类是地下交通工程，如地铁、隧道、交通快速道。
第三是城市基础设施，比如地下的过街通道，地下的停车部、综合管廊等
第四是物资仓储工程。
第五就是商业的地产工程，地下商业街、购物广场、娱乐广场。
第六文化体育工程，博物馆、图书馆、体育馆等。
第七医疗卫生工程，地下医院等等。
第二个问题开发利用地下空间已经成为21世纪城市发展的必然趋势。开发利用城市地下空间是当今世界发达城市，发 达国家和我国政府高度关注的重大发展战略，大家都知道，当前城市发展面临着严峻的挑战，土地资源紧张、绿地面积减少、城市人口激增，交通堵塞、能源消耗增 大，环境污染、房价上涨等等，所以大力开发地下资源，开发利用地下空间是解决上述问题的出路之一，大家知道，城市是国家和地区政治、经济、文化的中心，是 代表一个国家经济发展水平和社会文明的重要标志，城市地下空间是实施社会经济可持续发展的重要资源，充分开发利用地下空间已经成为提高城市容量、缓解城市 交通、改善城市环境的重要措施，开发利用地下空间完全符合我国提出的建设资源节约型、环境友好型和谐社会的要求，城市发展充分向地下发展延伸，是城市现代 化建设的鲜明特征之一。
最近几年，国内外政府高度地关注地下空间的开发。据各方面的报道，从去年以来，国内外召开一系列关于地下空间发 展的国际学术大会、高峰论坛，第11届国际地下空间学术大会去年9月份在希腊召开，中国城市地下空间开发高峰论坛去年12月份在上海召开，去年11月份上 海市民房办与上海市地下空间联席会议办公室联合组织召开了城市地下空间综合管理学术研讨会，国际专家、学者公认，21世纪是城市地下空间开发利用的世纪， 从建筑发展史看，19世纪是一个造桥的世纪，20世纪是一个城市地上建筑发展的世纪，进入21世纪是一个地下空间充分开发利用的世纪，综合世界发达国家和 我国城市建设的现状，向地下要空间、要土地、要资源是现代化发展的必然趋势，曾经有个专家提出，地下空间开发是第四次浪潮的主要内容。
第三我简要地介绍一下国外城市地下空间开发利用的现状特点及发展趋势。
国外城市地下空间开发利用起步早，大规模的开发大约经历了150多年的发展历程，经验比较成熟。国外地下空间的 开发开始于建设地铁，比如说英国伦敦1863年就建成了世界上第一条地铁，开创了城市地下铁道建设的先河，美国纽约1865年建设是第一条地铁，法国的巴 黎1900年建设了第一条地铁，德国的柏林1902年建设了第一条地铁，西班牙的马德里1919年建设了第一条地铁，日本的东京1927年建设了第一条地 铁，目前世界上已经修建地铁投资运营的国家和地区有40多个，城市有一百多个。
第二国外地下空间的开发开始于第二次世界大战，第二次世界大战战前强建地下风光，牵引了地下空间的开发。第二次 世界大战中战略轰炸已经成为战争的主要样式，巨大的平民伤亡和财产损失，使各交战国充分认识加强民房建设，修建地下防护设施的重要的地位和作用，据及，在 遭受敌空袭时，民房和地下防护设施的建设相对较好的英国平均每受弹一吨伤亡1人，在过去的战争中，军队的伤亡人数和平民的伤亡人数是20：1，现在战争转 过来了，军人的伤亡人数和平民的伤亡人数是1：20，所以在战后欧洲各国在十分重视在民用建筑下面修建地下室，并把它作为法律的要求，我曾经到瑞士去考察 过，瑞士了一个中立国家，接近300年没有战争，但是瑞士所有的建筑物都修建了地下防护工程，它的地下空间的开发主要是战时的防护和防灾。
第三城市注重立体开发，充分利用地下空间建设多功能，四通五达的地下城，从地铁交通工程、大型建筑物向地下自然的延伸发展，到复杂地底下综合体，再到地下城，形成了与地下快速轨道、交通系统相结合，地下商业街、地下疏散干道。
第二市政设施从地下的供水、排水、疏电管网垃圾处理等等全部进入地下。
第三个方面是公共建筑向地下发展，如公共图书馆、会议中心、展览中心、体育馆、音乐厅、大型的科研实验室等文化体育设施。
