10月1日之后，成都地产界充斥着焦虑、迷茫、观望、窃喜的情绪。
　　9月27日，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，通知要求各大银行将第二套房的首付比例提至四成，同时，其利率也不得不低于基准利率的1.1倍，并将严格控制商业银行的房地产开发贷款。9·27新政被认为是触动成都业界敏感神经的重要导火线。成都房地产业界在国庆长假期间忙于一年一度的秋交会，还未来得及猜测9·27新政的深层次意图。
　　10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
　　两道急令，加上10月1日《物权法》的执行，以及此前9个月内5次加息和7次上调银行准备金利率，和今后可能严格执行封顶贷、物业税的风声日紧，一道道自上而下的政策变化让成都楼市很慌张，尽管开发商表面仍然显得一如既往的平静。
　　“政”变背后，是一如既往的因执行力不到位而消解，或者引发今后成都楼市格局重组？不少人认为，由于成都楼市各方面指数已发展到新的层面，很多变化已经潜在多时。这一阶段政策对成都市场的意义，并不局限于短期的市场影响大小，而将成为成都楼市竞争平台全面提升的重要契机。

　　购房者的迷惑

　　投资者高原最近陷入了迷惑。10月1日之后，似乎周边所有的环境都在发生变化。曾经一度因为排不到号，买不到房的他，突然陷入了疯狂的电话轰炸中，仿佛一夜间，成都的售楼小姐从高傲变得主动，“高先生，您好，我是XX花园的赵小姐，我们换VIP卡的机会不多了……”；“高先生吗？我是小陈啊，什么时候来看房呢……”；“高先生，一次性付款我们有6%的优惠……”
　　不过受宠若惊的高原最终陷入了非常被动的局面，在他判断，成都楼市发展形势肯定大好，投资空间相当大。但由于前段时间投资太多，现在手中资金有限，而多套房的首付比例已大大提高，更困难的是，不少楼盘工作人员直接告诉他，以他的情况，目前要贷款相当困难。面对此前梦寐以求的购房机会却难以把握，高原有种痛心的感觉。
　　不过，让高原欣慰的是，最近一个月内，至少三家贷款担保公司主动上门为其提供服务。在身边朋友纷纷主动退房的情况下，高原却似乎寻找到了一丝赚钱的希望。
　　事实上，高原并不知道，所有变化，都源自9.27日开始的政策调控，加息、提高首付、严控土地……接连不断的调控，不仅让购房者一时难以适应市场，也让开发商、银行陷入相互观望的状态。成都楼市正在面临新一轮格局重构。

　　土地调控 开发商淘汰加剧

　　土地调控带来的影响，业界很大层面能感应对开发商的“考核”明显严格，但对整个行业的全面提升，可能才是本次调控对成都楼市带来的核心影响
　　“两年前，在一些热点地块拍卖中，还有本土房产企业竞争，如今再有价格较高规模较大的地块推出，基本上看不到本土公司的影子了。”前不久成功拍得红星路地块的九龙仓集团成都公司董事长吴文伟对媒体感言。
　　吴说出了当下的市场现象，即使没有10月9日的39号令，成都市场上因土地带来的开发商结构变化，已在悄然进行，而且在不长的时间内，已形成比较明显的分界线。本土房地产企业中，除了蓝光、置信、正成等少数企业能在拍卖场上有所表现外，整体声音已越来越弱。相反，外来军团中如龙湖、中天赢、信和等开发企业却显露出越来越强劲的势头。
　　10月9日的政策不过是对成都市场上竞争的角色变更，起到了加速作用。“这个政策对于开发商的资金链影响非常大！”正如阳光100董事长易小迪对媒体所言，39号令无疑将加快成都开发商的洗牌速度。政策出台后最近的一次拍卖土地，尽管仍然巨头云集，但并没出现次前几次土地拍卖市场每次拍卖天价频出的局面，而且出现了今年少有的流拍现象，这也许可以从侧面反映出开发商对39号令的态度。另一方面，也正好说明政策的效应，单宗地块供应限面积限开发时间，提高拿地环节的资金门槛，直接制约开发商囤地行为的同时，也考验开发商在成都市场上竞争水平的提升。
　　“成都开发商会因此次系列政策而洗牌，这是一个大方向，土地调控让此前拿地、捂地的可能性大大减小，而实力品牌开发商的机会将更多，从目前成都市场在全国楼市版图中的作用看，调控对市场发展总体是绝对有利。”四川中原地产总经理庄泽宝认为，“不仅仅对外来开发商要求更高，可能也会促进本土开发商全面升级，因为本土开发商是成都房地产市场上的重要一环，不可能因为市场的不断规范和门槛提高而消失，新的竞争环境下，可能会出现一大批新的企业，以新的方式重新占领市场。比如置信与凯德的联合。”毫无疑问，在政策加速开发商淘汰过程中，不管是外来开发商，还是本土开发商都将面临适应重新洗牌的难题。整个成都楼市竞争平台的提升成为必然。
　　因为土地调控带来的开发商洗牌，在成都楼市发展上可以追溯一段时间。可以说从8·31大限以来，几乎没有停止过。8·31大限这场开发商拿地革命性变化，并没有如当时有人所预测一样，可能对市场带来打击或失控。最直接的作用仍发挥在了对开发商的淘汰上，由于拍卖对企业专业性、资金实力等方面要求更高，一大批在2003年之前活跃的企业开始逐渐退出市场。此后的几年时间，尽管土地市场调控力度渐弱，但成都开发商进化并没有停止。全国性资本巨头和品牌开发商的持续进入，让成都房地产市场的竞争水平不断提高，同时也催生了大批新的本土企业崛起，加速了一批无法适应市场的本土企业消亡。
　　事实上，39号令推出之前，成都已经是外来开发商数量最多、水平最高的城市，此次调控，无疑是催化剂，让成都市场在竞争主体变化上，与长三角、珠三角、渤海湾等城市无限接近。

