2007年1-12月商业营业用房完成投资52.50亿元,下降17.1%;施工面积为470.25万平方米,下降9.3%,其中新开工面积为95.78万平方米,下降37.5%;商业营业用房销售额48.23亿元,下降2.0%。与此同时,虽然一年以上的空置面积为30.61万平方米,下降29.4%,但空置总面积为69.91万平方米,增加7.3%。
　　四川大学经济学院经管系教授冯宗容认为,商业项目与住宅不同,很多基金公司的收购以及城市配套的需求,都会促使很多商业项目在今年上市,商业项目的空置面积还会继续下降,随着城市逐渐扩大,很多商品房交付使用,项目周边的商业也会投入使用。商业施工面积会增加,今年商业地产可能强势反弹。
　　商业地产吹进春风
　　2008年的房地产市场,央行、银监会纷纷摆出强压房价低头的架势,各地住宅市场在货币政策以及投资者心理预期的双重作用下,纷纷进入调整期;然而这时候,商业地产,尤其是城市新型商业综合体的发展则显现出另人惊喜的发展。
　　成都是一个零售商业网点密度最大的城市,但丝毫没有影响到众多外来投资者到成都商业地产市场淘金的热情。
　　万达广场是仅用了15个月就打响开业头炮的神话,2008年的仁恒国际广场、凯德莱福仕、中信广场、华人置业的文化宫项目、九龙仓的天府时代广场,还有花样年的喜年广场等等……为赶上这波商业地产潮,广州富力连烂尾20年的熊猫城都接手了,更别说九龙仓在成百光电地块上放出的卫星……
　　在人均商业用房饱和度位居第一的成都,这样大的商业地产开发力度,开发商们可不是心血来潮。
　　经过2006-2007一年的住房价格高速攀升,按照价值投资原则,商业地产的性价比优势逐渐突出,首先是商业用地成交金额通常只有同区域住宅用地的1/2-1/3;其次,商业地产类物业的租金逐步拉高,大大降低了物业运营中的售租比。
　　以信德东方广场为例,2007年其项目尾盘写字楼售价不过每平方米7000元,但项目当年的物业租金水平即达到每月60-80元/平方米,售租比仅仅100左右,参考到全成都住宅物业售租比普遍达到300倍以上的现状,不得不承认其投资价值的优势所在。
　　因此,一旦住宅类商品房在市场投资信心转变后导致的投机价值减弱,写字楼等商业用房的价值投资优势将进一步显现。
　　从2001年开始,成都展开了规模宏大的企业东调工程,高达160余个大中型工业企业将施行外迁。在这期间,借助拍卖东调企业盘活的土地,以及在这些土地上高速发展的商品房销售市场,成都市区的GDP增长不但没受到影响,反而大有助力。
　　自然,这里面产生了一个巨大的由产业结构调整引发的机遇。那就是第三产业,特别是生产服务业在成都面临一个巨大的发展空间,这些生产服务业需要大量的办公、营业场所,所以表面过剩的商业地产市场下,其实潜藏着大量的市场机遇。
　　投资者要把握市场风云
　　其实,从2002年开始,成都商业地产的开发就引起了很多人的关注。商业地产项目大量涌现,从市中心到新社区全面铺开,导致中小型投资者的投资热情空前高涨。而地产商也需要通过出售商铺以求得资金的快速回笼,实现滚动开发。
　　除投资意识较强的浙江人外,今年来自北京、重庆等地的投资者也纷纷看好成都的商业物业。这些外地投资者基本上都是一次性付款,动辄就是几十万元,甚至上百万元,“说明他们已经尝到了在成都投资的‘甜头’”。事实上,四川省内二级城市的投资者也丝毫不逊色。尤其在社区商铺投资上,逸都金沙园、中华园、锦宏骏苑等名盘,大多被四川雅安、自贡、南充等地的投资者买走。
　　成都良好的商业环境和极强的消费能力,也是众多投资者看好成都商业物业的原因。这几年黄金周里,仅成都10余家大型商场一周的营业额都是几个亿。
　　“成都的商业物业现在处于供需两旺的状态,从目前的情况看,价格虽有明显攀升的迹象,但总体上还是供过于求。”冯宗容说。
　　所以,对于开发商来说,市场的形势仍然相当严峻,不能对市场前景盲目乐观。
　　业内人士呼吁投资要理性
　　冯宗容说现在很多投资者还不专业,对口岸的商业价值和升值空间没有足够的认识,尤其对中小投资者来说更是这样。据四川中原物业的研究报告显示,在已经有过投资经历的投资者中,绝大多数的投资者拥有一个商铺,拥有两个及以上商铺的不到2%。其中,35.5%的投资者属于初次投资,不低的比例表明投资队伍在壮大之中。同时,这些初次投资者因投资经验的欠缺,也使投资风险蕴含其中。