所以地下建筑的内部空间环境质量、防灾设施和运营管理都达到了较高的水平。
下面我简单介绍一下几个国家的事例。
日本：日本这个国家大家都很清楚，国土狭小，城市用地紧张，地下空间的综合利用虽然比北欧这些国家起步晚，但是 地下街道、地下车站、地下铁道，地下商场已经居世界领先地位，日本最具特色是地下商业街的建设规模大，抗灾能力强，从80年代以后，日本单个的地下街的规 模越来越大，设计指标越来越高，抗灾能力越来越强，同时国家在立法、规划、设计质量方面已经形成了一整套较健全的地下商业街开发利用体系，据统计日本已经 在26个城市建设地下商业街146所，日进入地下商业街的人数达到1200万人，占国民总数9/1。
第二个给大家简要介绍一下美国的经验做法和特点。
美国人基本上是实行道路交通的地下化，大家可能去过波士顿，波士顿中央大道就是经历了城市由高架道路转入地下到 的过程，验证了城市道路及高架道路走进地下化的发展趋势，现在我们国家解决交通拥挤的问题，普遍采用地上高架路，实际上地上高架路投资比地下快速道高一 点，只要哪一段高架路发生问题，整个城市就陷入瘫痪，所以中国现在的城市发展在国外在过去修建高架路的做法，现在国外是拆高架路，修建地下交通快速道。所 以美国的地铁建设在世界上运营最长，纽约有443公里，车站的属于达504个，每天有510多万人在地铁里面运行，每年将近20亿人次，真正的市中心曼哈 顿地区常住人口只有10万，但白天进入该地区是300万，多数是乘坐地铁到目的地。
第三个介绍一下加拿大的做法和特点，加拿大国土辽阔，比中国还大一点，加拿大突出的做法就是重点建设地下步行系统，庞大的交通，综合的服务设施和优美的环境享有盛名，保证加拿大在严冬时期，各种商业、文化及其他事务交流活动的进行。
这里再简单介绍一下北欧的瑞典。
瑞典的地下开发空间利用与民房工程建设相结合，他们除了国家要求在住宅下要修建地下室以外，他们利用坚固的岩石修建地下工程，如地下商城、地下街道，还有文化娱乐设施。
瑞典大型的地下排水系统在世界上是领先地位，城市排水系统、污水处理系统都在地下，埋深30-90米，特别是瑞典的南部整个地下排水系统达到80多公里长。
还有斯德哥尔摩，瑞典是一个多山体北欧国家，所以就利用了山体的洞穴。
再一个就是国外大力建设地下车库，第三就是保护历史文化景观，大家可能去过卢浮宫，卢浮宫几个出口像金字塔的玻 璃罩，因为整个卢浮宫要改造，地上已经没有设施，就在地下扩建，为了解决采访和出入口的部署，在广场设置了三个大小不同的玻璃天窗，成功对古典建筑进行了 现代化改造。
莫斯科地铁，分为三层，纵横交错，埋深达80多米，地铁以其建筑和运营上的高质量而闻名于世。
我发言的第四个问题，我国城市地下空间开发利用的现状和发展趋势。
我国城市开发利用地下空间的发展是建国以来随着国防战备建设和城市建设实践发展而不断发展的，上个世纪末之前， 城市地下空间开发利用的主战场是国防工程建设和人防工程建设，进入21世纪以后，防空、防灾解决人防工程建设的开发和地下空城建设出现了协调发展，速度、 质量、数量实现了跨越式发展。我在这里给大家讲一个很简单，在九五期间，全国人防重点城市年竣工面积是150万平方米，到了十五期间，就达到了1200万 -1500万平方米，进入十一五以后，每年竣工在2000万平方米左右。
因为我们国家现在城市建设也存在很多问题，一个城市的中心区平面发展占主导地位，随着现代化城市进程的发展，城 市占地面积越来越大，在北京有一个说法，过去北京的发展是“摊大饼式”发展，我们国家现在人均占有可耕地的面积仅有1.5亩，相当于美国的1/6，印度2 /3。
随着国家改革开放之后，城市建设重视向空间发展，大中城市初步形成高层建筑群，特别是黄金地段的高层建筑，加大了城市污染。