　　金融调控 新消费体系或将诞生

　　正在扩大的消费源，是支撑成都楼市发展又一强力因素。“9·27”可能会对成都已有的购房需求在一定时间内产生影响。但整体市场大势不会因此改变，新的消费体系或将建立
　　国庆长假期间举行的秋交会上，出现了两大典型现象，一是交易量下降，二是沿海购房者组团来蓉购房数量增加。现象背后，是对目前成都楼市需求方的真实反映。一者是购房者对金融政策的敏感反应马上体现在销售上。另一方面，随着成都市场影响力在全国范围内增加，更多的消费源开始向成都集中。
　　9月27日，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，规定将第二套房的首付比例提至四成，同时，其利率也不得不低于基准利率的1.1倍，并将严格控制商业银行的房地产开发贷款。金融政策对市场的威力开始体现，不少人认为，如果推出有效细则配套并严格执行，成都房地产消费市场可能面临更大影响。至少从10月1日之后的成交量以及市场情况可以反映，10月整体成交量呈整体下滑趋势，而且成都有不少楼盘出现了退房情况，部分楼盘甚至出现了退房潮，在政策细则没有出台的情况下，市场已反应明显。
　　“不过这并不代表成都房地产市场可能陷入低谷，或者出现房价下降的可能。相反，政策对购房者心理影响更大，对投资性需求将是明显压制，对真实需求仍然是鼓励。尽管政策可能会影响部分换房的真实需求者。”庄泽宝发表了自己的看法。对于政策对需求市场的改变，资深职业经理人伍先旭认为：“心理影响更大，但真实需求难以改变。”。
　　以上观点大多建立在对市场本身的正确认知上，已足够表明市场发展态势。事实上不为外界所知的是，还有更多因素可能在政策出台之后，带来新的变化。其中成都房地产市场在全国范围内购房者中的影响扩大，是最典型的例子。2007年是沿海和境外投资者和购房者进入成都市最集中的一年，而且这不过仅仅只是开始。国庆前开盘销售的时代豪庭，其中25%的房源被境外购房者买走，而来自一线城市的购房者更多。
　　“新的消费体系可能因为政策调控在成都市场上加速建立。”庄泽宝如实说。这种消费体系包括因为调控而向成都更加集中的购房资源，更先进的个体投资者思维，对价格的敏感程度将进一步降低……这种观点事实上得到了广泛认可，“事实上过去三年中已加息9次，此次金融政策调控加剧，可能让大多数城市的需求市场都多少受到震荡，但从长远看，类似成都这种新兴的全国焦点区域市场，反而可能因此更加吸引放弃沿海城市的个体投资者和购房者。”一房产专业人士表示。
　　大量的境外和沿海投资者进入成都，带来的直接影响，就是强力推动成都房地产消费市场。整个市场对价格的敏感程度可能降低，时代豪庭销售过程中有一个典型的现象是，不少购房者甚至认为开盘价格比预期低，而且出现单个购房者一次性付款900多万元买下一层楼的现象。外地购房者完全市场化的投资思维，正推动成都市场新消费体系的诞生。

