11月1日，高新区南区挂牌推出的两宗商业用地在成都市土地拍卖中心挂牌成交，其中位于桂溪乡、面积30.9546亩的地块，由中国石化集团西南石油局竞得；而位于桂溪乡的另一个面积20亩的地块，则被四川鼎能电力发展集团有限公司拿走。至此，高新区南区今年推出的14宗商业用地全部成交，涵盖了商业用地、商服用地、商业金融业用地等土地性质，成交土地面积约500亩，中航地产、正成投资、天合房屋、蜀都嘉泰置业等公司纷纷布阵国际城南。
有关业内人士分析称，这些新供应的商业用地如果按规划中的满容积率开发，预计未来2年，区域内将有约131万m2的商业物业面市。这将从此改变南部新区住宅与商业配套不匹配的现状。

酱油，让汽油走开

■刘庆
“我住南门！”在成都，这是一个相当有底气的自我介绍。尽管，很可能在初次寒暄时人家仅仅是问了你的名字，并没有关心你的府邸究竟位于何方。
三环内的紫荆、神仙树还好，生活确实方便啊。要是安家在南三环以外，可望收获两个尴尬之处：其一，“家”暂且只是一纸购房合同和户型图，真要率领老婆孩子住进去，还是先看完奥运会刘翔是怎么飞的再说；其二，如果你已经是极少数的大源组团入住业主之一，那么，买酱油的时候就尽情地烧汽油吧！毕竟，红旗连锁、互惠超市都还没有陪在你身边，沃尔玛、家乐福更是相距一光年。你说你还没有买车？欧，我的耶酥！好好练练耐心，公交车在天黑前应该会带你进城的……
说句心里话，商业配套的缺失，显然是今日整个新城南的一大缺憾。虽然新城南商业配套的缓慢启动，依据房地产开发的逻辑且受制于城市规划，不得不滞后于住宅开发，但也不可否认，其间也夹杂着开发商的观望因素。今年以来，“国际城南”的商业配套终于跑步前进，与其说是给人惊喜，不如说是来自市场的理性召唤——理应如此，早该如此！
成都的重心南移，原本就只是一个时间问题。现在，各大实力开发商进驻大源、新园、琉璃、站南等组团操盘商业地产，毫无异议会加速大城南的“城市中心化”进程，进一步丰富“我住南门”的人居内涵，及强化其潜在的优越感。
对了，先别那么高屋建瓴地阔谈规划、指点江山，只要一想到以后买酱油都不用踩油门了，一下楼就看见售货员了，城南的人民就离幸福更近了一步。
仅此一项，就足够美好。呵呵！搞开发的同志们，加油干吧！人民看着你们，人民看好你们。

土地篇

制胜高端 崛起新兴区域龙头

截至2007年11月1日，高新区南区推出的14宗商业用地全部成交，涵盖了商业、商服、商业金融业用地等。除中海、香港嘉里、中天盈、中航等外来地产巨头外，正成投资、天合房屋、蜀都嘉泰置业等本土房地产公司也纷纷瞄准南部新区的商业。如果按满容积率开发，预计未来2年，南部新区将有约131万m2的商业物业供应面市。

商住失衡 南部新区商业等待破冰

2002年，成都市政府提出成都向东向南发展战略，这个规划总面积约15.6平方公里、规划人口17万的南部新区在推土机的轰鸣、工人的汗水和农民搬迁的别离中破晓。成都市政府将南迁至此，这里又有了一个新的名字——城市副中心。
政府的规划让这片土地瞬间变得黄金万两。华润、中海、九龙仓、和记黄埔、深长城等各大地产巨头纷纷抢滩，区域内也涌现出了华润·凤凰城、中海·兰庭、凯丽滨江、天府长城·嘉南地、英郡等一大批品质住宅楼盘。
然而轰轰烈烈的地产大开发运动并没有让这里的生活氛围浓厚起来。在诸多的住宅楼盘周围，没有与住宅小区相匹配的商业配套设施出现。据在今年秋交会期间的相关抽样调查数据显示，四成以上的购房者在购房时会考虑南部新区，但由于该区域商业配套的不成熟，使许多人又不得不放弃这一区域。因此，商业配套的不成熟，不能不说是南部新区的一大遗憾。住宅与商业配套的不平衡，让这里的住宅楼盘孤独地伫立在看似火热的土地上，等待成了开发商和购房者最好的选择，所以它继续着空城的命运。
南部新区如何摆脱现状？如何让商业开发与现有的住宅开发相匹配？如何让南部新区成为真正名副其实的城市副中心？后续开发是关键，商业项目的引入是关键；而要实现这一切，商业用地的供应，更是关键中的关键。