我国地下空间的开发大体上经历了四个时期，起步于建国初期，国防建设、人防工程、地下空间开发始终是处于一个临战、应急的状态。
到了60年代末、70年代初，我国始终面临着来自北部战争威胁，美苏两个超级大国展开了核军备竞赛，全国进入紧急备战阶段，出现全民性的“挖洞”高潮。
80年代中期经济建设转入和平时期建设轨道，人防工程建设按照以战备效益为主，兼顾社会效益，经济效益的原则， 一方面将原有的工程开发利用，一方面采取平战结合与城市建设相结合，在城市中心繁华地区修建平战结合大型人防工程，极大的推动了我国城市地下空间的开发利 用。
第四个进入21世纪，学习借鉴海湾战争、科索沃战争经验，确定了新一代人防工程战术技术要求，人防工程力度加 大，速度、面积增长较快。现在战争打击的重点不是居民区、居民的住宅，主要打击是党政军的领导机构，交通枢纽，所以05年的时候在重庆高峰论坛的时候，我 当时开了一句玩笑，我们买房子也好，小区建设也好，我们尽量躲开政府首脑机构、躲开军事区，躲开交通枢纽，即使飞机在附近飞，你都会非常安全。
进入21世纪以后，我国面临进入大规模开发利用地下空间资源，加快推进城市现代化进程的历史机遇，据专家们分 析，现在城市要求地上、地下同步建设，发达国家的实践证明，人均GDP进入500美元以后，就基本上具备了大规模开发利用地下空间的条件和实力，人均 GDP进入1000-2000之间就达到了开发利用的高潮，据中国工程院院士评论，进入21世纪以后，中国城市地下空间的开发数量快速增长，体系不断完 善，中国已经成为城市地下空间开发利用的大国。
我国城市地下空间开发利用的发展趋势，第一仍然是以地下交通为主流，开发地下空间，城市地下轨道交通和地下快速 路建设，总体规模将进入空间的发展时期，居世界首位。目前我国已经有七个城市有地铁，北京是113公里，上海是123公里，最少的是天津，7.4公里，已 经批准列入计划建设有八个城市，重庆、沈阳、哈尔滨、武汉、成都、杭州。还有济南、郑州、福州、长沙等等城市在做前期准备。
第二国家将继续鼓励、支持民营企业、外资投资建设平战结合人防工程。
哈尔滨的一个集团公司计划在五年内在全国一线城市投资开发建设500万平方米的商业地下空间，还有一个香港投资 集团计划在5年内，在全国一二线城市建设一百个地下商业广场，所以商业地下空间开发将成为城市建设新的亮点和新的增长点，房地产投资开发商将转入地下空间 商业地产开发，成为一支新军。因为我们国家地下空间开发仅从战备和防灾的角度来讲，按照中央定的人均一平米的最低要求，我们还缺70%，不算地铁建设，初 步匡算将需要5万亿，根据去年每年竣工验收2000万来说，我们还需要建设25年才能达到中央提出的最低限度的要求。
所以希望投资商们把眼光转入城市的地下空间开发，就是一项利国利民利战备、利企业发展重大战略决策，谢谢大家，请大家批评指正。
主持人：下面进入对话环节。对话的主题是如何看待商业与地产跨业经营模式前景，有请对话主持人搜狐焦点商铺网总监卞京上台！
主持人搜狐焦点商铺网总监卞京
卞京：谢谢大家，时间比较紧，上午的论坛在12点之前结束，下面有请对话嘉宾上台。
我们对话嘉宾：美国西蒙地产集团国际发展部副总监 潘丽君
中新集团总裁 徐毅
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理 陈进
福建东方伟业中国投资控股有限公司副总经理 穆健玮
世茂集团租赁总监 王振国
华堂洋华堂商业公司发展部部长 靳福祥
对话现场
卞京：刚才我们王秘书长在总结07年商业地产的发展以及08年展望提到了商业与地产现在的跨业经营一个新的现象，其实在很长一段时间，很多的地产开发商经 常以自主的品牌来运作，但是标志性的事件是在去年，万达集团做了一个“万千百货”事件，今天主要探讨是商业与地产跨业经营的前景，今天主要分三个方面，第 一首先来讨论整个跨业经营的发展，为什么会出现这么一个明显的现象？第二个这种发展的模式有可能会有怎样的问题以及优势？第三我们简单展望一下未来商业与 地产跨业经营会有怎样的情况？