　　“政”变之后 新竞争趋势出现

　　新一轮政策调控实际上是从供需双方进行筛选，从而让成都市场达到可以与一线城市接轨的竞争平台
　　“期望单个政策达到调控整个市场的可能性非常小，如果没有具体的细则配套和执行，其作用更小。但政策是持续在进行，而且效果已显形，从长远看具有明显的指导意义，可能会促进成都市场全面升级。”庄泽宝认为。仅看到政策短期内对市场带来的复杂情绪，绝对是一种误解。
　　和以往一样，此番调控可能是对市场和行业的深度筛选。“提高拿地门槛更容易形成巨头集中性竞争。”易居房地产研究院发展研究所所长李战军的观点一定程度上反映了宏观调控对区域市场竞争提高的可能性。就成都房地产市场而言，2007年是市场平台提升的一个界限。巨头进入的速度更快，新的竞争方式冲击力更强，品牌开发商资源集中更明显，市场竞争思维更成熟……本轮宏观调控从金融、土地方面对开发商念紧箍咒的方式在以往并不鲜见。只是这次带来的洗牌作用将更明显。
　　以中铁、中水电、中粮、中信、上实等为代表的国企，以九龙仓、和黄、富力、中天赢、龙湖等为代表的巨头在2007年全面发力，无论是土地拍卖市场还是开发竞争方式上都不断冲击市场秩序，催化市场提升。在土地拍卖方面，战略性投资思维全面颠覆以成本核算拿地的思维。“以红星路地块为例，九龙仓是以战略性持有为目标，其核算的是整体投资后，资金回笼的期限，是从整个集团的角度衡量资产平衡性。而且其强大的商业资源整合能力肯定是一般房地产企业可比的。”业界人士山传海说，“不仅仅是资本实力不济，从竞争思维上，传统开发商也已全面落后。”今年7月20日中天赢拿南部新城地块时的气魄震惊成都业界，其实正是竞争思维差异的真实表现。
　　资本大鳄和专业性巨头不但在拍卖市场上全面胜出，而且带来了全新的土地运作思维。比如一级土地整理，中信、花样年、中铁二局等企业带来的土地整理放肆，成为2007年一大亮点，成都楼市竞争层次更加丰富。同时也变相提高了开发企业的竞争门槛。
　　除了拿地环节具有全面优势之外，外来巨头在开发环节和营销环节也为传统开发商带来巨大冲击。比如营销环节，龙湖以“人文营销”席卷成都的营销方式；九龙仓以“神秘低调”行销楼盘的营销方式；都足以带给成都开发界更多沉思。
　　“不得不承认，不管是从竞争平台，还是竞争方式，成都正在形成新的体系，楼市格局正在全面重组”龙湖相关负责人罗涛的观点侧面影射了外来巨头在本土市场上扮演的角色和心态。而来势凶猛的政策不管如何执行，都将推动这些正在发生的变化加剧。
　　不过，被忽略的是，本土房企已开始了全面蜕变的过程。尽管这一过程非常艰巨。“我们也曾试图学习外来巨头的操作，以适应市场的变化，只是方向非常迷茫。”在成都经营多年的一本土开发商谈到这一现象时非常尴尬。但这并不代表本土企业的全部现象，本土企业的出路在2007年开始多元化，不管是宏信、蓝光的借壳上市，还是类似宝泰、文汇这种以兼并合作拿地的方式，或者置信凯德这种资源整合方式，都在传递本土企业进化的信息。“本轮调控之后，不同的是竞争主体和方式在变化，但市场的整体水平提高并不代表本土企业因此消失。”已在成都储备多块土地并即将发力的文汇实业相关负责人罗劲说。

　　新政催生 成都市场全面开放

　　以全国房产版图二线城市的态度衡量成都市场的观点，可能因调控而从此改变。竞争端全面开放后，成都更容易融入全国范围，淡化区域市场的角色
　　“成都成为中国房产版图上最重要的一极，这种观点被多个媒体或机构多次提及，但真正从企业、产品、消费、操作模式等方面全面建立新标准并不是一个简单的过程。这次宏观调控可能是建立成都式标准的最佳时机。”庄泽宝分析，衡量一个城市在全国地产范围内的地位，没有固定的标准，但从很多潜在的规律的可以分析。正如上海楼市在10年前开始成为香港和全国资本地产巨头聚集的热点，从而在全国范围内建立了独特的市场影响力和产品标准、消费标准、和竞争标准。目前的成都正处于类似阶段。
　　全新认知标准的建立，是多方面的。“成都楼市是目前中国私募基金和国际投资基金最关注的城市之一，与以前国际热钱和基金只关注上海等一线城市的状况相比。这是成都被业界重视的重要因素之一。”这是一家正在和私募基金洽谈合作企业的直观感受。“所以，金融和土地的严格调控，不会打击成都市场发展，相反可能因此全面催生成都楼市融资渠道多元化，并给大量观望的热钱提供机会。”这种局面意味着竞争端全面开放后，成都更容易融入全国范围，淡化区域市场的角色。
　　不止融资渠道可能因此全面开放，大量品牌企业带来的影响并非仅限于导致开发商竞争更加激烈。也可能会因此让成都市场从消费层面、产品档次上在全国范围内被广泛认可。正如戴德梁行中国区高层所感言：“十年前，我在上海看到了香港曾合作的同行，十年后，我在成都遇到了曾在上海合作的同行。”这是一种趋势，成都的全国性地位在各种因素综合发力情况下，悄然发生着改变。政策变化只是催化剂而已。

　　链接 历年房产调控对成都楼市的影响