加大供地 未来两年131万m2商业面市

新城南区域目前已经成为成都市开发门槛最高的国际化区域，对区域发展所必持的坚定信心直接推动了竞争的白热化和土地价格的热烈上扬，这也直接决定了进驻该区域的开发商的最高质量。新城南区域的土地增值速度表现极为突出，以楼面地价计算：2006年普遍成交的地块价格在420-640万元/亩，其楼面地价水平在1500-1900元/m2；而2007年成交的地块价格在615-1260万元/亩之间，其楼面地价最高已达6638元/m2，土地价格最高翻了4倍以上。南部新区的房地产开发价格已经开始得到体现，并在一定程度上超过了老城区中心区域；从远大、万华等开发商的缓慢布阵，到中海、华润、雅居乐、九龙仓、和黄等巨头的蜂拥，南部新区已成为成都品牌开发商最集中的区域，竞争平台远远超越了其他区域；从单一的住宅开发和基础配套，到开发商进军写字楼、酒店、商业综合体，城南副中心的聚集效应即将凸显……
事实上，从去年开始，南部新区土地放量连续高居主城区之首，土地价格接连攀升，新盘集中放量，在建和在规划写字楼超过两百万平方米，五星级酒店达5个以上，会展经济效应开始凸显，商业中心呼之欲出……政府提出向东向南发展战略以来，迅速崛起的城南副中心，格局已初步呈现，价值正在显现，成为引领其他新兴区域发展的龙头。
据来自成都市国土资源局的统计数据显示，截至2007年11月1日，高新区南区推出的14宗商业用地全部成交，涵盖了商业用地、商服用地、商业金融业用地等土地性质，成交土地面积约500亩，成交均价约为395万元/亩。虽然历年来土地成交价格呈增长趋势，但区域内商业用地较住宅用地的涨幅略低。除中海、香港嘉里、中天盈、中航地产等外来地产巨头外，正成投资、天合房屋、蜀都嘉泰置业等本土房地产公司也纷纷将下一步地产开发目标瞄准南部新区的商业。相关业内人士分析称，如果按满容积率开发，预计未来2年区域内，南部新区将有约131万m2的商业物业供应面市。

石羊片区 大量土地等待开发

一方面是南部新区土地供应市场的红红火火，而另一方面却是开工速度非常缓慢。昨日记者途经站南居住片区时看到，九龙仓于去年4年以640万元/亩取得的高新区南区10号地块，目前正在进行紧张的地基开挖工程，该项目土地为住宅兼容商业地块，预计明年开始销售。而片区内其余已经成交的其它许多商业地块，虽然已经打围，但地块里面仍然是杂草丛生，丝毫看不到动工的迹象。中国水电和中信集团的土地在打围围墙上面写了公司名称。而其他一些小公司则在媒体上登出寻找合作开发，或转让土地的广告。
据南部新区石羊街道办事处经济发展科刘科长介绍，石羊片区位于南部新区的腹心地带，因此石羊片区的发展密切关系着整个南部新区的发展。石羊的开发大致分为三大块，一是房地产开发、二是工业园区、三是政府规划的住宅项目，共计1000多家企业。在房地产开发方面，和记黄埔、华润置地、中海地产等品牌知名企业已入驻辖区，为投资者创造了良好的投资环境，除此之外还有近十家如石羊瑞升、顺源等本土的房地产开发企业在此主要进行住宅开发。其次现有教育孵化园、新加坡工业园、高新区二期工业园。拆迁之后，石羊片区将有大片的空地等待进一步开发。目前正在进行道路修建和地下管网建设，空地的具体用途和发展规划还不明朗。

NO.1 九龙仓地块
地块位置：南部新区站南居住区
净用地面积：123.2523亩
规划用途：二类住宅用地兼容商业用地（20%≤比例50%）
容积率：≤5.0
建筑密度：≤35％
建筑高度：A点B点连线以西≤53米；A点B点连线以东≤59米
绿地率：≥30％
起拍价：180万元/亩
成交价：640万元/亩
成交时间：2006年4月
竞得者：香港九龙仓

NO.2 中海地块（B地块）
地块位置：南部新区仁和片区
净用地面积：54.1797亩
规划用途：商业金融
绿地率：不限
建筑高度：建筑主体高度（含构筑物及设施）不大于40米
容积率：≥1.5
起拍价：300万元/亩
成交价：615万元/亩
成交时间：2007年4月
竞得者：中海地产

