2010年3月29日上午，由协会承办的2010年（第七届）中国商业地产行业年会主题对话“零售商介入商业地产开发模式前景探讨”在世纪城天堂洲际大饭店3楼会议室举行、冉立春会长作为对话嘉宾出席本次活动。

此 次论坛由北京高博司培思房地产经纪有限公司副总经理许大金主持、对话嘉宾有英特宜家购物中心（中国）管理有限公司总经理丁晖、常乐中国投资总经理韩春风、 月星集团有限公司董事长兼总裁丁佐宏、铜锣湾集团董事长陈智、红星美凯龙集团高级顾问张藏樵、成都市房地产交易中心主任吴昌宁。

会议期间，冉立春会长对零售商介入商业地产开发模式前景做了重要阐述：

   【许大金】：下面请冉会长，从您行业研究的角度来看，零售商进入商业地产领域，现在情况怎么样，这样应该作为一种模式，还是一种现象，这个现象代表什么，为什么会有这种现象？

    【冉立春】： 我们对话，大家轻松一点，我上来感觉一直很严肃的，我们既然是对话，我们就轻松一点，我也就放开说。作为这一次会议的主办方，这两天我觉都没有睡好，要给 大家做好服务几天都没有睡好。关于这个问题我想说四点，我们可以看到写的话题，零售商介入商业地产开发，我觉得首先属于是某一个事的话，已经有一定的操作 规范和行为准则了。但是现在我觉得应该是一个现象，它还达不到操作规范和行为准则的时候，这是我说的一点。关于这个问题，我觉得我们既然是对话的主题，我 还是围绕这个主题展开，谈四个方面的观点。第一个我们古代有一句话，说闻道有先后，术业有专攻，但是翻译成现在的话怎么来说呢，我用北方话来说就是“隔行 不取利”，这是我的第一个观点。就是我觉得术业有专攻，隔行不取利，即使你现在取利了，但是你的存活时间也不长。而且跨业经营，会稀释你的企业文化，你原 有的企业模式发生变化的时候，你原有的企业管理形式的价值观，在你跨越经济的同时，也在相对的稀释，所以如果你要做一个百年企业的话，最好不要稀释你企业 价值的东西这是第二个。第三个就是说到零售商介入商业地产开发有两种情况，大家有一个准确的认识。第一情况是主业服务，第二个情况叫投资取进。主业服务比 方说欧尚，麦德隆，他们在中国会买地为由，成都来说，欧尚在成都有一家店，很早就拿地，而且低价很便宜，他拿地是为了欧尚超市的经营，也就是为了主业服务 才去拿地，它的目的不一样，是为了在这儿发展，欧尚的一楼是停车场，我们成都好多开发商肯定不会这么做，特别是消费者说什么呢，欧尚敢把一层拿来做停车 场，二三层做超市，按我们开发商的角度，一层怎么会做停车场呢？欧尚为了消费者，为了给欧受做更好的服务，就愿意把一层拿出来，如果是开发商很难把一楼拿 出来做停车场。还有麦德隆在成都开了很多年，九几年开的，开了以后，它的地块面积非常大，单独就在那儿立了一个物业，而且是单层，我们好多开发商去找麦德 隆说联合去开发，红星美凯龙就去找过他们，麦德隆说不行，我就是独栋物业，我的停车场就是这么大，所以这里面就看出发点，这个时候零售商进入商业地产是为 的主业服务。第二个情况是投资取利的，比如现在中国的房地产进入了一个火爆的时期，这个时候一些零售商手里有巨额的现金流，这个时候它进入这个行业是为了 取利，而不是为了主业服务，我拿苏宁来说，苏宁拿了一块地，在成都春熙路的第一人民医院的地块拿下来了，这个地块是纯粹开发这个项目，不是为的苏宁电器服 务，因为在成都中心市区开家电没有必要，卖彩电远一点也可以卖，所以它可能是一个取利的形式。第三点是零售商介入商业地产消费有两种情况。第四个我们谈到 零售商介入到商业地产开发，我们不得不谈，开发商介入零售市场或者是商业零售业，这个问题也应该分析一下，我觉得开发商进入零售市场也有两种情况，第一种 情况是被逼无奈，第二个情况是编剧唱戏。比如万达在进入成都之后，在成都的二环路开了万达广场，万达广场特别是我们全国的好多的城市综合体，都是在城市的 非中心商业区，因为中心商业区低价很高。所以这个时候他拿的地一般都是非中心商业区，比方说万达这个地开的万千百货，当时为什么在成都，在二环路开零售百 货店，商圈是不成熟的，是有一定问题的，开零售百货店培育的时间是非常长的。但是没有办法，你自己招商，在非中心商业区招商是很难的，没有办法做百货店。 自己先做。然后再培育。同时我告诉大家，万达在全国有40多家城市综合体。
    【许大金】：现在不是这个数，他们去年是8家，今年6家。今年新开的就已经接近30家了。
    【冉立春】： 如果万达的城市综合体都以万千百货做主力店的时候，万达就成了中国最大的百货连锁企业。一个开发商成为中国最大的百货连锁企业。这就是编剧唱戏的问题。去 年我就把这个现象编了一个对联，就是商业地产开发商介入零售市场，对联是“被逼无奈走纲丝，编好剧本唱大戏”，横批是“东边不亮西边亮”，这仅代表个人观 点不一定准确。
    【许大金】：谢谢，正反两方。从两个方面都做了一个分析。
    【冉立春】：从总体的观点来说我是反对跨业经营的。如果一个企业特别是国际案例来看，很难有一个企业跨越经营之后存活50年的，到现在全球都没有一家，世界上最成功的案例，经营的时间超过了15年了的，就是美孚石油公司收购马克百货（音）。但是现在亏的一败涂地。在中国的市场永远超不过15年，如果他能存活50年，到时候还有机会说这个话，什么叫闻道有先后，术业有专攻，我做的事儿你都会做了，我还有饭吃吗，我觉得我们把自己要经营的东西经营的更透彻一点。
    【许大金】：就是主业要突出，副业要做好。这样的理解更好。
    【冉立春】：王会长上，世界500强企业里面没有一家房地产公司。
    【许大金】：谢谢。月星集团他们的产业，跟张总是同业，你们两个在一个台上唱对台戏，看你们的发展思路和红星美凯龙有什么区别？  