首先我们邀请各位嘉宾先做一个简单的自我介绍，并且把自己的项目以及跨业经营有什么关系？
华堂洋华堂商业公司发展部部长 靳福祥
靳福祥：今天这个会在杭州，我们华堂目前在北京，做了华堂商场，华堂洋华堂成立于1997年10月份，当时是由商业部中国糖业酒类集团公司和日本洋华堂合资一个商业公司，目前在北京运营10年，目前已经开了7个店，计划到年底开到10个店。
中新集团总裁 徐毅
徐毅：非常高兴参加这个盛会，今天决定让我参加对话节目，也是得到了又一次跟各位领导、朋友交流的机会，我们中 新集团在全国以房地产开发和经营为主业的房地产公司，在香港上市，目前公司市值200亿元左右，每年的开发面积大概是400万平米，目前的土地储备将近 1500万平米，其中有很大一块，我们是希望来致力于商业地产的开发，作为我们的持有物业，进行持续的经营，这部分的面积从目前1500万平米规划当中大 概有200万平米，可以说是集团从整个的战略上有一次非常大的调整，就是以住宅开发为主，转向住宅开发和持有物业经营，包括三大支柱产业，这么一个重大的 战略选择，所以今天很高兴有机会来这里跟大家交流、学习，对我们集团未来商业地产的发展一定会有很大的帮助，谢谢大家。
美国西蒙地产集团国际发展部副总监 潘丽君
潘丽君：我是美国西蒙地产中国区的副总裁，跟中国我们的合作伙伴有五个项目的开发、招商、市场和运营管理。美国 西蒙是美国最大的购物中心投资开发管理公司，目前在美国有500家零售项目，日本有7家，在韩国也开了一家，我们公司有五个项目。目前五个项目价位比较中 档，西蒙在中国还是刚刚起步，我们非常需要得到各位的指教，我们头一个项目在常熟今年6月份开业，我们开业以后希望同行们来参观给我们指教，谢谢。
世茂集团租赁总监 王振国
王振国：我主要是负责世茂集团在国内所有商业地产的营运跟招商，目前世茂集团有两个上市公司，一个是在香港叫世 茂房地产控股，还有一个是上海的A股，总市值已经超过一千亿人民币，总的土地储备在07年底是超过2500万平方米，其中商业地产已经超过450万平米， 我们分布在28个城市大概30个项目，从今年开始，我们陆陆续续开始所有的商业项目会开业，今年我们在北京、绍兴会相继出来，然后在09年、2010年、 2011年这三年是密集的产业开业的时间，我们计划是在2010年商业超过一千万平米。世茂从自己的商业地产来讲，我们希望打造一个非常优质的商业品牌， 来整合一切的资源，来发展中国的商业地产。我们也希望慢慢我们的项目出来，能够受到各位同业先进，各位领导给我们更多的指教跟支持，谢谢各位。
福建东方伟业中国投资控股有限公司副总经理 穆健玮
穆健玮：东方伟业是专注于商业地产的投资运营商，包括投资开发和运营管理，也算是跨业经营，但是我们是专注于商 业地产，东方伟业已经开业的项目，包括两种业态，一个是东方伟业城市广场，包括住宅以及综合建设，另外一个是单纯的城市综合体，目前已经开业的项目有五 个，在建的项目有八个，准备投资建设的项目有10-12个，总的建筑项目在25个左右，从跨业经营这个课题讲，我们一开始就是以商业，订单式复合地产进行 地产的生产和项目的策略，我也希望在座的各位老总和商家能够关注东方伟业，大家参与商业地产的共同运营，谢谢。
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理 陈进