NO.3 嘉里地块
地块位置：南部新区花荫村9、10组及灯塔村8组
净用地面积：69.1964亩
规划用途：二类住宅兼容商业
绿地率：≥25%
建筑高度：建筑主体高度不大于航空限高（相对于地面海拔高度488.29米为61.21米）
容积率：不限 总密度≤30%（其中住宅部分容积率≤4.2，密度≤18%）
起拍价：300万元/亩
成交价：840万元/亩
成交时间：2007年6月
竞得者：嘉里置业（成都）有限公司

NO.4 嘉里地块
地块位置：南部新区花荫村9、10组及灯塔村8组
净用地面积：57.9268亩
规划用途：二类住宅兼容商业
绿地率：≥25%
建筑高度：建筑主体高度不大于航空限高（相对于地面海拔高度488.29米为60.13米）
容积率：不限 总密度≤30%（其中住宅部分容积率≤4.2，密度≤18%）
起拍价：300万元/亩
成交价：850万元/亩
成交时间：2007年6月
竞得人：嘉里置业（成都）有限公司

NO.5 天合地块
地块位置：南部新区双土村、建设村、民乐村
净用地面积：44.585亩
规划用途：商业
成交时间：2007年6月
竞得者：成都天合房屋开发有限公司

NO.6 中天盈地块（B地块）
地块位置：南部新区仁和片区
净用地面积：55.1814亩
规划用途：文化娱乐用地兼容行政办公用地、商业金融用地（禁设住宅和市场用房）
绿地率：不作限制
B地块：容积率≥1.5 建筑密度≤50%
建筑高度：建筑主体高度（含构筑物及设施）不大于40米
起拍价：350万元/亩
成交价：1265万元/亩
成交时间：2007年7月
竞得者：中天盈房产

NO.7 东方控股地块
地块位置：南部新区五岔子村1组、双土村4、5组
净用地面积：52.6631亩
规划用途：商业用地
成交价：920万元/亩
成交时间：2007年9月
竞得者：成都东方投资控股有限公司

NO.8 蜀者嘉泰地块
地块位置：南部新区双土村三、四组
净用地面积：33.9574亩
规划用途：商业用地
成交价：900万元/亩
成交时间：2007年9月
竞得者：成都蜀都嘉泰地产有限公司

NO.9 正成地块
地块位置：南部新区花荫村
净用地面积：52.6631亩
规划用途：商业用地
成交价：620万元/亩
成交时间：2007年9月
竞得者：成都市正成投资开发有限公司

中石化地块
地块位置：南部新区双土村11组
净用地面积：30.9546亩
规划用途：商业用地
成交时间：2007年11月
竞得者：中国石化集团西南石油局

鼎能电力地块
地块位置：南部新区建设村2组、勤俭村1组、民乐村10、11组
净用地面积：20亩
规划用途：商业用地
成交时间：2007年11月
竞得者：四川鼎能电力发展集团有限公司

开发篇

商住失衡 商界巨头抢滩进驻

发展较早的站南片区大部分楼盘已交房。然而滞后的商业配套却直接导致了该片区的低入住率，人气的不旺又返过来影响商业地产的开发及商家的入驻，南部新区的商业现状似乎陷入一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的怪圈。

入住率低 影响商业地产开发预期

“商业是要有人气聚集起来的！”营造社置业顾问有公司策划人胡立文认为，天鹅湖花园、远大·荷兰水街的商铺至今处于“门庭冷落车马稀”的尴尬状态，因此，商业用地出现人为空置，折射出了开发商出于南部新区的人气以及运营成本的考虑。四川大学营销学博士蒋弋则认为，商业的本质就是赢利，对于没有相当数量人口保障的区域，商家们往往不愿意冒这个风险。
据记者了解，在南部新区买房的人大多为换房族，商业配套的不成熟，又反过来影响了人们搬家的步伐。就职于高新区管委会的刘先生在单位对面的天府名居买了一套住宅，虽然早就交房了，但他还是舍近求远，住在棕北租来的房子里。“房子一直空起的，也没装修，不想搬过来的最大原因就是因为配套不成熟，生活不方便。”刘先生如是说。御府花都的业主张女士在住进新房不到一个月，又搬回了位于郭家桥的老房子。她说，自从搬到新家，几乎每天下班就回家呆着，晚上少了很多跟外界接触的机会。
市政府南迁一直未落地，地铁一号线尚未竣工，都很大程度影响了南部新区的人气。另外，目前正是南部新区建设的高速发展阶段，到处是施工工地，每天进进出出的重型机车，也影响了目前居住的舒适度。

