2006年，是景德镇商业地产唱的最响亮的一年。特别是开门子沃尔玛购物广场、群英街和新厂时代购物中心，或高调或平稳，都奏响了他们的最响音。在销售火爆的同时在运营上能取得成功吗？

　　一面是火焰一面是海水
　
　　群英街位于珠山中路,景德镇繁华商业圈，曾像个魔咒一样让投资者认识到地段的价值。群英街刚一推出就受到了投资者的热捧。102间商铺旋及销售一空。可是令人奇怪的是位于这样成熟商圈、黄金地段的商业地产销售火爆但商业冷清。在群英街几乎看不到有人在此逛街购物。偌大的商业步行街零星的开着几家商店甚至有不少商家已经撤离。是什么原因让这个处于核心商业圈的步行街一片萧条呢？在此营业的老板道出了其中原委.

　　帝牌某品牌代理商说：“租金高使得许多想来此做生意的人不愿意进来，所以稀稀朗朗的开了几家，不能形成商业气氛。生意不好，许多人就撤退，这就造成恶性循环。开发商不做宣传，老百姓没有养成到此来购物的习惯。我也无奈呀，如果不是交了三年的押金我早就撤了。“

　　经营 Dｃｄｅｓｉｅｎｉｃｅ女装的老板说：“ 当初我们都是满怀信心的来这里开店，但没想到这里这么冷清。最好的时候一天也就来10个人，更多的时候没有一个人光顾。原因很多。一方面是宣传力度不够，商业步行街是一个城市的形象,也反映了一个城市的经济,有哪个城市的商业步行街会像景德镇这样?这么好的地段商业却死寂！作为景德镇人我感到很痛心。”

　　出自美丽老板所说的话代表了大部分人的心声。当初众多的投资者看好这个项目。无论是从它时尚的建筑造型还是它所处的地段来说似乎它都能担负起这个使命。曾经有文章这样描叙群英街：“每个城市都有自己的商业街。他们犹如城市的名片，代表了一座城市的灵魂，彰显城市的活力。上海有南京路、武汉有汉正街、南昌有胜利路....”

　　商业步行街尤如城市的名片,反映出一个城市的文化、经济面貌。世界上许多著名的商业步行街一定程度上都反映了当地城市的经济、文化水平和城市精神。如美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津大街、北京王府井大街等均是如此，它们都无不令人向往。有着千年文化积淀的瓷都——景德镇,何尝不需要一条商业街来提升城市的形象?这既是城市的需要也是经济发展的必然。

　　现代消费形态研究表明，商业步行街正在成为最适合现代都市消费需求的商业形态，全世界范围内，商业步行街正以其极高的商业价值对城市发展的起到重要推动作用而成为商业形态发展的主要趋向，即使在20世纪50、60年代的美国，“加利福尼亚学派”的代表人物之一盖瑞特•埃克博（1910-2000）将佛来斯诺市商业街等10个街区改成了步行街的成功，使得逐渐衰落的市中心得到了复苏,以及1962年景观设计师劳伦斯•哈普林（1916-）设计的名尼阿波利斯的尼古来特大道，使得开放当年 街两旁商家的销售额增长了20%即是例证。

　　群英街的症结在哪里？有业内人士分析：首先它的内部设计不合理。门面窄而深，不利商家经营。因为好的店面是大而宽。整个街区没有统一的形象、科学的业态规划。同时业态单一没有特色。除了两家皮鞋店和一家珠宝店，其他经营的全是服装，在这里没有新的品牌主力店，经营的品牌与珠山路的品类一致，层次一致。既然没有新的品牌主力店,消费者逛珠山中路就可以满足她们的消费需求，自然就不会选择群英街。作为步行街需要的休闲元素也没有。并且缺乏有效的管理，招商也没有下功夫。

　　众所周知，商业地产销售只是前期，后期的运营才是关键。没有运营哪能引来”凤凰”?