陈进：大家好，华润集团是基于香港的大型国有控股集团，资产到去年为止超过三千亿，业态和行业是非常的广泛，地 产是其非常重要的一部分，新鸿基集团是业务相对集中的公司，目前的开发量也是最大的开发商之一，在香港上市资产超过两千亿，在香港拥有最好的写字楼、最好 的商场、最好的综合性的物业，比如说香港中环国际金融中心，正在新建对面ICC国际商业中心，会成为香港更新、更高的地标性的建筑，两家公司走到一起，主 要是因为中国第一个万象城在深圳，包括了写字楼，包括一个18万平米的商场，目前在建的二期会包括一个君悦酒店，还有三栋比较高素质的住宅，以及一些商 业，已经开业的商业的部分，在去年的数字要超过3700万，总的营业额超过三千亿，对于一个开业三年的商场是比较好一个答卷，我本人在负责杭州的万象城的 商业的招商、住宅的销售以及未来的运营方面的工作。杭州市的万象城是深圳万象城一个升级的版本，总面积是80万平米，商业是24万平米，还有一些住宅，目 前正在建设，我们的酒店的部分，这次杭州奉献的最高等级，此外还有一个很好的写字楼，还有一个24万平米的服务式的公寓，杭州万象城商业部分是09年9月 份开业，在07年12月份我们提前两年已经完成51%的招商，今年上半年我们会完成70%的招商，在去年9月份商场会开业。现在整个现场的建设和展示的情 况已经初具规模了，也希望在座的各位专家有时间可以到现场去指教和交流，谢谢。
卞京：广告做完了，回到我们的主题，讨论商业和地产的跨业经营的前景，预知未来我们先讨论一下过去为什么会有一 些地产企业，包括一些商业企业会跨业过来，像万达做商业地产原来也比较知名的，但是为什么它要独立做这么一个品牌来运营百货业，而华联为什么需要单独把地 产的租赁，包括投资开发的业务独立出来做一个地产，是因为单纯的利润等因素，还是有一些被动因素，各位嘉宾就自己的角度来探讨一下？
靳福祥：我想从商业零售这个角度来讨论一下说跨业经营的问题，刚才我们在下面也在讨论这个事。我们从零售这个角度来理解，我觉得商业地产，商业的开发商做的开发和经营这两个环节，开发和经营来说，就是要经营他开发出来的地产，所以我们叫商业地产。
商业地产经营追求的目标应该是提升商业的物业的价值，然后提高它的租金水平的最大化，我理解这就叫商业地产的经营。
零售的行业是另外一个行业了，零售行业跟商业地产的区别，零售行业向顾客提供的是商品和服务，我们零售追求的是 商业品牌的价值和提高销售额的最大化，这个是本质的区别，现在我们讲跨业经营，我理解刚才以上各位讲的，我倒不觉得是跨业经营，我理解应该是一个开发和经 营的连续的过程，如何开发出来一个好的商业项目，如何经营好？如何提升商业物业的价值？最后怎样提高物业租金的水平？最后提高开发商最终的利益，这是我理 解商业地产和零售行业两个行业的区别。
徐毅：我在中新集团是分管全国的资产经营，从中新集团目前来讲，现在整个1500平米土地的储备当中，计划开发 的商业面积达到267万平米，是一个很庞大的要持有的物业，而且对这个物业经营本身的前景和价值，集团董事局希望是很高的，实际上就回归到今天要讨论的题 目，万达这样的地产商已经开始做自己的零售品牌了，华联已经开始做商业地产了，商业地产本身从开发商来讲，是做物业经营，经营的是他资产，他要做的是资产 升级，让资产的价值最大化，零售商经营的是商品，通过商业的经营使它的品牌价值最大化，使它的门店数量增加，产生总体的效应，实现途径是不一样，企业的经 营永远是追求利益的，现在搞商业地产很多的开发商都是在搞城市综合体，不是独立的商业物业的开发，更加涉及到一个综合性的物业开发，包括酒店、写字楼、商 业这样的持有性物业，也包括销售性的物业，本身商业地产的价值我认为是综合联动的效应，因为整个商业地产所带来的比如说酒店的价值、写字楼的价值，商业配 套生活的方便，区域地块提升的价值会大大促进一个住宅的价值的提升，也带动地块的升值。
第二个价值本身是产生一个直接经营的效应，通过我的物业的租金的上涨，租金在不断的提升等等这些经营型收入，也是物业最直接的收益。