屯兵城南 地产巨头撬动新区商业

就在人们对商业配套滞后与入住率低是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题纠缠不清时，一些实力开发商却已开始磨刀霍霍，准备在自己的商业地块上大展拳脚。9月24日，中航地产大型商业复合体的建筑设计国际招标会隆重举行，国际排名前十位的美国Gensler公司、美国RTKL公司、澳大利亚五合国际公司三家国际顶级设计公司正式接受邀标，并参与中航城南项目的前期规划设计工作，标志着一座真正具有国际水准的“商务综合体”建筑将现身成都。相关负责人表示，中航拟将城南这两宗商业用地打造成成都顶级“商务综合体”，即一个包含了国际化花园式总部5A生态甲级写字楼、顶级专业商务酒店与大型商业中心的综合商业体。目前，该公司的规划设计工作正在进行中。
中信大厦也将在年底动工，目前项目已打围。据了解，中信大厦位于总占地17363m2，规划建筑面积64604m2。中信深圳集团高层表示将把中信大厦打造成为成都新的地标性建筑，项目建成后将成为中信（四川）控股公司的办公总部。在北京、香港、广州、深圳、武汉、威海等地，“中信大厦”都是当地最为人们所瞩目的建筑，中信大厦也一直是一个与国际化接轨、致力于现代办公环境营造的高端产品。从其它城市的情况看，中信大厦开建后，改变的不仅仅只是一个地段，而是对整个区域价值的提升。中信大厦在城南开建，其中2万多平方米的商业配套，也让人们对居住在城南的未来有了更多想象的空间。中国水电大厦也于近期动工，项目总建筑面积7.3万平方米，建筑高度达109.7米。生态化的办公环境、5A级智能化配套设施、24小时专项服务的高级商务配套设施。相关人士称，该项目的启动将引领成都核心商务区的国际化商务办公新热潮。香港九龙仓旗下协慧国际地块预计也将于年底动工……
可以看出，几大巨头相继排兵布阵，商业雏形已成，集群效应开始显现，不同的经营手法和产品定位，烘托出一个全新商业中心，一定程度上提升国际城南的商贸氛围，吸引越来越多的投资者参与到商业建设的浪潮中来。

各组区商业开发现状

站南组团东侧 社区配套较成熟

天府大道把站南片区划分为东区与西区两个小组团。在站南片区天府大道东侧，聚集了天府长城、凯丽滨江、御府花都、鹏伟·泰和佳园、天府名居、泛林格兰晴天、华敏世家等楼盘。记者在该区域看到，目前除华敏世家，其他楼盘都已交房，然而入住率据粗略估算却不到30%。社区配套初具规模，在这些楼盘的底商，有干杂店、银行、红旗超市、互惠超市、二手房公司门店、装饰建材店、汽车快修美容店、火锅店、蔬菜水果店等。根据楼盘投资业主多、有车族多的特点，社区配套商业以汽车快修美容店、、装饰建材店、房屋置换店为主。由于附近没有农贸市场，蔬菜水果店的生意也较好。相比城中成熟社区，这里的餐饮店生意较为冷清，记者在晚餐时间看到，一火锅店的入坐率只有约10%。
临天府大道一侧，政府规划的商业、文化、金融用地也已全面动工，工程进度正在做基础。由此可见，站南片区天府大道东侧，是整个南部新区起步最早，商业发展也是最成熟的片区。

站南组团西侧 大型卖场扎堆

在天府大道西侧，汇聚了宜家、欧尚、迪卡隆、富森美等大卖场。高新区政府下面也有部分底商，引进了永乐豆浆、中行、建行、农行等商业配套。在府城大道上，以写字楼为主的城南科技广场已有部分竣工交房，但底层商业还未启动。据该项目销售人员介绍，项目一期规划有约2万平方米的4层楼商业配套，准备引进大型餐饮、金融等商家，具体招商工作将于明年正式开展。整个项目的总体量约40万平方米，定位为中小型企业打造的商务平台，由于本小区的商业体量较少，该小区业主的生活配套更多还是借助于附近的如和黄、高新区政府的商业及欧尚等大卖场。
与城南科技广场一街之隔的，是南地王“南城都汇”。据悉，该项目总共规划了约9万平方米的商业配套，其中临府城大道一侧规划有农贸市场，项目内部分布有一些社区商业，另外还有一条商业街，将引进大型超市等生活配套。然而，这些商业项目何时动工，目前还是个未知数，知情人士透露称或许会在2009年。
就目前看来，站南片区西侧的住宅项只有融城理想已交房，该小区的业主的生活配套大多到三环内进行消费。南城都汇的一期将于明年5月交房，届时业主多半也只好寻找其他商业配套场所。