　　无独有偶位于景德镇顶级地段的景德镇商城也存在这样的问题。这栋欧式建筑除了临街的店面生意不错外里面也是冷冷清清。楼上经营的也是五色杂陈。没有一点商城的味道。某商业地产公司做的市调分析报告这样描叙景德镇商城：1、外延缺乏现代商业氛围，给人第一感觉不是很现代，没有商味，2，内部用材不讲究，太单调3，人流动线不鲜明，有明显死角，逛起来有些复杂，最理想的是涡流状动线。垂直交通设计也不好，扶梯离主入口及主要店面过远，且二楼以上没有。4，内部没有统一规划的商业业态，品类混乱，缺乏带动人流的主力店和次主力店及品牌店。5，各自为战，缺乏统一的商业运营管理，没有统一的标识系统，没有进行统一的商业造势，门脸也没有统一的设计。

　　有消息显示，位于商城内的景客隆超市有撤出计划，随着景客隆超市的撤出，商城人气也将进一步下降。步行街和商城是如此气象那么大型购物广场和购物中心的情况又怎样呢？
　
　　是ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ还是沫

　　在目前所有的商业地产项目中开门子购物广场是唯一一家规模大、功能全、业态丰富、特色鲜明的复合地产项目。它的区位优势并不比群英街逊色。依托世界500强沃尔玛，将肯德基、苏宁电器引入进来。颇有特色的风情时尚街风情摇曳。创想电脑城、银行的入驻并没有带动它的其他招商。有人说是因为它的体量过大。一个人口不足50万的城市没有实力来支撑17万平米的商业体量。而它的运营对开发商的资金实力和运营能力也是一个很大的考验。开门子购物广场是ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ还是沫让我们拭目以待。

　　位于新厂黄金点上的新厂时代购物中心的情况呢。这个号称景德镇首家市内商业步行街体验式购物中心的商业项目缺乏特色。内部分割不合理，在招商上没有全局的概念和清晰的思路策略。因此也就谈不上招商政策。目前只有两家主力店肯德基、华泰隆超市。眼镜店和那些缺乏品牌号召力的服装、鞋类等商家。他们不能吸引消费者来此购物。这就是它不能把新厂庞大的消费人群集聚起来的原因。
诊断报告

　　景德镇商业地产失败的原因一是开发商重销售轻运营轻招商只顾眼前利益。眼光短浅缺乏长线投资眼光。他们以为只要把商铺卖出去了，资金回笼了，经营的事也就不管。另一个重要的原因是，开发商的思路还是停留在做住宅项目的思路上。是盖好房子再来想招商。殊不知现在的连锁机构对建筑有严格的要求。等到招商时发现自己的设计面积等达不到对方的要求，只能造成物业闲置。合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计。这样才能招到商。

　　过度透支商业地产的价值。高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。开发商和业主缺乏良好的沟通。许多业主以为既然商铺是自己买下的，所有经营权就该由自己来管理，开发商也无奈。所以有人说商业地产应该只租不售，开发商要自持物业。只有这样才可以有效规避商业风险，避免项目做死。

　　人才的缺乏也是制约商业地产发展的瓶颈。一个好的商业地产项目要有统一的招商管理、统一的业态规划、统一的服务。在景德镇几乎招不到一个合格的招商员。更何况是管理人员？当看到商业租不出去时就着急了，胡子眉毛一把抓，只要有人愿意租也就顾不得该经营户经营的品牌是否适合自己商场的定位和整体的风格。比如新厂的时代购物，在商场内竟然有2元超市。这样的格调和该购物中心的风格格格不入，甚至在某种程度上降低了它的品位和档次。

　　招商时，开发商与意向客户缺少充分沟通，它需要你详细了解产品的特点和销售特点，从全局规划的角度、协调签约客户类型确保各个品牌间的共生互荣
路在何方

　　在景德镇商业市场存在一个奇怪的现象。那就是供求关系失衡：一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。其实透过这个矛盾我们看到了景德镇商业地产的曙光。景德镇的商业面积并没有过剩而是因为不合理才造成了这样的冷清场面。

　　我们有理由相信这些项目的开发商都是负责任的企业。据说群英街项目的开发商正在考虑如何把二期的运营和一期结合起来，而开门子和时代购物中心更是四处招商，正在为他们的商业重新整合寻找突破口。

　　如果开发商和业主都能有一颗永续经营的心态，牺牲眼前利益，以发展的眼光来看市场，商业也会如销售一样火爆。因为任何一个商业市场的兴旺都是需要时间来培育的。同时要有鲜明的定位，其次要舍得花钱请专业的招商团队和管理公司来运营项目。正因为有了短暂的搁浅才使我们看到了失误，并能引以为鉴。在后期的运营避免以上失误。相信瓷都的商业地产的明天一定灿烂辉煌。