    【王冠英】： 谢谢主持人，我觉得问题还是要辩证的看，因为我觉得中国搞市场经济的时间确实还不长，尤其是房地产的时间很短，我们这几年经过了房地产繁荣的阶段，尝到了 甜头，但是我们还没有吃到苦头，而这种苦头，在世界，不管是欧洲还是亚洲，很多我们都经历了，为什么讲这个，就是跟主持人给我提的问题有关，我觉得从现在 来看，零售商，做房地产地产商做商业，这个都是必然的现象。必然整合的现象。作为我们个别企业来说，要比较冷静的合理处理好这个关系。我觉得像我们月星， 目前20多个店，主要是华东、西北地区，我们定位精品优质的，所以这些客户都只有买好家居到月星 买。现在我们进行全国布点的变化，但是在这个过程当中，我们还是坚持处理好自有物业、租赁经营和合作经营这样一个关系。像目前我们华东地区我们自有物业相 对多一些，东北租赁的物业多一些，西北地区我们就是品牌输出，加盟店多一些。所以我觉得没有自己的资产，这个企业是不稳的，但是在这样几年，我们的地价、 房价暴涨的时候资产太多，包袱太重也是一个问题。所以刚才秘书长也讲过，术业有专攻，企业有分工，在专业化的基础上强调多元化，所以从长期来看，我们坚持 这样一个理念，我们谈这样一个管理思路的时候，第一我们抱着共鸣，我们不会认为对方不了解，不理解这个行业，我们够报出很高的条件，不会的，我们一定要让 对方知道经过这个了解之后会发现月星的条件是非常的合理的，兼顾了双方的利益。第二个是长期合作。就是我们希望跟合作方建立长期的合作关系，最终达到资源 运营和现金流入的平衡，短期和长期利益的平衡，商业和地产的平平衡。为什么现在我会说到风险的问题，因为总道理上讲，我想大家都明白，我们现在的房地产是 短期的一种投资，建校很快，获利很快，商业更多的长线，起初是投入大，但是后面是投入少，回报高，是这么一个关系。之后有一个长期经营的理念，才能实现最 终商业地产。所以很多成熟地区，成熟的商业，成熟的商业地产公司也好商业运营商也好，他们都能很好的把握经济发展周期，房地产起落的周期，在什么时候拿 地，什么时候规避风险，以及自己保持什么样的资产结构，我们认为我们的资产结构就是比较合理，比较优质，就是资产的增值和长期风险的规避，所以只有这样， 我觉得才能够把商业地产做的更远，做的更好。这是我人看法。
    【许大金】： 谢谢。刚刚各位嘉宾在各自的发言中说了，关于零售商和地产商之间的关系，我觉得更核心的是在关系上，再处理关系的时候每个人有自己的看法，地产商有的进入 零售的领域，零售的运营商也进入地产的领域，但实际上在进入的过程中还会存在很多的风险，我们下一个题目就是如何应对在转的过程中，刚刚嘉宾提到了，转是 有风险的，我们的主业有分工，副业有分工，您在经营的时候是有风险的，在转的过程中也请各位嘉宾给我们在座的各位，把他们的观点说一下，其对大家能有所启 迪。主持人给我一个条子，时间有限。这是我们最后一轮的发言。在这个基础上我也希望控制一下时间，希望大家能够在尽短的时间内发言。
    【王冠英】：持人这个问题我刚刚也有说到，我最后简短的的总结一下，以我们自己发展的思路来看，积极的去找机遇，抓住机遇，但是还是坚持一条，好做的就做，不好做的就不做。对你自己负责，对合作方负责。
    【冉立春】：我还是说一句，第一个我觉得本身我就不赞同跨业，跨业就有风险，风险就不说了，第二个再说一下，沃尔玛、家乐福在中国这么多年，沃尔玛到现在已经超过了50年，它已经都不会购物你的物业，这是一个很经典的案例，希望大家记住。

其独特的见解赢得参会者的一致好评，至此协会承办2010年中国商业地产行业年会取得圆满成功。