营业税提升房价

    营业税的调整始于5月29日。当天，国务院办公厅转发了九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下简称《意见》）。该份《意见》中明确：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    将营业税征收从2年延至5年、严格个人所得税征收，被视为“进一步抑制投机和投资性购房需求”的重要手段，其与土地政策、信贷政策并称房地产调控的三大手段。但它能否如政策制定的初衷那样，完美地实现对供需的结构性调整，并对房价过快上涨起到良好的抑制作用呢？
    政策实施1个月以来，市场对上述问题已经有了短期回应。而无论是上海，还是北京，反映大致雷同。
    中原上海房地产市场研究中心总监陶奇告诉记者：“营业税等大大加重了交易成本，而这些几乎都转嫁到消费者身上，提高了整体的二手房价格水平。”
    中大恒基北京研究中心负责二手房监测的张小姐亦表示，虽然现在的数据还没有出来，但是从公司销售情况看，加上税费后房价是有提高的。
    上述张先生告诉记者，世纪东方城一套两居室的房子，建筑面积100多平方米，南北通透净价（不含税）一般在85-92万元，加上营业税和契税房价就涨到了93-100万元。
    联家房地产后现代城店的李先生告诉记者：“情况确实如此，一般卖家会要一个房价净值，营业税等多由买家承担。”
    二手房买家的负担到底有多重呢？以张先生为例，两室的建筑面积都在103-104平方米。以103平方米为例，房子的净价约为90万元（不含税费），加上5.5%的营业税，3%的契税，加上印花税等，税费占净房价的比例约为9%，加上2.5%的中介费用等，总费用超过100万元。
    如果购买这套住房，他要付出的首付款是多少呢？以评估后的费用计算，按照每平方米银行评估价7000元计算，他能贷到的房款约为50万元，交纳的首付（包含各种交易税）约为50万元，其中税费约为8万元。
    中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文认为：“这么高的税率，对于消费者来说太重了。” 

税收抑制需求

    不少中介机构的研究人员表示，税收在抑制房地产价格方面效果不容乐观，但它对于二手房短期内的供需却有不小的影响。
    从供给看，中大恒基不动产营销公司最新出炉的市场调查显示，营业税让卖方意愿产生了较大分化：有20%的房主对自己物业的处置方式发生改变，纷纷表示不想再继续卖房，准备出租，原因是不想多交营业税。12%的房主表示现在不着急卖房，再等等看市场的变化，而这部分房主多是不受营业税限制的，他们认为没有营业税限制的房子在今后一段时间内价格有上涨的可能，等一等再出手，也许能够获得最高的收益。同时还有68%的房主没有对政策作出任何反应，其中很大一部分是没有满5年的二手商品房，他们认为营业税就是应该买方交，在这样一个供需不平衡的状态下自己还是不用担心这部分费用的支出。
    税赋所影响的还不仅仅是供给，其对需求也有直接的平抑作用。
    社科院财政与税收研究室杨志勇博士告诉记者，营业税的征收无论对投资还是自住需求都是有抑制作用的，自住的部分人群会因为二手房的税赋而无力购买，而投资者则会考虑到后期的转让风险及税收政策风险而谨慎投资。
    现实交易情况印证了这种分析。
    “上海的情况是，营业税变动之后购房者观望气氛浓厚，我们的二手房交易量下降了至少两成。”陶奇告诉记者。 
    从北京地区看，中大恒基400多家门店反馈的情况表明，6月1日至19日连续20个交易日，看房的人数减少了40%，交易量持续新政后的下滑走势，环比减少42.5%。
    房产公司的人士告诉记者，虽然实行了差别税收对需求进行调节，例如建筑面积90平米以下可以享受到契税由3%降为1.5%，但是对大部分交易正向激励作用有限。
    这一方面是由于近两年房型普遍偏大，建筑面积90平米以下的两室只占很少部分；另一方面90平米以下亦不是购房的主需求。
    中原地产市场研究中心最新统计表明：5月份，住宅商品房期房销售的套均面积为123㎡/套，住宅现房销售的套均面积为140㎡/套，反映出建筑面积90平米以下并非消费的主流。也就是说，差别税收的正效用是有限的。

税收反作用

    本来是为了抑制房地产投机和炒卖行为而加征的税收，现在看来，板子不仅打了投资也打了需求，并对价格却起到推波助澜的作用。
    中大恒基不动产营销公司市场研究中心对热销项目销售单价的监测显示，6月份前20个交易日，二手房价格环比增长1.6%。
    国税总局流转税司相关人士认为：“总得来说，税收的调节有个过程，但不应该夸大税收的调节作用。从税收理论上说，间接税的纳税人并不等于是赋税人，它是可以转嫁的。”
    所谓的间接税，也就是在交易和流通环节产生的税赋，营业税就是一种间接税。
    中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文告诉记者：“靠税收对物价进行调节，作用是非常有限的。在供不应求的情况下，营业税就会转嫁到消费者的身上，从而抬升价格。即使是在供大于求的情况下，其对价格的调节作用也是非常有限的。”
    杨志勇认为：“税收的意义不在于税法规定谁交税，而在于谁是真正的纳税人。”目前房地产市场依然表现为卖方市场，而房地产的需求依然非常强劲。显然，在这样的市场状况下，单独提升税率的方式，最直接的作用就是抬升了交易价格。
    在施教授看来，“这个效果对于当前市场是很有问题的，是个负效应”。
    施正文告诉记者：“中国的税制设立随着经济发展已经越来越显示其不合理性，税种多且税费太重，仅在房地产领域就有10多种税。当前的改革方向是，税制要优化、税种要减并、税率要降低，并要优化税收的分配。”
    他建议，应该把税收从交易环节转向持有环节，比如征收物业税等。否则，沉重的税赋不仅加大了交易成本，而且更容易滋生逃税行为。
    对此，国税总局流转税司人士透露：“今后，将着重一级市场调整，主要目的是调整住房结构。”