第三个价值我认为是一个品牌的价值，一个好的商业地产，类似于像新天地，包括华润的万象城，品牌的价值提升以 后，能够大大带动物业价值提升，那么这个品牌的价值是不可忽视的，类似于万达做商业地产很成功的企业，在运作的过程当中，万达广场这个品牌本身从它拿地， 到项目投资，到整个的运营上面，这个品牌实际上已经产生了很实际的效应。
第四个价值是资本运营的价值，包括我们集团也是这样考虑的，我们准备在国内做一家A股上市公司，除了前面产生的 三个效应之外，在资本市场也是个非常大的效应，一般来讲，国内A股市场至少是30倍、40倍以上，这个价值意味着从整个集团发展来讲会实现一个跨越式发 展，现在的市值200万，但是我作为一个上市公司，这个公司本身就是500亿，但是三年之内我的公司就达到一千亿，这个对于地产集团来讲非常重要的价值提 升，而且商业地产本身能带来是很稳定的现金流收益，物业的升值的部分空间随着经营的成功每年都在增长，对于一个上市公司来讲，这部分资产的估值利益，包括 在资本市场上带来的效益也好，都是非常好的。
我们五年以前基本上只做住宅地产，现在我们大力发展商业地产，实际上是看到这块很重要的价值，从整个集团从可持续的发展，是有很重要的战略考虑的。
所以我觉得从第一个问题，住宅开发商怎么做商业地产？这个本身来讲，也实现了一个跨越，现在像万达这样走一的比 较早的企业，实际上已经涉及到零售领域了，这个价值我觉得从我前面讲的一个商业地产可以找到原有的。我们前几年一直讲，商业跟地产，商业跟地产是两个领 域，做地产不懂商业，做商业不懂地产，像万达对商业已经有比较深的理解了，也意识到自有品牌对本身的商业带来更大的价值，比如说我们现在重庆的项目，30 万平米，从地产本身的价值来讲，用它的租金水平来推算物业本身的售价，实际上还比不上住宅的价格，这种情况从开发商的心理来讲，会产生一种落差，觉得“店 大欺客”很低的价格出去了，而且租期很长，整个的地产的价值会受到一定的影响。
我觉得深层次的原因还是一个把资产的价值最大化，通过自己的自有品牌的建立，来得到进一步的提升，我觉得这是其 中的根本原因，实际上像我们现在发展到这一步，第一步从住宅地产到商业地产，下一步从商业地产，我们集团也有一个战略考虑，也是要向这个方面有所渗透，当 然我们不一定会去做百货店，我们有可能去做一些更加有特色，一些主体性的商业，而且跟这方面国内有影响力的品牌进行资本结合，大家一起来做。同时又能让商 业地产向主题化方向发展，带动整个商业地产的招商，这是我对这个问题的理解，谢谢。
潘丽君：西蒙公司在05年刚刚进入中国的时候，因为我们公司自己拿钱投资买地，自己要盖、开发，当地的中国政府 包括合作伙伴，你们西蒙资产420亿美元，全世界第一，你们盖一个大的项目，拿一个大一点的地，最好天津、北京、上海做一个大手笔，当时我们就想考虑，中 国的地价这么贵，确实是，如果光做商业地产，如果做不好，投资回报压力非常大，要不要做商业地产？反复讨论，讨论了两年的时间，总部也讨论，中国也讨论， 天天去看地价，跟政府洽谈，跟合作伙伴洽谈，最后我们决定沿袭原来的主线，专门做商业地产，因为商业地产跟别的都不一样，是一个非常专业。
我经常跟下面的员工讲，如果我们做一个购物中心，100个必须要到位就能把购物中心搞好，但100件事情中你有一件做不到位，肯定会失败，因为商业地产决定不一样，这是我的看法，也是我们公司的立场。
卞京：潘总和徐总已经有差异了，我们请王总谈谈。
王振国：其实商业跟地产是密不可分的，相辅相成的，甚至到某一个阶段是唇亡齿寒的关系，房地产开发到某一个成 熟，你想让它稳健，最终要走到商业地产，但是商业地产的风险是非常高，这个门槛也相当高，我们要做商业地产，要去投资、开发，但是确实有它一定的难度，这 就是商业地产一个美丽的方面。
我们集团在做商业地产的时候，定位是长期因素，这是一个我们主要的定位。
