4月，多家开发商纷纷亮出了社区商业的新动态：府青路的协信中心，2万平方米的社区商业引入中国一线商业品牌“星光系”，打造城东首条主题商业街；华润端出5大商业项目，推售面积100万平方米，市值达100亿，其中，华润·翠林天地、万象街区、翡翠天地着力打造主题情景式商业街区；和黄·南城都汇致力于打造一条全业态的独立开放式商街，在成都现有的商业发展格局中另辟一种形态，改变那种被空间关起来的逛街方式，让商街成为成都人逛街新的生活方式；戛纳湾15万平方米滨河商业，已经成功引入人人乐超市、电影院、渠江渔港、音乐房子等商家……

　　种种迹象说明，较之于过去那种“沿街为市”的社区商业，主题式、集中式、大品牌的商业街区，开始成为社区商业的新趋势。新港地产总经理张红兵认为，目前成都很多社区商业不再是单纯的零散底商加中小型超市，集中式主题商业开始初露端倪，并以其迅猛的发展态势，突破“社区商业”仅为业主服务的模式，在专业机构和团队的统一运营下，确保投资商家的长期收益。

　　社区商铺升级为独立社区商业街，

　　改变居民购物休闲的方式

　　据了解，开发商拿地时常常就有商业指标，也就是说一个地块住宅兼商业用地的比例是多少。多年来，最常见的做法是打造社区底铺，最下面的1-3层为商铺，楼上则是住宅。张红兵表示，这种把商业分散到小区各栋楼下的方式会造成业态的重合和恶性竞争，而且商铺经常更换易主。因为开发商以卖铺位为主要目的，并不对客户负责，小区楼下零散的铺子租赁情况全靠市场自然调节，地段偏的小区底铺常常大部分空置，一养就得好几年。而升级后的主题商业街，大多由有经验的知名开发商打造，以独立的商业街形式出现，将商业部分集中在一个区域，和住宅的功能完全划分开，不再仅仅是扮演社区底铺的角色，还会有商管公司统一来招商或管理。

　　目前成都商业主题街多半冠名为“XX商业风情街”大多在10万平方米以下，依托项目本身和周边社区的人群为主，形成固定内需，同时，汇聚周边写字楼、大中小常驻企业、酒店客户等人群，呈现出一种全新、时尚、前沿、开放式、全业态、多元化、功能全面的商业街区，赋予街区生活前所未有的，过去只能由围合式商业综合体才能提供的，集娱乐、休闲、购物等于一体的商业体验。

　　在社区商铺创新格局中，协信·星光天地以独特的U型街道设计和建筑布局吸引了市场的关注。据成都协信置业总经理魏开忠介绍，除了以步行街的形式出现，星光天地商业街还开创独栋式跃层商业街，每栋商铺都有庭院、露台、屋顶花园，其形态可以参见成都的宽窄巷子或兰桂坊，是以数十栋独立建筑围合而成的街区。这种商业街的布局更容易塑造特色高端街区的形象，同时改变了传统商业形态的运动式、行进时空间，具备较好的驻留性；而且能为不同的品牌商家创造别具一格的特色空间。

　　据和黄·南城都汇相关负责人表示，和黄·南城都汇致力于打造一条全业态的独立开放式商街，在成都现有的商业发展格局中另辟一种形态，改变那种被空间关起来的逛街方式，让商街成为成都人逛街新的生活方式。

　　统一运营管理，部分物业自持，开发商不再当甩手掌柜

　　张红兵表示，以前的社区商铺、街铺，开发商卖完就不再管，购买商铺的客户看不到整个业态的规划，没有客户定位，也没有功能划分，商铺经营常常会遇到恶性竞争，商铺的价值增长也会受到一定的影响。而新一代的商业街则是提前做商业业态定位，是中高档还是高端，而且有不同的功能划分，比如写字楼区域搭配快餐店和咖啡厅；住宅区搭配超市和购物区。张红兵认为，街铺最怕的事情是养不活，成都这样的失败商业案例已经不少，有一定经验的投资者都最怕遇到“甩手掌柜”式的开发商。因此是否统一规划，统一招商，统一宣传，统一运营管理，就成为新一代商街的判断标准。

　　据戛纳湾营销部相关负责人文秋琳介绍，项目在打造之初，就确立了先建15万平方米商业中心配套的举措。戛纳湾采取阶段性持有的方式，配有专业的经营管理公司，自持部分采用与商家联合的形式，投资影城，招入人人乐超市、渠江渔港、音乐房子等商家。同时，对已卖出的商铺采用返租的形式，进行商业街的整体招商。在此期间，有专业的团队负责商业街内相关业态的搭配，免费整体推出形象广告，联动商家推出持续性主题活动策划。文秋琳表示，这种运营方式能够对商业资源进行有效互动，帮助商家渡过最初的经营压力，避免同质化竞争，在相对科学的范围内，商家存活力更高更稳定。

　　华润置地成都公司营销管理部经理庞民秀告诉记者，目前，在华润置地五大商业地产产品中，华润·翠林天地和华润·翡翠天地都是打造的社区商业街。其中两个项目的自持物业都包括华润万家超市。庞民秀表示，虽然另外一部分的商铺会销售，也不排除遇到很好的商家，租赁稳定，对商业街的业态有提升的，也会选择部分持有。对购买者或商家而言，我们也会有专业的管理团队，根据我们了解的街区业态搭配，为他提建议，街区也会统一打造店招。

　　开发商有商业自有品牌，运营起来更加从容

　　相对于传统招商主力店进驻的模式，升级后的独立商业街中不乏华润商业、华侨城、协信中心等拥有自有商业品牌的开发商，比如华润万家旗下的欢乐颂、华润万家超市；协信中心的奢侈品牌星光68和星光时代广场。庞民秀介绍，在华润·翠林天地和华润·翡翠天地都会进入华润万家超市旗下品牌，而且是在商业街修建之前双方已经签下了协议，因此超市的动线、空间，都按照超市的空间需求而修建，对日后业态的经营很有好处。

　　张红兵认为，龙头商家聚集效应非常之强，这些商业品牌有自己忠实的客户，这对新开的商业街人气的聚集无疑能起到非常强的推动作用。同时，商业品牌的进驻，对整个商业街的业态有整合带动的作用，从经营从管理从运作上都规避了传统招商形式的弊病，而形成主题式定向招商。这种招商方式不但可以变被动为主动，寻找与社区商业定位符合的品牌商家进驻，同时对街区中其他零售商铺，也具备极强的商业带动力。