新会展片区 商业配套与日常生活无关

在天府大道东侧，以世纪城为核心的会展片区，是定位为集会展、酒店、旅游、休闲、居住等多重功能的国际城南商业中心。继时尚天堂街区13万平方米商业旺铺成功销售后，今年8月28日，世纪城2万多平方米的全新商业街区以全现房的形式隆重推出，商铺面积在90-360平方米之间。无论是在建筑商业空间的营造还是整个街区的规划上，都可谓是目前成都首屈一指的高起点商业业态。根据规划，其紧邻世纪城展馆外侧，与世纪城时尚天堂街区、世纪城·天鹅湖花园休闲天堂街区、世纪城·西蜀廊桥古镇等构成了一个成都乃至整个西部顶级的时尚消费平台。
然而就目前看来，商业配套仅有高档酒店、奥特莱斯购物中心，及不定期举办的各种展览，消费大多为高档商务餐、阿玛尼、PRADA等奢侈品，这些配套跟居民的日常生活并无太大相干。因此，已交房的天鹅湖花园入住率也并不高。
沿天府大道再往华阳方向前行，聚集了远大·都市风景、育才竹岛、齐盛艺境等楼盘，住宅大多规划有商业配套，如远大的荷兰水街，目前招商已全部完成。育才竹岛也规划有独立商业用地作为小区配套，准备打造一座纯商业体。

大源居住区 商业配套暂时为“零”

以中海·兰庭、华润·凤凰城为核心的大源组团，是规划的生态化高品质的纯居住区，该区域的土地商业与居住都不能互相兼容。记者在现场看到，该区域除了空地就是工地。在建住宅项目仅有中海·兰庭、华润·凤凰城、南苑、东苑，其余大片空地均已打围。商业用地方面，除中信大厦、中国水电大厦目前正在施工中，中海·兰庭旁边，由香港嘉里地产拿下的纯商业地块，及凤凰城东侧的50亩纯商业用地，都尚未有动工迹象。

规划篇

2010年 商业地产全面开花

远期规划 居住区不缺商业配套

南部新区的土地一直是众多开发商追逐的对象。中海地产、华润置地、和记黄埔、协慧国际、新世界、蓝光和骏、上海华敏、深长城、大连海昌、宜家、迪卡隆、欧尚等公司纷纷抢滩，区域内也涌现了华润置地·凤凰城、中海·兰庭、凯丽滨江、御府花都、天府长城·嘉南地、盛世名居等一大批品质住宅楼盘。但在诸多的住宅楼盘周围，尚没有与住宅小区相匹配的商业配套设施出现。
南部新区如何摆脱现状？如何让商业开发与现有的住宅开发相匹配？对此，高新区规划建设局规划处郭盛良向记者介绍说，南部新区的规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主。考虑到老的规划方案与南部新区住宅与商业发展现状的不符，政府部门已出台了新的规划方案。新规划方案中，将大量增加办公、商业、文化、金融、教育和医疗等配套面积，其中商业配套比例占总建筑量的10%。
按新规划要求，南部新区的商业模式将摒弃旧有临街商业模式和商住混合模式，以商城 Mall经营模式为主，实现商业区与居住区完全隔离。
目前，高新科技商务中心、高新科技孵化园、总部商务区及市级机关行政办公区等相继落成，大批跨国企业也入驻南部新区。就区域现有配套而言，根本满足不了这些高收入人群对生活配套的高要求。因此，业内人士表示，区域内未来新兴的商业配套，将最先成为南部新区商业地产市场的新宠。
据华润·凤凰城的销售人员介绍，项目现阶段周边生活配套设施尚未完善，但远期规划较好，周边规划有1个中学、1个小学及5个幼儿园，项目东侧紧邻50亩纯商业用地，正南方向为规划中的市政公园。现阶段项目的可利用配套设施主要由东侧约1000米的会展区来完成，随着政府的南迁，周边的配套设施将逐步完善。中海·兰庭的销售人员也称，项目对面的市政广场、旁边的嘉里地产商业用地，将极大满足小区居民的生活配套。