第二个我们来看商业跟地产之间的关系，其实商业零售目前面临所有的品牌、零售有很多的零售商，还有一些品牌商都 在选择，其实他们在拓展不同的市场业务，最大的拓展区域，就是在铺位区域，铺位租金成本很高，相应的反映在我的土地成本会高，这两者之间的结合，这个就发 生了一个关系，所以站在整个世茂我们要发展整个商业的战略来看，我们目前到07年底的时候，我们在28个城市有30个商业项目，当这些项目要持续发展，要 开发一个项目要毕其精力，要耗费很多的资本、人力物力，包括所有的规划设计到招商运营，所以自己在花了将近两年的时间，我们在寻找我们结盟伙伴，我们要搭 建优质的商业品牌，整合一切的资源，所以我们开始在整合，我们目前跟我们长期战略合作这些国外内知名品牌商已经将近有三百个，也就是说每个项目，其实当我 拿到土地，我还没有开始规划，大概招商已经完成50% 了，当然这里面有一个很重要的问题，为什么这些品牌商要跟着我们走，我们现在发现，在国内商业地产存在一个很重要的问题，同质化的情况太严重，购物中心千 篇一律，你到每个购物中心去看，所有的品牌基本上是大同小异，只有高等、中等跟低档之分，进去就完全是为了购物，所以每个购物中心怎样可以有更好的生命力 去延续发展，这是我们自己在研究一个主题，我们其实世茂在发展商业地产的时候，我们一直自诩我们是一个“制片商”，我们根据城市的经济环境的不同、文化背 景的不同，我们认为这个城市要拍个武侠片、那个城市要拍一个悬疑片，但是每个城市都要找男女主角，也就是说每个城市都要拍一个电影，每个片子都需要不同的 男女主角，可能这个片子我们需要一个周星弛来演，那个影片需要找梁朝伟来拍，所以接下来我们也在讲，譬如讲我们今年年底要开绍兴的购物中心，它很有特色， 人家说你在绍兴怎么敢做这么大一个购物中心，当然容积率的问题了，政府的要求了都有一定的因素，当然在绍兴我们怎样去把这个购物中心能够发展、发挥？绍兴 有它的文化底蕴，购物中心不能只把它当成购物的场所，我们希望给它更多的文化教育功能，我们希望任何的消费者到这个购物中心来可以体现成一个博物馆，就是 一个文化学习的场所，这是达到一个公共场合、公共教育的场所，这个购物中心是有生命力的，所以我们挖掘了很多跟绍兴有关的相关的文化底蕴融合在这个购物中 心里面，我们要发展整个绍兴在旅游观光以外，就像老百姓知道一个绍兴酒，可能不用到绍兴去看，到我们购物中心就可以看到，这就是我们在打造每个项目里面， 我们会赋予它非常强大的生命力和文化，这就是所有的品牌商能够跟着我们一起延伸发展，我觉得是一个社会责任的贡献。
第三个我要讲的商业和地产跨业以后，未来发展远景？中国的商业地产其实是一个婴儿。其实我们从很多的数据来看， 我现在提供几个数字，为什么我们的目标是2010年要达到一千万平方米的土地储备，第一个根据07年全球零售发展指数，所有的分析来看，全球零售发展的热 点，各位都知道，现在的热点在亚洲，亚洲有三个主要的国家，就是印度、俄罗斯和中国，但是整个饱和度来讲，中国只有46%，印度已经达到80%，在整个三 个国家里面中国是排最好。
第二个整个GDP的成长，06年中国的GDP增长是11%，07年增长11.4%，06年全国消费零售总额是达 到7.6万亿元，我们预计2010年突破10亿元，国民经济的比重相对于建筑业运输业还要高，这就是商业地产的发展，为这个商业地产的发展提供了一个非常 坚实的基础。
卞京：应该说世茂这边更多立足在商业地产方面，和我们的品牌商有更多、更深刻的合作，这个理解对吗？你这边更多是地产与商业的配合，而商业自己的运作目前还没有特别多的战略考虑？
王振国：今年我们会有陆陆续续的开始。
穆健玮：商业地产本身就是结合在一起的，我们的特点是复合地产，一开始有了这么一个商业内容，我们靠一个商业环境、商业趋势我们决定建设什么样的商业物业，单就万达这个万千百货，我想第一个是被逼无奈，第二个是编好剧本等着上大戏。