未来发展重心 商业布局全面启动

人气的逐渐积累，将使南部新区的开发重心转移到商业上来。南城都汇一期将于明年交房；华润·凤凰城一期将于2009年交房；中海·兰庭共有1010户，一期交房时间预计2008年底……住宅的陆续交房，大量人口将转移此处，以此为生活根本点。2007年底至2008年，6000名公务员将开始在新城南上班，而高新孵化园区中聚集的诸多大企业，将带来15万公务员以及公司白领，再加上使馆区的外籍人士，如此旺盛的人气必将带来更加旺盛的商气，亟需完善的商业及金融设施予以满足，目前住宅开发已成规模，商业布局全面启动正是下一步区域开发的重心。长城地产的策划师称，人气的聚集将为图南多小区内独立的商业中心南熙里带来巨大的商机，这条集合购物、休闲、娱乐一体化享受，超市、便利店、餐饮店、精品店应有尽有，极大完善区域的商业配套。
会展片区日渐成型，沿天府大道两侧分布的新行政办公中心、世纪城、四川广电、天府软件园、孵化园等蕴涵着很大的产业经济效应，会展商圈具有很强的带动作用，大量国际知名公司的进驻和城市办公中心的转移足够吸引投资者对此处予以关注；天府大道、元华路、站华路、红南线4条直达市区的便捷快速通道，地铁一号线路至此而终使国际化城南逐步从概念层面表现于真实，一个集商业金融、行政办公、居住、购物、休闲为一体的高标准区域正朝着成都新中心的角色演变。商业布局大幕拉开也在情理之中了。
“国际城南并不缺商业，商住分离的先进规划与打造国际标准的城市新区理念完全契合，等待的只是商业开发时机。”城南某房产公司营销总监说。

组团式开发 各板块渐次崛起

从高新区南区今年的商业地块供应情况可看出，南部新区大量的商业用地出现在站南组团内。目前该片区已经形成一定的商业带。据桂溪街道办事处经济发展科主任李婷介绍，目前，南部新区的经济商圈主要由宜家商圈和会展经济圈组成，其中在宜家商圈有以宜家为代表的大型生活超市、还有年底即将开业的欧尚，以及目前正在进入装修阶段的必胜客；不久的将来，全球知名运动休闲品零售商迪卡侬也将入驻成为片区的大型商业项目。此外，会展经济将以会展中心为半径，在周边发展商业、酒店、写字楼、金融等，目前会展周边经济发展正在逐步进入正轨，酒店、写字楼、金融相对已见规模。
据透露，除此了这两大商业地带之外，未来还将有三个“重型”商业地产、外资超市和麦德龙入驻南部新区，目前这些商业项目都正在洽谈之中。而深圳中航地产即将修建的另个高端品牌商业地产项目则就在站华路旁，目前已经开始打出广告招牌。李婷乐观地向记者描述着南部新片的商业未来，她说：“现在片区内可开发用地和可开发项目还很多，在永安社区，天府长城项目还将带动周边的一些商业，这些利好消息，肯定会有很多商家不断入驻，使南部新区发展得更好。”
“站南组团是南部新区人气、商气最先成熟起来的片区。”业内人士分析，站南是目前住宅开发最集中，交房率最高的片区。作为最早进入城南的大型商业项目，世界500强之一的宜家家居扼守着中心城区与南部新区对接的黄金位置，68亩的占地面积提供了一个国际大卖场需具备的一切要素，从开业到现在业绩来看，宜家选择城南充分证明了其眼光，也从侧面反映了国际城南未来的良好走向以及巨大的消费能力；成都知名的富森·美家居国际商城也落户城南，紧临宜家，加速着全面包装家具品牌的计划，目前项目正在有条不紊的建设之中；另一世界500强之一的零售巨头法国欧尚将战略重心寄托在宜家背后的土地上，品牌效应十分明显，未来主要面向国际城南的居民，完善其在成都的商业布局。
大源组团开发时间最晚，也是严格区分住宅与商业用地的区域。随着市政府今年年底的搬迁，及以自主为主的南苑、东苑的交房，预计明年，出口加工区、市政府周边的商业会跟随之有所起色。该区域大量的纯商业用地在水电、中信等大开发商的带动下，也将逐渐进入开发阶段。
会展片区也聚集了大量住宅项目，如领管区一号、每日半岛、育才竹岛、远大都市风景等楼盘，产生了聚集效应。由于这些项目自身都有商业配套，商业会随着交房及入住率自动升温。
业内人士普遍预测，可以预见，国际城南商业开发的热潮已经到来。这些土地展示着未来区域良好的发展前景，土地价值也显得十分清晰，区域欠缺的只是消费能力还没被完全激活，相信随着大量人口的入住，更多土地放出，南部新区必定会成为成都市名副其实的居住及经济副中心。2010年地铁一号线开通后，南部新区的商业将全面成熟。

论坛篇

新区商业的弹性未来
“明年，成都商圈将南移！2008年，南部新区的地产将是商业地产年！”随着连续几个月以来南部新区商业地产供应的不断放量，这样的论调在业内传得越来越烈。南部新区的商业供地放量，是否意味着南部新区住宅与商业不匹配的现状可以从此改变，是否意味着未来成都的商圈将从此南移？让我们听听业内开发商和专家的声音。

开发商 南部新区商业离不开地铁效应

李洪超（中国水电建设集团成都中环房产总经理助理）：南部新区周边配套不成熟，但仍具备商务价值，是一个总部经济区。目前，天府大道、政府新区使房地产开发很热，开发量很大，吸引了很多高端人士入驻，从发展的角度来看，近期不会显现得那么明显，但在3－5年间一定会成熟起来，可以吸引世界500强、中国大型知名企业，使整个区位价值提升起来，我认为地铁的建设很重要，今后南部新区将是成都最具现代化的一个片区，会有高端办公、写字楼入驻，形成总部经济区、国际金融区、政务办公区。另外，从土地上也可以体现，现在南部新区的土地多以挂牌形式出让，商业地产价格最高拍到900多万元/亩，南部新区商业会有一个很大的发展空间，但大约到2010年或者2011年一定会爆发，那时地铁开通了，这其中离不开地铁效应。另外，到那时越来越多的大企业使产业多元化，使就业人群、渠道扩大，都是利好，所以总的来说，南部新区的商业前景广阔，现在只是缓冲期，今后一定会像双楠、桐梓林那样发展得很成熟。

未来房产开发门槛最高的区域

王文舟（正成地产营销总监）：南部新区应该是成都最具发展潜力、最具国际化色彩的区域，大量国际国内巨头企业争相入驻该区域，如微软、英特尔等，可以说本区域才是能真正代表国际化成都的新区域，也是最具升值潜力的区域，我个人认为其相当于上海的浦东。南部新区还是房地产企业进入门槛最高、今后房价最高的一个区域。和记黄埔、九龙仓、嘉里、华润、中海等优势企业纷纷进入，而近期成交地块的楼面地价基本上在5000-6700元/平米，进入2008年之后本区域的房价将普遍保持在8000-10000元/m2。南部新区的规划起点高，其有序规划十分有利于整个片区的共生共荣。商业用地、商务用地、总部用地、酒店用地、住宅用地等，政府在规划时条理清晰，定位精准，考虑互补，这为本片区今后的健康发展奠定了基础，在片区商业物业开发上避免了很多区域定位雷同、重复建设的弊端。

南部新区将是成都的“浦东新城”

于勇（华润置地·凤凰城策划部）：华润置地在开发中一直深深传承对土地的理解、历史的尊重与对人文的延续，在此基础上实现居住的最优价值，打造出具备“高品质、高价值、高标准”的领先住宅。华润置地·凤凰城位于南部新区核心区的大源组团，被政府规划为生态化高品质的纯居住区。另外，不仅是我们，还包括目前进来的和没有进来的企业，对区域的发展前景的利好都有同感，企业花十几亿在此买地，就是看好区域的发展价值。虽然现在有些人认为这里的配套尚不完善，但看看当年的浦东，再看看现今的浦东，可以说明区域是一个逐步释放的过程，有这么多利好，怎能没有信心？