为什么说是被逼无奈？以前的百货公司相当于一个“二房东”，但是建设二房东要剥了一层皮，干推自己把自己打理了，这是一种可能。
还有一种可能我们商业物业是追求租金收益的物业，企业到一定的程度，我们把租金设定一个经营内容，后面有资本在后面推动，我们编好一个剧本，或者我从万达分拆出来，准备拿到资本市场上去上市，来做更大的事情，只有这两种可能。
我更感兴趣是北京华联的转型，实际上我们知道，一个商业设施，过去一个超市要选址的话，可能是在一个很陈旧的街 区去选址，但是现在面临一个问题，从供应链上讲，北京华联不是沃尔玛的对手，怎么办？这个选址是理智的，因为是上市公司，要追求市盈率和业绩，已经具备了 非常优秀的商业管理经验，真正的零售业的经验和对每个地方、每个城市，一、二、三线城市商业环境非常了解，锻炼了一批干部，这个时候放弃了劣势了选择的优 势，做商业地产，给我一个很大的感觉，北京华联的转型很激情、很亮丽。
陈进：今天不讨论商业地产，只是讨论商业跟地产。
卞京：地产更多追求的是地产开发的固定价值的收益，而商业的收益是通过商品来收益。
陈进：我本人包括我的工作经验包括我的团体我没有商业的积淀，我们百分之百是专注在商业地产的概念上。尝试着回答你的问题。
深圳的万象城是从2000年开始建设，我本人是参与整个的过程，在来杭州之前我负责杭州商场部分的招商工作，负 责了五年，我跟中国乃至海内外很多的商家都在沟通，包括一些优质的公司，其实很多商家都会跟提要求，我第一次去中国，对中国了解不大，华润多好，跟中国政 府关系又好，我们跟你合作，我们的原则从深圳一直到杭州就是不合作，因为我自己觉得，商业这件事情本身就是一个非常专业、系统化的系统工程，要把它做好本 身就是一个很大的挑战。
在中国这个行业还是一个婴儿的状态，大家都在尝试，如果说能够做到像他们这样，把地产和商业结合非常好，高度的融合的状况我觉得还不是很成熟。
至于说一个公司为什么要同时做商业，又做地产，既然是在做企业，就必然遇到怎样赚钱，你在玩一个什么样的游戏，钱从哪儿来？企业你的经济状态，你需要多少钱，这个钱通过什么方式来，会决定去做什么样的行业，别人我不太清楚，我就介绍一下我自己是怎么赚钱的？
深圳的万象城是华润百分之百的投资的，投下来经过四年的时间，建设下来这个商场，开始大家都觉得不错，非常好。 在过去的四年中，很快营业额就达到20亿，我们收益每年稳定在两到三个亿，当然这里面有地产增值的部分，因为香港的上市公司每年都会对资产进行评估，这是 一个很大的资金的回报。
这个公司的股票从0.7元在一年半的时间内涨到22块，这应该是一个很成熟的赚钱的方式。为什么在境外的百货公 司会有这个动力呢？因为百货公司这件事情，是“二房东”，中国的百货公司跟世界上的百货公司是不一样的，因为它有买手在全世界去买，这里面决定它的货物成 本很低，销售出去毛利是在70%左右，这个是经营模式，去连卡佛看看，里面都是自己的产品。有足够的经济上的动力去做这件事情。
国内的百货公司，到目前为止绝大部分是在做“二房东”就是我租出来去收别人的钱，然后我再分租给品牌商。 我们万象城有一个数字，年营业额是30亿，但是收到口袋里的钱是3个亿，我的品牌商进去，结款基本上是三个月。我跟每个公司的经济的状况、财务的模型以及 对商业的资源整合的能力和程度是有关系的，我觉得没有谁对谁错。就像你30岁你要考虑买房买车了，20岁就不考虑。
卞京：陈总概括非常好，由于在中国这么一个特殊的经济环境里面，做一个产业也好，其实都是有一系列的因素，应该说八仙过海，各显神通，对企业的战略、金 融的状况、市场的状况，甚至创始人的性格都是有一系列的关系的，由于时间的关系，今天不深入探讨了，也感谢各位嘉宾能够参加我们这个对话，给大家一个相对 启发性的思考，下面我们可以更深刻来讨论这个话题，我们今天第一场的对话就到此结束，下面就午餐，1：00下午的演讲就开始，谢谢！