主题商业定位一定要准确

王鑫（远大地产）：南部新区的商业就世纪城而言，我认为体量太大，虽然现在销售非常好，但仍不是很活跃，商业的特色不多，商业街、商铺、社区虽然卖得很多，但卖出去的租赁不是很好，这和入驻率有关系，所以我认为目前的现状不是很成熟。从规划上看，现在的水城、戛纳印像、荷兰水街的态势都不一样，很多人认为商业地产就要先有人气再有商业，在我看来是错误的观念，商业地产的核心是商业定位和核心使用，商业本身很重要，商业可以带动人气，人气可以提升商业，要想使其更完美、更旗帜鲜明，商业业态这很关键，比如：荷兰水街的餐饮酒廊，业态和建筑相匹配，形成了有特色的餐饮、文化，所以说主题商业一定要定位准确，形成好的业态，形成有特色的物业很重要。现在许多商业地产项目，是先把商业做好了再招商，我认为这样很痛苦，应该先定位再招商，才能更好地进行规划利用，也就是说需要一个破冰的东西。商业就是打造一个地点，就像现在的桐梓林人们就知道有一个酒吧一条街，这就是定位，要有一个概念。要说对未来前景的看法，我觉着很难把握，只能慢慢来看，商业地产每一年都在洗牌，究竟会发展成什么样子，不好说。

业内专家
南部新区商业还有一个培育过程
冉立春（四川省商业连锁投资开发联合会会长）：南部新区作为成都的一个副中心，其中商业地产的形态主要以商务、酒店、办公、写字楼为主，除此还包括教育和科研，购物则会很少。从未来来看，南部新区整体定位为副中心，现在政府在年底就要南迁，是城市功能的一个延伸，对推动成都经济发展有着推动作用，与其他成熟的商业片区相比，南部新区有一个培育的过程，商业除了配套过程后，个性商业的成熟也很重要，现在整个南部新区的人口还很分散，很多表现出的还只是配套商业，而这些只有人口集中的时候才能形成个性商业，使其成熟起来，才会发展成为一个特色的新的区域商业。

成都在转型，城南更具弹性
冯钰（红星国际营销总监）：南部新区商业分为三个部分组成，一是以宜家为代表的专业超市入驻，除此还有欧尚；二是政府新区、商业新区，九龙仓、苏宁都在此拿了地；三是打造一个更加大的商务核心区，和会展中心形成对望。南部新区的高科技、软件园、会展中心、政务服务产业这些都有可能和已经成熟的东大街形成竞争。沿着天府大道，我们可以看到形成了一个有层次的商业圈，其中工业软件园的大量出现，会使未来的体量更大，这也将成为成都写字楼供应量最大的一个区域。成都地产产业占到40％，而南部新区经济圈的核心是生产服务业、金融服务业、生活服务业，这些形成了一个高端组团，很多大开发商做高端项目，也都是蓄势待发的，南部新区的综合性是非常复合的地产，内容非常丰富，为此各个行业都预测南部新区是一个比较好的区域，若与东大街的商业相比，东大街仅是金融业，更多的是一个蓝图，基础设施等的条件也比不上城南。现在整个成都存在一个转型的过程，而城南更具弹性，因为它复合。
新区发展还需3－5年
山传海（四川仁智地产有限公司总经理）：南部新区从近期已有的商业运作不是很好，居住人口少、办公比较少，品牌商家也比较少，消费也不是很理想，大多还都依赖城里，但从政府明确提出城市向东向南发展战略口号以来，政府的规划还是比较好。随着今后居住人口量的增加，今后的商业供应量会比较大，对商业也会有所带动，但这些确实还需要3－5年左右的时间。眼前南部新区是以会展为主，以政府南迁为拉动，由北向南，大量依赖于城里大卖场的消费，虽然有些还没有表现出来，但会展经济已经展现出来，对周边酒店和商业都有了带动，但商务还没有发展起来，有些写字楼项目还没有修建起来，因此南部新区的发展还需要一段时期的完善和整体建造。

南部新区无法代替传统商业区
刘嵩（成都高璐玛总经理）：南部新区从目前的现状来看，我认为政府商业规划还是有些盲目，南部新区的商业体量太大，整体规划的太多、太密，超出了市场的需求，它的成熟期会很长，目前阶段会有很多、很大的资产闲置，大家对南部新区这个概念过度热衷，商业与住宅不同，商业是终端和消费群体，周期会比较长，盲目做商业对土地、市场、商业、整体城市的经济资源都是一种浪费，目前住宅开发量还不错，但南部新区的商业不能替代传统的商业区，就拿金沙的商业来说就存在过量的问题，金沙从目前来看算是成都一个比较成熟的片区，但它的商业一直受到很大的影响，没有达到应该具有的商业气氛。同样，对南部新区的未来从规划上看来问题不大，但短期整个南部新区同质化比较严重，尽管如此，但也不能排除局部的发展空间会比较好，像现在的会展已经有所起色，但在接触开发商时我还是不主张把商业做得太大，即便要做在商业方面一般会采用商务公寓来消化它的商业面积。